investissement (2)
Location Meublée professionnelle
Tour de vis fiscal
Dans le projet de loi de finances pour 2009 le gouvernement a prévu de modifier sensiblement au détriment des contribuables le régime fiscal de loueurs en meublé non professionnels
Ce régime était il est vrai devenu avantageux par rapport au régime du non meublé
Alors qu'un particulier ne pouvait déduire en régime micro que 30 % des ses revenus de location nue il pouvait déduire en location meublée 72 % la loi prévoit de ramener ces 72 % à 50 %
Par ailleurs les déficits provenant de cette activité sont tunnelisés. Ils ne sont pas imputables sur le revenu global (alors qu'en location nue une partie l'est dans la limite de 10 700 euros)
Enfin le plafond d'option pour le micro BIC passe en matière de meublé de 76 300 à 32 000 euros seulement
Au delà même en non professionnel il faudra tenir une comptabilité avec pièces justificatives, vrai bilan et compte de résultats comme un commerçant (nous sommes en BIC)
Pour ceux qui pensaient louer en meublé il faudra y regarder à deux fois, la location nue même peu généreuse en abattements va dans certains cas redevenir plus avantageuse
Il est vrai que les revenus fonciers sont parfaitement appréhendables et difficilement logeables dans des paradis fiscaux
Attendons la loi de finances pour en savoir plus
Thierry Nicolaïdès
Pour votre information / copie du communiqué du gouvernement du 26 septembre
Situation actuelle
Les revenus tirés de la location de locaux meublés à usage d'habitation sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loueurs en meublé bénéficient, à ce titre, d'un régime d'imposition favorable, particulièrement lorsqu'ils exercent cette activité à titre professionnel.
Sont considérées comme des loueurs professionnels les personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou qui retirent de cette activité au moins 50 % de leurs revenus.
Les plus-values de cession que réalisent les loueurs en meublé professionnels sont totalement exonérées lorsque leurs recettes annuelles n'excèdent pas 250 000 euros en application du régime prévu en faveur des petites entreprises de vente de marchandises, de fourniture de logement ou exerçant une activité agricole.
Par ailleurs, les loueurs professionnels bénéficient de l'imputation sans limitation des déficits relatifs à cette activité sur le revenu global.
Les déficits provenant de l'activité de location meublée non professionnelle sont imputables sur les revenus des autres activités industrielles et commerciales du contribuable l'année au cours de laquelle ils sont constatés ainsi que durant les six années suivantes.
S'agissant du cas particulier des personnes qui constatent des charges avant le début de la location meublée, ou qui acquièrent un immeuble en l'état futur d'achèvement et deviennent ultérieurement loueurs en meublé professionnels, les déficits provenant de la période antérieure à la livraison de l'immeuble ne sont pas imputables. En matière de revenus provenant de location nue, le régime micro-foncier, qui comporte des contraintes fiscales et des obligations déclaratives réduites est applicable en deçà de 15 000 euros de recettes et prévoit un abattement de 30 %.
Les loueurs en meublé peuvent bénéficier du régime d'imposition applicable aux micro entreprises qui ont une activité de vente ou de fourniture de logement. Ce régime d'imposition comporte des obligations comptables et fiscales allégées. Il s'applique jusqu'à 76 300 euros HT1 de recette et prévoit un taux d'abattement porté à 71 %.
1 Seuil porté à 80 000 euros par la loi 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, à compter du 1er janvier 2009.
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Situation nouvelle
Afin de réserver le régime spécifique aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle, il est proposé de restreindre le champ d'application du régime de la location meublée professionnelle.
Seraient ainsi considérés comme loueurs en meublé professionnels, les contribuables inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, pour lesquels les recettes annuelles retirées de cette activité :
- excèdent 23 000 euros ;
- et, de surcroît, représentent plus de 50 % des revenus d'activités professionnelles.
Ces conditions seraient appréciées au niveau du foyer fiscal. Le régime d'exonération des plus-values de cessions réalisées par les loueurs en meublé professionnels serait modifié. Le régime d'exonération des plus-values des petites entreprises prestataires de services leur serait désormais applicable.
Les plus-values de cession des loueurs en meublé professionnels bénéficieraient alors d'une exonération totale tant que le montant annuel des recettes générées par cette activité serait inférieur à 90 000 euros.
Dans la mesure où des déficits antérieurs à l'acquisition ou à la livraison de l'immeuble se rattachent, comme les déficits postérieurs à la livraison de l'immeuble, à une même opération économique, il est proposé de faciliter leur imputation par les loueurs en meublé professionnels.
Ainsi, lorsqu'ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d'une location meublée, les déficits antérieurs à l'acquisition ou à la livraison de l'immeuble pourraient être imputés sur le revenu global des années suivantes. Ces déficits antérieurs seraient imputables, par fractions égales, sur le revenu global des trois premières années de location meublée tant que cette activité présente un caractère professionnel.
Il est proposé de tirer toutes les conséquences du caractère patrimonial de l'activité de loueur en meublé non professionnel pour les règles d'imposition du résultat. Ainsi, la situation des loueurs en meublé non professionnels serait rapprochée, concernant les règles d'imputation des déficits, de celle des personnes imposées dans la catégorie des revenus fonciers.
