Le Blog du CABINET AUTEVILLE

Le Conseil Constitutionnel a été saisi le 30 juin 2011 par la Cour de Cassation afin de se prononcer sur une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article 544 du Code civil.

Selon le texte en cause, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".

Les requérants considéraient que le caractère absolu du droit de propriété conduit à ce que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui permet au propriétaire d'obtenir en référé l'expulsion des occupants (au moyen de l'article 809 du Code de procédure civile), de sorte que pour les personnes qui vivent dans des résidences mobiles, la définition du droit de propriété porte atteinte au principe de sauvegarde de la dignité de la personne contre toute forme d'asservissement et de dégradation, au droit de mener une vie familiale normale, ainsi qu'au droit au logement.

Dans sa décision du 30 septembre 2011, le Conseil constitutionnel considère que la disposition contestée ne méconnaît aucun droit ou liberté que la Constitution garantit et qu'en tout état de cause, il n'appartient pas au Conseil constitutionnel d'examiner la conformité de l'article 809 du Code de procédure civile (de nature réglementaire) aux droits et libertés que la Constitution garantit.

Le Conseil constitutionnel ajoute que s'il appartient au législateur de mettre en oeuvre l'objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent et d'apporter au droit de propriété les limitations qu'il estime nécessaires, c'est à la condition que celles-ci n'aient pas un caractère de gravité tel que le sens et la portée de ce droit en soient dénaturés.

(Cons. const., 30 sept. 2011, n° 2011-169 QPC : Journal Officiel 1er Octobre 2011)

Les propriétaire d'un immeuble donné à un bail d'habitation donnent congé pour vendre leur locataire par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Le locataire n'utilisant pas son droit de préemption la vente est poursuivie.

La locataire cependant n'a pas déféré au congé qui lui avait été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et a refuser de quitter les lieux.

Les acquéreurs ont alors assigné la société en réparation de leur préjudice, arguant de l'irrégularité du congé.

La cour d'appel rejeté cette demande et retenu qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par lui de la LRAR adressée par le bailleur, et que la présentation de ladite lettre serait ainsi suffisante pour emporter cette connaissance. Selon les juges d'appel, cette disposition légale serait vidée d'effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire, ce qui laisserait au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective du courrier.

La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que la date de réception de la notification d'un congé par LRAR est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il est donc plus sur de faire délivrer congé par acte d'huissier.

(Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-20.478 : JurisData n° 2011-014322)

Entré en vigueur le 13 août 2011, le décret n° 2011-945 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, organise les modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés.

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête. Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur.

Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée.

Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion.

Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.

(D. n° 2011-945, 10 août 2011 : Journal Officiel 12 Aout 2011)

Des copropriétaires décident de louer leur appartement en meublé, mais le syndicat des copropriétaire s'y oppose.

Les copropriétaires bailleurs ont donc assigné le syndicat, et demandaient notamment au juge de déclarer non-écrite la clause soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge.

En effet, le règlement de copropriété disposait que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...) ».

La cour d'appel de Paris a accueilli la demande des bailleurs, en retenant :

-- que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée,

-- que la location meublée incriminée n'avait provoqué aucune nuisance démontrée.

Statuant sur le pourvoi formé, la Cour de cassation approuve les juges du fond, d'avoir retenu que la restriction au droit de louer n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble, et que la clause restreignant les droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot devait donc être réputée non écrite.

(Cass. 1re civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891 : JurisData n° 2011-011067)

L'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle 2 », prévoit notamment que la durée de validité du DPE (jusqu'à présent de 10 ans) serait fixée par décret.

C'est chose faite avec le décret n° 2010- 413 du 13 avril 2011, d'application immédiate, publié au Journal Officiel 19 Avril 2011.

La durée de validité du diagnostic est maintenue à 10 ans, mais est désormais inscrite à l'article R. 134-4-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Le cinquième alinéa de l'article R. 271-5 du même code, qui fixait jusqu'ici la durée de validité du DPE, est parallèlement abrogé.

L'article R. 134-4-3 de ce code, qui prévoyait l'établissement du diagnostic aux locations à caractère saisonnier, est également abrogé, ce type de locations étant expressément dispensé du DPE par l'article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi Grenelle 2.

