Le Blog du CABINET AUTEVILLE

La cour de Cassation a du rappeler que la copropriété ne peut agir que dans les conditions fixées par la loi.

Un copropriétaire a obtenu de la justice, la condamnation d'un autre copropriétaire à démolir sous astreinte les ouvrages édifiés sur son lot.

La décision n'a pas été exécutée. Et le demandeur a acheté le lot du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires a assigné le nouveau propriétaire, devant le JEX, en exécution de la décision de démolition et en liquidation de l'astreinte.

La Cour d'appel a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat des copropriétaires, au motif que ce dernier n'avait pas été appelé à l'instance ayant abouti aux condamnations.

La 2eme chambre civile de la Cour de Cassation a cassé cet arrêt, au motif que, seul le bénéficiaire d'une condamnation peut en demander l'exécution.

(2eme civ 8 dec 2011 Jurisdata n°2011-028008)

Les copropriétés en difficulté sont un vrai problème. Le phénomène s'est d'ailleurs amplifié en ces temps de marqués par la crise.

Dominique Braye, Président de l'ANAH (agence nationale de l'habitat) vient de remettre un rapport intitulé "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétaires" au secrétaire d'Etat du logement, Benoist Apparu.

Après avoir dressé un constat sur le parc de logements en copropriété et le nombre croissant des copropriétés en difficulté, de nombreuses propositions on été formulées.

Quelques propositions fortes sont à retenir :

- l'obligation de réaliser un diagnostic technique global portant sur l'ensemble des ouvrages et équipements de la copropriété ;

- l'obligation d'établir un plan pluriannuel de travaux ;

- l'obligation de constituer un fonds prévisionnel de travaux ;

- l'information du futur acquéreur au stade de l'annonce immobilière du niveau des charges courantes trimestrielles.

Pour conserver la copropriété dans un bon état de santé financière, il est proposé de :

- renforcer la procédure de recouvrement des impayés ;

- améliorer le recouvrement accéléré des charges ;

- renforcer le privilège spécial du syndicat des copropriétaires.

Le rapport souligne l'importance de la formation des syndics de copropriété.

(Rapport "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétaires. Une priorité des politiques de l'habitat" janvier 2012 (www.anah.fr))

L'article 15, I, 2e alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis applicable au congé de trois mois lorsqu'il émane du locataire et ce délai est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile.

En l'espèce, un locataire a voulu user de cette faculté non pour lui mais pour son épouse.

Les juges du fond ont condamné le locataire au paiement de trois mois de loyers de préavis car celui-ci ne mentionnait pas son état de santé mais celui de son conjoint et la pathologie respiratoire du conjoint remontait à six ans à la date du congé.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement pour des motifs qui nous semblent évidents:

- le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire du bail, âgé de plus de 60 ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile ;

- le bénéfice de cette réduction n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

(Cass. 3e civ., 5 janv. 2012, n° 10-26.130, FS-P+B : JurisData n° 2012-000011)

La Commission des clauses abusives, dans sa recommandation N°11-01 du 15 septembre 2011 a relevé certaines clauses abusives dans les contrats de syndic. Au regard de l'article 132-1 du Code de la Consommation : il s'agit, à titre d'exemple, des clauses qui ont pour objet, ou pour effet, de :

1- Rendre floue la durée du contrat

2- Facturer en sus l'ouverture d'un compte séparé

3- Rendre difficile la révocation du contrat

4- Ne pas rendre transparent le prix et ses modalités de fixation

5- Décider des placements et de l'utilisation des produits des placements sans le vote de l'Assemblée Générale

6- Prévoir la rémunération particulière des prestations exceptionnelles non définies au contrat

On le voit, le Conseil Syndical et les copropriétaires doivent être vigilants, et étudier avec soin le contrat avant le vote par Assemblée Générale des Copropriétaires.

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 5 juillet 1965 dispose: "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale...".

Des copropriétaire ont a de nouveau fait l'amère expérience du caractère restrictif de ce texte..

En effet, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale à laquelle ils étaient représentés.

La cour d'appel avait cru pouvoir accueillir leur demande en retenant que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, les juges d'appel n'ayant en l'espèce pas constaté que les copropriétaires ayant demandé l'annulation étaient opposants.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312 : JurisData n° 2011-018186)

Jusqu'ici le contrat préliminaire à la vente d'immeuble à construire échappait à l'obligation d'indiquer si l'opération était ou non soumise à un prêt.

