Le Blog du CABINET AUTEVILLE

La loi française interdit traditionnellement aux fonctionnaires l'exercice de la profession commerciale, considérant l'ouverture d'une procédure de faillite comme contraire à la dignité requise pour être fonctionnaire.

En dépit des modifications législatives importantes intervenues au cours des dernières décennies la règle reste forte.

En l'espèce le 26 mars 1994, un agent d'entretien municipal à temps partiel, a pris à bail un local commercial, à l'intérieur duquel elle exploitait le commerce de location, vente et réparation de cycles.

Le propriétaire du local a cédé l'immeuble à un couple le 29 novembre 2002. Le 17 juillet 2003, la locataire a demandé le renouvellement du bail. Les bailleurs ont notifié leur refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction le 15 octobre 2003 au motif que la locataire aurait cessé, depuis mars 1996, toute exploitation du fonds et qu'elle ne remplirait pas les conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Sur renvoi après cassation, la cour d'appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 septembre 2009 a considéré que l'activité de l'agent municipal était incompatible avec l'exploitation du commerce, mais que rien ne s'opposait, en outre, à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire.

La Cour de cassation censure une seconde fois la cour d'appel, car « la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant » !

(Cass. 3e civ., 16 févr. 2011, n° 09-71.158, FS P+B : JurisData n° 2011-001807)

L'article L145-41 du Code de Commerce est d'ordre public et prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Une SCI propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à une société, a délivré à cette dernière un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause.

La cour d'appel a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce. Elle en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle.

(Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.939, FS P+B+I : JurisData n° 2010-023226)

Les faits de l'espèce étaient les suivant, alors que le premier bail dérogatoire conclu en application de l' article L 145-5 du Code de commerce arrivait à expiration le 1er juin, un second bail dérogatoire a été conclu le 8 juin à une époque où le droit à la propriété commerciale du preneur était né et actuel.

Ce second bail stipulait expressément son caractère dérogatoire et le fait que le bail finirait de plein droit, à l'expiration du terme fixé, conformément à l' article 1737 du Code civil et ce, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur.

Comme cela est souvent le cas, un litige survient sur la validité du congé,le preneur invoquant sa nullité en raison des conditions restrictives dans lesquelles un bail dérogatoire peut être signé.

La Cour d'Appel de Colmar lui a opposé qu'il n'a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et a consciemment renoncé à l'application du statut des baux commerciaux en signant le second bail dérogatoire.

Cette circonstance étant d'ailleurs corroborée par la demande écrite du preneur après le terme du bail en vue d'obtenir des délais pour transférer son entreprise, sans contester d'aucune façon la nature des baux successivement conclus ou les effets de l'arrivée du terme.

(CA Colmar, 30 juin 2010 : JurisData n° 2010-014314)

Le propriétaire de locaux dans lesquels était exploité un fonds de commerce confié en location-gérance avait délivré aux preneurs un congé avec refus de renouvellement assorti d'une offre d'indemnité d'éviction.

Excipant du fait que les preneurs n'étaient pas immatriculés au RCS à la date du congé, le bailleur a refusé de s'acquitter de l'indemnité proposée. La nullité du contrat de location-gérance consenti par les preneurs à un tiers a ensuite été judiciairement prononcée.

La cour d'appel (CA, Paris 24 juin 2009) a droit à la demande de paiement de l'indemnité d'éviction en retenant que la condition d'immatriculation des preneurs devait s'apprécier au regard de la situation existante lors du congé et de sa date d'effet, soit en l'espèce en l'état d'une location-gérance en cours avec immatriculation du locataire-gérant, dispensant les loueurs du fonds d'une immatriculation propre.

La Cour de cassation censure cette décision et énonce que du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de location-gérance, les propriétaires du fonds de commerce ne pouvaient prétendre à une indemnité d'éviction sans avoir à justifier de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à la date du congé.

