Le Blog du CABINET AUTEVILLE

Une société agent immobilier, chargée par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a confié à un agent commercial un mandat de négociation et celui-ci a chargé un démarcheur de prospecter des clients.

Les relations entre ces deux derniers ayant cessé, la société a confié au commercial un mandat de commercialisation de biens immobiliers et un contrat prévoyant le versement d'une commission d'1 % pour toute réservation dont le dossier de financement serait confié à la société de financement affiliée à la société. L'agent commercial a réclamé à la société le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières. Et, pour sa part, le démarcheur a sollicité le versement par l'agent commercial de commissions relatives à des ventes de biens immobiliers.

La cour d'appel les a tous deux déboutés de leurs demandes.

En effet, l'agent commercial avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Dès lors, il importait peu qu'il ait reçu un mandat écrit émanant de la société, elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers.

Le même raisonnement a prévalu pour le démarcheur qui a exercéDe même, le démarcheur avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle ni de l'attestation exigées pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte.

Ce raisonnement sévère mais conforme à la loi, est validé par la Cour de Cassation.

(Cass. 1re civ., 5 avr. 2012, n° 11-15.569, F P+B+I : JurisData n° 2012-006415)

Un locataire avait adressé à son bailleur plusieurs lettres relatives à la régularisation annuelle des charges, , s'inquiétant de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun état récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation.

Aucune réponse du bailleur à ces courriers.

Cinq ans après, le bailleur a cru bon demander au locataire une régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, et réclamer un rappel d'indexation et une régularisation de loyers.

Les juges du fonds ont considéré qu'il avait engagé sa responsabilité.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur en retenant, qu'en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat. Il en résulte que le bailleur a, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

(Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B : JurisData n° 2012-004884)

Un époux recherchait la responsabilité civile d'une SCP d'huissiers de justice qui avait mis en oeuvre une procédure de paiement direct pour le recouvrement de pensions alimentaires mises à sa charge en application d'un jugement de divorce non assorti de l'exécution provisoire et contre lequel il avait interjeté appel.

Il soutenait que la diffusion auprès de sa hiérarchie et collègues des manquements à ses obligations familiales avait porté atteinte à sa vie privée.

La cour de cassation approuve la Cour d'appel de n'avoir pas fait droit à cette demande considérant que si la faute est caractérisée, le préjudice invoqué n'est pas imputable à l'huissier de justice qui, « fût-ce à tort, avait agit selon les formes prescrites pour mettre en oeuvre la mesure de paiement direct ».

(Cass. 1re civ., 22 mars 2012, n° 10-25.811)

Le ministre chargé de l'urbanisme était interrogé sur le sens qu'il convient de donner aux dispositions de l'article R. 431-9 du Code de l'urbanisme, aux termes duquel le plan de masse doit indiquer: « les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ».

Le ministre répond que le service instructeur doit s'assurer de l'existence des réseaux publics au droit de la parcelle d'assiette de la construction projetée.

Il ajoute que lorsque tel n'est pas le cas, l'autorité compétente « doit pouvoir établir si un simple raccordement est suffisant ou si le projet nécessite une extension du réseau ». Il en résulte que le plan de masse « doit faire apparaître précisément les points de raccordement du projet aux réseaux publics ».

L'auteur du projet architectural ne peut donc se borner à indiquer l'existence de ces réseaux. Il doit représenter l'implantation des raccordements aux réseaux publics. À défaut, le dossier de demande de permis de construire présente un caractère incomplet. En cas de recours juridictionnel, cette autorisation d'urbanisme peut donc encourir l'annulation.

Rép. min. n° 116885 : JOAN Q 25 oct. 2011, p. 11381

Deux étudiants licenciés auprès de la Fédération française de sport universitaire et membres d'un groupement sportif universitaire se sont rendus, avec leurs camarades, dans les locaux d'une association pour une séance d'escalade en salle.

Le président, également qualifié moniteur d'escalade, les a autorisés à entreprendre une séance sans encadrement particulier, puisqu'ils indiquaient être déjà initiés.

Au cours de l'exercice, alors qu'il descendait une voie sur un mur artificiel et qu'il était assuré au sol par son co-équipier, l'un des participants a été victime d'une grave chute.

Saisi de l'action que ce dernier a engagée en réparation de son préjudice corporel et qu'il a fondée sur une mauvaise exécution du contrat en raison du défaut d'encadrement et de surveillance, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré l'association sportive entièrement responsable du dommage subi.

La Cour d'appel de Paris par arrêt du 21 juin 2010, a infirmé ce jugement au motif que la victime, licenciée d'une fédération sportive et déjà inscrite par le passé dans un club d'escalade, n'avait pas souhaité de formation et avait entrepris sa séance de façon libre, en sorte que le club n'avait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité. C'est cet arrêt qui est cassé.

