bail d'habitation (2)
Sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils décident de mettre en vente par lots plus de dix de logements dans un même immeuble.
Ainsi, par application de ces dispositions, le bailleur personne morale qui entend mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble est tenu, après en avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés, de leur adresser l'offre de vente avant de leur notifier un congé pour vente, l'offre de vente devant être dissociée du congé, à peine de nullité de l'offre et du congé pour vendre. Par un arrêt rendu le 18 janvier 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à préciser que, pour l'appréciation du nombre de vente de logements, la loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes (Cass. civ. 3, 18 janvier 2012, n° 11-30.003).
En l'espèce, une société, propriétaire depuis le 16 juin 1998 de l'immeuble dont dépendait l'appartement donné à bail aux époux P., avait, le 28 septembre 2007, notifié à ceux-ci un congé pour vendre ; les locataires s'étant maintenus dans les lieux, elle les avait assignés aux fins de faire juger le congé valable ; les preneurs, arguant d'une méconnaissance des exigences des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, avaient soulevé la nullité du congé.
Pour accueillir la demande de la bailleresse, la cour d'appel de Paris avait retenu qu'il était constant que la société avait, de mars 1999 à mai 2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre 2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes, dont l'un à l'encontre des époux P., mais que toutefois il ne pouvait être déduit aucune conséquence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il avait été annulé, qu'eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords collectifs, et que n'était pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements (CA Paris, Pôle 4, 3ème ch., 14 octobre 2010, n° 2009/03570).
Mais la décision est censurée par les Hauts juges qui estiment que, en se déterminant exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux P., la cour d'appel a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas.
Source : Lexbase n°N9859BSX
Délai de préavis réduit pour les locataires âgés : l'état de santé du conjoint est pris en compte
Le délai de préavis réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile peut être revendiqué pour le conjoint.
Mme X., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y., l'a assigné en paiement d'un arriéré locatif et en expulsion.
M. Y. et Mme Z., son épouse, ont demandé la suspension du paiement des loyers, ainsi que la condamnation de la bailleresse à faire effectuer des travaux de mise en conformité du logement et à leur verser des dommages-intérêts.
Dans un arrêt du 28 janvier 2010, la cour d'appel de Nîmes a rejeté les demandes de M. Y.
Elle l'a débouté de sa demande de réduction à un mois du délai de préavis, retenant que le préavis abrégé ne peut être invoqué que par le locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, or M. Y. ne se référait qu'à la santé de son conjoint et non pas à des problèmes personnels de santé.
La Cour de cassation casse l'arrêt le 5 janvier 2012.
La Haute juridiction judiciaire estime que la cour d'appel a violé l'article 15- I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1751 du code civil en statuant ainsi, alors que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal" et que "ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile".
Source : Legal news 19/01/2012