(D. n° 2011-413, 13 avr. 2011 : Journal Officiel 19 Avril 2011)

Les faits de l'espèce étaient les suivant, alors que le premier bail dérogatoire conclu en application de l' article L 145-5 du Code de commerce arrivait à expiration le 1er juin, un second bail dérogatoire a été conclu le 8 juin à une époque où le droit à la propriété commerciale du preneur était né et actuel.

Ce second bail stipulait expressément son caractère dérogatoire et le fait que le bail finirait de plein droit, à l'expiration du terme fixé, conformément à l' article 1737 du Code civil et ce, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur.

Comme cela est souvent le cas, un litige survient sur la validité du congé,le preneur invoquant sa nullité en raison des conditions restrictives dans lesquelles un bail dérogatoire peut être signé.

La Cour d'Appel de Colmar lui a opposé qu'il n'a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et a consciemment renoncé à l'application du statut des baux commerciaux en signant le second bail dérogatoire.

Cette circonstance étant d'ailleurs corroborée par la demande écrite du preneur après le terme du bail en vue d'obtenir des délais pour transférer son entreprise, sans contester d'aucune façon la nature des baux successivement conclus ou les effets de l'arrivée du terme.

(CA Colmar, 30 juin 2010 : JurisData n° 2010-014314)

Contrairement à la vente de la chose d'autrui, le bail de la chose d'autrui n'est pas nul entre les parties.

La solution est constante et il est étonnant que des pourvois soient encore formés pour tenter d'obtenir une décision contraire.

En l'espèce, le locataire essayait de plaider la nullité d'un tel bail pour récupérer les loyers déjà payés et ne pas payer ceux qui sont échus.

Les premiers comme les seconds restent cependant dus tant que le locataire à la jouissance des lieux et n'est pas expulsé par le propriétaire.

Le locataire ne peut arguer que le loyer n'est plus dû à partir du moment où il a été informé que le bailleur n'était pas le véritable propriétaire des biens.

(Cass. 3e civ., 5 mai 2010, n° 08-19.922, FS-D, Yazici c/ Stefanutti (pourvoi c/ CA Paris, 6e ch., sect. B, 19 juin 2008) : JurisData n° 2010-005563)

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d'une reprise pour habiter au profit de certains proches du bailleur.

Le texte reste cependant muet sur le régime de cette reprise, notamment en ce qui concerne les modalités économiques de celle ci. Le logement du bénéficiaire doit-il se faire à titre gratuit ou onéreux ?

Le présent arrêt permet un commencement de réponse.

En l'espèce, la reprise avait été faite au profit de la petite fille du bailleur et celui-ci lui avait consenti un bail sur le logement repris.

Pour le locataire expulsé, il y avait là, non une reprise pour l'habitation personnelle du bailleur ou de l'un de ses membres, comme le prévoit l'article 15, mais une « relocation » frauduleuse.

Son action est selon nous justement rejetée par la Cour d'appel de Paris qui considère que la finalité du texte est de favoriser le logement d'une famille, le choix leur étant laissé sur le régime de l'habitation.

(CA Paris, 3e ch., 11 févr. 2010, Bertina c/ Guit : JurisData n° 2010-004491)

En l'espèce, une offre de congé pour vendre portait, outre les locaux loués, sur un débarras et une cave non mentionnés dans le bail.

Concernant le débarras, le juge a considéré qu'il ne faisait partie du bail, car la locataire n'en avait pas la jouissance exclusive puisque le débarras contenait les ballons d'eau chaude de deux appartements et que cette considération suffit à l'exclure de l'objet du bail.

La question de la cave fait davantage difficulté, bien que le locataire n'en ait pas eu la jouissance. Le propriétaire soutenait qu'elle ne pouvait être vendue séparément car elle faisait partie du lot de copropriété appartenant au bailleur.

La Cour d'appel n'a pas répondu sur ce point précis et justifie l'annulation du congé par le fait que ces locaux supplémentaires offerts à la vente ont sans doute influé sur le prix.

(CA Paris, 3e ch., 11 mars 2010, Sté Eugène Gauriau c/ Fletcher : JurisData n° 2010-004360)

Dans le cadre de la procédure des successions vacantes et en déshérence prévue par les articles 809 et suivants du Code civil, la possibilité est donnée à toute personne intéressée, dont le propriétaire du bien loué, de prendre l'initiative de saisir sur requête le président du tribunal de grande instance, aux fins de voir confier la curatelle de la succession vacante à l'autorité administrative chargée du domaine.

