Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

Sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils décident de mettre en vente par lots plus de dix de logements dans un même immeuble.

Ainsi, par application de ces dispositions, le bailleur personne morale qui entend mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble est tenu, après en avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés, de leur adresser l'offre de vente avant de leur notifier un congé pour vente, l'offre de vente devant être dissociée du congé, à peine de nullité de l'offre et du congé pour vendre. Par un arrêt rendu le 18 janvier 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à préciser que, pour l'appréciation du nombre de vente de logements, la loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes (Cass. civ. 3, 18 janvier 2012, n° 11-30.003).

En l'espèce, une société, propriétaire depuis le 16 juin 1998 de l'immeuble dont dépendait l'appartement donné à bail aux époux P., avait, le 28 septembre 2007, notifié à ceux-ci un congé pour vendre ; les locataires s'étant maintenus dans les lieux, elle les avait assignés aux fins de faire juger le congé valable ; les preneurs, arguant d'une méconnaissance des exigences des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, avaient soulevé la nullité du congé.

Pour accueillir la demande de la bailleresse, la cour d'appel de Paris avait retenu qu'il était constant que la société avait, de mars 1999 à mai 2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre 2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes, dont l'un à l'encontre des époux P., mais que toutefois il ne pouvait être déduit aucune conséquence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il avait été annulé, qu'eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords collectifs, et que n'était pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements (CA Paris, Pôle 4, 3ème ch., 14 octobre 2010, n° 2009/03570).

Mais la décision est censurée par les Hauts juges qui estiment que, en se déterminant exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux P., la cour d'appel a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas.

Source : Lexbase n°N9859BSX

La formation contentieuse de la Commission nationale informatique et libertés (CNIL) a prononcé, le 12 janvier 2012, une sanction pécuniaire de 20 000 € à l'encontre d'une société de diagnostic qui avait, notamment, démarché par SMS des propriétaires de biens immobiliers à vendre, sans leur consentement.

Bref rappel des faits : entre 2009 et 2011, la CNIL a reçu plusieurs plaintes de particuliers qui proposaient à la vente leur bien immobilier sur internet. Ils avaient alors reçu de la publicité par SMS de la part du groupe DSE France, leur proposant des bilans diagnostic de leurs biens immobiliers (plomb, amiante et performance énergétique). Dans le cadre de l'instruction de ces plaintes, l'entreprise mise en cause a informé la CNIL de ce que les données des particuliers qu'elle possédait et, notamment, leurs numéros de téléphone, étaient collectées par des sociétés spécialisées dans l'aspiration de données sur internet. Celles-ci collectaient les données figurant dans les annonces immobilières, puis constituaient un fichier pour le revendre au groupe DSE. Ce dernier l'utilisait aux fins de démarchage par SMS auprès des propriétaires de biens en vente.

La CNIL a ainsi constaté que le groupe DSE France adressait des centaines de milliers de SMS par mois à des personnes susceptibles de faire appel à ses services, sans que ces personnes aient préalablement consenti à être démarchées. Dans sa délibération du 12 janvier 2012, elle a rappelé que l'envoi de publicité commerciale par voie électronique (mail, fax, SMS, etc.) ne pouvait intervenir sans accord préalable du destinataire et ce, de manière explicite, conformément aux dispositions de l'article L. 34-5 du code des postes et communications électroniques, texte issu de la loi n° 2004-669 du 9 juillet 2004 relative aux communications électroniques et aux services de communication audiovisuelle. Et d'ajouter que, lorsque les données des personnes sont collectées, l'article 32 de la loi « informatique et libertés » n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée prévoit que les personnes concernées soient informées de l'identité de l'organisme à l'origine de la collecte, de l'objectif de cette collecte ainsi que de leurs droits à accéder, rectifier et supprimer les informations les concernant ou encore de s'opposer à leur collecte. En l'espèce, les SMS envoyés par la société ne contenaient aucune de ces mentions d'information ni aucun renvoi vers un site internet sur lequel la personne concernée aurait pu les consulter. Au surplus, toutes les personnes qui se sont adressées à la CNIL ont préalablement contacté le groupe DSE France afin que l'envoi de SMS non désirés cesse. Leurs demandes n'ayant pas été prises en compte par cet organisme, la CNIL a décidé de le sanctionner.

