Le blog de Maitre WICKERS

La réforme de la saisie immobilière était annoncée depuis la loi du 9 juillet 1991, venue moderniser les procédures d'exécution mobilières.

Une première étape avait été franchie avec l'ordonnance du 21 avril 2006 et la modification des textes du code civil.

L'ordonnance a été complétée par le décret du 27 juillet 2006, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2007 , après avoir subi, avant même cette date (décret du 23 décembre 2006) quelques retouches mineures.

Il s'applique (article 168) aux procédures en cours qui n'avaient pas encore donné lieu au dépôt du cahier des charges .

La deuxième partie du décret est consacrée à la procédure de distribution, qui succède à la procédure d'ordre, totalement défaillante et inapte à venir à bout de la répartition d'un prix d'adjudication, autrement qu'après plusieurs années.

Dans ce domaine, l'urgence était telle que seules les procédures d'ordre déjà engagées resteront soumises aux textes anciens.

CHAPITRE I. LA NOUVELLE PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE

La poursuite d'objectifs contradictoires (la vente amiable et la vente judiciaire) ou qui n'y avaient pas nécessairement leur place (l'établissement de l'état ordonné des créances) rend la nouvelle procédure difficilement lisible.

Les principes qui sous-tendent la réforme ont par ailleurs conduit à la mise en place de solutions discutables.

I. UNE PROCEDURE DIFFICILEMENT LISIBLE

I. 1. LA MULTIPLICATION DES CIRCUITS

La saisie immobilière peut désormais connaître deux issues totalement différentes :

- la vente amiable sur autorisation judiciaire

- l'adjudication

L'existence de ces deux issues alternatives se traduit par la création de deux circuits différents, à partir de l'audience d'orientation.

En outre, il a aussi fallu prévoir comment passer d'un circuit à l'autre, notamment en cas d'échec de la vente amiable.

Et quand le débiteur utilisera la possibilité de solliciter la vente amiable avant même l'audience d'orientation, les choses deviendront encore plus compliquées.

Absence d'intervention du débiteur avant l'audience d'orientation

LA PROCEDURE JUSQU'A L'AUDIENCE D'ORIENTATION

Dans tous les cas, la procédure commence par la signification d'un commandement de payer valant saisie (article 4),

Le délai de publication du commandement de payer valant saisie passe à deux mois (article 18)

Une formalité nouvelle apparaît, la dénonciation de l'acte "au plus tard le jour ouvrable suivant" au conjoint, dans le cas où l'immeuble appartenant en propre au débiteur abrite la résidence de la famille (article 13)

Au bout de 8 jours, il devient possible de faire établir un procès-verbal descriptif (article 35)

Il paraît donc raisonnable, même si aucun délai minimum n'existe, de ne publier le commandement qu'au bout de 8 jours.

L'étape suivante de la procédure est la convocation (par assignation) du débiteur à l'audience d'orientation tenue par le JEX.

L'assignation doit être délivrée dans les deux mois de la publication du commandement. Le délai d'ajournement est de un mois minimum, mais ne peut jamais dépasser trois mois (article 38)

La délivrance de l'assignation est le point de départ de délais toujours brefs, en dépit de la modification apportée par le décret du 23 décembre 2006 pour :

- déposer dans les cinq jours ouvrables suivant un cahier des conditions de vente (article 44) auquel il faudra joindre une copie de ladite assignation (!)

- dénoncer au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant le commandement de payer aux créanciers inscrits, avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation (article 40)

LES SUITES DE L'AUDIENCE D'ORIENTATION

L'objet de l'audience d'orientation est clairement défini à l'article 49

A l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles 2191 et 2193 du code civil sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Dans un jugement du 26 juillet 2007, (LYON) le juge de l'exécution a eu l'occasion de rappeler que l'article 1244-1 était inapplicable, et que la saisie ne pouvait être suspendue que dans le cas d'un surendettement (article 50)

LA VENTE JUDICIAIRE

Même si la loi ou le décret préfèrent envisager d'abord l'éventualité de la vente amiable, le juge pourra ordonner la vente forcée, lors de l'audience d'orientation.

Ce sera le cas en l'absence de demande de vente amiable, ou en cas de rejet de cette demande.