(Cass. 3e civ., 10 nov. 2010, n° 09-16.927)

La clause résolutoire contenue dans le bail commercial est d'interprétation stricte. En conséquence elle doit être aussi précise que possible de manière à couvrir les manquements éventuels du preneur à ses obligations.

En l'espèce un bailleur sollicitait en référé l'acquisition d'une clause résolutoire pour des manquements répétés du preneurs (autres que le paiement du loyer).

Sa demande a néanmoins été rejetée, la cour a relevé que : « malgré la généralité des termes « ... À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ... ou d'exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat...», il existe une ambiguïté sur la portée de la clause résolutoire, dans la mesure où celle-ci prévoit qu'elle jouera «... après un simple commandement de payer ou une mise en demeure de payer adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet ... », ce qui donne à penser qu'elle ne sanctionne que les seuls manquements aux obligations de payer et que « cette interprétation éventuelle est confortée par la suite de la clause qui prévoit la résiliation de plein droit pour deux autres manquements qu'elle énumère ».

L'interprétation de la clause excédant la compétence du juge des référés, la demande du bailleur visant à la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, n'a pu prospérer.

(CA Versailles, 12e ch., sect. 2, 4 févr. 2010 : JurisData n° 2010-002788)

Un bail commercial contenant une clause d'agrément stipulant que le preneur ne pouvait céder son droit au bail qu'à l'acheteur de son fonds de commerce, et avec l'autorisation expresse du bailleur a été cédé par acte notarié.

Considérant que cette cession avait été réalisée en violation de cette clause du bail, la société bailleresse a assigné le cessionnaire en résiliation du bail litigieux.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence l'a débouté de sa demande en retenant que le notaire chargé de recevoir l'acte avait valablement sollicité l'agrément du bailleur en indiquant qu'il s'agissait d'une cession de droit au bail (sans préciser que la cession concomitante du fonds de commerce n'était pas envisagée), et que la société bailleresse avait donné son autorisation sans aucune réserve. Par déduction la Courd'Apel en a déduit que la société bailleresse avait ainsi renoncé en totalité à la clause d'agrément.

La Cour de cassation censure ce raisonnement, et reproche aux juges du fond de s'être prononcé par des motifs impropres à caractériser la volonté du bailleur à renoncer à la clause selon laquelle la cession du bail ne pouvait être autorisée qu'en faveur du cessionnaire du fonds de commerce.

On peut s'interroger sur la pertinence de cette solution, car pratiquement autoriser la cession, revient à agréer le cessionnaire. Mais la cour de Cassation ne l'entend pas ainsi.

(Cass. 3e civ., 12 oct. 2010, n° 09-16.989)

L'héritier du titulaire d'un bail commercial avait donné le fonds de commerce qui y était exploité en location-gérance.

La bailleresse à qui cette location-gérance avait été notifiée, a délivré au preneur un congé portant refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et a demandé en justice la validation du congé et l'expulsion du locataire-gérant et du preneur.

La cour d'appel (Pau, 19 mars 2009) l'a déboutée de sa demande en considérant que la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle et qu'ainsi l'interruption de l'activité suite au décès de l'exploitant n'était pas de nature à induire une perte de la clientèle et corrélativement une perte du fonds de commerce.

Elle ajoute que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant au registre du commerce et des sociétés au moment de la délivrance du congé n'est pas non plus de nature à priver le preneur vis-à-vis de son bailleur du statut des baux commerciaux.

La Cour de Cassation approuve la Cour d'Appel d'avoir ainsi raisonné.

(Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-68-521 ; JurisData n° 2010-016041)

Le dernier alinéa de l'article L145-36 du Code de Commerce permettait de fixer le loyer des salles cinématographiques en foncontion des usages de la profession.

L'article 5 de la loi n° 2010-1149 du 30 septembre 2010 relative à l'équipement numérique des établissements cinématographiques rend obligatoire et non plus facultative la fixation du loyer des salles de cinéma selon les usages observées dans la profession.

