Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

Un arrêt de la 3ème Chambre Civile du 18 janvier 2012 (n° 11-10.072) indique qu'en cas d'extension de la destination du bail permettant d'adjoindre d'autres activités, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Peu à peu, la haute juridiction affine sa doctrine en matière de prise en compte du caractère favorable ou non pour l'activité exercée par le preneur de la modification susceptible d'entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial.

La lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce incite à déplafonner sans égard pour le sens de la modification, le texte se contentant d'envisager le plafonnement du loyer de renouvellement « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ».

La jurisprudence, y compris l'arrêt rapporté, nous enseigne toutefois que tous les motifs de déplafonnement ne suivent pas nécessairement le même régime. Lequel régime doit certainement être déterminé à la lumière de l'article réglementaire se rattachant au motif envisagé.

Ainsi, en matière de travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré, il a été jugé que le déplafonnement n'interviendra que pour autant que ceux-ci auront eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (en l'occurrence, était en cause l'installation d'un ascenseur, Civ. 3e, 9 juill. 2008, Bull. civ. III, n° 123 ; D. 2008. AJ 1992, obs. Rouquet ; AJDI 2008. 849, note Blatter ; dans le même sens, V. Civ. 3e, 9 juin 2009, Gaz. Pal. 2010. 1. 929, obs. Barbier). Cette solution est confortée par la lecture de l'article R. 145-8 du code de commerce, qui ne vise que les améliorations apportées aux lieux loués, dont le bailleur a assumé la charge.

De la même manière, lorsqu'il est question de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, sa prise en compte ne sera requise que lorsqu'elle sera de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Civ. 3e, 14 sept. 2011, D. 2011. Actu. 2273, obs. Rouquet ; AJDI 2011. 867 ; à propos de cet arrêt, V. aussi AJDI 2011. 829, obs. A. Confino ; Loyers et copr. 2011. Repère 9, obs. Monéger ; contra cependant, Civ. 3e, 13 juill. 1999, Bull. civ. III, n° 172 ; R. 157 ; D. 1999. IR 203 ; Dalloz affaires 1999. 1277, obs. Y. R. ; AJDI 2000. 313, note Gallet ; Paris, 19 sept. 2007, Administrer déc. 2007. 86, obs. Lipman-W. Boccara ; Nancy, 26 avr. 2010, Gaz. Pal. 2011. 1. 970, obs. C.-É. Brault).

Cela se conçoit, l'article R. 145-6 envisageant l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il a certes été remarqué (Monéger, ses obs. préc. ss. Civ. 3e, 14 sept. 2011), que le mot « intérêt » vient du latin interest signifiant qui importe. Mais, à la différence du latin, le français est une langue vivante et, dans son acception moderne, le terme querellé est incontestablement connoté de subjectivité : ce qui présente un intérêt pour quelque chose lui est nécessairement favorable.

À l'inverse, en dépit de la neutralité de cette circonstance pour le preneur, le bailleur va pouvoir déplafonner le loyer de renouvellement lorsque l'impôt foncier dont il a la charge va notablement augmenter (Civ. 3e, 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112 ; D. 2008. AJ 1897, obs. Rouquet ).

Cette solution est commandée par la lettre de l'article R .145-8, qui précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Dans l'arrêt rapporté, la question se posait de la prise en considération ou non du caractère favorable sur l'activité exercée d'une extension de la destination des locaux loués.

En l'occurrence, alors que les locaux avaient été originairement loués à destination de bar, les parties ont, en cours d'exécution, convenu par avenant que cette destination serait étendue à celle d'hôtel et de restaurant.

Dans la procédure en fixation du loyer de renouvellement, le preneur a prôné le plafonnement du prix, faute pour le bailleur d'avoir établi en quoi cette extension avait eu une incidence favorable sur l'activité exercée.

Sa prétention est rejetée tant en appel que devant le juge du droit.

Celui-ci, après avoir abandonné à la cour d'appel l'appréciation du caractère notable de la modification de destination (dans le même sens, V. not., Civ. 3e, 24 mars 2004, Bull. civ. III, n° 61 ; D. 2004. AJ 1456, obs. Rouquet ; 5 mai 2004, Bull. civ. III, n° 90 ; D. 2004. AJ 1526, avec les obs. ; AJDI 2005. 27, note C. Denizot), précise qu'il ne lui incombait pas de rechercher si cette modification avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Cette solution mérite approbation, eu égard à la rédaction objective de l'article R. 145-5 du code de commerce, qui se borne à préciser que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

On retiendra aussi de cette décision qu'elle rappelle que c'est souverainement que la cour d'appel fixe le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur (dans le même sens, V. par ex., Civ. 3e, 3 juin 2004, Bull. civ. III, n° 111 ; D. 2004. AJ 1904, avec les obs. ; 6 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 149 ; D. 2005. AJ 2001, obs. Rouquet ; ibid. 2006. Pan. 930, obs. Rozès ; AJDI 2006. 375, note Dumont ; 3 nov. 2005, Bull. civ. III, n° 208 ; D. 2005. AJ 3013, obs. Rouquet ; ibid. 2006. Pan. 930, obs. Rozès ; AJDI 2006. 197, note Dumont).

Source : Dalloz actualités du 25/01/2012

Sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils décident de mettre en vente par lots plus de dix de logements dans un même immeuble.

Ainsi, par application de ces dispositions, le bailleur personne morale qui entend mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble est tenu, après en avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés, de leur adresser l'offre de vente avant de leur notifier un congé pour vente, l'offre de vente devant être dissociée du congé, à peine de nullité de l'offre et du congé pour vendre. Par un arrêt rendu le 18 janvier 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à préciser que, pour l'appréciation du nombre de vente de logements, la loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes (Cass. civ. 3, 18 janvier 2012, n° 11-30.003).

En l'espèce, une société, propriétaire depuis le 16 juin 1998 de l'immeuble dont dépendait l'appartement donné à bail aux époux P., avait, le 28 septembre 2007, notifié à ceux-ci un congé pour vendre ; les locataires s'étant maintenus dans les lieux, elle les avait assignés aux fins de faire juger le congé valable ; les preneurs, arguant d'une méconnaissance des exigences des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, avaient soulevé la nullité du congé.

Pour accueillir la demande de la bailleresse, la cour d'appel de Paris avait retenu qu'il était constant que la société avait, de mars 1999 à mai 2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre 2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes, dont l'un à l'encontre des époux P., mais que toutefois il ne pouvait être déduit aucune conséquence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il avait été annulé, qu'eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords collectifs, et que n'était pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements (CA Paris, Pôle 4, 3ème ch., 14 octobre 2010, n° 2009/03570).

Mais la décision est censurée par les Hauts juges qui estiment que, en se déterminant exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux P., la cour d'appel a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas.

Source : Lexbase n°N9859BSX