Le blog de Thomas SCHOTT, Avocat fiscaliste

Le Conseil d'Etat durcit encore la tunnélisation de l'imputation des déficits tirés d'une activité non commerciale.

L'article 156 I 2° dispose que n'est pas autorisée la déduction des déficits provenant d'activité non commerciale autres que ceux qui proviennent de l'exercice d'une profession libérale.

Il est d'usage de ranger dans la catégorie des bénéfices non commerciaux l'exercice par un contribuable de la sous-location de biens pris à bail.

Par une décision du 08.07.2009, N° 304815, CAZENAVE, le Conseil d'Etat vient de décider que, quand bien même elle relevait d'un caractère professionnel eu égard au nombre de biens mis en sous-location et des travaux ainsi que de l'activité déployée pour la gestion de la sous-location, la sous-location d'immeuble nu ne constitue pas une profession libérale.

Le Conseil d'Etat vient donc ajouter une condition à la qualification du revenu, à savoir qu'historiquement il fallait déterminer si le bénéfice non commercial était professionnel ou non professionnel. Dans le premier cas, l'imputation du déficit sur le revenu global était possible tandis que, dans le second, l'imputation n'était possible que sur des revenus non professionnels ou sur des revenus similaires des 6 années suivantes.

Par la présente décision, le Conseil d'Etat vient ajouter la condition, lorsqu'il s'agit bien de l'exercice d'une activité professionnelle, de savoir si l'activité est ou non libérale.

Si l'appréciation portée par le Conseil d'Etat sur le caractère libéral ou non de l'activité peut paraître fondée dans la mesure où la profession libérale se caractérise par la mise en œuvre intellectuelle d'une science ou d'un art, le Conseil d'Etat aurait pu se placer sur le terrain de la qualification juridique de l'activité exercée.

L'importance des moyens utilisés, à savoir la répétition d'actes de location ainsi que le déploiement de l'activité humaine de celui qui réalise l'activité de sous-location (113 appartements situés dans un même immeuble sous-loué, de même que l'activité permanente de gestion des travaux ainsi que de relance et de réévaluation des loyers) aurait pu conduire, selon une jurisprudence désormais classique du Conseil d'Etat, à requalifier le revenu non pas en revenu non commercial mais en revenu industriel et commercial.

Il est en effet de jurisprudence constante que la mise en œuvre de moyens importants pour la réalisation d'une activité qui est par nature non commerciale peut relever des bénéfices industriels et commerciaux.

De même, l'activité de gestion immobilière est une activité industrielle et commerciale.

La qualification fiscale des revenus en revenus industriels et commerciaux aurait conduit à la prise en charge des déficits sur le revenu global puisque, en matière de BIC, seul compte le fait que l'activité est exercée ou non à titre professionnel.

Si la décision a le mérite de préciser ce qu'est une profession libérale et ce qui ne l'est pas, elle ne solutionne pas le difficile questionnement sur la nature industrielle ou commerciale ou non commerciale de l'activité déployée par un sous-loueur de biens pris à bail.

Voilà également encore un coup porté aux opérations juridiques consistant pour des SCI à prendre en crédit-bail les biens immobiliers qu'elle sous-loue qui, outre les problèmes qui interviennent à l'échéance du crédit-bail, viennent désormais empêcher la prise en charge par les associés des déficits provenant de l'activité.