durée (46)
On sait que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation énonce que le délai de préavis de trois mois applicable au congé du locataire peut être réduit dans certaines circonstances, et notamment au bénéfice des locataires âgés de plus de 60 ans si leur état de santé justifie un changement de domicile.
Cet état de santé doit-il être survenu au moment de la délivrance du congé?
La cour d'appel de Nîmes, qui avait répondu par l'affirmative dans un arrêt du 28 janvier 2010, vient d'être censuré par la Cour de cassation qui énonce clairement le contraire en affirmant que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés".
En d'autres termes, peu importe la date à laquelle l'état de santé s'est dégradé au point de justifier un changement de domicile. Ici la pathologie remontait à 2007.
L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 est paru.
L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 s'établit à 1624. La hausse sur un an est de 6,84 %, alors qu'elle n'était que de 5,01 % au 2ème trimestre 2011.
Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er juillet et le 30 septembre 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 3° trimestre 2008 qui était de 1594, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,88 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 s'établit à 105,31. La hausse sur un an est de 2,88 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 s'établit à 120,95. La hausse sur un an est de 1,90 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2011 s'établit à 104,44. La hausse sur un an est de 2,56 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2011 s'établit à 120,51. La hausse sur un an est de 1,73 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2011 s'établit à 1593, contre 1517 au 2ème trimestre 2010. La hausse annuelle est donc de 5 %.
Pour les baux dont le loyer est soumis à révision triennale entre le 1er avril et le 30 juin 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 2ème trimestre 2008 qui était de 1562, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,98 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice des loyers commerciaux du 1er trimestre 2011 est paru. Il s'établit à 103,64.
La hausse sur un an est de 2,24 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2011 s'établit à 119,69. La hausse sur un an est de 1,60 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
La loi du 17 mai 2011 vient d'être publiée.
En son article 12, elle permet désormais aux titulaires du RSA de bénéficier du préavis réduit d'un mois :
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active."
La loi est consultable ICI http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024021430&fastPos=1&fastReqId=1667277903&categorieLien=id&oldAction=rechTexteI
Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2010.
Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :
- Une incitation de la vente du logement au locataire,
- la révision de l'équilibre entre fiscalité mobilière et immobilière
- la réforme de la G.R.L.
Pour plus d'informations : http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/470.pdf
L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2010 s'établit à 1533, contre 1507 au 4ème trimestre 2009. La hausse annuelle est donc de 1,73 %.
Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2010 s'établit à 119,17. La hausse sur un an est de 1,45 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2010 s'établit à 102,92. La hausse sur un an est de 1,83 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2010 s'établit à 1533. La hausse sur un an est de 1,73 %, après une hausse de 1,20 % au troisième trimestre 2010.
Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour toute la durée de l'année civile.
Pour l'année 2011, le taux est de 0,38 %, au lieu de 0,65% pour l'année 2009. C'est le taux le plus bas depuis plus de 20 ans !
Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.
Rappelons qu'en cas de condamnation par un Tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,38% pour l'année 2011) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.
L'indice mesurant le coût de la construction pour le 3ème trimestre 2010 est paru.
L'indice s'établit à 1520. La hausse sur un an est de 1,20%.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour la révision triennale et l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception des loyers des baux soumis au nouvel indice des loyers commerciaux (ILC).
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2010 est paru. Il s'établit à 102,36.
La hausse sur un an est de 1,14 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2010 s'établit à 118,70. La hausse sur un an est de 1,10 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
On sait que, sauf exception dont la preuve doit être apportée par le bailleur, le loyer du bail renouvelé ne peut en principe excéder le taux de variation de l'indice mesurant l'évolution du coût de la construction ; c'est ce qu'on appelle la règle du plafonnement.
Il en résulte un contentieux abondant chaque fois que le bailleur tente d'obtenir une augmentation plus importante du loyer. Il en est notamment ainsi lorsque le bailleur invoque l'installation d'une terrasse sur le domaine public. Est-ce un motif de déplafonnement du loyer ? Le plus souvent, la réponse est négative, car le locataire paye déjà une redevance à ce titre et l'autorisation demeure précaire.
Dans un arrêt du 16 juin 2010 (n°09.01838), la Cour d'appel de Paris vient de juger qu'il doit être tenu compte de cet avantage dans l'évaluation du loyer de renouvellement. En l'occurence, une majoration de 7% a été appliquée.