Le Blog du CABINET AUTEVILLE

Un couple a acquis une maison d'habitation et constate la présence d'amiante ainsi que des fuites dans la toiture.

Ils ont alors assigné le vendeur, le diagnostiqueur, ainsi que l'agence immobilière, en indemnisation de leur préjudice.

Après avoir relevé que la cour d'appel de Versailles avait apprécié la part de responsabilité du vendeur, qui avait réalisé les travaux litigieux, du diagnostiqueur, qui avait émis un avis erroné, ainsi que de l'agence immobilière, qui avait manqué à son obligation d'information et de conseil.

Cependant la Cour de cassation censure les juges du fond.

En effet Les juges d'appel ont considéré que, compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, le vendeur, en sa qualité de constructeur, était susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de rapporter la preuve que les travaux avaient été terminés avant le 9 avril 1994, l'action en garantie d'une durée de dix ans n'était pas prescrite au jour de la vente, le 9 avril 2004.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel sur ce moyen, en rappelant que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les acquéreurs avaient engagé leur action.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-10.596 : JurisData n° 2011-018182)

Un vendeur a cédé son pavillon préfabriqué, à une époque où il savait que ce dernier comportait de l'amiante, mais qu'aucune obligation légale d'information de l'acquéreur n'existait.

En effet le décret du 5 mais 2002, rentré en application le 3 septembre 2002, est postérieur à la vente.

L'acquéreur découvrit inopinément, après la vente, que le pavillon comportait de l'amiante.

Il saisit la justice en résolution de la vente pour vice caché.

Les juges du fonds ont accueilli cette demande.

Le vendeur s'est pourvu en cassation au motif que c'est à tort que les juges du fond lui reprochent de ne pas avoir donné une information, à laquelle, il n'était pas tenu.

La 3eme chambre civile, de la Cour de Cassation, écarte l'argument, retenant que même en l'absence d'une obligation légale, le vendeur était tenu tenu d'un devoir général de loyauté. (Civ 3eme, 16 mars 2011, n°10-10.503)

Deux époux, avaient acquis l'usufruit d'un immeuble pendant que leur fils était nu-propriétaire. Après le décès du père, le fils signa une promesse unilatérale de vente au profit d'un tiers, à charge pour le bénéficiaire de ne pouvoir lever l'option qu'au décès de la mère.

Le fils décéda avant la mère. Sa veuve s'est dans un premier temps engagée à honorer les engagements de son mari, puis se ravisa.

Le bénéficiaire leva l'option et assigna la veuve en exécution forcée.

Les juges du fonds lui donnèrent satisfaction.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation désapprouve cette solution, au motif que ".. la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale, postérieurement à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

(Civ 3eme, 11 mai 2011 n°10-12875)

Jusqu'ici le contrat préliminaire à la vente d'immeuble à construire échappait à l'obligation d'indiquer si l'opération était ou non soumise à un prêt.

La condition suspensive de l'obtention du prêt ne jouait qu'au stade du contrat de vente.

Au terme de l'article 22 de la loi L. n° 2011-525, 17 mai 2011 portant simplification et d'amélioration de la qualité du droit, désormais l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts.

(L. n° 2011-525, 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, art. 22 : Journal Officiel 18 Mai 2011)

Interrogé sur les conditions dans lesquelles l'autorité compétente doit motiver une décision de préemption, le secrétaire d'État au logement rappelle que la méconnaissance de cette formalité entache l'illégalité cette décision sans qu'il soit possible de la purger rétroactivement.

Il s'ensuit que ni les explications données au cours de la procédure pendante devant le juge administratif ni des décisions ultérieures venant compléter la motivation ne permettent de régulariser un défaut de motivation.

Il précise également que dans la mesure où la légalité d'une décision s'apprécie au jour où elle est prise, la réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement justifiant le recours à l'exercice du droit de préemption doit être appréciée au moment de cette décision et non à la date de la notification au titulaire de ce droit de la déclaration d'intention d'aliéner.

Enfin, le ministre souligne que, même si conformément à la jurisprudence Cne de Meung-sur-Loire, ce projet n'a plus à être suffisamment précis et certain comme auparavant, il doit toutefois être réel .

La réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement peut être établie soit par des éléments démontrant son antériorité tels que des lettres, des discours ou des études techniques, soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il constitue l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine.