Cet arrêt est cassé. La première chambre civile reproche reprochant à cour d'appel, au visa de l'article 1147 du Code civil, d'avoir retenu que l'association sportive n'avait commis aucun manquement à une obligation quelconque de surveillance et d'information susceptible d'engager sa responsabilité, alors qu'elle est tenue d'une obligation contractuelle de sécurité, de prudence et de diligence envers les sportifs exerçant une activité dans ses locaux et sur des installations mises à leur disposition, quand bien même ceux-ci pratiquent librement cette activité.

(Cass. 1re civ., 15 déc. 2011, n° 10-23.528 et 10-24.545, F P+B+I )

Par arrêt en date du 25 FEVRIER 2011 la Cour d'appel de Fort de France a reconnu :

- les circonstances exceptionnelles du crash aérien du 16 août 2005, amplifient la douleur, et participent au caractère exceptionnel du préjudice qui doit être réparé ;

- le droit à réparation du dommage résultant de la souffrance physique ou morale éprouvée par la victime avant son décès, étant né dans son patrimoine, se transmet à ses héritiers. Il est avéré que l'appareil a chuté de son altitude de vol, jusqu'au sol, où il s'est écrasé. Et,les passagers ont nécessairement vécu ce moment, quel que soit le temps écoulé, dans l'angoisse d'une mort prochaine;

Voir commentaire de l'arrêt DANS LES ANNONCES DE LA SEINE N° 52 ,du 22 septembre 2011 ,à la rubrique REFERENCES : http://www.cabinet-auteville.com

NB :ERREUER DE DATE :L'ARRET DATE DU 25 FEVRIER 2011

Un couple a acquis une maison d'habitation et constate la présence d'amiante ainsi que des fuites dans la toiture.

Ils ont alors assigné le vendeur, le diagnostiqueur, ainsi que l'agence immobilière, en indemnisation de leur préjudice.

Après avoir relevé que la cour d'appel de Versailles avait apprécié la part de responsabilité du vendeur, qui avait réalisé les travaux litigieux, du diagnostiqueur, qui avait émis un avis erroné, ainsi que de l'agence immobilière, qui avait manqué à son obligation d'information et de conseil.

Cependant la Cour de cassation censure les juges du fond.

En effet Les juges d'appel ont considéré que, compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, le vendeur, en sa qualité de constructeur, était susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de rapporter la preuve que les travaux avaient été terminés avant le 9 avril 1994, l'action en garantie d'une durée de dix ans n'était pas prescrite au jour de la vente, le 9 avril 2004.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel sur ce moyen, en rappelant que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les acquéreurs avaient engagé leur action.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-10.596 : JurisData n° 2011-018182)

Les propriétaire d'un immeuble donné à un bail d'habitation donnent congé pour vendre leur locataire par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Le locataire n'utilisant pas son droit de préemption la vente est poursuivie.

La locataire cependant n'a pas déféré au congé qui lui avait été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et a refuser de quitter les lieux.

Les acquéreurs ont alors assigné la société en réparation de leur préjudice, arguant de l'irrégularité du congé.

La cour d'appel rejeté cette demande et retenu qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par lui de la LRAR adressée par le bailleur, et que la présentation de ladite lettre serait ainsi suffisante pour emporter cette connaissance. Selon les juges d'appel, cette disposition légale serait vidée d'effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire, ce qui laisserait au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective du courrier.

La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que la date de réception de la notification d'un congé par LRAR est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il est donc plus sur de faire délivrer congé par acte d'huissier.

(Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-20.478 : JurisData n° 2011-014322)

La proposition de loi déposée par le député Jean Proriol, et plusieurs de ses collègues vise à remédier au déséquilibre qui caractérise les rapports entre donneurs d'ordre et sous-traitants, en modifiant le Code de commerce.

De récents rapports ont souligné l'intérêt d'introduire dans notre droit une législation spécifique à la sous-traitance sur le modèle italien, c'est-à-dire de créer une loi cadre fixant les grandes orientations dans ce domaine tels que l'obligation d'établir un contrat écrit, la présomption d'acceptation des sous-traitants connus du donneur d'ordres, le respect des droits de propriété intellectuelle ou encore l'interdiction de clauses répertoriées comme abusives.

La situation des sous-traitants s'est quelque peut améliorée depuis la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, mais il apparaît aujourd'hui que la situation reste précaire.

Cette proposition de loi a été envoyée à la commission des affaires économiques.

(Proposition de loi AN n° 3683, 13 juill. 2011)

Un vendeur a cédé son pavillon préfabriqué, à une époque où il savait que ce dernier comportait de l'amiante, mais qu'aucune obligation légale d'information de l'acquéreur n'existait.

En effet le décret du 5 mais 2002, rentré en application le 3 septembre 2002, est postérieur à la vente.

