Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

L'opposition formée par un maître d'ouvrage à la demande de rétractation d'une ordonnance étendant la mission d'un expert constitue une demande en justice interruptive de la prescription décennale.

C'est ce qu'indique un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 décembre 2011 (n°10-25.178).

Selon l'ancien article 2244 du code civil, l'interruption de la prescription ne peut découler que d'une citation en justice, même en référé, d'un commandement ou d'une saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire (sur les difficultés d'application de ce texte en droit de la construction, V. B. et X. Chemin, De quelques pièges de procédure dans les litiges de construction, RDI 1993. 461). Or, dans un arrêt du 14 décembre 2011, la troisième chambre civile décide que l'opposition formée à la demande de rétractation d'une ordonnance sur requête étendant la mission d'un expert constitue une demande en justice interruptive de la prescription décennale. En l'espèce, sur le fondement de la garantie décennale, un maître d'ouvrage a intenté une action en réparation de désordres de construction à l'encontre d'une entreprise générale. Il a obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé, puis une extension de sa mission par une ordonnance sur requête. Le constructeur a alors formé une demande en rétractation de cette ordonnance, demande à laquelle s'est opposé le maître d'ouvrage et qui a été rejetée par une ordonnance de référé contradictoire. Par la suite, une cour d'appel a déclaré recevable l'action du maître d'ouvrage, faute d'acquisition de la prescription décennale. Les juges du fond ont retenu qu'en s'opposant à la demande de rétractation de l'ordonnance rendue à sa requête, le maître d'ouvrage avait bien formé une demande en justice interruptive de prescription contre celui qu'elle voulait empêcher de prescrire, de sorte que l'assignation au fond avait bien été délivrée moins de dix ans après l'ordonnance susmentionnée. Sans grande surprise, cette argumentation a été validée par la Cour de cassation qui a finalement rejeté le pourvoi du constructeur.

La solution, très favorable au maître d'ouvrage, est intéressante en ce qu'elle précise l'application de l'ancien article 2244 du code civil, texte dont les dispositions ont été sensiblement reprises dans deux articles distincts, l'article 2241 nouveau ne visant que « la demande en justice, même en référé » et l'article 2244 nouveau exigeant « un acte d'exécution forcée », formule plus générale que celle du texte antérieur. En effet, jusqu'à présent, la haute juridiction n'avait eu qu'à se prononcer sur l'effet interruptif de demandes d'expertise (V. Com. 2 avr. 1996, Bull. civ. IV, n° 112, une demande d'expertise devant le juge des référés, même incidente, équivaut à une citation en justice interruptive de prescription ; Com. 5 avr. 2011, D. 2011. 1134, obs. Delpech, l'expertise ordonnée en application de l'art. L. 133-4, C. com. pour apprécier la qualité de marchandises refusées après un transport étant une mesure conservatoire prise dans l'intérêt commun de tous ceux que l'état de la marchandise intéresse et non une citation en justice, la demande de désignation d'expert présentée par simple requête n'interrompt pas la prescription ; V. égal., Civ. 3e, 25 mai 2011, n° 10-16.083, Dalloz jurisprudence, l'ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises, qui n'est pas intervenue à la suite d'une citation mais seulement à la suite d'un simple courrier de l'expert demandant l'extension de sa mission, n'a pu faire courir un nouveau délai de prescription).

Source : Dalloz Actualités 20/01/2012

Par un arrêt rendu le 11 janvier 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à préciser que, dans le cadre d'un contrat de vente en état futur d'achèvement, le délai d'action en réduction du prix pour moindre mesure commence à courir non au jour de la conclusion du contrat, mais à la date de livraison du bien (Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-22.924).

En l'espèce, les époux X avaient souscrit, par acte authentique du 1er février 2005, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m², dont la livraison était fixée au deuxième trimestre 2005 ; se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau pour le lave-linge et le lave-vaisselle dans la cuisine, de sa livraison tardive, et d'une superficie réelle de 62 m², les époux X avaient assigné le vendeur pour obtenir réparation de leurs préjudices et une réduction du prix de vente.

Ce dernier faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 10 juin 2010 de le condamner à payer une somme au titre de la différence de superficie de l'appartement, alors, selon le moyen, que l'action en réduction du prix pour moindre mesure ouverte à l'acquéreur d'un lot de copropriété doit être exercée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la conclusion de l'acte authentique de vente, peu important que la vente ait porté sur un immeuble en état futur d'achèvement.