Rép. min. n° 92063 : JOAN Q 8 févr. 2011, p. 1325

En 1994, des indivisaires avaient consenti une promesse de vente d'une parcelle de terre (alors non constructible) sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain.

Suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible. Après que l'acquéreur a demandé la réitération de la vente par acte authentique, les vendeurs l'ont assigné en rescision pour lésion.

La cour d'appel de Rennes les a déboutés de leur action en retenant que « le moment de la vente » visé par l'article 1675 du Code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat c'est à dire la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive.

L'intégralité du prix de vente ayant en outre été versé lors de la signature de l'avant-contrat de 1994, la cour d'appel en a déduit que c'est à la date du « compromis » que devait être appréciée la lésion.

La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir ainsi jugé.

(Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-13.756 : JurisData n° 2011-004881)

L'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle 2 », prévoit notamment que la durée de validité du DPE (jusqu'à présent de 10 ans) serait fixée par décret.

C'est chose faite avec le décret n° 2010- 413 du 13 avril 2011, d'application immédiate, publié au Journal Officiel 19 Avril 2011.

La durée de validité du diagnostic est maintenue à 10 ans, mais est désormais inscrite à l'article R. 134-4-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Le cinquième alinéa de l'article R. 271-5 du même code, qui fixait jusqu'ici la durée de validité du DPE, est parallèlement abrogé.

L'article R. 134-4-3 de ce code, qui prévoyait l'établissement du diagnostic aux locations à caractère saisonnier, est également abrogé, ce type de locations étant expressément dispensé du DPE par l'article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi Grenelle 2.

(D. n° 2011-413, 13 avr. 2011 : Journal Officiel 19 Avril 2011)

Les clients d'une agence de voyages ont acheté un circuit du Panama au Guatemala avec correspondance aux États-Unis. En raison des formalités trop longues concernant les bagages sur le sol américain les clients ont manqué leur correspondance et sont arrivés avec un jour de retard manquant ainsi une excursion essentielle.

La Cour d'Appel de Chambéry a décidé que l'agence de voyages a engagé sa responsabilité, sur le fondement de l'article L. 211-17 du Code du tourisme.

En effet, elle n'a pas informé ses clients du fait que les bagages n'étaient pas transférés directement d'un avion à l'autre mais sont soumis à des formalités obligeant leurs propriétaires à les reconnaître comme les leurs.

Le préjudice matériel a été évalué à 800 euros par client et le préjudice moral à 500 euros.

(CA Chambéry, 2e civ., 4 janv. 2011 : JurisData n° 2011-002569)

La Cour de Cassation dit et juge qu'une cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude conventionnelle de passage était opposable aux acquéreurs du fonds servant, même à défaut de publication.

Car en l'espèce la convention instituant cette servitude ayant été annexée à l'acte de vente et faisant l'objet d'une mention particulière au terme de laquelle l'acquéreur déclare avoir été informé de l'existence de la convention.

(Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-13.771, FS-P+B : JurisData n° 2011-003772)

La Cour d'Appel de Chambéry a décidé de façon discutable, que c'est en vain que l'acheteur demande l'annulation du contrat de vente du véhicule, pour dol, au motif que le vendeur leur aurait dissimulé que la date de première mise en circulation était le 14 février 2003 et non le 14 février 2005 comme indiqué lors de la vente.

Pour se déterminer ainsi les juges d'appel ont retenu:

- D'une part, que la preuve n'est pas apportée que le vendeur aurait cherché à dissimuler la date de première mise en circulation. La carte grise mentionne février 2005 et le vendeur n'était pas en possession des documents retraçant l'historique du véhicule.

- D'autre part que l'acheteur n'établissait pas avoir fait du millésime une qualité substantielle déterminante de son acquisition s'agissant d'un modèle d'occasion Hummer H2, rare à la vente, assimilable à un véhicule de collection, très spécifique, massif et puissant luxueux 4 X 4 dont il n'est pas discuté que les caractéristiques techniques sont demeurées inchangées de 2003 à 2005.

- En outre qu'il n'est pas démontré que son prix de revente lors de la cession litigieuse de mars 2006 aurait été sensiblement différent selon que fabriqué en 2003 ou 2005.

(CA Chambéry, 1re civ., 18 janv. 2011 : JurisData n° 2011-001986)

Aux termes d'un acte notarié, une banque avait accordé à un particulier un prêt immobilier qui a ultérieurement fait l'objet d'un avenant sous seing privé. Faute de remboursement du prêt à l'échéance, la banque a demandé la saisie des rémunérations de l'emprunteur.

