Le Blog du CABINET AUTEVILLE

L'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Le copropriétaire, défendeur à l'action en paiement, sur lequel pèse la charge de la preuve des exceptions en application de l'article 1315, alinéa 2 du Code civil, peut donc opposer au syndicat d'éventuelles erreurs affectant la tenue de son compte individuel telles que des erreurs de répartition, des erreurs matérielles, l'omission d'écritures comptables, des postes non justifiés par des dépenses correspondantes etc...

En l'espèce les juges du fonds ont accueillis les contestations formulées par le copropriétaires et ont opéré des corrections sur certains postes de la demande d'une part et rejeté d'autres contestations inopérantes d'autre part.

(CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-022002)

Un locataire avait adressé à son bailleur plusieurs lettres relatives à la régularisation annuelle des charges, , s'inquiétant de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun état récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation.

Aucune réponse du bailleur à ces courriers.

Cinq ans après, le bailleur a cru bon demander au locataire une régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, et réclamer un rappel d'indexation et une régularisation de loyers.

Les juges du fonds ont considéré qu'il avait engagé sa responsabilité.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur en retenant, qu'en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat. Il en résulte que le bailleur a, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

(Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B : JurisData n° 2012-004884)

Un époux recherchait la responsabilité civile d'une SCP d'huissiers de justice qui avait mis en oeuvre une procédure de paiement direct pour le recouvrement de pensions alimentaires mises à sa charge en application d'un jugement de divorce non assorti de l'exécution provisoire et contre lequel il avait interjeté appel.

Il soutenait que la diffusion auprès de sa hiérarchie et collègues des manquements à ses obligations familiales avait porté atteinte à sa vie privée.

La cour de cassation approuve la Cour d'appel de n'avoir pas fait droit à cette demande considérant que si la faute est caractérisée, le préjudice invoqué n'est pas imputable à l'huissier de justice qui, « fût-ce à tort, avait agit selon les formes prescrites pour mettre en oeuvre la mesure de paiement direct ».

(Cass. 1re civ., 22 mars 2012, n° 10-25.811)

Un preneur, après avoir mis fin à son bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.

En application des dispositions en vigueur,le bailleur a deux mois pour s'exécuter à compter de la remise des clefs.Du montant initialement versé, il peut être déduit des sommes dont le locataire pourrait être tenu.

Néanmoins la déduction doit être justifiée, et doit relever par exemple d'un justificatif résultant d'un état des lieux d'entrée comparé à un état des lieux de sortie.

En l'espèce, le demandeur a été invité à justifier à l'audience les demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros. Faute de l'établir, il a été débouté.

Il y a eu la une inversion de la charge de la preuve condamnable. En effet,le dépôt de garantie doit être restitué au locataire en son entier, à moins que le bailleur ne justifie, lui, que des sommes lui resteraient dues par le locataire.

Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.014

C'est souvent que les défendeurs en exécution s'obstinent à soutenir que les condamnations prononcées par une décision de justice, ne portent intérêt au taux légal, que si la décision de justice le précise.

La 3eme chambre civile, de la Cour de Cassation a affirmé , dans une formule assez large pour être comprise que "... les intérets au taux légal sont dus de plein droit, même si le jugement ne l'a pas précisé et s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, du jour de l'assignation ou de tout acte valant mise en demeure..."

(3eme civ 23 dec 2011 Jurisdata 2011-028612)

Le 15 octobre 2007, une procédure de redressement judiciaire était ouverte à l'égard d'un avocat.

Dans ce cadre, Mme Odette A. a déclaré une créance au passif en s'appuyant sur une reconnaissance de dette souscrite à son profit, le 31 octobre 1987, par l'avocat aux termes de laquelle : "il reconnaît devoir bien et légitimement à Mme Odette A... la somme de cinq cent quatre mille francs (504 000 francs) que Mme Odette A. lui a prêtée ce jour. La mise à disposition du prêt devra intervenir le 1er janvier 1988. Laquelle somme, devant être remboursée, sans intérêt dans un délai de quinze années à compter du 30 janvier 1988, c'est-à-dire au 31 décembre 2003".