La condition suspensive de l'obtention du prêt ne jouait qu'au stade du contrat de vente.

Au terme de l'article 22 de la loi L. n° 2011-525, 17 mai 2011 portant simplification et d'amélioration de la qualité du droit, désormais l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts.

(L. n° 2011-525, 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, art. 22 : Journal Officiel 18 Mai 2011)

En 2000, une société de restauration avait pris contact avec une société d'architecte chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre relative à la rénovation d'un restaurant.

Un litige survient en cours d'exécution, les parties ne parvenant pas à s'accorder sur la réalisation des travaux.

L'architecte a assigné le restaurateur en paiement d'une somme de 36 587,76 euros.

La cour d'appel déboute l'architecte au motif que les propositions faites par lui n'ont pas été acceptées par le restaurateur et « que les courriers échangés par la suite entre les parties confirment l'absence de contrat ».

La censure était inévitable, la Cour de cassation casse la décision pour violation de la loi au visa de l'article 1134 du Code civil. Elle rappelle aux juges du fond que « le contrat d'architecte ayant notamment pour objet la réalisation par l'architecte de projets de plans et devis de travaux, le seul refus par le maître de l'ouvrage d'un projet qui lui est soumis, n'établit pas l'absence de contrat le liant à l'architecte ».

Bien entendu un tel raisonnement ne serait pas applicable à un entrepreneur,la profession d'architecte connaît quelques différences par rapport au droit commun du contrat d'entreprise. En effet les travaux préparatoires, plans et devis, sont présumés être établis à titre onéreux.

(Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 10-10.264, FS P+B: JurisData n° 2011-001372)

L'article 23 de la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure :

* -- a ajouté un nouvel article au chapitre VI du titre II du livre I du CCH consacré à l'intervention de la police et de la gendarmerie dans les immeubles à usage d'habitation ;

* -- a complété l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Le nouvel article L. 126-1-1 autorise la transmission aux services chargés du maintien de l'ordre des images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation lors de circonstances faisant redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes sur décision de la majorité des copropriétaires dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, dans les immeubles sociaux, du gestionnaire. Les images susceptibles d'être transmises ne doivent concerner ni l'entrée des habitations privées, ni la voie publique.

Cette transmission s'effectue en temps réel et est strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationale ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.

Une convention préalablement conclue entre le gestionnaire de l'immeuble et le représentant de l'État dans le département précise les conditions et modalités de ce transfert. Cette convention prévoit l'information par affichage sur place de l'existence du système de prise d'images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l'ordre.

Lorsque la convention a pour objet de permettre la transmission des images aux services de police municipale, elle est en outre signée par le maire.

Cette convention est transmise à la commission départementale de vidéo-protection mentionnée à l'article 10 de la loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation relative à la sécurité qui apprécie la pertinence des garanties prévues et en demande, le cas échéant, le renforcement au représentant de l'État dans le département.

Les systèmes utilisés dans des traitements automatisés ou contenus dans des fichiers structurés selon des critères permettant d'identifier, directement ou indirectement, des personnes physiques, qui sont soumis à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, ne sont pas concernés par les dispositions décrites ci-dessus.

L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un paragraphe qui soumet à la majorité de l'article 25 l'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

(L. n° 2011-267, 14 mars 2011 : Journal Officiel 15 Mars 2011)

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fait interdiction au syndic de faire partie du conseil syndical. Mais peut il assister aux réunions du Conseil syndical?

En l'espèce, une société civile immobilière propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de plusieurs décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, et notamment de celle qui rejetait sa demande de faire interdiction au conseil syndical de tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence, l'a débouté de cette demande.

La Cour de Cassation approuve.

(Cass. 3e civ., 2 mars 2011, n° 09-72.455 : JurisData n° 2011-003347)

L'article 23 de la loi 2011-267 du 14 mars 2011 d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure:

-a ajouté un nouvel article au chapitre VI du titre II du livre I du CCH consacré à l'intervention de la police et de la gendarmerie dans les immeubles à usage d'habitation.

-a complété l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Le nouvel article L. 126-1-1 autorise la transmission aux services chargés du maintien de l'ordre des images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation lors de circonstances faisant redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes sur décision de la majorité des copropriétaires dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, dans les immeubles sociaux, du gestionnaire.

