Selon una rrêt de la 3ème Chambre Civile du 11 janvier 2012 (n°10-19.714), l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis ; toutefois, le banquier n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage.

Les juges du fond ont longtemps fait peser sur le prêteur de deniers une obligation de requalifier le contrat produit par le maître d'ouvrage, lorsqu'il entrait dans le champ d'application du régime impératif du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) (V. en ce sens, TGI Chalon-sur-Saône, 28 avr. 1998, AJDI 2000. 120, obs. Chome l; Versailles, 16 mars 1999, Constr.-Urb. 1999, n° 144, obs. Sizaire ; Aix-en-Provence, 17 mai 2001, JCP 2001. 2275).

La Cour de cassation n'a pas repris ce raisonnement, refusant d'étendre les obligations du banquier au-delà du contrôle du contenu du contrat qui lui est dévolu par l'article L. 231-10, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation.

Il s'agissait en l'espèce d'un contrat intitulé « marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle en bois », que les parties n'avait pas soumis aux règles d'ordre public du contrat de construction de maison individuelle telles que régies par le code de la construction et de l'habitation (art. L. 230-1 s.).

L'arrêt présenté s'inscrit dans le principe déjà établi : « l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis » (en ce sens, Civ. 3e, 17 nov. 2004, Bull. civ. III, n° 199 ; RDI 2005. 47, obs. B. Boubli ; Defrénois 2006. 85, obs. Périnet-Marquet ; Constr.-Urb. 2005, n° 1, obs. Sizaire ; JCP N 2005. 1393, note Gourio ; LPA 16 mai 2005, obs. Viaud).

Les magistrats sont venus renforcer le principe, précisant en outre que le banquier « ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ».

En revanche, ils n'en reconnaissent pas moins à l'encontre du prêteur, un devoir d'information et de conseil ; devoir renforcé par les qualités du banquier qui fut estimé « rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle » (V. Aix-en-Provence, 9 mars 2006, Constr.-Urb. 2006, n° 213, obs. Sizaire ; Nancy, 12 févr. 2007 et Pau, 14 janv. 2008, Constr.-Urb. 2008, n° 59, obs. Sizaire ; Angers, 10 nov. 2009 et Riom, 8 avr. 2010, Constr.-Urb. 2010, n° 122, obs. C. Sizaire).

La non-exécution de son devoir par le prêteur fut caractérisée dans cette affaire, au regard des stipulations du contrat de prêt. Différents éléments y participaient : le volume du contrat (plus de cent pages), un paragraphe insuffisamment évocateur sur l'absence de bénéfice par l'emprunteur des règles régissant le CCMI, et le manque de clarté dans la rédaction des risques encourus par l'emprunteur.

Une fois la faute établie, reste encore à rapporter la preuve du dommage subi par le maître d'ouvrage, en lien causal avec le manquement du banquier, afin d'engager la responsabilité de ce dernier.

La preuve devrait en être aisée, en présence d'un régime d'ordre public (CCH, art. L. 230-1) instauré pour protéger le maître d'ouvrage.

Reste alors à s'interroger sur les limites concrètes du devoir d'information et de conseil du prêteur de deniers.

La jurisprudence nous épargne la prospection, car elle avait déjà saisi l'occasion de préciser que si aucun élément dans le contrat présenté au banquier ne laisse supposer l'existence d'un CCMI, il ne saurait lui être imposé de « conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leurs projets de construction » (Civ. 3e, 14 janv. 2009, Bull. civ. III, n° 10 ; D. 2009. AJ 293, obs. A. Vincent ; RDI 2009. 595, obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck ; Defrénois 2010. 234, chron. Périnet-Marquet).

Source : Dalloz actualités du 26/01/2012