Selon le requérant, en plaçant le point de départ de la prescription annale de l'action exercée par les époux X, non au jour de la conclusion de l'acte de vente, mais à la date de la livraison, la cour d'appel avait violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Mais l'argument est rejeté par la Haute juridiction qui considère que les juges d'appel ont retenu, à bon droit, que l'article 1622 du Code civil, relatif à l'action en diminution, de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Aussi, la livraison de l'immeuble étant intervenue le 1er août 2005, l'action en réduction du prix introduite par les époux X le 27 juillet 2006 par l'assignation du vendeur était recevable.

Source : Lexbase n°N9737BSG

L'ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 vient simplifier l'instruction des permis de construire des établissements recevant du public et surtout le régime du lotissement. Son entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret et au plus tard le 1er juillet 2012.

Troisième des ordonnances « Grenelle II » à être publiée (V. L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 25), après celle consacrée aux établissements publics fonciers et d'aménagement de l'État (V. Dalloz actualité, 16 nov. 2011, obs. A. Vincent) et celle relative à la réforme des surfaces de plancher (V. Dalloz actualité, 18 nov. 2011, obs. A. Vincent), l'ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 apporte un certain nombre de correctifs à la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007. Ils sont principalement axés sur la question du lotissement (V. un examen des défauts du dispositif actuel, AJDA 2009. 740, obs. S. Pérignon; AJDA 2010. 1080, étude GRIDAUH).

Une première mesure introduit davantage de souplesse dans le cadre des permis de construire des équipements recevant du public. Un permis de construire pourra être accordé alors même que l'aménagement intérieur du bâtiment n'est pas encore déterminé au stade du dépôt de la demande de permis. Une autorisation ultérieure pourra être obtenue afin de répondre aux obligations en matière d'accessibilité aux personnes handicapées et de sécurité incendie (V. C. urb., art. L. 425-3).

S'agissant du lotissement, sa définition est simplifiée. Les références à la notion d'opération d'aménagement et surtout à d'éventuelles divisions foncières dans les dix années précédant la demande d'autorisation de construire disparaissent : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». (V. C. urb., art. L. 442-1). Le décret d'application viendra préciser les divisions foncières non constitutives de lotissements (V. C. urb., art. L. 442-1-1). Le périmètre du lotissement est, par ailleurs, déterminé précisément : « le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots » (V. C. urb., art. L. 442-1-2). Le lotisseur aura la possibilité d'inclure « des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées », afin, selon le rapport, « de gérer de manière souple les droits à construire dans le lotissement et de faciliter les projets denses. »

Les critères déterminant les champs d'application des lotissements relevant de la déclaration préalable ou du permis d'aménager sont modifiés : les éléments déterminants à prendre en compte seront la « localisation de l'opération » ou « la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs » (V. C. urb., art. L. 442-2).

À l'instar du texte consacré aux surfaces, l'ordonnance du 22 décembre n'offre qu'une vision parcellaire de la réforme, l'essentiel des mesures devant être publié par voie réglementaire. Son entrée en vigueur interviendra à une date fixée par le décret d'application et au plus tard le 1er juillet 2012.

Pour aller plus loin, V. un examen des défauts du dispositif actuel, S. Pérignon, Pour une nouvelle définition du lotissement, AJDA 2009. 740 ; GRIDAUH, Pour une réforme du droit des lotissements, AJDA 2010. 1080)

Source : Dalloz actualités du 2 janvier 2012

L'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur.

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 14 décembre 2011 (n° 10-24.408) est l'occasion pour la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences d'une action en rescision pour lésion sur le droit de propriété de l'acquéreur.

En l'espèce, une société de construction a entrepris d'acquérir diverses parcelles dans le but de réaliser un vaste projet immobilier. Elle sollicite à cette fin deux particuliers qui s'engagent, par le biais de deux promesses unilatérales de vente, à céder leurs biens respectifs. Après avoir levé les options, l'acquéreur s'est ensuite heurté au refus des vendeurs de procéder à la réitération de la vente par acte authentique. Contestant le prix des parcelles, ces derniers ont, en outre, décidé d'assigner l'acheteur en rescision de la vente pour lésion. À la suite de cela, deux jugements sont venus confirmer la validité des opérations en condamnant la société à payer le prix des biens vendus. Accueillant l'action en rescision pour lésion des vendeurs, un arrêt a confirmé le jugement validant la vente de la seconde parcelle. L'acquéreur a alors assigné les vendeurs en indemnisation des préjudices résultant de l'inexécution des promesses unilatérales de vente. Il leur reprochait plus précisément leurs refus de réitérer la vente.