Le curateur, s'il ne peut procéder à la vente des biens successoraux avant l'expiration d'une période de six mois suivant l'ouverture de la succession, doit cependant, en application des dispositions de l'article 810 du même code, prendre possession dès sa désignation des valeurs et autres biens du défunt détenus par des tiers et, dans cette situation particulière, de l'ensemble des biens laissés dans l'appartement loué. Ces textes visent au respect des intérêts tant des héritiers que des créanciers du défunt.

(Rép. min. n° 65706 : JOAN Q, 22 juin 2010, p. 7045)

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 impose nécessairement au bailleur qui délivre congé de présenter une offre de relogement, au locataire agé de 70 ans.

Des époux propriétaires d'un logement donné à bail avaient délivré un congé afin de reprise à une locataire âgée de plus de soixante-dix ans en lui proposant plusieurs offres de relogement.

La locataire a contesté la validité du congé en arguant que l'article 15-III précité imposerait nécessairement de présenter l'offre de relogement dans le congé.

La cour d'appel (CA Besançon, 21 mai 2008) a admis la validité du congé en estimant que les offres étaient suffisamment détaillées et correspondaient aux besoins et possibilités de la locataire.

La Cour de cassation l'en approuve, et rappelle que l'article 15-III n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé, et qu'il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant le délai de préavis.

(Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-66.698 : JurisData n° 2010-007858)

L'article 78 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifie l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en prévoyant que le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée. Cette disposition ne s'applique pas aux baux en cours.

Si cet article ne prévoit aucune sanction en cas de manquement à cette obligation, il n'en demeure pas moins que les principes généraux du droit des contrats s'appliquent. En conséquence, il conviendra de démontrer un dol du bailleur ou une faute susceptible d'engager sa responsabilité.

En tout état de cause, seul le locataire est susceptible de l'invoquer, l'avant-dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que le bailleur ne peut se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.

(Rép. min. n° 53489 : JOAN Q, 1er juin 2010, p. 6135)

Par l'effet du mariage les époux sont cotitulaires du bail d'habitation du logement conjugal. Il en résulte que l'un et l'autre doivent être destinataires des actes de procédures relatifs à la résiliation dudit bail.

C'est ce que rappelle la Cour d'Appel de Paris par arrêt en date du 14 janvier 2010.

Les époux cotitulaires du bail doivent l'un et l'autre être attraits dans la procédure de résiliation. En l'absence de mise en cause devant le juge de l'épouse cotitulaire du bail, la demande en résiliation du bail n'a pas été régulièrement formée.

(CA Paris, 9e ch., 14 janv. 2010, Tabet Levy c/ Baules : JurisData n° 2010-002263)

L'arrêt rendu le 17 février 2010 n° 08-20-943 P + B, par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, retient l'attention en ce qu'il précise que :

- le respect des délais impartis par le juge après suspension de la clause résolutoire, est impératif ;

- seule la force majeure peut justifier l'octroi d'un nouveau délai.

La Cour de Cassation a approuvé la Cour de Paris, d'avoir dit et jugé, que le défaut de règlement, dans le délai convenu de la dernière échéance, imputable à un incident informatique de la banque du preneur, qui avait reçu un ordre de virement permanent, constituait un cas de force majeure, qui exonérait le preneur.

Précisons tout de même, que, de manière générale, l'obligation est considérée comme exécutée, par ordre de virement, non par le jour de la passation de l'ordre, mais le jour de son exécution effective, au profit du bénéficiaire.

En application de l'article 1740 du Code civil, le cautionnement prend fin au terme du bail et ne s'étend pas aux obligations résultant de sa prolongation, qu'elle provienne d'une tacite reconduction ou d'un renouvellement.

La Cour d'Appel de Paris rappelle que ce texte est applicable aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce un bail a été conclu en novembre 1994 pour 6 ans et le cautionnement a été donné pour la durée du contrat initial et pour son premier renouvellement.

Il n'était pas fait mention d'une extension du cautionnement en cas de tacite reconduction du bail initial, laquelle n'entraîne pas prorogation du contrat initial mais donne naissance à un nouveau contrat.