Par ordonnance du 15 juin 2009, le juge commissaire a rejeté sa créance. Madame A. a relevé appel de cette ordonnance devant la cour d'Aix-en-Provence qui a accueilli sa demande, au motif que la cause du contrat de prêt étant constituée par la remise de la chose, laquelle est aussi une condition de formation du prêt demeuré un contrat réel lorsqu'il a été consenti par un particulier, il incombe à l'emprunteur d'établir que le prêteur ne lui a pas remis les fonds, qu'il n'appartient pas au prêteur de rapporter la preuve de la remise des fonds, dès lors qu'en matière de prêt consenti par un particulier la reconnaissance de la dette fait présumer la remise des fonds.

La censure était à mon sens inévitable. La Cour de cassation énonce au visa de l'article 1315 du Code civil, qu'il résultait des constations de la cour d'appel que la remise des fonds avait été fixée par les parties au 1er janvier 1988, ce dont il se déduisait que le contrat de prêt n'étant pas définitivement formé à la date de la reconnaissance de dette litigieuse, celle-ci ne pouvait faire présumer la cause de l'obligation de l'emprunteur prétendument constituée par cette remise.

(Cass. 1re civ., 9 févr. 2012, n° 10-27.785, F-P+B+I)

Un mari se prévalant d'une reconnaissance de dette, a assigné son épouse en paiement de la somme de soixante mille euros que, dans l'acte, elle avait déclaré avoir reçue à titre de prêt.

La cour d'appel de Nîmes a, dans un arrêt du 23 juin 2010, rejeté cette demande, au motif que la reconnaissance de dette, qui ne satisfait pas aux exigences de l'article 1326 du Code civil, faute de mention manuscrite en chiffres et en lettres de la somme due, ne constitue qu'un commencement de preuve par écrit. Le demandeur se devait donc selon la cour d'appel de rapporter la preuve du versement effectif de la somme litigieuse entre les mains de son épouse.

Cette interprétation est rejetée par la Cour de Cassation, qui reproche aux juges du fond d'avoir ainsi statué, alors que la règle énoncée par l'article 1132 du Code civil, qui institue une présomption que la cause de l'obligation invoquée existe et est licite, n'exige pas, pour son application, l'existence d'un acte répondant aux conditions de forme prescrites par l'article 1326 du même code.

(Cass. 1re civ., 12 janv. 2012, n° 10-24.614, FS P+B+I)

Deux étudiants licenciés auprès de la Fédération française de sport universitaire et membres d'un groupement sportif universitaire se sont rendus, avec leurs camarades, dans les locaux d'une association pour une séance d'escalade en salle.

Le président, également qualifié moniteur d'escalade, les a autorisés à entreprendre une séance sans encadrement particulier, puisqu'ils indiquaient être déjà initiés.

Au cours de l'exercice, alors qu'il descendait une voie sur un mur artificiel et qu'il était assuré au sol par son co-équipier, l'un des participants a été victime d'une grave chute.

Saisi de l'action que ce dernier a engagée en réparation de son préjudice corporel et qu'il a fondée sur une mauvaise exécution du contrat en raison du défaut d'encadrement et de surveillance, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré l'association sportive entièrement responsable du dommage subi.

La Cour d'appel de Paris par arrêt du 21 juin 2010, a infirmé ce jugement au motif que la victime, licenciée d'une fédération sportive et déjà inscrite par le passé dans un club d'escalade, n'avait pas souhaité de formation et avait entrepris sa séance de façon libre, en sorte que le club n'avait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité. C'est cet arrêt qui est cassé.

Cet arrêt est cassé. La première chambre civile reproche reprochant à cour d'appel, au visa de l'article 1147 du Code civil, d'avoir retenu que l'association sportive n'avait commis aucun manquement à une obligation quelconque de surveillance et d'information susceptible d'engager sa responsabilité, alors qu'elle est tenue d'une obligation contractuelle de sécurité, de prudence et de diligence envers les sportifs exerçant une activité dans ses locaux et sur des installations mises à leur disposition, quand bien même ceux-ci pratiquent librement cette activité.

