assurances obligatoires;construction (5)
L'assureur peut, lorsqu'il est condamné in solidum avec son assuré et d'autres entrepreneurs et leurs assureurs, faire un recours contre ces derniers à proportion de la part de responsabilité qui n'a pas été laissée à la charge de son assuré.
En revanche, il ne lui est pas possible d'agir en responsabilité contre l'assureur dommages-ouvrage au motif que celui-ci a tardé à assurer le préfinancement des travaux de réparation, aggravant ainsi le préjudice subi par le Maître d'Ouvrage.
La Cour de Cassation a indiqué (1er Mars 2006 – 3ème civ. Bull. 49) que « l'assureur responsabilité de l'entrepreneur sur qui pèse la charge finale de la réparation des désordres relevant de l'Article 1792 du Code Civil, ne peut se prévaloir des fautes éventuelles de l'assureur dommages-ouvrage qui auraient pu concourir à l'aggravation des désordres, dès lors qu'il incombe au premier de ces assureurs de prendre toute mesure utile pour éviter cette aggravation ».
Dans un second Arrêt du même jour, elle relève que l'assureur de responsabilité ne pouvait pas se prévaloir d'une faute de l'assureur dommages-ouvrage ouvrant droit à garantie à son profit, l'Assurance dommages-ouvrage étant une assurance de chose bénéficiant au Maître d'Ouvrage et ne constituant pas, pour le constructeur, une assurance de responsabilité.
Mettant ainsi fin à un contentieux qui devenait de plus en plus fréquent, ces décisions permettent de maintenir l'équilibre assuré par la Loi entre l'Assureur dommages-ouvrage et l'Assureur responsabilité.
Une franchise peut être incluse dans le contrat.
Toutefois, elle ne sera pas opposable au tiers lésé bénéficiaire de l'indemnité d'assurance ou à son assureur dommages-ouvrage subrogé dans ses droits.
Elle reste toutefois opposable en ce qui concerne les dommages immatériels non couverts par l'assurance obligatoire ou les garanties facultatives.
La Cour de Cassation (civ. III – 21 Juin 2006 – bull. 154) a rappelé que l'assureur garantissant la responsabilité décennale ne peut exercer son action en remboursement du montant des franchises contractuelles payées à l'assureur dommages-ouvrage contre son assuré qu'à compter de ce paiement.
La prescription de l'Article L.114-1 du Code des Assurances ne pourra pas commencer à courir avant.
L'Arrêt de la Cour d'Appel qui a été ainsi cassé avait considéré que les paiements faits aux tiers ne constituaient pas des actes interruptifs de prescription, l'assureur n'ayant rien fait depuis la désignation des experts dans le cadre de ses rapports avec son assuré.
Jusqu'ici, les clauses stipulant un plafond de garantie n'étaient pas licites dans les Polices d'Assurance responsabilité décennale des constructeurs (civ. III – 4 Janvier 1996 – P9317646).
Mais la Loi de finances rectificative N° 2006-1771 du 30 Décembre 2006 a introduit un Article L 243-9 dans le Code des Assurances disposant qu'un plafond pourrait être inclus « pour des travaux de construction autres que ceux d'habitation ».
Un décret en Conseil d'Etat fixera les conditions dans lesquelles « les montants de garantie pourront être plafonnés en fonction notamment du montant des dommages, de leur nature ou de leur destination, de la qualité du Maître d'Ouvrage et du constructeur et le cas échéant, du niveau de la couverture d'assurance des différents intervenants à une même construction ».
Ce texte a vocation à modifier l'équilibre général mais en place par la Loi SPINETTA puisque l'assureur dommages-ouvrage (DO) qui aura préfinancé les travaux de réparation pourra se voir opposer un plafond de garantie par les assureurs responsabilité.
Il y a fort à parier qu'il demandera à l'entreprise de justifier de garanties supplémentaires, ce qui augmentera le coût global des opérations de construction.
Les clauses types ne prévoient que trois exclusions de garantie :
Ø le dol ou le fait intentionnel,
Ø les effets de l'usure normale, de l'usage normal ou du défaut d'entretien,
Ø et la cause étrangère.
La Cour de Cassation refuse de considérer comme clause d'exclusion, tout fait constitutif d'une cause étrangère non mentionnée dans les clauses types annexées à l'Article A 243-1 du Code des Assurances.
Les clauses d'exclusion doivent rester formelles et limitées.
Toute autre clause d'exclusion figurant dans le contrat sera réputée non écrite.
Un seul cas de déchéance zest admis par la Loi : il s'agit de l'inobservation inexcusable des règles de l'Art telles qu'elles sont définies par les réglementations en vigueur, les documents techniques unifiés (DTU) ou les normes établies par les organismes compétents à caractère officiel ou dans le marché de travaux concerné.
Cette déchéance sanctionne un comportement personnel de l'entrepreneur.
Les clauses de non-garantie en matière de ventes immobilières sont systématiquement incluses par les Notaires dans les actes de vente quel que soit le statut du Vendeur, qu'il soit ou non un "professionnel de l'immobilier".
Pourtant la non-garantie des vices cachés,est particulièrement dommageable pour l'acquéreur profanne; or elle est susceptible d'application lorsque le vendeur de l'appartement de la maison ou de l'immeuble, n'est pas un "professionnel de l'immobilier".
La définition d'un tel professionnel est donc essentielle pour l'application de la non-garantie, c'est un problème juridique qui se pose journellement et dans toutes les ventes immobilières.
Pourtant il n'existe aucun texte définissant les critères du vendeur professionnel qui vend et achète des immeubles habituellement. C'est la jurisprudence qui, par touches successives définit, qui est, et surtout qui n'est pas un professionnel de l'immobilier .
Seul le non-professionnel est admis au bénéfice, contre l'acquéreur, du droit de non - garantie des vices cachés de la chose vendue.
Est-ce que tous ceux qui vendent et achètent habituellement des immeubles sont des " professionnels de l'immobilier ?
Réponse : NON
La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un Arrêt du 25 avril 2007, juge, en effet que :
" une société d'assurances, tenue de constituer une réserve (immobilière) pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché immobilier...et disposait compte tenu de sa taille, d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier,
" ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière....
"... la Cour d'Appel de PARIS, 27 janvier 2006, a pu en déduire que la clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir application.
C'est dire que les acquéreurs doivent exiger des Notaires de ne pas inclure de telles clauses systèmatiquement dans leurs actes, et rappeler aux Notaires leur obligation de conseil en raison de l'irresponsabilité de tous les vendeurs d'immeuble en matière de vices cachés, dans pratiquement toutes les ventes immobilières qui ont lieu, puisque n'en sont exclues que celles consenties par de réels Marchands de Biens.
Ils sont les seuls à ne pouvoir prétendre ne pas être des professionnels de la vente d'immeuble (les agents immobiliers ne sont pas concernés car ils ne sont pratiquement jamais les "vendeurs" mais seulement des intermédiaires).
Le risque en matière immobilière est toujours important car qui peut exclure ue le bien qu'il achète, individuel ou collectif est exempt de l'existence d'un vice caché ?
L'assistance d'un profesionnel compétent est donc une véritable nécessité, même en présence d'un Notaire.
Roland KREMER
75009 PARIS