L'acquéreur découvrit inopinément, après la vente, que le pavillon comportait de l'amiante.

Il saisit la justice en résolution de la vente pour vice caché.

Les juges du fonds ont accueilli cette demande.

Le vendeur s'est pourvu en cassation au motif que c'est à tort que les juges du fond lui reprochent de ne pas avoir donné une information, à laquelle, il n'était pas tenu.

La 3eme chambre civile, de la Cour de Cassation, écarte l'argument, retenant que même en l'absence d'une obligation légale, le vendeur était tenu tenu d'un devoir général de loyauté. (Civ 3eme, 16 mars 2011, n°10-10.503)

Deux époux, avaient acquis l'usufruit d'un immeuble pendant que leur fils était nu-propriétaire. Après le décès du père, le fils signa une promesse unilatérale de vente au profit d'un tiers, à charge pour le bénéficiaire de ne pouvoir lever l'option qu'au décès de la mère.

Le fils décéda avant la mère. Sa veuve s'est dans un premier temps engagée à honorer les engagements de son mari, puis se ravisa.

Le bénéficiaire leva l'option et assigna la veuve en exécution forcée.

Les juges du fonds lui donnèrent satisfaction.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation désapprouve cette solution, au motif que ".. la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale, postérieurement à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

(Civ 3eme, 11 mai 2011 n°10-12875)

Un professeur de musique employé par l'Institut de rééducation de jeunes, a été condamné par une cour d'assises pour avoir commis sur plusieurs de ses élèves des viols et agressions sexuelles, avec la circonstance aggravante que ces actes avaient été commis par une personne ayant autorité sur les victimes.

Plusieurs victimes ont saisi la commission d'indemnisation des victimes d'infraction (CIVI) aux fins d'obtenir la réparation de leur préjudice moral.Après les avoir indemnisées, le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages (le Fonds) a assigné en remboursement l'institut de rééducation et son assureur.

Condamnés en cause d'appel, l'assureur et l'association ont formé un pourvoi et font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer au Fonds la somme de 53 500 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Le pourvoi est de façon prévisible rejeté. La Cour de Cassation relève que le professeur de musique, usant du cadre de l'exécution de son emploi pour abuser d'élèves placés sous son autorité, avait pratiqué les viols et agressions sexuelles dont il avait été reconnu coupable dans l'enceinte de l'établissement, pendant les cours qu'il devait y donner. La Cour d'Appel en a exactement déduit que ce préposé, qui avait ainsi trouvé dans l'exercice de sa profession sur son lieu de travail et pendant son temps de travail les moyens de sa faute et l'occasion de la commettre, fût-ce sans autorisation et à des fins étrangères à ses attributions, n'avait pas agi en dehors de ses fonctions, et que l'association, son commettant, était responsable des dommages qu'il avait ainsi causés.

(Cass. 2e civ., 17 mars 2011, n° 10-14.468, FS-P+B, Sté Groupama assurances Océan Indien c/ Assoc. de patronage de l'Institut de rééducation des jeunes sourds et aveugles de Marseille et a. : JurisData n° 2011-003688)

L'article 1851 du code civil dispose « le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime ».

La jurisprudence n'est pas très fournie en la matière, mais rigoureuse, en ce sens qu'elle impose aux juges du fonds de caractériser les manquements incompatibles avec le maintien en fonction.

En l'espèce un gérant révoqué avait formé un pourvoi au motif que la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en adoptant les motifs des juges du fond qui n'avaient pas été économes de constatations : refus de communication des documents comptables, mise à disposition de ceux-ci dans des locaux très éloignés du siège, transfert du siège social dans une autre région, convocation des associés à des adresses volontairement erronées pour les tenir à l'écart d'une assemblée devant décider d'une augmentation de capital, pas d'information des associés sur le délai de souscription pour les empêcher de souscrire, afin de conforter sa position majoritaire.

(Cass com, 7 Juin 2011, n° 10-17.792, F-D)

L'article 4 de la loi 5 juillet 1985 prévoit que la faute commise par le conducteur du véhicule terrestre à moteur a pour effet de limiter ou d'exclure l'indemnisation des dommages qu'il a subis.

En l'espèce, un automobiliste a viré sur sa gauche pour s'engager sur un parking lorsqu'il a heurté un cyclomotoriste victime qui roulait dans le même sens.

Il résultait des constatations policières qu'il ne s'agit pas d'un choc perpendiculaire mais d'un effleurement.

Pour retenir l'indemnisation intégrale du préjudice de la victime,la Cour d'Appel de Nimes énnonce que "si un témoin digne de foi affirme que le cyclomotoriste se trouvait sur le trottoir, ce témoignage n'est corroboré par aucun élément matériel et objectif alors que la perception des faits par le témoin, de nuit, dans un contexte de surprise et de rapidité inhérent à un accident, a pu être trompée."