(L. n° 2010-1149, 30 sept. 2010 : Journal Officiel 1er Octobre 2010)

L'arrêt rendu le 17 février 2010 n° 08-20-943 P + B, par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, retient l'attention en ce qu'il précise que :

- le respect des délais impartis par le juge après suspension de la clause résolutoire, est impératif ;

- seule la force majeure peut justifier l'octroi d'un nouveau délai.

La Cour de Cassation a approuvé la Cour de Paris, d'avoir dit et jugé, que le défaut de règlement, dans le délai convenu de la dernière échéance, imputable à un incident informatique de la banque du preneur, qui avait reçu un ordre de virement permanent, constituait un cas de force majeure, qui exonérait le preneur.

Précisons tout de même, que, de manière générale, l'obligation est considérée comme exécutée, par ordre de virement, non par le jour de la passation de l'ordre, mais le jour de son exécution effective, au profit du bénéficiaire.

Les articles 1733 et 1734 du Code Civil établissent une présomption de faute du locataire en cas d'incendie des locaux loués.

A ce titre, le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction, ou que l'incendie a été communiqué par une maison voisine.

En l'espèce, le local loué au rez-de-chaussée avait été endommagé par les fumées d'un incendie, qui avait pris naissance au premier étage dans les combles non comprises dans l'assiette du bail.

Le locataire a assigné en réparation le propriétaire, qui opposait reconventionnellement la présomption de responsabilité du locataire, fondée sur l'article 1733 du Code civil.

La demande reconventionnelle ne pouvait pas aboutir, puisque le feu n'avait pas pris naissance dans les lieux loués, mais dans des locaux dont le bailleur avait la jouissance exclusive et qu'il utilisait pour entreposer des archives.

La demande principale a prospéré, mais sur un fondement juridique inexact. La Cour d'appel est censurée pour avoir appliqué la présomption de responsabilité au bailleur qui occupait la partie de l'immeuble incendié dans laquelle le sinistre était né, alors que les articles 1733 et 1734 du Code civil n'édictent aucune présomption de responsabilité dans ce cas de figure:

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun texte n'édicte au profit du locataire, ou de son subrogé, une présomption de responsabilité contre le bailleur qui occupe une partie de l'immeuble incendié et que, dans ce cas, le locataire ne dispose contre le propriétaire, occupant des locaux dans lesquels l'incendie a pris naissance, que d'une action fondée ou sur une faute de celui-ci à l'origine de l'incendie ou de sa propagation, ou sur la réparation du trouble de jouissance, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1733 et 1734 du Code Civil"

Il appartiendra au locataire de prouver soit la faute, soit un trouble de jouissance. S'agissant de ce dernier point, signalons que le bailleur a l' obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire, sauf cas de force majeure.

(Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-21.592, FS-D, Sinet c/ Macif (pourvoi c/ CA Orléans, 13 oct. 2008) : JurisData n° 2009-050833)

L'article 1735 du Code Civil dispose " Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires."

L'Office public de l'habitat de la Seine Saint Denis , propriétaire d'un logement donné à bail, a assigné des preneurs en résiliation de ce bail pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués.

Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les preneurs ne sauraient être en l'état considérés comme responsables des nuisances et actes de malveillance dont se sont en réalité rendus coupables leurs deux fils aînés, s'agissant d'un grand adolescent et d'un adulte connus pour leur brutalité et leur tendance à la délinquance et échappant ainsi de façon totale et définitive à l'autorité de leurs parents devenus leurs premières victimes.

Cette interprétation sensible, n'était pas fondé en droit et a été censuré par la Cour de Cassation, qui estime que cette circonstance n'est pas un fait justificatif pour le locataire, sauf à démontrer qu'il ne résidait pas dans le logement loué

En matière de bail, la majorité des enfants n'est pas une cause exonératoire de la responsabilité des parents. Malgré la perte d'autorité parentale, le locataire doit répondre des nuisances et autres malveillances commises par ses enfants, même adultes, dès lors qu'ils cohabitent sous le même toit.

(Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 09-11.027, FS-P+B, Office public de l'habitat Seine-Saint-Denis c/ Sarfati (pourvoi c/ CA Paris, 6e ch. sect. B, 20 nov. 2008) : JurisData n° 2009-050345)

L'article 15-I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis lorsqu'un locataire donne congé est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI), remplacé par le revenu de solidarité active (RSA) depuis le 1er juin 2009.

La jurisprudence considère que dans le domaine du préavis réduit prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de s'en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et elle refuse de l'étendre à des cas non visés par celle-ci.

En tout état de cause, elle refuse l'extension du texte par le raisonnement analogique. Dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale, il n'est pas envisagé actuellement, d'étendre le délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus, afin d'éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d'équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Toutefois, le RSA se substituant au RMI, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présenté par Jean-Luc Warsmann, député, prévoit la possibilité, pour un locataire qui bénéficie du RSA, de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Rép. min. n° 45332 : JOAN Q 5 janv. 2010, p. 177

L'arrêt rendu le 21 janvier 2009, par la Cour de Cassation, constitue un bel exemple de l'efficacité d'une clause de non responsabilité.

Un bailleur louait des locaux dans lesquels un service de surveillance était assuré. Mais contractuellement, il déclinait toute responsabilité en cas de vol dans l'immeuble.

Le bailleur a supprimé l'agent de surveillance qui était en poste dans l'immeuble, sans en informer les locataires.

A la suite d'un cambriolage dans un des locaux, le locataire a assigné le bailleur en réparation de son préjudice, en arguant, que la suppression sans information préalable de l'agent de surveillance, constituait une perte de chance d'éviter le vol, par des dispositions qui auraient pu être prises, s'il avait reçu l'information préalable.

Par arrêt en date du 21 janvier 2009, la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation, a reproché aux juges d'appel, d'avoirt fait droit à la demande, alors que seule une faute lourde caractérisée, cause exclusive du dommage, permet d'écarter la clause de non responsabilité.(3ememe Civ. 21 janv 2009, n°08-10.439)

Parce que le bail commercial est un acte de disposition, en raison de la durée des droits consentis mais également du droit au renouvellement reconnu au preneur, la jurisprudence constante considère que la conclusion d'un bail commercial, suppose le consentement de tous les indivisaires, en application de l'article 815-3 du Code civil.

C'est ce que rappelle la cour d'appel de Saint-Denis, par arrêt en date du 15 mai 200.L'intérêt de cet arrêt, porte sur l'apurement des relations entre le locataire évincé et l'indivisaire qui avait imprudemment conclu le bail.

Faute pour l'indivisaire qui a conclu seul le bail commercial, d'apporter la preuve de l'accord, même tacite, de ses coïndivisaires, celui ci leur est inopposable .En conséquence le preneur doit être expulsé, et l'indivisaire doit restituer à l'indivision tous les loyers perçus.

Par contre, dans cette espèce, la Cour considère que le locataire savait que l'immeuble loué était en indivision, et connaissait les relations conflictuelles entre les indivisaires. Sa demande d'indemnisation pour frais de déménagement et de réaménagement a été rejetée, de même que sa demande d'indemnisation pour perte de clientèle. (CA Saint-Denis de La Réunion, ch. civ., 15 mai 2009 : JurisData n° 2009-009245

La Cour de cassation rappelle que la clause résolutoire est une disposition contractuelle soumise à l'autonomie de la volonté sauf dispositions dérogatoires imposées par l'article L. 145-41 du Code de commerce.

Par acte du 20 janvier 2003, a été donné à bail à une société des locaux à usage commercial. L'article 19 de ce bail stipulait, par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, que « Si les locaux viennent à être détruits en partie par cas fortuit indépendant de la volonté du bailleur, la présente location sera obligatoirement résiliée de plein droit et sans aucune indemnité, le preneur renonçant expressément à se maintenir dans les lieux loués moyennant une diminution du loyer ».