Cette décision n'est en réalité pas une première. La CNIL a déjà eu l'occasion de sanctionner des sociétés qui « aspiraient » les données sur des sites Internet (V. délib. n° 2009-148, 26 févr. 2009 et n° 2011-193, 28 juin 2011 concernant les entreprises Directannonces et PM Participation, où la CNIL a prononcé des sanctions pécuniaires respectivement de 40 000 et 10 000 €). Toutefois, il s'agit là de la première décision prise à l'encontre d'un organisme qui utilise les fichiers créés par ces sociétés pour démarcher de nouveaux clients. La décision se veut pédagogique et la sanction prononcée dissuasive. Ainsi que la Commission l'explique dans le communiqué de presse publié à l'occasion, « Le montant de la sanction et son caractère public reflète la ferme volonté de la CNIL de faire cesser ce genre de pratiques qui, d'une part, inondent les propriétaires de biens en vente tant que leurs annonces sont en lignes et, d'autre part, faussent la concurrence entre les sociétés qui proposent des diagnostics immobiliers ».

Source : Dalloz actualités du 19/01/2012

Par un arrêt rendu le 11 janvier 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à préciser que, dans le cadre d'un contrat de vente en état futur d'achèvement, le délai d'action en réduction du prix pour moindre mesure commence à courir non au jour de la conclusion du contrat, mais à la date de livraison du bien (Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-22.924).

En l'espèce, les époux X avaient souscrit, par acte authentique du 1er février 2005, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m², dont la livraison était fixée au deuxième trimestre 2005 ; se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau pour le lave-linge et le lave-vaisselle dans la cuisine, de sa livraison tardive, et d'une superficie réelle de 62 m², les époux X avaient assigné le vendeur pour obtenir réparation de leurs préjudices et une réduction du prix de vente.

Ce dernier faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 10 juin 2010 de le condamner à payer une somme au titre de la différence de superficie de l'appartement, alors, selon le moyen, que l'action en réduction du prix pour moindre mesure ouverte à l'acquéreur d'un lot de copropriété doit être exercée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la conclusion de l'acte authentique de vente, peu important que la vente ait porté sur un immeuble en état futur d'achèvement.

Selon le requérant, en plaçant le point de départ de la prescription annale de l'action exercée par les époux X, non au jour de la conclusion de l'acte de vente, mais à la date de la livraison, la cour d'appel avait violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Mais l'argument est rejeté par la Haute juridiction qui considère que les juges d'appel ont retenu, à bon droit, que l'article 1622 du Code civil, relatif à l'action en diminution, de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Aussi, la livraison de l'immeuble étant intervenue le 1er août 2005, l'action en réduction du prix introduite par les époux X le 27 juillet 2006 par l'assignation du vendeur était recevable.

Source : Lexbase n°N9737BSG

L'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur.

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 14 décembre 2011 (n° 10-24.408) est l'occasion pour la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences d'une action en rescision pour lésion sur le droit de propriété de l'acquéreur.

En l'espèce, une société de construction a entrepris d'acquérir diverses parcelles dans le but de réaliser un vaste projet immobilier. Elle sollicite à cette fin deux particuliers qui s'engagent, par le biais de deux promesses unilatérales de vente, à céder leurs biens respectifs. Après avoir levé les options, l'acquéreur s'est ensuite heurté au refus des vendeurs de procéder à la réitération de la vente par acte authentique. Contestant le prix des parcelles, ces derniers ont, en outre, décidé d'assigner l'acheteur en rescision de la vente pour lésion. À la suite de cela, deux jugements sont venus confirmer la validité des opérations en condamnant la société à payer le prix des biens vendus. Accueillant l'action en rescision pour lésion des vendeurs, un arrêt a confirmé le jugement validant la vente de la seconde parcelle. L'acquéreur a alors assigné les vendeurs en indemnisation des préjudices résultant de l'inexécution des promesses unilatérales de vente. Il leur reprochait plus précisément leurs refus de réitérer la vente.

Les juges du fond (Aix-en-Provence, 8 juill. 2010) ont refusé d'accéder à cette demande en développant une argumentation en demi-teinte. Tout en reconnaissant le manquement des défendeurs à leurs obligations nées des promesses de vente de réitérer la cession, ils ont, dans le même temps, considéré que la volonté des vendeurs de solliciter la rescision du contrat pour lésion les aurait, en tout état de cause, contraints à patienter jusqu'à l'issue des procédures avant d'entreprendre les travaux. La cour d'appel a ainsi estimé que le demandeur n'apportait pas la preuve d'une faute des vendeurs susceptible de fonder l'action en réparation.

