Le blog de Maitre Stéphanie BAUDOT

Il résulte d'un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 janvier 2012 que l'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), et que le point de départ du délai d'un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Le droit commun de la vente s'applique de manière résiduelle aux ventes d'immeubles à construire lorsqu'il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C'est le cas pour l'action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.

L'article 1622 du code civil prévoit que l'action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d'un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l'acquéreur d'un immeuble à construire, dès lors qu'il peut s'écouler plus d'un an entre la signature de l'acte et la livraison du lot. Or, ce n'est qu'à cette dernière date que l'acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s'interroger sur l'applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d'immeuble à construire.

La Cour de cassation s'est prononcée en faveur du principe de l'application de l'article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d'un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225 ; D. 2000. 286, obs. O. Tournafond ; AJDI 2000. 150 ; RDI 2000. 192, obs. C. Saint-Alary-Houin ; JCP 2000. I. 237, n° 19, obs. Serinet ; Defrénois 2000. 492, obs. H. Perinet-Marquet ; 20 juin 2006, RDI 2007. 349, obs. O. Tournafond).

Cette solution ne fait pas l'unanimité de la doctrine qui estime qu'elle méconnait la philosophie du secteur protégé et enferme l'action de l'acquéreur dans un délai plus court que celui de la responsabilité contractuelle de droit commun (V. O. Tournafond, Droit de la construction, Dossier 532, Vente d'immeuble à construire : exécution, Dalloz Action, 2010, spéc. n° 532.130 ; V. H. Périnet-Marquet, Civ. 3e, 24 nov. 1999, préc.).

Peu sensible à cette critique, la Cour de cassation vient de confirmer sa position.

En l'espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d'une différence de superficie sur le fondement de l'article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l'acte de vente mais au jour de la livraison.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappellant, d'une part, que l'article 1622 du code civil est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, que le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Bien que n'étant pas novateur, l'arrêt commenté est intéressant en ce qu'il relève que la cour d'appel a également mentionné de façon erronée l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite "Loi Carrez". Implicitement, la Cour de cassation conforte ainsi la position de la doctrine et de certaines cours d'appel pour lesquelles les dispositions de la loi Carrez ne sont pas applicables aux contrats de vente d'immeuble à construire (V. Chambéry, 16 déc. 2008, Constr.-Urb. 2009, no 74, obs. Sizaire ; V. D. Larralde, D. Sizaire, Vente d'immeuble à construire et garantie de superficie : une application conventionnelle, JCP N 1998.148). Cependant, certaines questions restent en suspens. Ainsi, la cour d'appel de Pau a admis que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement de lots déjà constitués en copropriété (Pau, 27 nov. 2006, Constr-Urb. 2007, no 66, obs. C. Sizaire ; JCP N 2007. 445, obs. crit. M. Dagot). De même, la question de savoir si la loi Carrez est ou non applicable aux ventes d'immeuble à rénover n'a pas été tranchée par la jurisprudence (V. G. Rouzet, Vente d'immeuble à rénover et loi Carrez, Defrénois 2009. 1209).

Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d'ouvrage responsable de l'erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, pas elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222 ; RDI 2007. 87, obs. O. Tournafond ; JCP 2006. IV. 3351 ; ibid. 2007. I. 115, obs. P. Stoffel-Munck ; ibid. 2007. II. 10061, note A. Pinna).

Source : Dalloz actualités du 30/01/2012