droit immobilier (6)
L'article 14 de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction avait réformé la procédure du conventionnement afin de simplifier les démarches des bailleurs.
En effet, l'ordonance prévoyait, en contrepartie d'une subvention majorée pour réaliser des travaux d'amélioration, que les bailleurs s'engagent à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires et, le cas échéant, des modalités de choix des locataires.
Les bailleurs privés ou sociaux qui acceptaient de s'engager dans cette voie devaient alors signer une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat, récapitulant l'ensemble de leurs engagements.
Cette convention ouvrait alors droit à l'aide personnalisée au logement pour les locataires (APL) lorsque le bailleur s'engageait à pratiquer un loyer social.
Le récent décret du 05 février 2010 est alors venu préciser le dispositif portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du Code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, le décret indique que la prise d'effet des conventions intervient à compter de la prise d'effet du premier bail conclu pour leur application, ce premier bail s'entendant comme le premier contrat de bail conclu par le propriétaire, ou comme un renouvellement du bail conclu par le propriétaire
La prise d'effet du bail intervient alors au plus tôt dans les deux mois qui précèdent la date d'enre-gistrement de la demande de conventionnement (CCH, art. R. 321-24).
Le bailleur s'engage alors dans la convention à fournir à tout moment à la demande du délégué de l'agence dans le département toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice du contrôle de l'agence
Le décret du 5 février 2010 prévoit également que lorsqu'à la date de signature par le bailleur de la convention le logement concerné est occupé par un occupant de bonne foi relevant de la loi du 1er septembre 1948 le propriétaire doit leur proposer un bail conforme aux stipulations de la convention.
Enfin, les conventions passées entre l'agence et les bailleurs bénéficiaires d'une subvention doivent être conformes à des conventions types, lesquelles sont reproduites dans les annexes du décret du 5 février 2010.
La SCP ROUVIERE-ROLAND Avocats à Avignon assiste bailleurs et locataires dans les litiges relatifs au droit immobilier.
Maître Yolande ROUVIERE, Présidente de la section locale de l'Union Nationale des propriétaires immobiliers vous assiste et vous conseille dans la gestion courante de vos biens immobiliers et de vos locations.
La SCP ROUVIERE-ROLAND vous représente devant les juridictions compétentes en matière de bail d'habitation (Tribunal d'Instance ) et dans la cadre du contentieux des recouvrement de loyers.
Par deux arrêts en date du 19 novembre 2009, la deuxième chambre civile de Cour de cassation vient de décider au visa des articles 605 du Code de procédure civile et 88 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 qu'un jugement d'adjudication d'un bien immobilier était insusceptible de faire l'objet d'un pourvoi en cassation.
Dans la première espèce, la Cour de cassation précisait que seul le cas d'excès de pouvoir autorisait un éventuel pourvoi.
Dans le second arrêt la Cour de Cassation elle ajoute que le jugement d'adjudication ne statuant sur aucun incident, le recours en cassation n'est pas possible.
Certes le droit des saisies immobilières est bien nébuleux mais par ces deux arrêts la Cour de Cassa-tion vient confirmer les arrêts qu'elle avait déjà pris antérieurement à la réforme des saisies immobi-lières opérée par l'ordonnance n° 2006-323 du 21 avril 2006 et de son décret d'application du 27 juillet de la même année.
La SCP ROUVIERE-ROLAND, Avocats à Avignon peut vous assister et vous défendre dans le cadre de litiges de droit immobilier.
Maître Yolande Rouvière, Présidente de la section locale en Vaucluse de l'Union nationale de la propriété immobilière se tient aux côtés des propriétaires immobiliers.
La SCP ROUVIERE-ROLAND qui exerce une compétence privilégiées en matière de droit éco-nomique et bancaire peut vous assister dans le cadre des procédures de saisies immobilières
Le 2 décembre 2009 la Cour de Cassation a confirmé un arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 8 juillet 2008 qui rappelle que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs empla-cements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d'un droit réel et perpétuel.
En l'espèce le titulaire de la jouissance exclusive d'emplacements de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic en annulation d'une décision de l'assemblée générale relative à l'approbation des comptes. Le syndic avait alors demandé que soit constatée l'inexistence de ce droit de jouissance exclusive.
La SCP ROUVIERE-ROLAND, Avocats à Avignon peut vous assister et vous défendre dans le cadre de litiges de droit immobilier.
Maître Yolande Rouvière, Présidente de la section locale en Vaucluse de l'Union nationale de la propriété immobilière se tient aux cotés des propriétaires immobiliers, Syndicats de Copropriété et Syndic dans la gestion courante de leurs litiges.
Maître Roland intervient régulièrement auprès des locataires devant les tribunaux compétents.
La 3ième chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 7 octobre 2009 précise que l'hypo-thèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l'expiration du bail.
En l'espèce une commune avait consenti à des époux un bail emphytéotique de 30 ans portant sur une parcelle destinée à l'édification d'un local commercial.
Les preneurs avaient cédé leur droit au bail à une société civile immobilière placée ensuite en liqui-dation judiciaire.
Les preneurs originaires du bail emphytéotique voyaient dés lors leur créance admise à la liquida-tion de la SCI, à titre hypothécaire.
A l'expiration du bail emphytéotique, la commune a accepté de consentir à la SCI (représentée par le mandataire liquidateur) un nouveau bail emphytéotique avec effet rétroactif avant l'expiration du premier.
