Le Blog du CABINET AUTEVILLE

Le ministre chargé de l'urbanisme était interrogé sur le sens qu'il convient de donner aux dispositions de l'article R. 431-9 du Code de l'urbanisme, aux termes duquel le plan de masse doit indiquer: « les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ».

Le ministre répond que le service instructeur doit s'assurer de l'existence des réseaux publics au droit de la parcelle d'assiette de la construction projetée.

Il ajoute que lorsque tel n'est pas le cas, l'autorité compétente « doit pouvoir établir si un simple raccordement est suffisant ou si le projet nécessite une extension du réseau ». Il en résulte que le plan de masse « doit faire apparaître précisément les points de raccordement du projet aux réseaux publics ».

L'auteur du projet architectural ne peut donc se borner à indiquer l'existence de ces réseaux. Il doit représenter l'implantation des raccordements aux réseaux publics. À défaut, le dossier de demande de permis de construire présente un caractère incomplet. En cas de recours juridictionnel, cette autorisation d'urbanisme peut donc encourir l'annulation.

Rép. min. n° 116885 : JOAN Q 25 oct. 2011, p. 11381

L'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance pour apporter au régime des permis de construire et des autorisations d'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et de l'ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés, les corrections dont la mise en oeuvre de la réforme pourrait faire apparaître la nécessité. C'est désormais chose faite avec l'ordonnance n° 2011-1916 laquelle apporte des corrections à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1 octobre 2007, sans toutefois procéder à une remise en cause de ses principes fondamentaux.

Les principaux ajustements proposés concernent les lotissements.

La définition du lotissement est ainsi tout d'abord clarifiée. D'une part, l'obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes est supprimée.

D'autre part, un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës. L'article L. 442-1-1 du Code de l'urbanisme, qui est une disposition nouvelle, confère par ailleurs une base légale aux exceptions, déjà prévues dans la partie réglementaire, qui excluent certaines divisions de la procédure du lotissement. L'article L. 442

-1-2, qui est également une disposition nouvelle, définit le périmètre du lotissement. Enfin, l'article L. 442-2, qui détermine les critères permettant de fixer, par voie réglementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager et ceux soumis à déclaration préalable, est modifié pour simplifier ces critères jugés « difficilement applicables en pratique ». Il est proposé de ne conserver que les critères de la localisation de l'opération et de la création de voies et d'équipements communs pour déterminer les lotissements soumis à permis d'aménager.

Les autres mesures permettent de clarifier ou sécuriser certaines dispositions relatives au permis de construire dont l'application pose aujourd'hui certaines difficultés. L'article L. 425-3 du Code de l'urbanisme est ainsi par exemple modifié. Le dispositif actuel prévoit que lorsque le projet de construction porte sur un établissement public recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par le Code de la construction et de l'habitation tant en ce qui concerne l'accessibilité aux handicapés, que la sécurité contre les incendies, à condition que l'autorité administrative compétente ait donné son accord. Ce mécanisme, qui est un outil de simplification administrative, pose cependant des difficultés lorsque, au moment où il dépose sa demande de permis de construire, le pétitionnaire ignore de manière complète l'aménagement intérieur des futurs locaux.

Il est donc prévu de rendre possible la délivrance d'un permis de construire pour un tel projet hébergeant un établissement recevant du public bien que l'état d'avancement du projet nécessite un complément d'instruction de l'autorisation au titre du Code de la construction et de l'habitation après l'obtention du permis de construire. Ce dernier devra alors indiquer expressément que l'obtention d'une autorisation complémentaire au titre du Code de la construction et de l'habitation est requise.

L'essentiel des dispositions issues de cette réforme étant codifiées dans la partie réglementaire du Code de l'urbanisme, l'ordonnance n'entrera en vigueur qu'à la date fixée par son décret d'application, au plus tard le 1er juillet 2012, à l'exception des dispositions relatives à l'institution des servitudes de cours communes qui entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l'ordonnance.

(Ord. n° 2011-1916, 22 déc. 2011 : Journal Officiel 23 Décembre 2011)

Les dispositions du Code du patrimoine peuvent à certains égards apparaître comme contraignantes.

En effet, l'article L. 621-25 du Code du patrimoine énonce que les immeubles ou parties d'immeubles publics ou privés qui présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation peuvent, à toute époque, être inscrits, par décision de l'autorité administrative, au titre des monuments historiques.

