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On sait que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation énonce que le délai de préavis de trois mois applicable au congé du locataire peut être réduit dans certaines circonstances, et notamment au bénéfice des locataires âgés de plus de 60 ans si leur état de santé justifie un changement de domicile.
Cet état de santé doit-il être survenu au moment de la délivrance du congé?
La cour d'appel de Nîmes, qui avait répondu par l'affirmative dans un arrêt du 28 janvier 2010, vient d'être censuré par la Cour de cassation qui énonce clairement le contraire en affirmant que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés".
En d'autres termes, peu importe la date à laquelle l'état de santé s'est dégradé au point de justifier un changement de domicile. Ici la pathologie remontait à 2007.
L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 est paru.
L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 s'établit à 1624. La hausse sur un an est de 6,84 %, alors qu'elle n'était que de 5,01 % au 2ème trimestre 2011.
Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er juillet et le 30 septembre 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 3° trimestre 2008 qui était de 1594, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,88 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 s'établit à 105,31. La hausse sur un an est de 2,88 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 s'établit à 120,95. La hausse sur un an est de 1,90 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2011 s'établit à 104,44. La hausse sur un an est de 2,56 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2011 s'établit à 120,51. La hausse sur un an est de 1,73 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2011 s'établit à 1593, contre 1517 au 2ème trimestre 2010. La hausse annuelle est donc de 5 %.
Pour les baux dont le loyer est soumis à révision triennale entre le 1er avril et le 30 juin 2011, il faut rapprocher cet indice de celui de 2ème trimestre 2008 qui était de 1562, ce qui donne une hausse sur trois ans de 1,98 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice des loyers commerciaux du 1er trimestre 2011 est paru. Il s'établit à 103,64.
La hausse sur un an est de 2,24 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2011 s'établit à 119,69. La hausse sur un an est de 1,60 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
La loi du 17 mai 2011 vient d'être publiée.
En son article 12, elle permet désormais aux titulaires du RSA de bénéficier du préavis réduit d'un mois :
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active."
La loi est consultable ICI http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024021430&fastPos=1&fastReqId=1667277903&categorieLien=id&oldAction=rechTexteI
Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2010.
Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :
- Une incitation de la vente du logement au locataire,
- la révision de l'équilibre entre fiscalité mobilière et immobilière
- la réforme de la G.R.L.
Pour plus d'informations : http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/470.pdf
On sait qu'en matière de construction, tous les délais de garantie, décennale ou biennale, ont un point de départ unique, celui du jour de la réception des travaux. La détermination de cette date est donc très importante. Celle-ci revêt donc une importance particulière.
A cet égard, l'article 1792-6 du Code civil impose en tout cas une réception unique, c'est-à-dire en une seule fois. Mais peut-elle intervenir par lots ?
Dans un arrêt récent du 10 novembre 2010, la Cour de cassation, troisième chambre civile, répond par l'affirmative en cassant un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait retenu le contraire. Elle affirme clairement que « la réception partielle par lots n'est pas prohibée par la loi ».
Cette décision n'est pas véritablement nouvelle, mais elle se heurte à une réticence certaine des tribunaux et fait l'objet de commentaires réservés de la doctrine.
L'indice du coût de la construction du 4° trimestre 2010 s'établit à 1533, contre 1507 au 4ème trimestre 2009. La hausse annuelle est donc de 1,73 %.
Pour les baux venant à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2010 s'établit à 119,17. La hausse sur un an est de 1,45 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
Une conventionnelle non publiée au fichier immobilier peut-elle être opposable à un acquéreur ?
La Cour de cassation vient de répondre par l'affirmative dans un arrêt rendu le 16 mars 2011, dans l'hypothèse où cette servitude avait été mentionnée dans l'acte de vente.
« les époux Y... font grief à l'arrêt de dire que le protocole d'accord du 18 octobre 1993 est opposable aux ayants droit de Mme X..., alors, selon le moyen, que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds ant même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18 octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux Z... et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre Mme X..., vendeur et M. et Mme Z... concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. A..., avocat, confirmant l'intention des époux Z... de régulariser ladite servitude , la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication
L'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2010 s'établit à 102,92. La hausse sur un an est de 1,83 %.
Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers commerciaux, à l'exception de ceux restant soumis à l'indice du coût de la construction.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
L'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2010 s'établit à 1533. La hausse sur un an est de 1,73 %, après une hausse de 1,20 % au troisième trimestre 2010.
Pour les loyers commerciaux venus à révision triennale entre le 1er octobre et le 31 décembre 2010, il faut rapprocher cet indice de celui de 4° trimestre 2007 qui était de 1474, ce qui donne une hausse sur trois ans de 4 %.
Rappelons que cet indice n'est pas le seul applicable en matière de loyers commerciaux. La loi 2008-776 du 4 août 2008 a en effet créé un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux. Le décret 2008-1139 du 4 novembre 2008 précise le domaine d'application de ce nouvel indice.
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
Un arrêt récent de la Cour de cassation assouplit les conditions de la déclaration de créance effectuée par un mandataire du créancier.
On sait que le pouvoir écrit est obligatoire pour que le mandataire effectue une déclaration de créance pour le compte de son mandant, car cette déclaration de créance est assimilée à une demande en justice.
Jusqu'alors, la Cour de cassation faisait preuve d'une très grande rigueur et exigeait que le pouvoir soit produit au moment de la déclaration de créance et au plus tard dans le délai légal de la déclaration.
Cette jurisprudence vient d'être abandonnée. En effet, dans son arrêt du 4 février 2011, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé que la déclaration avait été régulière dès lors que le mandataire avait justifié "d'un pouvoir spécial écrit délivré dans le délai imparti pour effectuer la déclaration".
En d'autres termes, le principe selon lequel le mandataire doit disposer d'un pouvoir spécial au moment de la déclaration ou, à tout le moins dans le délai légal de celle-ci, demeure. En revanche, c'est la justification de l'existence de ce pouvoir établi régulièrement dans le délai précité qui n'a plus à être rapportée dans ce délai, et peut encore l'être a posteriori et, au plus tard, lorsque le juge statue.
L'arrêt est ICI
Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour toute la durée de l'année civile.
Pour l'année 2011, le taux est de 0,38 %, au lieu de 0,65% pour l'année 2009. C'est le taux le plus bas depuis plus de 20 ans !
Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.
Rappelons qu'en cas de condamnation par un Tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,38% pour l'année 2011) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.
MANDAT DE VENTE : PAS DE REMUNERATION SANS CONTRAT PREALABLE
Aux termes de l'article 1er de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le montant et les conditions de la rémunération de l'agent immobilier doivent être convenues préalablement à toute négociation ou engagement.
Dans l'espèce soumise à la Cour de cassation le 6 janvier 2011 (arrêt n° 09-71.243), l'agent immobilier avait pris cette précaution, mais la vente avait finalement été conclue au profit de la commune qui avait préempté le bien avant d'en rétrocéder une partie à l'acquéreur qu'elle avait évincé après avoir signé le compromis.
L'agent immobilier pouvait-il obtenir paiement d'une commission à ce titre ? La Cour d'appel de SAINT-DENIS DE LA REUNION a répondu par la négative et la Cour de cassation approuve son analyse.
Se trouve ainsi réaffirmée la condition du mandat préalable pour que l'agent bénéficie d'une commission. Certes, un compromis ait été préalablement signé avec cet acquéreur, mais il avait finalement acquis le bien de la commune ; son vendeur n'était donc pas le propriétaire initial qui, seul, lui avait donné mandat.
Philippe MAGDELAINE
Avocat à DIJON
Spécialiste en droit immobilier