responsabilité contractuelle (2)
Les clauses de non-garantie en matière de ventes immobilières sont systématiquement incluses par les Notaires dans les actes de vente quel que soit le statut du Vendeur, qu'il soit ou non un "professionnel de l'immobilier".
Pourtant la non-garantie des vices cachés,est particulièrement dommageable pour l'acquéreur profanne; or elle est susceptible d'application lorsque le vendeur de l'appartement de la maison ou de l'immeuble, n'est pas un "professionnel de l'immobilier".
La définition d'un tel professionnel est donc essentielle pour l'application de la non-garantie, c'est un problème juridique qui se pose journellement et dans toutes les ventes immobilières.
Pourtant il n'existe aucun texte définissant les critères du vendeur professionnel qui vend et achète des immeubles habituellement. C'est la jurisprudence qui, par touches successives définit, qui est, et surtout qui n'est pas un professionnel de l'immobilier .
Seul le non-professionnel est admis au bénéfice, contre l'acquéreur, du droit de non - garantie des vices cachés de la chose vendue.
Est-ce que tous ceux qui vendent et achètent habituellement des immeubles sont des " professionnels de l'immobilier ?
Réponse : NON
La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un Arrêt du 25 avril 2007, juge, en effet que :
" une société d'assurances, tenue de constituer une réserve (immobilière) pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché immobilier...et disposait compte tenu de sa taille, d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier,
" ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière....
"... la Cour d'Appel de PARIS, 27 janvier 2006, a pu en déduire que la clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir application.
C'est dire que les acquéreurs doivent exiger des Notaires de ne pas inclure de telles clauses systèmatiquement dans leurs actes, et rappeler aux Notaires leur obligation de conseil en raison de l'irresponsabilité de tous les vendeurs d'immeuble en matière de vices cachés, dans pratiquement toutes les ventes immobilières qui ont lieu, puisque n'en sont exclues que celles consenties par de réels Marchands de Biens.
Ils sont les seuls à ne pouvoir prétendre ne pas être des professionnels de la vente d'immeuble (les agents immobiliers ne sont pas concernés car ils ne sont pratiquement jamais les "vendeurs" mais seulement des intermédiaires).
Le risque en matière immobilière est toujours important car qui peut exclure ue le bien qu'il achète, individuel ou collectif est exempt de l'existence d'un vice caché ?
L'assistance d'un profesionnel compétent est donc une véritable nécessité, même en présence d'un Notaire.
Roland KREMER
75009 PARIS
Les vendeurs de PISCINES souscrivent, quasi systématiquement, des polices d'assurance de responsabilité civile professionnelle, avec des limitations par année d'assusrance et des plafonds de garantie, qui réduisent considérablement les droits de leurs clients.
Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005,en passant de la notion de "TRAVAUX de BATIMENT" à celle de "TRAVAUX DE CONSTRUCTION", le législateur a fait coîncider le champ de l'assurance obligatoire de responsabilité decennale des constructeurs avec l'étendue de l'article 1792 du Code Civil, à l'exclusion des ouvrages de génie civil spécialement énumérés à l'article L.243.1 du Code des Assurances.
Dans son Arrêt du 22 février 2007, la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé (sous le régime antérieur à l'ordonnace de 2005) que :
"l'installation d'une piscine découverte même si celle-ci ne répondait à la lettre, à la notion d'ouvrage de BATIMENT,pouvait être, par interprétation de la convention des parties, comprise dans les prévisions de la police d'assurance de responsabilité décennale souscrite par l'entrepreneur".
Mais attention, l'application des garanties obligatoires en matière de PISCINE, même en cette espèce est liée à la nature et au siège des désordres qui rendaient la piscine impropre à sa destination, car c'est la coque qui était affectée par un vice et elle a été assimilée à des travaux de fondation et d'assise du bassin artificiel.
Les désordres qui n'affecteraient pas les ouvrages exxentiels et qui ne porteraient pas atteinte à la destination de la piscine seraient hors l'application de cette jurisprudence et considérés comme des ouvages dissociables comme tels soumis en cas de vices de constructions au droit commun de la responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil.
Difficulté supplémentaire, dans l'avenir, le régime des plafonds de garantie, en assurance de responsabilité de construction obligatoire, fait l'objet de l'application de la Loi du 30.12.2006 nouvel article L.243-9 du Code des Assurances, qui autorise les plafonds de garantie pour les "travaux de construction destinés à un usage autre que l'habitation.
En résumé un bon bain pour de bonnes vacances et vive le droit de la construction et des assurances de celle-ci.
R.K.
75009 PARIS