Les juges du fond (Aix-en-Provence, 8 juill. 2010) ont refusé d'accéder à cette demande en développant une argumentation en demi-teinte. Tout en reconnaissant le manquement des défendeurs à leurs obligations nées des promesses de vente de réitérer la cession, ils ont, dans le même temps, considéré que la volonté des vendeurs de solliciter la rescision du contrat pour lésion les aurait, en tout état de cause, contraints à patienter jusqu'à l'issue des procédures avant d'entreprendre les travaux. La cour d'appel a ainsi estimé que le demandeur n'apportait pas la preuve d'une faute des vendeurs susceptible de fonder l'action en réparation.

En estimant que « l'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur », le juge du droit casse l'arrêt d'appel au visa des articles 1583, 1674 et 1681 du code civil.

La haute juridiction reproche aux juges du fond d'avoir négligé le droit de propriété de l'acheteur en se basant uniquement sur l'action en rescision que les vendeurs envisageaient d'introduire.

À l'analyse, une telle décision mérite l'approbation.

* En premier lieu, dans un contrat de vente, le transfert de propriété s'opère solo consensu en vertu de l'article 1583 du code civil. Dès lors, le simple fait d'introduire une action contestant la validité de l'acte ne peut remettre en cause ce transfert, puisque aucune certitude ne peut exister quant à l'issue du litige.

* En second lieu, l'arrêt démontre que la solution retenue est fidèle à la volonté du législateur de favoriser la sauvegarde de l'acte conclue malgré l'existence d'une lésion (pour une vision globale, V. Rep. civ., v° Lésion, par Mazeaud, nos 73 s.). En matière de vente immobilière, cette intention transparaît clairement de l'article 1681 du code civil qui ouvre à l'acheteur une option. Ce texte lui confère en effet la possibilité de laisser la rescision s'opérer pour aboutir à la nullité de la vente, mais lui reconnaît aussi le droit de sauver l'acte lésionnaire en offrant le supplément de prix afin d'éviter l'anéantissement du contrat (V., sur cette action, P. le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2010/2011, n° 5868). C'est donc surtout en considération de cette faculté de rééquilibrer le contrat qu'une action en rescision ne permet pas, à elle seule, de nier le droit de propriété de l'acquéreur.

Source : Dalloz actualité du 17/01/2012

Parce qu'il est préférable de toujours appliquer les règles de base...

Un entrepreneur du bâtiment, qui exerce son activité sans trop de difficultés depuis plusieurs années, est contacté par "l'ami d'un ami" pour réaliser des travaux au sein de sa maison.

Les travaux en question ne sont pas très importants, et le coût financier non plus.

Les relations "amicales" font que l'entrepreneur exécute ses travaux sans devis signé du maître de l'ouvrage (même si c'est l'ami d'un ami), et comme ces travaux ne sont pas très importants, l'entrepreneur ne prend même pas la peine de réclamer un acompte sur les travaux à accomplir.

Résultat : à la fin des travaux, "l'ami de l'ami" mais aussi maître de l'ouvrage refuse de payer, prétextant l'absence totale de lien avec l'entrepreneur...

L'entrepreneur, qui a du voir "la moutarde lui monter au nez", va chercher une masse dans son camion et démolit précautionneusement tout le travail accompli !!!

Les deux parties en sont restées là... mais quel dommage : du travail exécuté pour rien, un client qui se retrouve avec des gravas chez lui et vraisemblablement une amitié gâchée (encore que le pauvre ami risque de bien se garder à l'avenir de mettre en relation un ami avec son ami entrepreneur...).

Il est quand même étonnant de constater que les règles simples, de base, ne sont souvent pas respectées : il suffit d'un devis détaillé signé (avec les modalités de règlement c'est mieux) alors que beaucoup de petites entreprises réalisent des travaux (souvent il s'agit de travaux supplémentaires) sans avoir d'ordre de service du maître de l'ouvrage !

Bon d'accord, même en présence d'un devis signé, il existe des contentieux de règlement du solde avec le maître de l'ouvrage, mais c'est une autre histoire !