copropriété (3)
Selon un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 janvier 2012, les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes.
L'arrêt illustre le caractère automatique de la création du syndicat de copropriétaires, dès lors que les conditions requises à l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont réunies. C'est-à-dire, dès l'instant où la propriété d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis est « répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (en ce sens, V. déjà Paris, 30 janv. 1979, D. 1979. IR 441, obs. Giverdon ; 12 janv. 1983, ibid. 1983. IR 333, obs. Giverdon ; Aix-en-Provence, 27 mai 1999, D. 1999. Somm. 311, obs. C. Atias).
Cette automaticité découle du caractère impératif que la jurisprudence, à défaut de la loi, reconnaît au texte (V. not. Civ. 3e, 13 avr. 1988, RDI 1988. 340 ; 15 nov. 1989, Bull. civ. III, n° 214 ; D. 1990. Jur. 195, note P. Capoulade et C. Giverdon ; 29 mai 2002, Bull. civ. III, n° 113 ; D. 2003. Somm. 1331, obs. C. Giverdon ; AJDI 2003. 124, obs. C. Giverdon ; V. aussi CE 5 mai 1999, JCP 1999. I. 175, n° 4, obs. H. Périnet-Marquet).
Elle découle également de l'article 14 de la loi de 1965, qui relève, lui, de l'ordre public exprès, précisant que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Et cette solution vaut, quand bien même aucun règlement de copropriété n'aurait été établi (Aix-en-Provence, 27 mai 1999, préc. ; Toulouse, 29 mars 2010, Loyers et copr. 2010, n° 270, obs. G. V.).
Au cas particulier, après avoir, selon un état descriptif de division, scindé son bien en deux lots comprenant chacun une maison d'habitation et une quote-part de parties communes, le propriétaire originel avait vendu chaque lot à un acquéreur. À la suite d'un glissement de terrain, partie commune, l'un des deux acquéreurs avait fait réaliser des travaux de soutènement à ses frais et réclamait au titulaire de l'autre lot le paiement de sa quote-part. Ce dernier a alors opposé l'irrecevabilité de l'action, dirigée contre lui, estimant qu'elle aurait dû l'être à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il n'a pas été suivi par le juge du fond, lequel a estimé que le syndicat ne pouvait être actionné, faute d'avoir été « constitué » entre les propriétaires des deux lots.
Leur décision est censurée dans toutes ses dispositions au visa des articles 1er et 14 de la loi de 1965, par l'attendu reproduit en sommaire, motif pris que les travaux visés étaient des travaux d'entretien des parties communes.
Source : Dalloz actualités du 24/01/2012
Une réponse ministérielle revient sur les modalités d'adoption en assemblée générale des copropriétaires d'une résolution modifiant le règlement de copropriété attribuant un droit de priorité aux copropriétaires lors de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Le député Maxime Bono souhaiterait savoir à quelle majorité des voix doit être adoptée, en assemblée générale des copropriétaires, une résolution qui viserait à modifier le règlement de copropriété afin de prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans une réponse du 3 janvier 2012, le secrétaire d'Etat au Logement précise que si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement, l'assemblée générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de copropriété, à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
En revanche, comme l'insertion d'une clause prévoyant le droit de priorité n'est pas une obligation mais une simple faculté, il ne peut être fait application, pour insérer une telle clause dans le règlement de copropriété, de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui permet à l'assemblée générale de voter à la majorité simple prévue à l'article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires postérieures à son établissement.
Source : Legal news 18/01/2012
Cursus et domaines d'interventions de Stéphanie BAUDOT
Cursus :
Après avoir passé la première année du Bachelor of Commerce (University of Malta), Stéphanie Baudot a effectué un DEUG, une Licence et une Maîtrise mention "Carrières Judiciaires" à la Faculté Jean Monnet de SCEAUX (université PARIS XI).
Stéphanie BAUDOT a ensuite intégré le DESS de Droit Immobilier de l'Université PARIS I Panthéon Sorbonne, sous la direction de Monsieur le Professeur Philippe Delbecque.
Stéphanie Baudot est titulaire d'un certificat de spécialisation en Droit Immobilier (EFB PARIS) depuis 2006.
Stéphanie BAUDOT est inscrite au Barreau de l'Essonne depuis le 17 janvier 2001 ; elle est membre de l'association d'avocats Soulié-Baudot-Soulié depuis juillet 2005.
Réseaux:
Stéphanie Baudot est membre de :
l'IBA (International Bar Association)
l'Institut du Droit Equin (centre de droit et d'économie du sport)
le CRABE (comité de réjouissances des avocats du barreau de l'essonne)
Domaines d'interventions:
Stéphanie BAUDOT exerce une activité généraliste, et intervient principalement en matère de droit immobilier : droit de la construction (maître d'ouvrage, entreprise, promotion immobilière), droit des baux (d'habitation et commerciaux), copropriété, urbanisme (contentieux administratif et pénal), vente de fonds de commerce, contentieux de la vente immobilière (avant-contrats, contrats spéciaux).
Publications:
Stéphanie BAUDOT est auteur de La responsabilité du centre équestre, étude publiée par les éditions WEKA dans le guide SPORT ET RESPONSABILITE, et commente régulièrement des décisions de jurisprudence dans le bulletin de l'IDE.