En conséquence, la preuve d'un comportement fautif de cyclomotoriste n'étant pas rapportée, il a droit à indemnisation intégral de son préjudice.

(CA Nîmes, ch. 1 B, 15 févr. 2011 : JurisData n° 2011-004819)

Le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, concerne les propriétaires de tout ou partie d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Ce décret a pour principal objet, de restructurer la partie réglementaire du Code de la santé publique relative à la prévention des risques liés à l'amiante dans les immeubles bâtis.

L'objectif est d'assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles dans lesquels des matériaux et produits contenant de l'amiante sont présents.

Les principales dispositions de ce décret sont les obligations faites aux propriétaires d'immeubles de faire réaliser des repérages de matériaux et produits contenant de l'amiante, de faire réaliser, si nécessaire, des travaux de mise en sécurité ou un suivi de l'état des matériaux en place, et d'élaborer des documents rassemblant les informations relatives à la présence de ces matériaux et produits.

Le décret précise les missions des opérateurs de repérage et des organismes qui réalisent des analyses de matériaux ou des mesures d'amiante dans l'air.

Le décret définit également les modalités d'application des articles L. 1334-15 et L. 1334-16, qui permettent au préfet de gérer les situations de non-conformité ou d'urgence.

(D. n° 2011-629 du 3 juin 2011 : Journal Officiel 5 Juin 2011)

Après l'achèvement d'une maison d'habitation, une expertise a révélé la non-conformité de la construction aux normes parasismiques obligatoires.

La société de construction, assignée en paiement des sommes correspondant la mise en conformité du bâtiment, a appelé son assureur en garantie.

La cour d'appel a cru pouvoir limiter le montant de la garantie due par la compagnie d'assurance au constructeur en retenant que l'ouvrage ne présentait pas de désordres qui en compromettent actuellement la solidité, et le rendent impropre à sa destination.

Selon les juges du fond, le défaut de conformité n'entrait pas dans le champ d'application de la garantie décennale édictée par l'article 1792 du Code civil ; par conséquent, l'assureur n'était pas tenu de garantir son assuré de ce chef.

La Cour de cassation censure cette décision et énonce à juste titre que le dommage consistant dans la non-conformité de l'ouvrage aux règles parasismiques obligatoires dans la région, est un facteur certain de risque et de perte par séisme qui compromet directement sa solidité et la rend impropre à sa destination.

A bon entendeur salut!

(Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-11.713 : JurisData n° 2011-008444)

En 2000, une société de restauration avait pris contact avec une société d'architecte chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre relative à la rénovation d'un restaurant.

Un litige survient en cours d'exécution, les parties ne parvenant pas à s'accorder sur la réalisation des travaux.

L'architecte a assigné le restaurateur en paiement d'une somme de 36 587,76 euros.

La cour d'appel déboute l'architecte au motif que les propositions faites par lui n'ont pas été acceptées par le restaurateur et « que les courriers échangés par la suite entre les parties confirment l'absence de contrat ».

La censure était inévitable, la Cour de cassation casse la décision pour violation de la loi au visa de l'article 1134 du Code civil. Elle rappelle aux juges du fond que « le contrat d'architecte ayant notamment pour objet la réalisation par l'architecte de projets de plans et devis de travaux, le seul refus par le maître de l'ouvrage d'un projet qui lui est soumis, n'établit pas l'absence de contrat le liant à l'architecte ».

Bien entendu un tel raisonnement ne serait pas applicable à un entrepreneur,la profession d'architecte connaît quelques différences par rapport au droit commun du contrat d'entreprise. En effet les travaux préparatoires, plans et devis, sont présumés être établis à titre onéreux.

(Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 10-10.264, FS P+B: JurisData n° 2011-001372)

Par huit arrêts du 25 février 2011, la cour d'appel de Fort-de-France s'est prononcée sur la réparation des dommages consécutifs au crash aérien qui a endeuillé la Martinique en août 2005.

C'est bien évidemment l'insoutenable attente des familles des victimes qui procure à ces arrêts une portée toute particulière ; mais pas seulement.

En effet, d'un point de vue strictement juridique, les juges ont ici mis en relief deux éléments essentiels quant à la réparation de ce type de drame.

En premier lieu, le préjudice moral des proches doit, dans ces situations, intégrer la dimension collective de la catastrophe en raison du contexte local très marqué, ainsi que les difficultés liées à l'identification des corps et au délai de rapatriement des dépouilles.

En second lieu, le préjudice moral des victimes transmissible aux héritiers doit, lui, intégrer l'angoisse, pendant de douloureuses secondes, de perdre prochainement la vie.

(CA Fort-de-France, ch. civ., 25 févr. 2011 : JurisData n° 2011-007172)