Le blog de Maitre WICKERS

II. UNE PROCEDURE RIGIDE

II. 1. LA REDISTRIBUTION DES ROLES

La volonté (article 2190) de redonner à la saisie immobilière sa véritable nature de voie d'exécution se traduit aussi par un renforcement du contrôle du juge, qui en surveille le bon déroulement.

Dans le même temps, la charge du greffe s'accroît, sans que les parties en tirent un quelconque bénéfice.

Le contrôle du juge

LA MAITRISE DU CALENDRIER

C'est désormais le juge qui donne son rythme à la procédure :

- c'est le juge qui fixe la date de l'audience de constatation de la vente amiable (article 54)

- c'est le juge qui fixe la date de la vente forcée (article 59)

- c'est le juge qui fixe la date de l'audience de surenchère (article 97)

- c'est le juge qui fixe la date de l'audience de réitération des enchères cette fois sur requête (article 103) de la partie qui poursuit la réitération.

LA MAITRISE DE L'ISSUE DE LA PROCEDURE

Elle se traduit à la fois dans sa faculté à sanctionner, même d'office, le manque de diligence ou les manquements des parties, et par son rôle en cas de vente amiable.

LES SANCTIONS PRONONCEES D'OFFICE

- le respect des délais de présentation des demandes incidentes est imposé à peine d'irrecevabilité pouvant être prononcée d'office (article 6)

- le juge qui constate que la vente amiable n'a pas pu avoir lieu décide automatiquement de la vente forcée (article 58)

- le juge déclare irrecevable d'office dans ses poursuites le poursuivant qui n'a pas déposé l'état des créances ordonnées (article 60)

- le juge constate d'office la caducité du commandement si la vente n'est pas requise sans motif (article 60)

LA PARTICIPATION A LA FIXATION DU PRIX DANS LA VENTE AMIABLE

C'est le juge qui fixe (article 54) le prix "en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché"...

Certes, il ne s'agit que d'un prix plancher, mais il se confondra vraisemblablement souvent avec le prix définitif !

Pour le fixer, le juge ne disposera parfois que des seules indications fournies "verbalement" par le débiteur en personne.

Les créanciers (et pas seulement le créancier poursuivant) ont donc l'obligation de se préparer à un débat (impromptu) sur la valeur de l'immeuble, s'ils veulent que sa fixation se fasse dans des conditions respectueuses de leurs droits.

Car ce prix va s'imposer à tous les créanciers qui sont privés du droit de surenchère, puisque l'article 2213 prévoit que la vente amiable sur autorisation judiciaire, comme l'adjudication, emporte purge ; le juge prononçant la radiation des inscriptions en même temps qu'il constate la vente amiable.

La solution retenue présente deux conséquences fâcheuses :

- les créanciers s'inscrivant postérieurement à l'audience d'orientation sont privés de toute possibilité de discuter du prix minimum fixé par le juge

- la radiation des inscriptions est ordonnée à un moment où le cours des inscriptions (qui se poursuit jusqu'à la publication du titre) n'est pas interrompu

LA MAITRISE DE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION

Le contrôle du juge sur l'audience d'adjudication est assuré par la règle de l'article 81 : toutes les dispositions de la section "enchères" sont prescrites à peine de nullité, soulevée d'office.

L'article 73 fixe les conditions dans lesquelles les enchères peuvent être portées :

- par avocat

- inscrit au barreau près le TGI devant lequel la vente est poursuivi

- titulaire d'un seul mandat

L'avocat qui veut porter les enchères doit préalablement s'être fait remettre la garantie prévue à l'article 74 : caution bancaire ou chèque de banque couvrant 10% de la mise à prix.

Il faut donc organiser les conditions dans lesquelles le juge pourra vérifier la détention de ces éléments par les avocats voulant participer aux enchères .

Enfin, le nom du mandant doit être notifié au greffe avant la fin de l'audience.

Les articles 81 et 82 organisent une procédure de règlement immédiat des incidents liés à la validité des enchères, avec jugement sur le siège, pour permettre la reprise de la vente.

Quid d'un appel immédiat de ce jugement ?