En application de l'article L. 621-27, alinéas 1 et 2,cette inscription entraînera pour les propriétaires l'obligation de ne procéder à aucune modification de l'immeuble ou partie de l'immeuble inscrit, sans avoir, quatre mois auparavant, avisé l'autorité administrative de leur intention et indiqué les travaux qu'ils se proposent de réaliser, la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition ne pouvant intervenir sans l'accord de l'autorité administrative chargée des monuments historiques."

Saisi le 17 octobre 2011 par le Conseil d'État, le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité de ces dispositions aux droits et libertés que la Constitution garantit.

Selon la société requérante, ces dispositions porteraient atteinte, d'une part, au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et que, d'autre part, en ne prévoyant pas d'indemnisation au profit du propriétaire du bien inscrit au titre des monuments historiques, ces dispositions porteraient atteinte au principe d'égalité devant les charges publiques garanti par la même Déclaration.

Le Conseil constitutionnel réfute cette argumentation en considérant que les dispositions querellées, ne portent pas aux conditions d'exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au but recherché et qu'elles ne créent aucune rupture caractérisée de l'égalité devant les charges publiques. Elles ne sont pas davantage contraires à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit.

Le Conseil constitutionnel relève que la décision d'inscription au titre des monuments historiques doit être prise sur la seule considération des caractéristiques intrinsèques de l'immeuble qui en fait l'objet et que l'appréciation portée par l'autorité administrative qui prend cette décision est contrôlée par le juge de l'excès de pouvoir juge de la légalité de l'acte.

(Cons. const., 16 déc. 2011, n° 2011-207 QPC : Journal Officiel 17 Décembre 2011)

Le décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 (Journal Officiel 20 Mai 2011), pris en application de l'article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement définit les conditions dans lesquelles sont délivrés, lors du dépôt de la demande de permis de construire et à l'achèvement des travaux dans les bâtiments neufs, les documents attestant de la prise en compte de la réglementation thermique.

Il précise que, lors du dépôt d'une demande de permis de construire visant les bâtiments neufs, un document doit également attester de la réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie.

Ces dispositions s'appliquent :

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 28 octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux, d'enseignement, les établissements d'accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU (zones sensibles dans lesquelles le marché immobilier présente un besoin de revitalisation) ;

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d'habitation.

(D. n° 2011-544, 18 mai 2011 : Journal Officiel 20 Mai 2011)

Interrogé sur les conditions dans lesquelles l'autorité compétente doit motiver une décision de préemption, le secrétaire d'État au logement rappelle que la méconnaissance de cette formalité entache l'illégalité cette décision sans qu'il soit possible de la purger rétroactivement.

Il s'ensuit que ni les explications données au cours de la procédure pendante devant le juge administratif ni des décisions ultérieures venant compléter la motivation ne permettent de régulariser un défaut de motivation.

Il précise également que dans la mesure où la légalité d'une décision s'apprécie au jour où elle est prise, la réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement justifiant le recours à l'exercice du droit de préemption doit être appréciée au moment de cette décision et non à la date de la notification au titulaire de ce droit de la déclaration d'intention d'aliéner.

Enfin, le ministre souligne que, même si conformément à la jurisprudence Cne de Meung-sur-Loire, ce projet n'a plus à être suffisamment précis et certain comme auparavant, il doit toutefois être réel .

La réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement peut être établie soit par des éléments démontrant son antériorité tels que des lettres, des discours ou des études techniques, soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il constitue l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine.

Rép. min. n° 92063 : JOAN Q 8 févr. 2011, p. 1325

Les zones exposées au bruit des aéronefs sont délimitées dans le plan d'exposition au bruit, prescrit par l'article L. 147-4 du Code de l'urbanisme, selon l'intensité des nuisances sonores.

L'article L. 147-5 pose le principe de l'interdiction dans ces zones de toute extension de l'urbanisation ou création ou extension d'équipements publics, qui aurait pour effet d'accroître la population exposée au bruit. Le texte poursuit sur des dispositions particulières relatives aux constructions à usage d'habitation, aux constructions existantes et aux équipements publics et collectifs.

Il est ici jugé que l'interdiction de principe ainsi posée s'apprécie au regard des autres dispositions, lesquelles en indiquent « le champ et les limites ».