Les images susceptibles d'être transmises ne doivent concerner ni l'entrée des habitations privées, ni la voie publique.

Cette transmission s'effectue en temps réel et est strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.

Une convention préalablement conclue entre le gestionnaire de l'immeuble et le représentant de l'Etat dans le département précise les conditions et modalités de ce transfert. Cette convention prévoit l'information par affichage sur place de l'existence du système de prise d'images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l'ordre.

Lorsque la convention a pour objet de permettre la transmission des images aux services de police municipale, elle est en outre signée par le maire.

Cette convention est transmise à la commission départementale de vidéoprotection mentionnée à l'article 10 de la loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation relative à la sécurité qui apprécie la pertinence des garanties prévues et en demande, le cas échéant, le renforcement au représentant de l'Etat dans le département.

Les systèmes utilisés dans des traitements automatisés ou contenus dans des fichiers structurés selon des critères permettant d'identifier, directement ou indirectement, des personnes physiques, qui sont soumis à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, ne sont pas concernés par les dispositions décrites ci-dessus.

L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un p qui soumet à la majorité de l'article 25 l'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

(L. n° 2011-267, 14 mars 2011 : Journal Officiel 15 Mars 2011)

Les faits de l'espèce étaient les suivant, alors que le premier bail dérogatoire conclu en application de l' article L 145-5 du Code de commerce arrivait à expiration le 1er juin, un second bail dérogatoire a été conclu le 8 juin à une époque où le droit à la propriété commerciale du preneur était né et actuel.

Ce second bail stipulait expressément son caractère dérogatoire et le fait que le bail finirait de plein droit, à l'expiration du terme fixé, conformément à l' article 1737 du Code civil et ce, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur.

Comme cela est souvent le cas, un litige survient sur la validité du congé,le preneur invoquant sa nullité en raison des conditions restrictives dans lesquelles un bail dérogatoire peut être signé.

La Cour d'Appel de Colmar lui a opposé qu'il n'a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et a consciemment renoncé à l'application du statut des baux commerciaux en signant le second bail dérogatoire.

Cette circonstance étant d'ailleurs corroborée par la demande écrite du preneur après le terme du bail en vue d'obtenir des délais pour transférer son entreprise, sans contester d'aucune façon la nature des baux successivement conclus ou les effets de l'arrivée du terme.

(CA Colmar, 30 juin 2010 : JurisData n° 2010-014314)

La notification des convocations aux assemblées générales de copropriété par courrier électronique est demandée par l'UNIS - Union des Syndicats de l'Immobilier - qui lance une pétition nationale afin de mobiliser l'ensemble des copropriétaires et des professionnels.

En effet, la communication électronique est devenue usuelle pour une majorité de copropriétaires. Son utilisation en copropriété représenterait une avancée pour le fonctionnement de la copropriété en termes de gain de temps, de souplesse, d'économie de frais postaux, de frais de papeterie... Sur le plan économique, l'UNIS estime qu'une économie d'environ 270 millions d'euros pourrait être faite sur les dépenses annuelles relatives aux envois qui sont supportées par les copropriétaires. Par ailleurs, sur le plan écologique, ces nouvelles modalités d'envoi permettraient d'économiser des milliers de tonnes de CO2 par an pour acheminer les 16 millions de lettres recommandées AR.

Une modification des dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 est donc souhaitée par lUNIS pour rendre possible, à la fois, une telle notification mais également pour déterminer le point de départ du délai que fait courir cette notification à son destinataire.

L'UNIS, propose égaleent d'étudier la notification par courrier électronique des décisions prises lors des assemblées générales.

(Communiqué de presse de l'UNIS, 15 nov. 2010)

L'obligation d'indépendance et d'impartialité des diagnostiqueurs immobiliers sort renforcée du décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010 (Journal Officiel 13 Octobre 2010).

Ce texte est d'application immédiate.

Ainsi en cas de vente, les documents composant le dossier de diagnostic technique prévu par l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation doit être établie par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, répondant aux exigences de l'article L. 271-6 du CCH. N'y échappent que l'état des risques naturels et technologiques et le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

Cela signifie que l'obligation s'impose pour le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état de l'installation intérieure d'électricité et le diagnostic de performance énergétique.

