Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

Selon un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 janvier 2012, les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes.

L'arrêt illustre le caractère automatique de la création du syndicat de copropriétaires, dès lors que les conditions requises à l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont réunies. C'est-à-dire, dès l'instant où la propriété d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis est « répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (en ce sens, V. déjà Paris, 30 janv. 1979, D. 1979. IR 441, obs. Giverdon ; 12 janv. 1983, ibid. 1983. IR 333, obs. Giverdon ; Aix-en-Provence, 27 mai 1999, D. 1999. Somm. 311, obs. C. Atias).

Cette automaticité découle du caractère impératif que la jurisprudence, à défaut de la loi, reconnaît au texte (V. not. Civ. 3e, 13 avr. 1988, RDI 1988. 340 ; 15 nov. 1989, Bull. civ. III, n° 214 ; D. 1990. Jur. 195, note P. Capoulade et C. Giverdon ; 29 mai 2002, Bull. civ. III, n° 113 ; D. 2003. Somm. 1331, obs. C. Giverdon ; AJDI 2003. 124, obs. C. Giverdon ; V. aussi CE 5 mai 1999, JCP 1999. I. 175, n° 4, obs. H. Périnet-Marquet).

Elle découle également de l'article 14 de la loi de 1965, qui relève, lui, de l'ordre public exprès, précisant que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Et cette solution vaut, quand bien même aucun règlement de copropriété n'aurait été établi (Aix-en-Provence, 27 mai 1999, préc. ; Toulouse, 29 mars 2010, Loyers et copr. 2010, n° 270, obs. G. V.).

Au cas particulier, après avoir, selon un état descriptif de division, scindé son bien en deux lots comprenant chacun une maison d'habitation et une quote-part de parties communes, le propriétaire originel avait vendu chaque lot à un acquéreur. À la suite d'un glissement de terrain, partie commune, l'un des deux acquéreurs avait fait réaliser des travaux de soutènement à ses frais et réclamait au titulaire de l'autre lot le paiement de sa quote-part. Ce dernier a alors opposé l'irrecevabilité de l'action, dirigée contre lui, estimant qu'elle aurait dû l'être à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il n'a pas été suivi par le juge du fond, lequel a estimé que le syndicat ne pouvait être actionné, faute d'avoir été « constitué » entre les propriétaires des deux lots.

Leur décision est censurée dans toutes ses dispositions au visa des articles 1er et 14 de la loi de 1965, par l'attendu reproduit en sommaire, motif pris que les travaux visés étaient des travaux d'entretien des parties communes.

Source : Dalloz actualités du 24/01/2012