En estimant que « l'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur », le juge du droit casse l'arrêt d'appel au visa des articles 1583, 1674 et 1681 du code civil.

La haute juridiction reproche aux juges du fond d'avoir négligé le droit de propriété de l'acheteur en se basant uniquement sur l'action en rescision que les vendeurs envisageaient d'introduire.

À l'analyse, une telle décision mérite l'approbation.

* En premier lieu, dans un contrat de vente, le transfert de propriété s'opère solo consensu en vertu de l'article 1583 du code civil. Dès lors, le simple fait d'introduire une action contestant la validité de l'acte ne peut remettre en cause ce transfert, puisque aucune certitude ne peut exister quant à l'issue du litige.

* En second lieu, l'arrêt démontre que la solution retenue est fidèle à la volonté du législateur de favoriser la sauvegarde de l'acte conclue malgré l'existence d'une lésion (pour une vision globale, V. Rep. civ., v° Lésion, par Mazeaud, nos 73 s.). En matière de vente immobilière, cette intention transparaît clairement de l'article 1681 du code civil qui ouvre à l'acheteur une option. Ce texte lui confère en effet la possibilité de laisser la rescision s'opérer pour aboutir à la nullité de la vente, mais lui reconnaît aussi le droit de sauver l'acte lésionnaire en offrant le supplément de prix afin d'éviter l'anéantissement du contrat (V., sur cette action, P. le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2010/2011, n° 5868). C'est donc surtout en considération de cette faculté de rééquilibrer le contrat qu'une action en rescision ne permet pas, à elle seule, de nier le droit de propriété de l'acquéreur.

Source : Dalloz actualité du 17/01/2012

Commentaire de l'arrêt rendu le 2 avril 2009 par la Cour d'Appel d'ORLEANS (Tailleu c/ EURL Les écuries des Bezards).

La vente d'un cheval destiné à la compétition, qui se révèle bien piètre compétiteur, peut elle être annulée sur le fondement de l'erreur ?

La Cour d'Appel répond par la négative en application d'une jurisprudence constante.

Pourtant les acquéreurs avaient pris soin de motiver leur demande d'annulation en arguant qu'était bien rentré dans le champ contractuel l'usage en compétition de la jument, faisant de cette aptitude une qualité substantielle de l'objet du contrat.

Néanmoins, la cour d'appel relève justement que la jument ne souffrait d'aucun problème de santé pouvant la rendre impropre à la destination de cheval de compétition, mais que simplement, ses résultats n'avaient pas été à la hauteur des attentes de ses propriétaires.

Ainsi, il existe lors de l'acquisition d'un cheval de sport (spécialement lorsqu'il est jeune et n'a aucune expérience), un aléa sur ses facultés en compétition, de sorte que la rentabilité économique de l'achat du cheval (investissement rentabilisé par les gains pendant la carrière du cheval et la plus-value à la revente) ne saurait constituer une erreur sur la substance sanctionnée au titre des vices du consentement.

« Risque n'est pas vice » avait indiqué la Cour de Cassation dans un arrêt du 15/11/2005 (Civ. 1 n°03-10.474) dans un cas d'espèce similaire.

Pour que l'aléa inhérent à la compétition ou à la course soit pris en considération, il est nécessaire de définir précisément dans le contrat les objectifs à atteindre (cf. Civ. 1 27/01/1998 n°95-16.869 qui indique que l'obligation de résultat de qualification du cheval de course doit découler des stipulations contractuelles). En l'espèce, les acquéreurs ont rompu le contrat d'exploitation (conclu également avec le vendeur) avant le terme fixé par le contrat définissant les objectifs à accomplir.

Il convient de noter que ce même aléa empêche tout autant l'attribution de dommages et intérêts au vendeur fondés sur la perte d'une chance de percevoir des primes de résultat.

A contrario, l'état gravide d'une jument de course ne constitue pas un aléa de la vente à réclamer (vente à la suite d'une course), mais bien une erreur sur les qualités substantielle du cheval, une jument de course n'étant pas une poulinière (Civ. 1 05/02/2002 n°00-12.671). De la même manière sur la vente d'un étalon, il a été jugé que l'aléa accepté par les parties résidait uniquement dans la qualité des produits de l'étalon et non dans sa capacité de reproduction (résolution de la vente pour hypofertilité Civ. 1 18/11/1997 n°95-20.471).

Commentaire publié dans la revue JURIDEQUI de juin 2009, disponible auprès de l'Institut du Droit Equin (Claire BOBIN 05 55 45 76 30)