Mais la procédure échappe en partie au créancier, puisque la date de l'adjudication sera fixée par le juge, dans un délai de deux à quatre mois à compter du prononcé de la décision (article 59)

La volonté de redonner à la saisie immobilière sa nature de voie d'exécution a conduit à rendre exceptionnel le report de la vente qui n'interviendra qu'en cas de force majeure ou à la demande de la commission de surendettement (article 61)

Dans tous les autres cas, le fait de ne pas requérir la vente entraînera automatiquement la constatation par le juge de la caducité du commandement (article 60)

Il faut rapprocher cette disposition de celle de l'article 7 :

L'examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure.

Le principe posé à l'article 7 est donc que le cours de la procédure ne peut jamais être arrêté, sauf par le juge (c'est ainsi que le jugement ordonnant la vente amiable suspend en application de l'article 53 la procédure)

Et le créancier poursuivant qui ne fait pas preuve de diligence est sanctionné par la caducité de la procédure.

Il reste qu'en application de l'article 8 les jugements statuant sur les contestations ou les demandes incidentes sont, sauf disposition contraire, susceptibles d'appel ; de sorte que vont pouvoir se développer en parallèle :

- la procédure principale qui n'est pas interrompue

- la procédure incidente en appel

Tout particulièrement, le jugement d'orientation est un jugement susceptible d'appel (art. 52) Il est clair que s'il en est relevé appel, celui-ci ne pourra être vidé avant l'audience d'adjudication.

Or l'appel peut, par exemple, concerner le refus d'autoriser la vente amiable...

La réformation d'un tel jugement rend alors illégitime la poursuite de la vente, et la réquisition de l'adjudication !

Il y a là matière à la création de situations inextricables.

Peut-on concevoir que dans une telle hypothèse, on puisse se trouver dans un cas de "force majeure" justifiant que la vente ne soit pas requise ?

Peut-on imposer au poursuivant l'obligation de vendre, sous la menace de l'appel d'une décision susceptible de mettre à néant la saisie ?

Et doit-on admettre la compétence du juge de la saisie pour apprécier si l'appel de son propre jugement peut constituer un cas de force majeure ?

La Cour d'appel de BORDEAUX (25/9/2007) a déjà donné un commencement de réponse, en réformant un jugement qui avait prononcé la caducité du commandement, dans un cas où le créancier, en raison de l'appel pendant du jugement d'orientation, n'avait pas requis la vente.

Devant la Cour, il a fait valoir qu'il avait un "motif légitime" au sens de l'article 12 à ne pas avoir accompli la formalité sanctionnée par la caducité...

La Cour, tout en écartant le recours à l'article 12, a fait observer qu'il était significatif d'une certaine "souplesse". Elle a estimé que l'article 60 avait pour objet de sanctionner une carence du créancier, et pouvait difficilement s'appliquer dans le cas d'espèce.

Mais finalement c'est parce que lors de l'audience de vente, tant le créancier que le saisi avaient été d'accord pour demander un report que la Cour a estimé que la caducité n'aurait pas dû être prononcée...

LA VENTE AMIABLE

C'est l'issue alternative de l'audience d'orientation, s'il est fait droit à la demande formée par le débiteur (article 49) verbalement (article 50) ou même sans avocat !

Pour un refus de vente amiable (LYON 23/8/2007) : production d'un simple courrier d'intention, sans même de justificatif sur le prix auquel l'immeuble pourrait être vendu.

La décision suspend la saisie immobilière (article 53)

Le juge doit alors fixer le montant minimum du prix de la vente (article 54)

Il taxe également les frais de la vente.

La taxe intervient conformément à l'article 37 b du décret du 2/4/60 (NICE 19/7/2007) sur le prix de vente, et non pas sur la mise à prix.

Son contrôle continue de s'exercer, puisqu'il doit fixer à 4 mois maximum (article 54 al. 3) l'audience au cours de laquelle il constatera la vente amiable.

Un seul report est possible, à 3 mois maximum.

Mais dans une décision du 3/7/2007, le juge de l'exécution accorde un délai supplémentaire, au motif que le notaire n'avait pas rédigé convenablement son acte (!) Il est vrai que le créancier s'associait à la demande...

La constatation de la vente amiable

On a préféré que l'acte de vente soit rédigé par un notaire (article 57).

Ce parti pris se traduit par un curieux dispositif, puisque l'acte devra ensuite être soumis au juge, à qui il appartiendra de vérifier que les conditions qu'il a fixées ont bien été respectées et de contrôler la réalité de la consignation.