Même, pour ce dernier élément, la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle 2 (Journal Officiel 13 Juillet 2010) a complété l'article L. 134-1 du CCH afin de préciser expressément qu'il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6 du CCH. Cet ajout permet, en levant toute ambiguïté, d'imposer l'obligation de recourir au diagnostiqueur professionnel pour le DPE en cas de vente et de location.

Ces professionnels sont tenus de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de leur responsabilité en raison de leurs interventions.

Ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à eux, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations et équipements pour lesquels il leur est demandé d'établir le diagnostic (CCH, art. L. 271-6).

Rappelons néanmoins, que ces diagnostics pour importants qu'ils sont n'ont pas de valeur contractuelle, ce qui relativise grandement la portée contraignante de la législation en la matière.

(Décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010; Journal Officiel 13 Octobre 2010).

En l'espèce, une offre de congé pour vendre portait, outre les locaux loués, sur un débarras et une cave non mentionnés dans le bail.

Concernant le débarras, le juge a considéré qu'il ne faisait partie du bail, car la locataire n'en avait pas la jouissance exclusive puisque le débarras contenait les ballons d'eau chaude de deux appartements et que cette considération suffit à l'exclure de l'objet du bail.

La question de la cave fait davantage difficulté, bien que le locataire n'en ait pas eu la jouissance. Le propriétaire soutenait qu'elle ne pouvait être vendue séparément car elle faisait partie du lot de copropriété appartenant au bailleur.

La Cour d'appel n'a pas répondu sur ce point précis et justifie l'annulation du congé par le fait que ces locaux supplémentaires offerts à la vente ont sans doute influé sur le prix.

(CA Paris, 3e ch., 11 mars 2010, Sté Eugène Gauriau c/ Fletcher : JurisData n° 2010-004360)

Dans le cadre de la procédure des successions vacantes et en déshérence prévue par les articles 809 et suivants du Code civil, la possibilité est donnée à toute personne intéressée, dont le propriétaire du bien loué, de prendre l'initiative de saisir sur requête le président du tribunal de grande instance, aux fins de voir confier la curatelle de la succession vacante à l'autorité administrative chargée du domaine.

Le curateur, s'il ne peut procéder à la vente des biens successoraux avant l'expiration d'une période de six mois suivant l'ouverture de la succession, doit cependant, en application des dispositions de l'article 810 du même code, prendre possession dès sa désignation des valeurs et autres biens du défunt détenus par des tiers et, dans cette situation particulière, de l'ensemble des biens laissés dans l'appartement loué. Ces textes visent au respect des intérêts tant des héritiers que des créanciers du défunt.

(Rép. min. n° 65706 : JOAN Q, 22 juin 2010, p. 7045)

Une réponse ministérielle du 23 février 2010 apporte quelques éclaircissements utiles aux praticiens:

L'expression « copropriété de lotissement d'habitations individuelles » peut renvoyer à la notion de copropriété horizontale ou à celle de lotissement comportant des parcelles communes avec des aménagements, bâtiments et équipements collectifs soumis au statut de la copropriété.

Si la copropriété horizontale et le lotissement sont en apparence semblables, ces deux notions recouvrent deux réalités juridiques différentes. Dans une copropriété horizontale constituée de pavillons individuels, les voiries, bâtiments collectifs, équipements techniques ou d'agrément, ainsi que le terrain sur lequel ces pavillons sont construits constituent des parties communes, propriété indivise de tous les copropriétaires.

La copropriété disparaît lorsque tous les lots sont réunis entre les mains d'un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune.

Les actes de disposition volontaires sur parties communes relèvent de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l'unanimité si l'acte de disposition envisagé entraîne une modification des conditions de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ou si la conservation de la partie commune concernée est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Dans un lotissement comportant des éléments communs soumis au statut de la copropriété, les parcelles privatives sont vendues à des acquéreurs en pleine propriété. Le statut de la copropriété ne s'applique que pour les parcelles communes avec aménagements, bâtiments et équipements collectifs et pour autant que les statuts de l'association syndicale libre, régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, qui aura été généralement créée pour gérer les équipements collectifs, se référent expressément aux textes relatifs à la copropriété.

Pour sortir du statut de la copropriété, il suffit alors de modifier les statuts de l'association. Les modifications des statuts obéissent aux dispositions qu'ils contiennent à cette fin. Ce n'est qu'à défaut de disposition statutaire qu'elles requièrent l'unanimité des colotis.