(Cass. 1re civ., 15 déc. 2011, n° 10-23.528 et 10-24.545, F P+B+I )

L'espèce qu'a eu à connaître la première chambre civile, le 6 octobre 2011, mérite largement un commentaire.

Un patient diabétique consulte son ophtalmologiste, à quatre reprises entre 1993 et 2002. Le docteur ne diagnostique pas de rétinopathie diabétique.

Le patient ressent néanmoins des troubles visuels, à compter de mai 2002. Son ophtalmologiste lui fixe un rendez-vous en mai 2003.

Son médecin traitant le renvoie alors vers un autre ophtalmologiste qui diagnostiquera une rétinopathie aggravée par une hémorragie.

Par un arrêt, à approuver largement, la première chambre civile, a décidé que le médecin est tenu de mettre en place une surveillance accrue de son patient, lorsque celui ci est atteint d'un diabète facteur de rétinopathie.

Le médecin commet une faute de surveillance que la surcharge alléguée de son cabinet n'excuse en rien.

(cass.1ere civ.6 oct 2011; N°10-21212)

Par arrêt en date du 25 FEVRIER 2011 la Cour d'appel de Fort de France a reconnu :

- les circonstances exceptionnelles du crash aérien du 16 août 2005, amplifient la douleur, et participent au caractère exceptionnel du préjudice qui doit être réparé ;

- le droit à réparation du dommage résultant de la souffrance physique ou morale éprouvée par la victime avant son décès, étant né dans son patrimoine, se transmet à ses héritiers. Il est avéré que l'appareil a chuté de son altitude de vol, jusqu'au sol, où il s'est écrasé. Et,les passagers ont nécessairement vécu ce moment, quel que soit le temps écoulé, dans l'angoisse d'une mort prochaine;

Voir commentaire de l'arrêt DANS LES ANNONCES DE LA SEINE N° 52 ,du 22 septembre 2011 ,à la rubrique REFERENCES : http://www.cabinet-auteville.com

NB :ERREUER DE DATE :L'ARRET DATE DU 25 FEVRIER 2011

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 5 juillet 1965 dispose: "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale...".

Des copropriétaire ont a de nouveau fait l'amère expérience du caractère restrictif de ce texte..

En effet, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale à laquelle ils étaient représentés.

La cour d'appel avait cru pouvoir accueillir leur demande en retenant que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, les juges d'appel n'ayant en l'espèce pas constaté que les copropriétaires ayant demandé l'annulation étaient opposants.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312 : JurisData n° 2011-018186)

Un couple a acquis une maison d'habitation et constate la présence d'amiante ainsi que des fuites dans la toiture.

Ils ont alors assigné le vendeur, le diagnostiqueur, ainsi que l'agence immobilière, en indemnisation de leur préjudice.

Après avoir relevé que la cour d'appel de Versailles avait apprécié la part de responsabilité du vendeur, qui avait réalisé les travaux litigieux, du diagnostiqueur, qui avait émis un avis erroné, ainsi que de l'agence immobilière, qui avait manqué à son obligation d'information et de conseil.

Cependant la Cour de cassation censure les juges du fond.

En effet Les juges d'appel ont considéré que, compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, le vendeur, en sa qualité de constructeur, était susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de rapporter la preuve que les travaux avaient été terminés avant le 9 avril 1994, l'action en garantie d'une durée de dix ans n'était pas prescrite au jour de la vente, le 9 avril 2004.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel sur ce moyen, en rappelant que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les acquéreurs avaient engagé leur action.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-10.596 : JurisData n° 2011-018182)

Les propriétaire d'un immeuble donné à un bail d'habitation donnent congé pour vendre leur locataire par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Le locataire n'utilisant pas son droit de préemption la vente est poursuivie.

La locataire cependant n'a pas déféré au congé qui lui avait été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et a refuser de quitter les lieux.

Les acquéreurs ont alors assigné la société en réparation de leur préjudice, arguant de l'irrégularité du congé.