Le 11 juin 2004, un incendie a détruit une grande partie des locaux loués. Le preneur a assigné les bailleurs pour obtenir une réduction du loyer jusqu'à réception des travaux de remise en état leur incombant ; ces derniers ont demandé reconventionnellement que soit constatée la résiliation de plein droit du bail , par application de la clause précitée, et que soit ordonnée l'expulsion de la société preneuse.

La demande reconventionnelle a triomphé devant les juges du fond.

Le preneur invoquait à l'appui de son pourvoi l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, selon lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le pourvoi est rejeté, la cour de cassation approuve les juges d'appel qui ont retenu, à bon droit, que les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce concernent exclusivement la résiliation du bail pour manquement à une obligation contractuelle, et qu'aucune violation des dispositions du bail n'étant reprochée à la société preneuse, il n'y avait pas lieu à délivrance d'un commandement. ( Cass. Civ. 3e, 14 oct. 2009 ; n° 08-14.926 PB)

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Pourtant la Cour de Cassation offre une échappatoire au locataire qui n'a pas exécuté ses obligations de réparation.

Un propriétaire reprochait au jugement attaqué de l'avoir condamné à payer à son ancienne locataire la somme de cinq cent quarante euros (540 euros (en restitution de son dépôt de garantie) et de l'avoir débouté de ses demandes, motif pris qu'« aucun élément n'est versé aux débats permettant d'établir que les menus désordres indiqués sur l'état des lieux ont été réparés » et « qu'ainsi le bailleur ne rapportant pas la preuve ni d'avoir effectué les travaux, ni d'avoir dû relouer à des conditions plus défavorables, le préjudice n'est pas établi ».

A l'appui de son pourvoi le bailleur invoquait, avec pertinence, que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice et qu'en statuant comme il l'a fait le juge de proximité a violé les articles 1147 et 1731 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du propriétaire, en considérant que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, et relevé que le bailleur ne rapportait la preuve ni d'avoir réparé les menus désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ni d'avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui a en déduit que le préjudice du bailleur n'était pas établi, a légalement justifié sa décision.(Cass. Civ. 3e, 31 mars 2009 (pourvoi n° 08-12.714)

La solidarité des preneurs, sauf stipulation expresse contraire, cesse avec la résiliation du bail, et seul le preneur qui se maintient dans les lieux, est tenu de l'indemnité d'occupation.

Un bel exemple où le droit se conjugue avec le bon sens. Un couple était co-titulaire d’un bail commercial.Au cours de la procédure de divorce, la jouissance exclusive du local a été attribuée à l’épouse.

Le mari a donc quitté les lieux, mais son épouse n’a pas satisfait à ses obligations, et s’est maintenue dans le local après la résiliation du bail.Le bailleur a entendu faire jouer la solidarité des preneurs.

La Cour d’Appel d’Aix a jugé que l’indemnité d’occupation se substituait aux loyers, dont les époux étaient contractuellement et solidairement tenus.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a censuré cette argumentation, en affirmant que, sauf stipulation contraire expresse, la solidarité des preneurs, ne survit pas à la résiliation, et que seul le preneur qui se maintient dans les lieux, est tenu de payer l’indemnité d’occupation.

On l’a compris, l’essentiel est dans la rédaction du bail, d’où l’absolue nécessité de recourir à des professionnels avertis.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), ne constitue pas une garantie contractuelle.

L'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, définit le contenu du dossier de D.P.E. que le bailleur doit fournir au locataire.

L'article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation indique également le contenu du dossier DPE que le vendeur doit remettre à l'acquéreur.

La question s'est donc posée de savoir si le DPE avait une valeur contractuelle opposable tant au vendeur qu'au bailleur.

La réponse ministérielle publiée au Journal Officiel, questions ministérielles à l'Assemblée Nationale, du 17 mars 2009, donne la solution.

L'article 271-4 du Code Civil précise que « ... l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.. ».

De même, l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, indique « le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur, des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative... ».

Et, il est bien ainsi, car l'esprit et la lettre des textes, est de communiquer un diagnostic, pour éclairer les parties, et non pour contraindre le vendeur.