Le litige concernait la réalisation dans deux zones délimitées d'équipements nécessaires à des activités économiques et commerciales. Le Conseil d'État précise, tout d'abord, que ces équipements, internes à la zone, ne constituent pas, même s'ils accueillent du public, des équipements publics prohibés par le texte. Il ajoute, ensuite, et sur un plan plus général, que cette même interdiction, qui n'admet que les équipements liés à l'activité aéronautique ou indispensables aux populations existantes, ne rend pas illégale la prescription d'un plan local d'urbanisme autorisant l'implantation d'équipements nécessaires à des activités économiques et commerciales et à leur desserte.

(CE, 6e et 1re ss-sect., 28 mars 2011, n° 312282 : JurisData n° 2011-004916)

C'est une solution très classique que rappelle le ministre chargé des collectivités territoriales dans la présente réponse : la responsabilité de la commune peut être engagée en cas de transmission de renseignements inexacts en matière d'urbanisme, dès lors que l'intéressé subit un préjudice qui a pour cause la fourniture de ces informations erronées.

Il en va notamment ainsi lorsque ce préjudice résulte de la délivrance d'un certificat d'urbanisme erroné ou incomplet (CE, 13 nov. 2002, n° 230289 : JurisData n° 2002-064655) ou d'une note de renseignements inexacte ou incomplète (CE, 27 juill. 2001, n° 212050).

Mais comme le souligne le ministre interrogé, la responsabilité de la commune peut être atténuée lorsque la victime du préjudice ne pouvait ignorer les particularités du site compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier (CE, 7 mai 2007, n° 282311 : JurisData n° 2007-071921).

(Rép. min. n° 15670 : JO Sénat Q 13 janv. 2011, p. 70)

Interrogé sur les conséquences qui sont susceptibles de résulter de l'annulation d'un refus de permis de construire, le ministre de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement rappelle très classiquement qu'en application des dispositions de l'article L. 600-2 du Code de l'urbanisme, la demande confirmée par le pétitionnaire ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée, si cette annulation est devenue définitive et que la confirmation de la demande est effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation à son attention.

Il ajoute que l'autorité compétente reste donc saisie de la demande initiale et procède à une nouvelle instruction de celle-ci sur le fondement des dispositions d'urbanisme applicables au terrain le jour de la décision de refus, alors même que les dispositions du POS/PLU auraient changé entre la date de cette décision et celle de son annulation juridictionnelle.

Ce dispositif a été introduit dans le Code de l'urbanisme par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant diverses dispositions en matière d'urbanisme et de construction. Il a pour origine directe une « proposition de modification au Code de l'urbanisme » formulée par les auteurs du rapport L'urbanisme : pour un droit plus efficace (Les Études du Conseil d'État : Doc. Fr., 1992, p. 142). Ces derniers avaient en effet dénoncé une « situation, choquante en équité et au regard du droit de propriété » résultant de ce que « malgré l'annulation du refus par un tribunal administratif, le demandeur n'obtiendra pas nécessairement lors d'une demande confirmative le permis illégalement refusé, si les réglementations d'urbanisme ont changé entre temps, et que le projet ne leur soit plus conforme »

(Rép. min. n° 15668 : JO Sénat Q 30 déc. 2010, p. 3369)

Interrogée sur les conséquences de la caducité des règles d'un lotissement, le ministère de la Justice a utilement rappelé la portée d'une telle caducité. Cette question a en effet fait l'objet de récentes évolutions.

L'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme a abrogé l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme qui a été remplacé par article L. 442-9.

En l'état actuel cet article reprend le principe de la caducité des règles de lotissement et rappelle que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».

Toutefois cette caducité de dix ans ne s'applique qu'aux seules règles d'urbanisme approuvées par l'Administration.

A contrario, et ainsi que le précise le même article L. 442-9 pris en son troisième alinéa, cette caducité ne s'applique pas au cahier des charges du lotissement. Ce document est en effet de nature contractuelle et il n'est pas soumis à l'approbation de l'autorité administrative, ni au mode de gestion des parties communes. De même la caducité n'affecte pas davantage les droits et obligations résultant des dispositions du Code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté. Ces règles d'intérêt privé ou collectif, qui figurent dans le cahier des charges, ainsi que les servitudes issues du Code civil destinées à régir les relations entre colotis et les relations entre lotisseur et acquéreurs demeurent donc en vigueur à l'issue des dix ans.

En conséquence, les colotis ou l'assemblée syndicale peuvent continuer à s'en prévaloir et ce même devant le juge judiciaire.