Les déficits provenant de la location meublée non professionnelle seraient imputés sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Cette limite, appréciée au niveau du foyer fiscal, serait propre aux revenus de la location meublée et distincte de la limite d'imputation, du même montant, applicable aux revenus fonciers que percevrait par ailleurs le contribuable.
De plus, les déficits qui n'auraient pas pu être imputés sur le revenu global seraient imputables sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
S'agissant du régime micro, il serait proposé d'appliquer aux loueurs en meublé, pour le bénéfice du régime micro-BIC, les limites retenues pour les entreprises prestataires de services.
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Paris le 28 aout 2007
Cet été l'actualité fiscale a été particulièrement riche en nouveautés.
Le nouveau gouvernement Fillon a souhaité en, effet mettre rapidement en oeuvre certaines des propositions de notre président pendant sa campagne.
Si toute la presse s'est fait l'écho des déboires subis par le texte sur la réduction des intérêts d'emprunts et a donc assuré une publicité adéquate à cette nouvelle réduction d'impôts en faveur des accédants à la propriété, d'autres mesures méritent quelques lignes de commentaires.
En matière d'ISF notamment quatre mesures sont intervenues.
L'abaissement du bouclier fiscal
La nouvelle loi limite ramène de 60 à 50 % des revenus le montant maximal des impositions directes supportées par un contribuable.
DE plus, dans le montant des impositions sont incorporées la CSG et la CRDS qui en étaient auparavant exclues
Dans les faits, le plafond du bouclier fiscal est ainsi abaissé de 18 à 21 % selon la nature des prélèvements sociaux
C'est donc un effort très sensible qui a été consenti pour le gouvernement.
Rappelons que ce bouclier fiscal n'intéresse pas que les très hauts revenus mais peut aussi concerner des personnes aux revenus modestes, mais propriétaires de biens immobiliers importants
L'application du bouclier fiscal reste cependant risquée. Sa mise en jeu est subordonnée à une demande des contribuables et dans de nombreux cas, ceux-ci renoncent à le faire.
L'administration se réserve en effet le droit de contrôler la déclaration du contribuable et ne se prive pas de vérifier très attentivement les valorisations effectuées par ceux-ci, notamment en matière de titres non cotés où d'estimations immobilières.
Le Ministère des Finances a cependant précisé que la demande de mise en jeu du bouclier fiscal ne devait pas être prétexte à un contrôle systématique, le contribuable étant présumé de bonne foi.
Il a également prévu d'adresser une lettre d'information à tous ceux qui seraient susceptible de bénéficier du bouclier et qui ne l'auraient pas demandé.
Quelle devra être alors l'attitude du contribuable recevant un tel courrier ??????
Il conviendra de rester très prudent et vigilant en la matière
Résidence principale
Le nouveau texte porte à 30 % l'abattement sur la valeur vénale de la résidence principale. Cette mesure va atténuer le supplément d'ISF du à la seule inflation immobilière, sans commune mesure avec la hausse des revenus.
Pour la déclaration ISF 2008, les contribuables devraient voir le montant de leur imposition se réduire un peu.
Investissement dans le capital des PME et dans certains organismes sociaux
Cette mesure représente une innovation fiscale importante. C'est la première fois qu'un contribuable pourra déduire une dépense de son ISF.
Cela va favoriser dans une certaine mesure le maintien voire l'accroissement du patrimoine productif pour tous ceux qui ne pouvaient prétendre à exonérer d'ISF leur outil de travail.
Le contribuable pourra ainsi déduire de son impôt du au titre de l'ISF , 75 % de ses investissement dans le capital de PME (françaises et européennes) à l'exception des sociétés de gestion de patrimoine' immobilier
L'investissement pourra être direct ou via un holding
Les titres ainsi souscrits seront également exonérés d'ISF sans limitation de montant ni de durée.
Nota par PME on entend une société réalisant un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros, ayant moins de 250 personnes et un total de bilant inférieur à 43 millions d'euros.
Précision importante : l'exonération n'est subordonnée à aucun engagement de conservation des titres.
Les dons à certains organismes de formation et d'insertion à caractère social pourront être également déduits à hauteur de 75 % sous certaines conditions.
Limitation du délai de reprise de l'administration à 6 ans
A compter du premier juin 2008 le délai de reprise de l'administration en matière de droits d'enregistrement mais également d'ISF sera ramené de 10 ans à 6 ans.
Ainsi, en cas de non déclaration de l'ISF par exemple ou de déclaration erronée, l'administration à compter du 1er juillet 2008 ne pourra plus remonter que jusqu'à l'ISF 2002. En 2009 l'année 2002 sera prescrite.
Cela devrait réduire sensiblement le nombre et l'impact des contentieux ISF portant notamment concernant la valorisation des actifs immobiliers.
NOTA ces mesures fiscales sont souvent complexes : le résumé ci dessus ne saurait prétendre en expliquer toutes les subtilités d'application .
Thieery Nicolaïdès