Plusieurs décisions sont déjà intervenues pour rappeler que le notaire doit respecter les dispositions contenues dans le cahier des charges, prévoyant par exemple, la consignation entre les mains de la CARPA ; et que le saisi(ou son notaire) ne peut modifier unilatéralement les clauses du cahier des charges :

- LYON 3/7/2007

- AIX 19/7/2007

Ayant constaté la vente, le juge ordonnera la radiation des hypothèques (article 58)...à un moment où leur cours n'est théoriquement pas encore interrompu...

Les conditions dans lesquelles ce jugement et l'acte de vente seront publiés ne sont pas explicitées...

La reprise de la vente forcée

La reprise de la vente forcée sera ordonnée :

- si à l'expiration des délais accordés, le juge constate que la vente amiable n'est pas intervenue (article 58 al 4)

- sur assignation du poursuivant tendant à ce que soit constatée la carence du débiteur (article 55)

Lorsque le tribunal ordonne la reprise de la vente forcée, il fixe la date de l'adjudication qui doit intervenir dans un délai compris entre deux et quatre mois (article 55)

Intervention du débiteur avant l'audience d'orientation

L'article 53 introduit la possibilité pour le débiteur, avant qu'il n'ait été assigné pour l'audience d'orientation, de saisir le juge pour demander la vente amiable.

LA SITUATION DES PARTIES

LE CREANCIER

La demande n'a en elle-même aucun effet suspensif sur la procédure (art.7) et le créancier à qui sera notifiée la demande de vente amiable devra donc poursuivre l'accomplissement des formalités à sa charge.

Par contre, la décision qui fait droit à la demande a un effet suspensif sur la procédure (article 53) de telle sorte que celle-ci pourra éventuellement être arrêtée avant le dépôt du cahier des charges de la vente, ou même avant la publication du commandement...

LE DEBITEUR

Alors que le débiteur peut intervenir seul pour demander la vente amiable lors de l'audience d'orientation, cette faculté ne paraît pas lui être ouverte ici. Il est vrai qu'il devra saisir la juridiction par voie d'assignation, et après avoir mis en cause les créanciers inscrits sur le bien (article 53) ce qui risque de ne pas être simple, puisque le texte ne précise pas, s'agissant d'une catégorie par hypothèse évolutive, à quelle date il faut se placer pour déterminer les créanciers à mettre en cause !

LA SITUATION EN CAS DE REPRISE DE LA VENTE FORCEE

A la différence de l'article 55, l'article 53 n'envisage pas l'hypothèse de l'échec de la vente amiable, et ne prévoit pas dans quelles conditions sera reprise la procédure, surtout si l'audience d'orientation n'avait pas encore eu lieu.

La circulaire affirme que dans un tel cas de figure, il faudra bien citer le débiteur à l'audience d'orientation...mais qu'il ne sera pas possible au juge d'examiner une nouvelle demande de vente amiable, dès lors qu'il aura déjà ordonné la vente forcée.

A tout le moins, la situation manque sérieusement de clarté !

I. 2. L'ETAT DES CREANCES

La vente doit être requise par le créancier poursuivant, ou par tout créancier inscrit. Mais il existe une condition préalable, posée par l'article 48, le dépôt de l'état des créances au greffe :

"Un état des créances ordonné selon leur rang qui devra être remis au greffe quinze jours au moins avant la date fixée pour l'audience d'adjudication ou de constatation de la vente amiable."

Le créancier qui prétend requérir la vente doit spontanément justifier de l'accomplissement de la formalité, ce qui implique la délivrance d'un certificat par le greffe ; le juge pouvant soulever d'office l'absence d'accomplissement de la formalité. La sanction est l'irrecevabilité de la réquisition de vente.

Ce dispositif souligne le caractère central de l'état dans la procédure. Et pourtant, pour qu'un état des créances puisse être dressé utilement, il faut d'abord que le cours des inscriptions sur l'immeuble, du chef du débiteur, soit arrêté.

Ayant oublié cette évidence, les rédacteurs du décret imposent donc un travail inutile au créancier poursuivant, et des obligations tout aussi inutiles aux créanciers inscrits.

Absence d'utilité de l'état

L'état ordonné doit être déposé parle créancier poursuivant 15 jours au moins avant la vente, qu'il s'agisse d'une adjudication ou d'une vente amiable.

Rien n'empêchant les créanciers de continuer à s'inscrire jusqu'à la publication du titre, l'état pourra donc être incomplet, et il faudra s'assurer à nouveau, lors de la distribution, de la situation hypothécaire de l'immeuble !