(Rép. min. n° 15163 : JO Sénat Q 18 nov. 2010, p. 3033)

Un tribunal avait ordonné la démolition d'une construction édifiée irrégulièrement par l'occupant usufruitier d'un terrain.

La cour d'appel a jugé que son épouse co-usufruitière et son fils nu-propriétaire étaient tous deux irrecevables à former tierce-opposition à cette décision.

S'agissant de l'épouse, la Cour de cassation approuve des juges du fond, en rappelant qu'en vertu de l'article 1421 du Code civil, chacun des époux a, en sa qualité d'administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs ; et que les décisions rendues à son encontre sont opposables à l'autre conjoint.

En revanche, s'agissant du fils nu-propriétaire, elle censure les juges d'appel et énonce que la communauté d'intérêts résultant du démembrement de propriété ne suffit pas à caractériser la représentation : "le nu-propriétaire n'est pas nécessairement représenté par un usufruitier".

(Cass. 2e civ., 2 déc. 2010, n° 09-68.094 : JurisData n° 2010-022784)

Les lois dites Grenelle I et Grenelle II avaient annoncé un renforcement de la règlementation thermique applicable aux constructions neuves.

Le décret attendu est paru le 26 octobre dernier, accompagné d'un arrêté du même jour. Ce décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 et l'arrêté qui lui est joint fixent ainsi de nouvelles exigences qui s'appliquent de manière impérative suivant deux vagues chronologiques.

Elle s'impose d'une part aux permis déposés à compter du 28 octobre 2011, pour les bâtiments à usage de bureaux ou d'enseignement, les établissements d'accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU (CCH, art. R. 111-20 modifié). Elle s'impose d'autre part aux permis déposés à compter du 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs à usage d'habitation.

(D. n° 2010-1269, 26 oct. 2010 : Journal Officiel 27 Octobre 2010)

Le nouvel article R. 600-1 du Code de l'urbanisme, issu du décret du 5 janvier 2007, prévoit, à peine d'irrecevabilité, que les recours « à l'encontre d'un certificat d'urbanisme » ou d'une autorisation d'urbanisme soient notifiés dans les 15 jours à l'« auteur de la décision » et au « titulaire de l'autorisation ».

Ce texte, qui assimile, en ce qui concerne l'obligation de notification, le certificat d'urbanisme et les autorisations d'urbanisme, est particulièrement problématique.

En effet l'article R. 600-1 soumet à notification les recours « à l'encontre d'un certificat d'urbanisme », sans autre précision, alors qu'il existe trois types de certificats d'urbanisme (certificat d'information neutre, certificat opérationnel négatif, certificat opérationnel positif assorti ou non de prescriptions) et que, au regard de l'objectif de sécurité juridique qui sous-tend l'obligation de notification, celle-ci n'a peut-être pas - ou pas toujours - d'utilité.

Les lacunes de l'article R. 600-1 mettent dans l'embarras les justiciables et les tribunaux.

L'un d'eux, le tribunal administratif de Pau, mettant en oeuvre la procédure d'avis organisée par l'article L. 113-1 du Code de justice administrative, a interrogé le Conseil d'État sur le champ d'application de l'obligation de notification en tant qu'elle s'applique aux certificats d'urbanisme.

En l'espece, le maire de Bassussary avait délivré deux certificats d'urbanisme négatifs à des coindivisaires, lesquels les ont déférés au tribunal administratif de Pau. La commune ayant excipé de l'irrecevabilité de la requête pour défaut de notification du recours dans les 15 jours, le tribunal a demandé au Conseil d'État si « l'obligation de notification [s'appliquait] à l'ensemble des recours formés à l'encontre des certificats d'urbanisme, que le recours contre le certificat soit formé par un tiers ou le bénéficiaire du certificat attaqué, ou bien seulement aux recours en annulation d'un certificat d'urbanisme formé par un tiers ».

Par avis du 1er avril 2010,, le Conseil d'État donne la réponse suivante :

« Il ressort [des dispositions de l'article R. 600-1 dans sa rédaction issue du décret du 5 janvier 2007] qu'en mentionnant les certificats d'urbanisme, le décret, conformément à l'objectif de sécurité juridique qu'il poursuit, n'a pas entendu viser les certificats d'urbanisme négatifs qui ne confèrent aucun droit à leur titulaire et n'entrent donc pas dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme. En revanche, l'objectif de sécurité juridique doit bénéficier à l'auteur de la décision et au titulaire du certificat d'urbanisme et justifie que l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, le titulaire du certificat soient informés dans tous les cas par la procédure prévue à l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme de l'existence d'un recours contentieux contre les autres certificats d'urbanisme ».

