Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

Le délai de préavis réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile peut être revendiqué pour le conjoint.

Mme X., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y., l'a assigné en paiement d'un arriéré locatif et en expulsion.

M. Y. et Mme Z., son épouse, ont demandé la suspension du paiement des loyers, ainsi que la condamnation de la bailleresse à faire effectuer des travaux de mise en conformité du logement et à leur verser des dommages-intérêts.

Dans un arrêt du 28 janvier 2010, la cour d'appel de Nîmes a rejeté les demandes de M. Y.

Elle l'a débouté de sa demande de réduction à un mois du délai de préavis, retenant que le préavis abrégé ne peut être invoqué que par le locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, or M. Y. ne se référait qu'à la santé de son conjoint et non pas à des problèmes personnels de santé.

La Cour de cassation casse l'arrêt le 5 janvier 2012.

La Haute juridiction judiciaire estime que la cour d'appel a violé l'article 15- I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1751 du code civil en statuant ainsi, alors que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal" et que "ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile".

Source : Legal news 19/01/2012

L'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur.

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 14 décembre 2011 (n° 10-24.408) est l'occasion pour la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences d'une action en rescision pour lésion sur le droit de propriété de l'acquéreur.

En l'espèce, une société de construction a entrepris d'acquérir diverses parcelles dans le but de réaliser un vaste projet immobilier. Elle sollicite à cette fin deux particuliers qui s'engagent, par le biais de deux promesses unilatérales de vente, à céder leurs biens respectifs. Après avoir levé les options, l'acquéreur s'est ensuite heurté au refus des vendeurs de procéder à la réitération de la vente par acte authentique. Contestant le prix des parcelles, ces derniers ont, en outre, décidé d'assigner l'acheteur en rescision de la vente pour lésion. À la suite de cela, deux jugements sont venus confirmer la validité des opérations en condamnant la société à payer le prix des biens vendus. Accueillant l'action en rescision pour lésion des vendeurs, un arrêt a confirmé le jugement validant la vente de la seconde parcelle. L'acquéreur a alors assigné les vendeurs en indemnisation des préjudices résultant de l'inexécution des promesses unilatérales de vente. Il leur reprochait plus précisément leurs refus de réitérer la vente.

Les juges du fond (Aix-en-Provence, 8 juill. 2010) ont refusé d'accéder à cette demande en développant une argumentation en demi-teinte. Tout en reconnaissant le manquement des défendeurs à leurs obligations nées des promesses de vente de réitérer la cession, ils ont, dans le même temps, considéré que la volonté des vendeurs de solliciter la rescision du contrat pour lésion les aurait, en tout état de cause, contraints à patienter jusqu'à l'issue des procédures avant d'entreprendre les travaux. La cour d'appel a ainsi estimé que le demandeur n'apportait pas la preuve d'une faute des vendeurs susceptible de fonder l'action en réparation.

En estimant que « l'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur », le juge du droit casse l'arrêt d'appel au visa des articles 1583, 1674 et 1681 du code civil.

La haute juridiction reproche aux juges du fond d'avoir négligé le droit de propriété de l'acheteur en se basant uniquement sur l'action en rescision que les vendeurs envisageaient d'introduire.

À l'analyse, une telle décision mérite l'approbation.

* En premier lieu, dans un contrat de vente, le transfert de propriété s'opère solo consensu en vertu de l'article 1583 du code civil. Dès lors, le simple fait d'introduire une action contestant la validité de l'acte ne peut remettre en cause ce transfert, puisque aucune certitude ne peut exister quant à l'issue du litige.

* En second lieu, l'arrêt démontre que la solution retenue est fidèle à la volonté du législateur de favoriser la sauvegarde de l'acte conclue malgré l'existence d'une lésion (pour une vision globale, V. Rep. civ., v° Lésion, par Mazeaud, nos 73 s.). En matière de vente immobilière, cette intention transparaît clairement de l'article 1681 du code civil qui ouvre à l'acheteur une option. Ce texte lui confère en effet la possibilité de laisser la rescision s'opérer pour aboutir à la nullité de la vente, mais lui reconnaît aussi le droit de sauver l'acte lésionnaire en offrant le supplément de prix afin d'éviter l'anéantissement du contrat (V., sur cette action, P. le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2010/2011, n° 5868). C'est donc surtout en considération de cette faculté de rééquilibrer le contrat qu'une action en rescision ne permet pas, à elle seule, de nier le droit de propriété de l'acquéreur.

Source : Dalloz actualité du 17/01/2012