Celui-ci, invoquant le non-respect du formalisme protecteur de l'article L. 312-10 du Code de la consommation lors de l'envoi de l'avenant, a formé une demande de déchéance du droit aux intérêts de la banque.

La cour d'appel, a rejeté cette demande après avoir constaté que l'offre correspondant à l'avenant litigieux comportait en annexe une lettre, signée par l'emprunteur, aux termes de laquelle il reconnaissait avoir pris connaissance de cette offre adressée par voie postale et l'accepter en respectant le délai légal.

L'emprunteur a formé un pourvoi en cassation en arguant que cette déclaration ne permettait pas de rapporter la preuve de l'expédition de l'acceptation par voie postale.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi et indique que les obligations prévues aux articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et L. 312- 33 du Code de la consommation ne sont pas applicables, en cas de renégociation d'un prêt immobilier entre les mêmes parties, aux modifications du contrat de prêt initial qui ne peuvent être apportées que sous la forme d'un avenant conformément à l'article L. 312-14-1 du même code (introduit par la loi n° 99-532 du 25 juin 1999).

(Cass. 1re civ., 3 mars 2011, n° 10-15.152, F P+B+I : JurisData n° 2011-002625)

En application des dispositions de l'article 1115 du Code général des impôts, et sous réserve des dispositions de l'article 1020 du même code, les acquisitions effectuées par les marchands de biens sont exonérées des droits et taxes de mutation à condition qu'ils prennent l'engagement de revendre le bien acquis dans un délai de quatre ans.

Conformément à l'article 1840 G quinquies ancien du Code général des impôts (CGI, art. 1840 G ter, nouveau), à défaut de revente dans le délai prévu, l'acquéreur est tenu d'acquitter le montant des impositions dont la perception a été différée:

* -- lors d'une opération de fusion par absorption d'une société ayant acquis un immeuble sous le régime de l'article 1115 du Code général des impôts ; en effet, l'opération de fusion-absorption entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante, cette dernière se substituant à la première dans tous ses droits, biens et obligations, y compris au plan fiscal ; l'opération de fusion acquisition ne peut donc être assimilée à une opération de revente ; il s'agit d'une règle générale s'appliquant quelles que soient les modalités contractuelles de l'opération de fusion absorption;

* -- lors du retrait d'un associé du capital d'une SCI par attribution d'un immeuble ; la Cour de cassation a jugé que ce retrait ayant pour conséquence l'annulation des parts avec réduction équivalente du capital social et son remboursement par attribution d'immeuble, ne constituait pas une revente au sens de l'article 1115 du CGI

(Instr. 16 févr. 2011 : BOI 3 C-1-11)

Une banque avait engagé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre d'une société civile immobilière sur le fondement d'un acte notarié de prêt consenti à une société tiers, et contenant constitution d'hypothèque sur un bien de la SCI.

La société caution était représentée par un mandataire agissant en vertu de pouvoirs conférés par une assemblée générale aux termes d'une délibération dont le procès-verbal était joint à l'acte notarié.

La SCI a contesté l'existence de son engagement de caution hypothécaire.

La cour d'appel de Rennes par arrêt en date du 26 nov. 2009 a cru pouvoir annuler la procédure de saisie immobilière et ordonner la radiation du commandement valant saisie en retenant que le procès-verbal de la délibération donnant pouvoir au mandataire pour passer l'acte de caution hypothécaire, joint à l'acte notarié, ne comportait ni la mention de son annexe à l'acte, ni la signature du notaire, et que ce document ne constituait donc pas une telle annexe.

Ensuite la Cour a considéré que cette irrégularité privait d'effet la caution hypothécaire consentie dans l'acte authentique.

La Cour de cassation censure cette décision, et énonce que l'irrégularité affectant la forme de cette annexe ne pouvait priver l'acte authentique de son caractère exécutoire.

(Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-13.714 : JurisData n° 2011-001488)

La Commission européenne a demandé à la France de modifier les dispositions qui permettent de bénéficier d'un amortissement accéléré en cas d'investissement dans l'immobilier résidentiel neuf situé en France (régimes Périssol, Besson, Robien, Borloo), mais qui ne l'autorisent pas pour des investissements similaires dans un autre pays européen.