Ainsi, le Conseil d'État ne retient pas le critère de distinction, suggéré par le tribunal, entre recours formé par un tiers et recours formé par le bénéficiaire du certificat.

Il préfère distinguer les certificats selon qu'ils sont ou non créateurs de droits, l'obligation de notification ne s'appliquant qu'aux premiers.

(CE, avis, 1er avr. 2010, n° 334113, Roques et Hirigoyen : JurisData n° 2010-003020 ; Rec. CE 2010, tables, à paraître ; BJDU 2010, n° 2, p. 135, concl. A. Courrèges)

Le Conseil constitutionnel vient de censurer la disposition du Code de l'urbanisme (C. Urb., art. L. 332-6-1, 2-e) permettant aux communes d'exiger des bénéficiaires d'une autorisation de construire portant sur la création d'un nouveau bâtiment ou de nouvelles surfaces, la cession gratuite de terrain dans la limite de 10 % de sa superficie.

Cette cession gratuite était considérée comme une contribution aux dépenses d'équipements publics.

Le Conseil constitutionnel (saisi par la Cour de cassation le 25 juin) a jugé cette disposition du Code de l'urbanisme contraire aux droits et libertés que la Constitution garantit, en faisant application de sa jurisprudence du 18 juin 2010 n° 2010-5 QPC (Société Kimberly Clark) relative à l'incompétence négative : la méconnaissance par le législateur de sa propre compétence peut être invoquée à l'appui d'une question prioritaire de constitutionnalité dans le cas où est affecté un droit ou une liberté que la Constitution garantit. Tel est le cas en l'espèce.

L'article L. 332-6-1 du Code de l'urbanisme permet en effet aux communes d'imposer aux constructeurs la cession gratuite d'une partie de leur terrain. Mais il ne définit pas, selon le Conseil, les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés, donnant un très large pouvoir d'appréciation aux collectivités publiques dans l'application de ces dispositions. Ni cet article du Code de l'urbanisme, ni aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Déclaration de 1789 relatif au droit de propriété. Par suite, le législateur a méconnu l'étendue de sa compétence et les dispositions contestées ont été déclarées contraires à la Constitution.

Cette déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter de la publication de la décision. Elle peut être invoquée dans les instances à cette date et dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

(Cons. const., n° 2010-33 QPC, 22 sept. 2010; Cons. const., communiqué, 22 sept 2010)

À l'initiative du secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme, un groupe de travail a été constitué, associant le ministère de la Justice et des Libertés, le ministère de l'Économie, de l'Industrie et de l'Emploi, le Conseil supérieur du notariat et les organisations professionnelles concernées, pour que soit menée une réflexion afin de sécuriser davantage les opérations de vente en l'état futur d'achèvement pour lesquelles la garantie intrinsèque a été choisie.

Ce groupe de travail est arrivé au terme de sa réflexion et un projet de décret a été élaboré. Ce projet ne supprime pas la garantie intrinsèque dans la mesure où la conjoncture économique et l'évolution jurisprudentielle en matière de garantie financière pourraient être de nature à freiner l'octroi de garanties par les établissements financiers et rendre plus onéreuse la garantie extrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement.

En revanche, ce projet prévoit de sécuriser davantage les opérations pour lesquelles la garantie intrinsèque a été choisie, en précisant les conditions de la garantie d'achèvement, en donnant une meilleure définition des fonds et crédits nécessaires à l'opération, en créant pour le vendeur l'obligation de remettre à l'acquéreur, avant tout appel de fonds, des attestations de réalisation des travaux établies par un homme de l'art et en modifiant l'échelonnement des différents paliers de paiement afin de mieux respecter l'obligation de proportionnalité entre les paiements et l'avancement des travaux.

Ce projet de décret est actuellement en cours d'examen devant le Conseil d'État et devrait donc faire l'objet d'une prochaine publication.

Rép. min. n° 13722 : JO Sénat Q, 1er juill. 2010, p. 1723

Une proposition de loi déposée par le député Jean-Luc Warsmann, envisage de pénaliser la poursuite de travaux alors qu'à été rendue une décision judiciaire ou un arrêté en ordonnant l'interruption, mais encore une décision administrative ordonnant la suspension du permis de construire.