Après que cette opération ait été autorisée par le juge-commissaire, les premiers preneurs ont enten-du opéré une surenchère.
La Cour d'appel de PAU avait validé cette surenchère et ordonné la vente sur surenchère considé-rant que, même si le bail renouvelé constituait un nouveau bail, le preneur était fondé à soutenir que sa situation soit maintenue par application du bail précédent, et qu'ainsi l'hypothèque inscrite sur le bien restait la propriété du cédant.
La Cour de cassation a entendu censuré cette analyse précisant que l'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît nécessairement à l'expiration du bail.
La SCP ROUVIERE-ROLAND, Avocats à Avignon, intervient régulièrement auprès des entre-prises et des particuliers dans le règlement des litiges de droit immobilier et d bail commercial.
Maître Yolande ROUVIERE, Spécialiste en droit commercial vous conseille et vous assiste dans la gestion courante de votre entreprise.
Maître Julie ROLAND intervient régulièrement en matière de droit commercial et de droit des contrats devant els juridictions compétentes, particulièrement en matière de droit au bail.
Maître Yolande ROUVIERE, présidente de la section locale en Vaucluse de l'Union Nationale de la propriété immobilière, assiste et défend les locataires et propriétaires au quo-tidien.
Par un arrêt du 1er juillet 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue approuvée la Cour d'Appel de PARIS , se prononçant sur les effets de l'absence d'immatriculation d'une société civile au RCS en matière d'inscription d'hypothèque.
En l'espèce, le conservateur des hypothèques avait rejeté une demande d'inscription d'hypothèque judiciaire formée par un syndicat de copropriétaire contre une société civile immobilière au motif que cette dernière n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
La cour d'appel de Paris avait entendu annuler cette décision en relevant que dès lors qu'il était établi que la société litigieuse était bien propriétaire de l'immeuble en cause, qu'elle avait bien la qualité de débitrice et que le syndicat des copropriétaires était bien titulaire d'un titre exécutoire contre elle, le conservateur devait procéder à l'inscription de l'hypothèque, les contrôles prévus par l'article 34 du décret du 14 octobre 1955 étant réalisés.
La SCP ROUVIERE ROLAND,Avocat Avignon, dispose de compétences privilégiées en matière de droit de la consommation de par une pratique permanente depuis plus de 20 ans.
Maître Julie ROLAND peut vous conseiller et vous assister en matière de saisie immobilière.
Maître Yolande ROUVIERE, présidente de la Section locale de l'UNPI en Vaucluse, exerce un domaine de compétences privilégié en matière immobilière et peut vous conseiller et vous assister dans le cadre de difficultés relatives au droit immobilier.
Le Conseil constitutionnel s'est prononcé le 18 mars 2009 sur la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Quatre articles de la Loi pour le logement et la lutte contre l'exclusion ont donc été partiellement ou totalement censurés par le Conseil Constitutionnel et deux autres articles considérés comme des « cavaliers législatifs » .
Ainsi, l'article 4 de la loi instituant un prélèvement sur les ressources financières des organismes d'habitation à loyer modéré au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
Ce genre de prélèvement doit entrer dans la catégorie des « impositions de toutes natures » pour lesquelles l'article 34 de la Constitution impose que la loi fixe les règles concernant « l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement », or la loi précisait que ces éléments devraient être définis par décret en conseil d'état ce qui a motivé la censure de cet article par le Conseil Constitutionnel.
Les articles 61, 64 et 65 de la loi modifiaient le cadre légal applicable aux conditions d'attribution des logements sociaux et de résiliation des contrats correspondants.
Ces articles supprimaient notamment, dans certains cas, le « droit au maintien dans les lieux » dont bénéficient les locataires de HLM.
Cependant le Conseil a écarté les griefs dirigés contre cette modification de la loi qu'il était loisible au Parlement d'opérer. L'objectif poursuivi par le législateur est de favoriser le logement des personnes bénéficiant des ressources les plus modestes.
Le Conseil constitutionnel a cependant censuré la disposition des articles 61 et 64 qui, par exception, faisait perdurer le « droit au maintien dans les lieux » des locataires en fonction de leur situation juridique antérieure à l'acquisition de l'immeuble par un organisme d'HLM.
Ce critère juridique est en effet sans rapport avec l'objectif d'attribuer les logements aux plus défavorisés.
Il était donc contraire au principe d'égalité ce qui a motivé la censure du Conseil Constitutionnel.
L'article 62 de la loi limite le supplément de loyer de solidarité lorsque son cumul avec le loyer principal dépasse un montant fixé par décret. Le Conseil a jugé que ce renvoi était suffisamment encadré par la loi.
Enfin, l'article 115 de la loi, relatif aux détecteurs de fumée dans les logements et l'article 123 ayant objet de ratifier une ordonnance relative aux communes de Polynésie française, examinés d'office par le Conseil, ont été censurés comme constituant des cavaliers législatifs c'est à dire dépourvus de tout lien avec le projet de loi.
Maître Yolande Rouvière, Avocate à Avignon depuis prés de 25 ans, est Présidente de la section locale l'UNPI.
Elle conseille et défend les propriétaires immobiliers dans le cadre de litiges relatifs à la location, la vente, les baux commerciaux...
La SCP ROUVIERE-ROLAND intervient également en faveur des locataires qui rencontrent un litige avec leur bailleur dans le cadre du bail d'habitation.