bailleur (5)
L'article 14 de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction avait réformé la procédure du conventionnement afin de simplifier les démarches des bailleurs.
En effet, l'ordonance prévoyait, en contrepartie d'une subvention majorée pour réaliser des travaux d'amélioration, que les bailleurs s'engagent à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires et, le cas échéant, des modalités de choix des locataires.
Les bailleurs privés ou sociaux qui acceptaient de s'engager dans cette voie devaient alors signer une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat, récapitulant l'ensemble de leurs engagements.
Cette convention ouvrait alors droit à l'aide personnalisée au logement pour les locataires (APL) lorsque le bailleur s'engageait à pratiquer un loyer social.
Le récent décret du 05 février 2010 est alors venu préciser le dispositif portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du Code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, le décret indique que la prise d'effet des conventions intervient à compter de la prise d'effet du premier bail conclu pour leur application, ce premier bail s'entendant comme le premier contrat de bail conclu par le propriétaire, ou comme un renouvellement du bail conclu par le propriétaire
La prise d'effet du bail intervient alors au plus tôt dans les deux mois qui précèdent la date d'enre-gistrement de la demande de conventionnement (CCH, art. R. 321-24).
Le bailleur s'engage alors dans la convention à fournir à tout moment à la demande du délégué de l'agence dans le département toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice du contrôle de l'agence
Le décret du 5 février 2010 prévoit également que lorsqu'à la date de signature par le bailleur de la convention le logement concerné est occupé par un occupant de bonne foi relevant de la loi du 1er septembre 1948 le propriétaire doit leur proposer un bail conforme aux stipulations de la convention.
Enfin, les conventions passées entre l'agence et les bailleurs bénéficiaires d'une subvention doivent être conformes à des conventions types, lesquelles sont reproduites dans les annexes du décret du 5 février 2010.
La SCP ROUVIERE-ROLAND Avocats à Avignon assiste bailleurs et locataires dans les litiges relatifs au droit immobilier.
Maître Yolande ROUVIERE, Présidente de la section locale de l'Union Nationale des propriétaires immobiliers vous assiste et vous conseille dans la gestion courante de vos biens immobiliers et de vos locations.
La SCP ROUVIERE-ROLAND vous représente devant les juridictions compétentes en matière de bail d'habitation (Tribunal d'Instance ) et dans la cadre du contentieux des recouvrement de loyers.
La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion avait institué « l'aide à la mobilité » en faveur du locataire du parc social qui « sous occupe » son logement et auquel le bailleur peut proposer un nouveau logement correspondant mieux à ses besoins.
L'aide à la mobilité est versée par le bailleur au locataire et révisable annuellement selon l'évolution de l'indice des prix à la consommation.
Le décret n° 2009-1141 en date du 22 septembre 2009 est venu définir les modalités et le montant de l'aide à la mobilité.
concernant les frais de déménagement :
- si le locataire fait appel à une entreprise de déménagement la prise en charge par le bailleur s'effectue à hauteur de 1000 euros maximum.
- si le locataire ne fait pas appel à une entreprise de déménagement, la prise en charge par le bailleur se montera à 400 € maximum et doit lui être versé dans le mois qui suit la restitution des clefs de l'ancien logement.
concernant les frais Les frais d'ouverture ou de fermeture ou transfert d'abonnements ( eau, électricité, gaz, téléphone) : ils sont intégralement pris en charge par le bailleur sur justificatifs à conditions que les prestations soient identiques à celles contractées pour l'ancien logement.
concernant le dépôt de garantie du nouveau logement et la remise en état de l'ancien logement :
Le nouveau contrat de bail donne lieu au versement d'un dépôt de garantie d'un montant au plus égal au dépôt de garantie de l'ancien logement. Les frais de remise en état de l'ancien logement dont le locataire seraient redevables lui seront facturés à partir de l'état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés.
concernant le niveau de qualité du nouveau logement :
le décret prévoit que, lorsque le logement proposé n'a pas le même niveau de qualité que l'ancien logement ( par exemple en raison de travaux qui y ont été réalisés par le locataire ou pour son compte), le bailleur, sur la demande du locataire devra procéder avant l'emménagement à des travaux de remise à niveau dans la limite d'un montant de 1 500€ majoré de 500 € par personne à charge.
En cas de nécessité, le décret précise qu'un accompagnement social peut être mis en place par le bailleur.
La SCP ROUVIERE ROLAND Avocat à Avignon vous conseille et vous assiste en matière de droit immobilier et droit du logement.
Maître Yolande ROUVIERE, présidente de la section locale de l'Union Nationale de la Propriété Imobilière se tient aux côtés de propriétaires et des locataires dans le cadre de leur gestion immobilière ou difficultés contractuelles.
Maître Julie ROLAND intervient régulièrement devant les juridictions compétentes en matière de bail d'habitation et bail commercial.
La Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion publiée au Journal Officiel du 27 mars 2009 vient de créer une nouvelle catégorie d'acte authentique.
En effet dans son article 116, la Loi, réformant le Code de la construction et de l'habitation insère l'article
L. 290-1 qui énonce :
« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle pro-messe portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ».
En outre, la Loi dispose que ces promesses de vente doivent prévoir, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de cinq pour cent du prix de vente et que cette indemnité doit faire l'objet : « d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. »
Ces dispositions entreront en viguer à compter du 1er juillet 2009.
La SCP ROUVIERE-ROLAND, avocat à avignon, se tient à votre disposition pour vous conseiller dans le cadre de litiges relatifs au droit immobilier.
Maître Rouvière, présidente de la section locale de l'UNPI en Vaucluse vous défend et vous conseille dans la gestion et tout litige relatif à vos droits en matière immobilière.
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion est parue au Journal Officiel 27 Mars 2009.
Le texte a pour objectif, « de libérer l'offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaîne du logement » .
Certaines dispositions visent à accroître la construction de logements sociaux.
Ainsi, les organismes d'HLM ont désormais l'obligation de définir un plan de stratégie de patrimoine (PSP) pour adapter leurs offres de logements à la demande sur les différents secteurs géographiques où ils disposent d'un patrimoine.
La loi comporte également des dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements. Ainsi, un locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur et correspondant à ses besoins, ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. À l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, il sera donc déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En outre est prévue une « procédure d'alerte » au sein des copropriétés dans lesquelles les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles .
Dans ce cas, le président du TGI aura la faculté de désigner à la demande du syndic, de 15 % des copropriétaires ou d'un créancier, un mandataire ad hoc chargé d'aider les syndicats de copropriétaires à résoudre leurs difficultés.
La SCP ROUVIERE-ROLAND Avocats à Avignon intervient régulièrement en matière de droit immobilier .
Maître ROUVIERE est présidente de la section locale en Vaucluse de l'UNPI et conseille et défend les propriétaires immobiliers devant le Juridictions compétentes.
Maître ROLAND intervient régulièrement devant le Tribunal d'Instance dans le cadre des litiges relatifs à la location.
Le Conseil constitutionnel s'est prononcé le 18 mars 2009 sur la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Quatre articles de la Loi pour le logement et la lutte contre l'exclusion ont donc été partiellement ou totalement censurés par le Conseil Constitutionnel et deux autres articles considérés comme des « cavaliers législatifs » .
Ainsi, l'article 4 de la loi instituant un prélèvement sur les ressources financières des organismes d'habitation à loyer modéré au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
Ce genre de prélèvement doit entrer dans la catégorie des « impositions de toutes natures » pour lesquelles l'article 34 de la Constitution impose que la loi fixe les règles concernant « l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement », or la loi précisait que ces éléments devraient être définis par décret en conseil d'état ce qui a motivé la censure de cet article par le Conseil Constitutionnel.
Les articles 61, 64 et 65 de la loi modifiaient le cadre légal applicable aux conditions d'attribution des logements sociaux et de résiliation des contrats correspondants.
Ces articles supprimaient notamment, dans certains cas, le « droit au maintien dans les lieux » dont bénéficient les locataires de HLM.
Cependant le Conseil a écarté les griefs dirigés contre cette modification de la loi qu'il était loisible au Parlement d'opérer. L'objectif poursuivi par le législateur est de favoriser le logement des personnes bénéficiant des ressources les plus modestes.
Le Conseil constitutionnel a cependant censuré la disposition des articles 61 et 64 qui, par exception, faisait perdurer le « droit au maintien dans les lieux » des locataires en fonction de leur situation juridique antérieure à l'acquisition de l'immeuble par un organisme d'HLM.
Ce critère juridique est en effet sans rapport avec l'objectif d'attribuer les logements aux plus défavorisés.
Il était donc contraire au principe d'égalité ce qui a motivé la censure du Conseil Constitutionnel.
L'article 62 de la loi limite le supplément de loyer de solidarité lorsque son cumul avec le loyer principal dépasse un montant fixé par décret. Le Conseil a jugé que ce renvoi était suffisamment encadré par la loi.
Enfin, l'article 115 de la loi, relatif aux détecteurs de fumée dans les logements et l'article 123 ayant objet de ratifier une ordonnance relative aux communes de Polynésie française, examinés d'office par le Conseil, ont été censurés comme constituant des cavaliers législatifs c'est à dire dépourvus de tout lien avec le projet de loi.
Maître Yolande Rouvière, Avocate à Avignon depuis prés de 25 ans, est Présidente de la section locale l'UNPI.
Elle conseille et défend les propriétaires immobiliers dans le cadre de litiges relatifs à la location, la vente, les baux commerciaux...
La SCP ROUVIERE-ROLAND intervient également en faveur des locataires qui rencontrent un litige avec leur bailleur dans le cadre du bail d'habitation.