dommages-ouvrage ; propriétaire ou subrogé (1)
Une Société Civile Immobilière (SCI), alors qu'elle n'est plus propriétaire de l'ouvrage peut, es qualité de subrogé dans les droits de l'actuel propriétaire, solliciter la garantie de l'assureur dommages sous réserve qu'elle justifie avoir réglé le montant des réparations mises à sa charge.
Il ne peut lui être opposé de non garantie aux motifs qu'elle aurait assumé diverses tâches administratives ne constituant pas, selon la Cour d'Appel, une mission dans la Maîtrise d'œuvre.
L'Assureur dommages-ouvrage condamné à garantir une SCI Maître d'Ouvrage au titre de divers désordres et malfaçons tentait d'échapper à sa garantie en soutenant, aux termes de son pourvoi formé contre l'arrêt attaqué, que le risque garanti dépassait le cadre de l'activité déclarée lors de la souscription de la Police.
Il était en effet reproché à la SCI de s'être réservée dans la convention de Maîtrise d'œuvre, la rédaction des pièces écrites et marchés de travaux, la direction des travaux, la rédaction et la diffusion des procès-verbaux de réunions de chantiers et la comptabilité des travaux, activité selon l'assureur dommages-ouvrage de Maîtrise d'œuvre qui n'entrait pas dans le champ du risque contractuellement délimité et garanti dans le cadre de la police souscrite par la SCI.
Cet assureur dommages-ouvrage soutenait également que la SCI était irrecevable à revendiquer le bénéfice de l'assurance dommages ouvrage, que seul le propriétaire de l'ouvrage, au moment du sinistre, pouvait revendiquer.
Le pourvoi est rejeté au motif que :
« (...) par une appréciation souveraine de l'étendue des missions des divers participants à la construction, la Cour d'Appel a retenu que les tâches administratives assumées par la SCI pour les besoins de la conception et de la réalisation de l'opération de construction n'avaient pas constitué par elles-mêmes une immixtion dans la Maîtrise d'œuvre et n'avaient pas été de nature à priver l'architecte de son pouvoir de direction et de contrôle des opérations ».
« (...) que la Cour d'Appel a exactement retenu que la SCI, en sa qualité de subrogée dans les droits des actuels propriétaires de l'immeuble, pouvait demander la garantie de la Société AVIVA, sous réserve qu'elle justifie, au moment de la mise en jeu effective de cette garantie, qu'elle a réglé le montant des réparations mises à sa charge, entrant dans le champ d'application de celles-ci ».
L'Arrêt illustre l'application de deux principes :
- la sanction tenant à l'inexactitude du risque déclaré ;
- la recevabilité à agir d'une SCI.
Le Maître de l'Ouvrage, dans la mesure où il n'est plus propriétaire d'aucun lot dans l'immeuble, peut toutefois solliciter la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, ès qualités de subrogé dans les droits du propriétaire de l'ouvrage, soit parce qu'il a supporté le coût des travaux de réparation, soit parce qu'il a indemnisé le propriétaire de l'immeuble au titre des travaux.