La Cour d'Appel décide a bon droit que le cautionnement a pris fin avec le bail initial le 31 octobre 2000. En conséquence les impayés étant postérieurs au 31 octobre 2000, la demande de paiement formée par le bailleur contre les cautions doit être rejetée.

Pour maintenir l'engagement du tiers garant au-delà du terme initial, il aurait été nécessaire qu'une clause du bail l'envisage expressément.

(CA Paris, pôle 4, 4e ch., 20 oct. 2009, Bellaiche c/ De Balincourt : JurisData n° 2009-380452)

Un locataire se plaignant d'âtre troublé dans la jouissance des locaux donnés à bail assigne son bailleur responsabilité.

Pour les juges du fond, la locataire ne pouvait se prévaloir d'un trouble de jouissance alors que, par son comportement, elle avait empêché qu'il ne cesse.

En effet, au propriétaire qui l'informait par un courrier de juillet que les travaux étaient susceptibles de démarrer en septembre, la locataire avait répondu en octobre qu'elle n'était pas disponible pour ces travaux avant fin novembre.

Les juges du fond, en somme, avaient considéré que les travaux n'avaient pu être réalisés par le fait du locataire.

Ce raisonnement trop simpliste, est censuré par la cour de Cassation sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, motif pris que l'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat pour le bailleur, ce qui signifie qu'il ne peut se contenter de faire preuve de diligence. Il aurait du effectuer les travaux sauf à se prévaloir d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime, mais présentant les caractéristiques de la force majeure.

L'indisponibilité du locataire à un moment donné n'est pas pour la Cour de cassation un cas de force majeure

(Cass. 3e civ., 5 janv. 2010, n° 08-21.140, F-D, Mokhtari c/ Doux (pourvoi c/ CA Poitiers 3e ch., 28 nov. 2007) : JurisData n° 2010-051023)

Des locataires ont donné congé pour le 30 novembre compte tenu de mutations intervenues dans le cadre professionnel. Le 28 novembre 2006, ils ont remis dans la boîte aux lettres des bailleurs les clés du logement et un courrier précisant qu'ils ne pourraient être présents pour l'état des lieux de sortie prévu le 30 novembre.

Les propriétaires ont alors fait dresser par huissier un constat de l'état des lieux le 28 novembre 2006, soit le jour même.

La comparaison de l'état des lieux d'entrée et du procès verbal ainsi dressé faisait apparaître des dégradation.

Poursuivi en réparation, les locataires font valoir que les prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pu être respectées et que n'ayant pas été prévenu au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée, le constat de sortie des lieux ne peut leur être opposé.

La Cour d'appel d'Agen a justement retenu qu'en ne prévenant pas leur bailleur de leur départ alors qu'un rendez-vous avait été pris pour le 30 novembre en vue de la remise des clés et de l'établissement du constat de sortie des lieux, et en n'indiquant pas, sur le courrier glissé dans la boîte aux lettres des appelants, à quelle adresse ils pouvaient être joints les locataires se sont eux-même privés de la possibilité de faire établir un état contradictoire.

Le constat du 28 novembre 2006 a donc été retenu donc comme preuve de l'état du logement à leur sortie des lieux et les anciens locataires ont été condamnés à payer la somme de 106,60 euros représentant la moitié des frais d'établissement de cet acte.

(CA Agen, 9 sept. 2009)

Une proposition de loi tend à modifier les conditions d'application de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).

Cette taxe s'applique dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées (CGI, art. 232).

Par ailleurs, les communes peuvent décider d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l'année d'imposition, dès lors qu'elles ne font pas partie de la liste des communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est appliquée (D. n°98-1249 du 29 déc. 1998).

Or, dans certaines agglomérations, les bailleurs ne trouvent pas preneur pour les logements vacants concernés, alors que la THLV leur est imposée, on peut alors constater de réelles dérives fiscales. Aussi, la proposition de loi a-t-elle pour objet d'imposer aux communes qui envisagent d'instituer sur leur territoire une THLV, de procéder à une étude préalable afin de déterminer s'il existe vraiment un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Cette proposition de loi est pour le moment renvoyée à la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale.

(AN, prop. de loi Meslot, n° 2362, déposée le 24 févr. 2010)