Ces dispositions sont jugées incompatibles avec la libre circulation des capitaux. Cette demande n'aurait en pratique, pas de portée, estime-t-on au Secrétariat d'état au logement qui pointe que ces dispositifs sont éteints depuis le 31 décembre 2009.

Mais le raisonnement pourrait s'appliquer au régime Scellier.

Pour le moment, la France doit répondre dans les deux mois à cet avis motivé, sauf à encourir la saisine de la Cour de justice de l'Union européenne.

(CE, 16 févr. 2011, Communiqué)

On se méprend souvent sur les termes du premier alinéa de l'article 815-14 du Code civil en vertu duquel:

"L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir."

L'arrêt dont il s'agit est un exemple de la souplesse de cet article.

En l'espèce, des héritiers qui envisageaient de céder leurs droits indivis sur certains des immeubles dépendant de la succession de leur père avaient notifié à leurs coïndivisaires, en application de l'article 815-14 du Code civil, les conditions de la vente projetée.

Après que certains d'entre ces derniers ont fait connaître leur intention d'exercer leur droit de préemption, l'acte de vente n'a pu être signé en raison d'une contestation sur le montant des frais.

La cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation, a débouté les titulaires du droit de préemption de leur demande tendant à faire déclarer parfaite la vente des droits indivis à leur profit.

Les juges du fond ont retenu que la notification faite au titulaire du droit de préemption de l'intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente, et que l'indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté d'un autre indivisaire d'exercer son droit de préemption.

La Cour de Cassation l'en approuve.

(Cass. 1re civ., 9 févr. 2011, n° 10-10.759)

La loi du 23 juillet 2010 relative aux réseaux consulaires, au commerce, à l'artisanat et aux services a dispensé les personnes sollicitant la délivrance d'une carte professionnelle de justifier d'une garantie financière lorsqu'elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.

Le Journal officiel du 31 décembre 2010 publie le décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 qui contient les conditions d'application de cette réforme entrant en vigueur dès le 1er janvier 2011.

Ce décret simplifie, en outre, les conditions d'obtention de la carte professionnelle pour les ressortissants communautaires, conformément aux exigences de la directive du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles. Ils sont également dispensés de justifier d'une garantie financière.

(D. n° 2010-1707, 30 déc. 2010 : Journal Officiel 31 Décembre 2010)

Aux termes d'un acte authentique reçu en 2004, un époux avait vendu, en cours de procédure, un appartement constituant l'ancien logement de la famille, et dont la jouissance lui avait été attribuée par ordonnance de non-conciliation rendue en 2000.

L'ex-épouse a assigné le vendeur, les acquéreurs et le notaire instrumentaire aux fins d'annulation de la vente et de paiement de dommages-intérêts.

Après avoir constaté que l'appartement litigieux constituait le domicile conjugal où résidait la famille et que seule sa jouissance avait été attribuée au mari par l'ordonnance de non-conciliation, la cour d'appel en a justement déduit que cette vente par l'ex-époux sans le consentement de son épouse alors que la dissolution du mariage n'était pas encore intervenue, était nulle par application de l'article 215, alinéa 3, du code civil.

Les juges du fond ont ordonné la restitution du prix de vente, et dit que la SCP notariale avait commis une faute engageant sa responsabilité.

La Cour de cassation approuve, et rappelle que le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque sa jouissance a été attribuée, à titre provisoire, à l'un des époux pour la durée de l'instance en divorce.

(Cass. 1ère civ. 26 janv. 2011, n°09-13.138)

Une réponse ministérielle en date du 11 janvier 2011 informe utilement quant aux possibles et éventuelles sanctions en cas de défaut d'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières.

La généralisation de l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières au 1er janvier 2011 est prévue par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle 2 »

En cas d'absence d'affichage de la performance énergétique dans l'annonce immobilière, les dispositions de droit commun s'appliquent, à défaut de mécanisme de sanction spécifique.

Au plan civil, le dol, peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre. La sanction encourue est la nullité de l'acte ou la réduction du prix.

Au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (C. consom., art. L. 121-1) peut être relevé par les services des fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 euros d'amende.

Au-delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l'acquisition ou à la location. Cette mesure s'applique aux 600 000 transactions et aux millions de locations réalisées chaque année.

Rép. min. n° 95911 : JOAN Q, 11 janv. 2011, p. 295