La cour d'appel rejeté cette demande et retenu qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par lui de la LRAR adressée par le bailleur, et que la présentation de ladite lettre serait ainsi suffisante pour emporter cette connaissance. Selon les juges d'appel, cette disposition légale serait vidée d'effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire, ce qui laisserait au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective du courrier.

La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que la date de réception de la notification d'un congé par LRAR est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il est donc plus sur de faire délivrer congé par acte d'huissier.

(Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-20.478 : JurisData n° 2011-014322)

Entré en vigueur le 13 août 2011, le décret n° 2011-945 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, organise les modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés.

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête. Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur.

Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée.

Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion.

Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.

(D. n° 2011-945, 10 août 2011 : Journal Officiel 12 Aout 2011)

La proposition de loi déposée par le député Jean Proriol, et plusieurs de ses collègues vise à remédier au déséquilibre qui caractérise les rapports entre donneurs d'ordre et sous-traitants, en modifiant le Code de commerce.

De récents rapports ont souligné l'intérêt d'introduire dans notre droit une législation spécifique à la sous-traitance sur le modèle italien, c'est-à-dire de créer une loi cadre fixant les grandes orientations dans ce domaine tels que l'obligation d'établir un contrat écrit, la présomption d'acceptation des sous-traitants connus du donneur d'ordres, le respect des droits de propriété intellectuelle ou encore l'interdiction de clauses répertoriées comme abusives.

La situation des sous-traitants s'est quelque peut améliorée depuis la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, mais il apparaît aujourd'hui que la situation reste précaire.

Cette proposition de loi a été envoyée à la commission des affaires économiques.

(Proposition de loi AN n° 3683, 13 juill. 2011)

Suite à un incendie, un local loué commercialement a été entièrement détruit.

Le preneur malheureux, demande au bailleur une indemnité d'éviction.

Les juges du fond l'ont débouté. Il s'est pourvu en cassation, en invoquant la protection des biens garantie par l'article 1er du Protocole Additionnel de la Convention EUropéenne des droits de l'Homme, et l'article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Européenne.

La 3eme chambre de la Cour de Cassation rejette le pourvoi considérant qu'en application de l'article 1722 du Code Civil, la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail, et la perte des droits contractuels et statutaires.

(3eme Civ 29 juin 2011 n°10-199975)

Un vendeur a cédé son pavillon préfabriqué, à une époque où il savait que ce dernier comportait de l'amiante, mais qu'aucune obligation légale d'information de l'acquéreur n'existait.

En effet le décret du 5 mais 2002, rentré en application le 3 septembre 2002, est postérieur à la vente.

L'acquéreur découvrit inopinément, après la vente, que le pavillon comportait de l'amiante.

Il saisit la justice en résolution de la vente pour vice caché.

Les juges du fonds ont accueilli cette demande.

Le vendeur s'est pourvu en cassation au motif que c'est à tort que les juges du fond lui reprochent de ne pas avoir donné une information, à laquelle, il n'était pas tenu.

La 3eme chambre civile, de la Cour de Cassation, écarte l'argument, retenant que même en l'absence d'une obligation légale, le vendeur était tenu tenu d'un devoir général de loyauté. (Civ 3eme, 16 mars 2011, n°10-10.503)

Des copropriétaires décident de louer leur appartement en meublé, mais le syndicat des copropriétaire s'y oppose.

Les copropriétaires bailleurs ont donc assigné le syndicat, et demandaient notamment au juge de déclarer non-écrite la clause soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge.

En effet, le règlement de copropriété disposait que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...) ».

La cour d'appel de Paris a accueilli la demande des bailleurs, en retenant :

-- que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée,

-- que la location meublée incriminée n'avait provoqué aucune nuisance démontrée.

Statuant sur le pourvoi formé, la Cour de cassation approuve les juges du fond, d'avoir retenu que la restriction au droit de louer n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble, et que la clause restreignant les droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot devait donc être réputée non écrite.

(Cass. 1re civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891 : JurisData n° 2011-011067)