Rép. min. n° 65732 à Patrick Labaune : JOAN Q, 23 févr. 2010, p. 2146

Par acte notarié du 17 avril 1998, un acquéreur signait un contrat de vente portant sur un appartement en état futur d'achèvement auprès d'un promotteur professionnel.

Au cours du chantier et avant la livraison de l'appartement, il a été placé sur le plafond d'une des chambres de l'appartement un soffite habillant une descente d'eaux pluviales de la terrasse accessible, située au niveau supérieur.

L'acte de vente ne faisait apparaître ni la descente d'eaux pluviales ni ce soffite, qui n'étaient pas mentionnés. Il s'agit donc d'une modification intervenue en cours de chantier pour des causes techniques.

L'acquéreur n'a cependant émis aucune réserve lors de la prise de possession de son appartement et ne s'est plainte de cette non-conformité que plus de deux ans après la livraison.

Après avoir assigné en référé expertise, a ensuite fait assigner devant le Tribunal de grande instance en sollicitant la condamnation du vendeur d'immeuble à construire à payer diverses sommes au titre de travaux de réparation et de dommages-intérêts pour les préjudices subis, sur le fondement de la garantie des vices apparents et la garantie décennale.

Le TGI, par un jugement du 14 mai 2008, a déclaré irrecevable, l'acquéreur sur fondement de la garantie des vices apparents et l'a déboutée de sa demande sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. .

En revanche, le tribunal a condamné le vendeur d'immeuble à construire à titre de dommages-intérêts en raison du manquement de celui-ci à son devoir d'information et à son obligation de conseil.

La Cour de Versailles confirme cette décision considérant ainsi que le maître d'ouvrage était un vendeur professionnel, qu'il n'avait pu ignorer l'existence du soffite apparent dans la chambre et qu'il devait attirer l'attention de l'acquéreur sur cette modification technique intervenue en cours de chantier et non mentionnée dans les documents contractuels.

(CA Versailles, 4e ch., 23 nov. 2009, Sté Bouygues Immobilier c/ Mme C)

Un syndicat des copropriétaires se plaignant de nuisances sonores en provenance du magasin situé en rez-de-chaussée de l'immeuble, assigne le propriétaire des locaux aux fins de désignation d'un expert acousticien.

L'expert dépose son rapport au mois de mai 2006. Ce dernier précisait aux termes de son rapport que, par suite d'une superposition critique de logements au-dessus de la surface commerciale, d'une zone de livraison disposée à l'extérieur, d'un couloir d'approvisionnement traversant l'immeuble sans être isolé, les bruits matinaux de manutention et de roulement se répercutaient dans les étages supérieurs occasionnant une gêne anormale pour les habitants et qu'un extracteur de ventilation du laboratoire pâtisserie disposé sur la terrasse du magasin exposait les façades sur cour à un bruit continu tout au long de la journée.

L'expert suggérait, pour limiter les nuisances ainsi constatées, de renforcer l'isolement des façades proches de la zone de livraison, d'équiper le couloir d'approvisionnement, ainsi que les réserves, d'une dalle flottante sur ressorts et de remplacer le ventilateur bruyant, travaux non négligeables puisqu'estimés par l'expert à plus de 200 000 €.

Le syndicat des copropriétaires, au vu de ce rapport, assigne le propriétaire des locaux sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, ainsi que sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La demande du syndicat des copropriétaires ayant été déclarée irrecevable en première instance, le syndicat des copropriétaires interjette appel de ladite décision

Le jugement est cependant confirmé. La cour prend soin de rappeler que le syndicat des copropriétaires ne peut exercer que les actions en relation avec son objet et que les dommages dont il demande la réparation doivent revêtir un caractère collectif, soit que les nuisances atteignent l'ensemble des parties communes et privatives, soit que les désordres sont généralisés à l'ensemble du bâtiment.

Le syndicat n'a pas qualité pour agir si quelques lots sont concernés. Il appartient, en ce cas, aux seuls copropriétaires affectés d'agir.

(CA Paris, pôle 4, ch. 2, 27 janv. 2010, Syndicat des copropriétaires Résidence Le Turenne et a. c/ SA Cie urbaine de négoce et d'investissements, dite CUNI : JurisData n° 2010-380747)