Dans de telles conditions, à quoi sert donc cet état ?

Son absence est pourtant sanctionnée (article 60) d'office par le juge lors de l'adjudication.

Et comme il en est de même dans la vente amiable (article 58) on peut donc concevoir que l'échec d'une vente amiable soit la conséquence de la carence du créancier dans le dépôt de l'état !

Une formalité complexe

DECLARATION DE LA CREANCE ET RELEVE DE FORCLUSION

Les créanciers hypothécaires dont l'existence a été révélée lors de la publication du commandement doivent déclarer leur créance dans les deux mois de la dénonciation du commandement valant assignation à comparaître à l'audience d'orientation (article 46) au greffe (article 48) et par l'intermédiaire d'un avocat.

Pour connaître la forme de la déclaration, il faut consulter l'article 41, relatif au contenu de la sommation de produire :

° La sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l'indication du taux des intérêts moratoires, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution, et accompagné d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription ;

La sanction étant la perte de la sûreté sur le bien saisi (article 2215) les créanciers déchus de leur hypothèque peuvent participer à la distribution du solde éventuel du prix (article 113)

Il a été prévu un relevé de forclusion pour le créancier qui démontre que sa défaillance n'est pas due de son fait.

La requête doit être présentée au plus tard 15 jours avant la date de vente (article 46)

Mais on doit aussi se demander si la sanction peut être effective, si pour une raison ou pour une autre la procédure de vente n'est pas menée jusqu'à son terme.

LA SITUATION DES CREANCIERS INSCRITS EN COURS DE PROCEDURE

La loi précise (article 2214) que seuls les créanciers qui sont intervenus à la procédure pourront participer à la distribution.

Le décret leur impose l'obligation de déclarer leur créance "à peine d'irrecevabilité" (article 47) dans les 15 jours de la publication de leur inscription. Un tel délai est parfaitement irréaliste et ce d'autant qu'il leur faudra aussi, après avoir effectué la déclaration au greffe, la dénoncer, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, par acte d'avocat, au poursuivant et au débiteur...que le décret dispense dans certains cas de constituer avocat !

Reste à savoir si ces créanciers pourront utiliser le mécanisme du relevé de forclusion !

I. 3. LES SANCTIONS PROCEDURALES

Adaptant une solution ancienne, le décret prévoit que les contestations relatives à la procédure antérieure à l'audience d'orientation doivent être formulées au plus tard à cette occasion, et que seules les formalités postérieures à cette audience peuvent être critiquées une fois que cette audience a eu lieu (article 6)

Si l'audience d'orientation semble (article 7) constituer un moment privilégié pour l'examen des contestations ; toutes les contestations (antérieures) ne seront pas nécessairement jugées lors de l'audience d'orientation. Et l'on peut parfaitement concevoir une contestation tranchée à un autre moment (Marseille 20/3/2007. Pour une contestation formée par assignation à une audience du JEX)

La simplification n'est qu'apparente, car si on distinguait préalablement nullités et déchéances ; on devra désormais compter avec les nullités, les caducités et la péremption .

Les nullités

Le régime des nullités est aligné (article 11) sur le droit commun.

La caducité

La caducité du commandement, et donc de la procédure sanctionne l'absence d'accomplissement de certaines formalités dans le délai requis (article 12)

Le texte concerne :

- la publication du commandement

- la délivrance de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation

- la fixation de la date de l'audience d'orientation

- la dénonciation aux créanciers inscrits

- dépôt du cahier des conditions

- le dépôt de l'état des créances ordonnées

- la mise en œuvre de la publicité de la vente

Mais la caducité n'a plus de caractère automatique, puisque le créancier peut échapper à la sanction, en justifiant d'un "motif légitime".

Une complication supplémentaire est ajoutée par la disposition finale de l'article 12, avec la possibilité de revenir sur la déclaration de caducité, en faisant connaître au greffe, dans un délai de 15 jours à compter de son prononcé, le motif légitime qui n'aurait pas pu être invoqué en temps utile !

La péremption du commandement

Le délai au bout duquel le commandement cesse de produire ses effets a été ramené à deux ans (article 32) et toute partie intéressée peut alors demander (article 33) que soit constatée la péremption du commandement, sauf toutefois si le titre de vente a déjà été publié.

(à suivre)