Le rôle du greffe

Le refus de laisser l'initiative aux parties se traduit aussi par un alourdissement du rôle du greffe.

C'est ainsi que disparaît la si commode formule de l'avenir d'audience par conclusions d'avocat ; et (article 7) c'est désormais le greffe qui est chargé de convoquer les parties, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à toute audience autre que l'audience d'orientation.

Dans un jugement du 27 mars 2007, le juge de l'exécution du TGI de MARSEILLE a été conduit

La notification des décisions incombe également au greffe qui devra (article 88) notifier le jugement d'adjudication au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire et à toute personne ayant élevé une contestation...

Et les dates d'audience étant fixées par le juge c'est le greffe (article 97) qui convoquera le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l'acquéreur et le surenchérisseur à l'audience, en cas de surenchère ; et il en sera de même (article 103) en cas de réitération des enchères.

Il s'agit là d'un effet "collatéral" du transfert de la procédure entre les mains du juge de l'exécution !

II. 2. LA REPRESENTATION DES PARTIES

Devant le juge de l'exécution, la représentation par avocat n'est pas la règle.

Il était pourtant inimaginable que dans une procédure aussi lourde de conséquences qu'une poursuite immobilière, on laisse les parties se défendre elle-même.

A la différence des autres procédures devant le juge de l'exécution, la représentation par avocat est donc obligatoire (article 5) Mais on a imaginé des exceptions.

L'article 50 autorise en effet le débiteur, lors de l'audience d'orientation, à présenter une demande d'autorisation de vente amiable, en personne, sans avocat.

L'exception est d'autant moins justifiée qu'elle concerne une phase particulièrement délicate de la procédure, et que ses contours sont fort mal définis.

La fragilisation de l'audience d'orientation

UN A PRIORI ERRONE

L'exception faite au principe de la représentation par avocat ne peut s'expliquer que par l'idée a priori que solliciter la vente amiable est une formalité simple, qui ne requiert aucune technicité.

Rien n'est plus faux.

A ce stade de la procédure, le débiteur est particulièrement fragilisé.

En outre, dès lors que la vente amiable emporte purge, il faut s'attendre à un véritable débat avec le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits.

Le débiteur comparaissant en personne sera-t-il en mesure d'apporter à la juridiction les éléments qui lui permettront de trancher, dans le respect des règles de preuve ?

LE SACRIFICE DU PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE

Pressentant les difficultés que pourra rencontrer le débiteur prétendant comparaître en personne, le décret a imaginé de les régler en le dispensant de respecter le principe du contradictoire. Un remède bien pire que le mal !

C'est ainsi que le débiteur est autorisé à intervenir verbalement à l'audience.

Un remède bien pire que le mal !

UNE REGLE ILLISIBLE

L'exception au principe de la représentation ne concerne que la demande d'autorisation de vente amiable.

Par contre, les contestations ou les demandes relatives qui doivent en principe être présentées lors de l'audience d'orientation, doivent, à la même audience, être formulées par l'intermédiaire d'un avocat.

Il paraît douteux que de telles subtilités puissent être comprises d'un débiteur qui est donc autorisé à demander lui-même la vente amiable, mais pas à faire état d'éventuelles irrégularités de procédure !

Une exception aux contours imprécis

LES ACTES CONSECUTIFS

En une formule particulièrement maladroite, le décret étend la dispense de représentation aux "actes consécutifs à" la vente amiable.

La disposition n'a de sens que si on l'applique au contraire à toutes les audiences (audience de rappel, ou encore audience de constatation de la vente) qui auront lieu avant la vente amiable !

LA FORMULATION DE LA DEMANDE DE VENTE AMIABLE AVANT L'AUDIENCE D'ORIENTATION

C'est l'article 50 qui autorise le débiteur à présenter une demande de vente amiable avant l'audience d'orientation.

Ce texte ne fait état d'aucune dispense du ministère d'avocat.

Il faut donc en déduire que selon le moment où elle est présentée, la demande de vente amiable devra être faite par avocat constitué...ou pourra l'être par le débiteur en personne !

Un choix qui rend encore plus discutable l'atteinte faite au principe de la représentation par avocat.

Un remède bien pire que le mal !