Cette proposition tend à compléter l'article L. 480-3 du Code de l'urbanisme, et rappelle que dans son rapport annuel pour 2009, la Cour de cassation a soulevé cette lacune dans la législation pénale en matière d'urbanisme.

Celle-ci a été révélée par un arrêt de la Cour européenne des droits de l'homme en date du 10 octobre 2006 (Pessino contre France) puis par un arrêt de l'Assemblée plénière de la Cour de cassation en date du 13 février 2009.

Dans cette affaire, une personne bénéficiaire d'un permis de construire avait poursuivi des travaux malgré une décision du tribunal administratif ordonnant qui'il sois sursis à l'exécution du permis de construire.

Des poursuites avaient été engagées sur le fondement de l'article L. 480-3 du Code de l'urbanisme, qui punit de 75 000 euros d'amende le fait de continuer des travaux nonobstant une décision judiciaire ou un arrêté en ordonnant l'interruption.

Après avoir été condamnée en première instance sur ce fondement, la personne avait été à nouveau condamnée, mais sur le fondement de l'article L. 480-4, qui punit l'exécution de travaux sans permis de construire. Après que son pourvoi en cassation eut été rejeté, la personne avait saisi la Cour européenne des droits de l'Homme, qui jugea que l'article 7 de la Convention européenne des droits de l'Homme avait été violé, en considérant que si cet article "interdit en particulier d'étendre le champ d'application des infractions existantes à des faits qui, antérieurement, ne constituaient pas des infractions, il commande en outre de ne pas appliquer la loi loi pénale de manière extensive au détriment de l'accusé, par exemple par analogie" (paragraphe 28).

La continuation de travaux malgré une décision administrative ordonnant la suspension du permis de construire n'étant pas expressément visée dans les textes d'incrimination, les poursuites furent donc considérées par la Cour de Strasbourg comme irrégulières.

Cette décision de la Cour de Strasbourg a été relayée par l'arrêt de la Cour de cassation du 13 février 2009.

D'où la proposition de loi tendant à compléter l'article L. 480-3 du Code de l'urbanisme, qui pour le moment a été renvoyée à la commission des affaires économiques, à défaut de constitution d'une commission spéciale.

Depuis la modification de l'article R. 600-2 du Code de l'urbanisme dans le cadre de la réforme des autorisations de construire, le délai de recours des tiers part du premier jour de l'affichage sur le terrain d'un panneau répondant aux critères définis à l'article R. 424-15.

D'un point de vue formel le panneau doit comprendre la mention suivante :"Droit de recours :

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du Code de l'urbanisme).

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du Code de l'urbanisme)."

Le Conseil d'Etat vient de rappeler la portée de ce formalisme en estimant qu'un affichage qui ne comporterait les indications précédemment rappelées était insuffisant pour faire courir le délai de recours.

(CE, 9e et 10e ss-sect., 1er juill. 2010, n° 330702, Centre hospitalier Menton-La Palmosa : JurisData n° 2010-010690)

En moyenne, le nombre de pièces à fournir est de l'ordre de 4 à 5 documents actuellement (C. urb., art. R. 431-36 et R. 431-37) ce qui peut paraître contraignant pour le propriétaire qui ne souhaite construire qu'un abri de jardin ou un garage.

Selon le secrétaire d'État au Logement, pour simplifier la démarche des particuliers engageant des travaux soumis à déclaration préalable, un formulaire spécifique sera mis à disposition « prochainement ».

Rép. min. n° 63509 : JOAN Q 26 juin 2010, p. 7383

Lorsque la participation pour voirie et réseaux (PVR) est demandée à l'occasion d'un permis de construire, elle est calculée en tenant compte de l'unité foncière sur laquelle prendra place la future construction, constituée de l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.

Lorsque cette demande porte sur une unité foncière erronée, le permis est considéré comme acquis frauduleusement et peut être retiré à tout moment par l'autorité compétente. Par ailleurs, une simple division parcellaire, sans changement de propriétaire, ne modifie pas la contenance de l'unité foncière.

Lorsque l'unité foncière est divisée pour être vendue, la PVR est exigible lors de la délivrance des permis de construire pour chaque terrain issu de la division. Le rattachement à une propriété bâtie d'un terrain nu compris dans le périmètre d'une PVR n'est pas soumis à la participation.

Il ne le sera qu'en cas de nouvelle autorisation sur la partie de l'unité foncière considérée comme non bâtie pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

(Rép. min. n° 73335 : JOAN Q, 22 juin 2010, p. 6962)