Droit de l'immobilier,

On sait que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation énonce que le délai de préavis de trois mois applicable au congé du locataire peut être réduit dans certaines circonstances, et notamment au bénéfice des locataires âgés de plus de 60 ans si leur état de santé justifie un changement de domicile.

Cet état de santé doit-il être survenu au moment de la délivrance du congé?

La cour d'appel de Nîmes, qui avait répondu par l'affirmative dans un arrêt du 28 janvier 2010, vient d'être censuré par la Cour de cassation qui énonce clairement le contraire en affirmant que "le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés".

En d'autres termes, peu importe la date à laquelle l'état de santé s'est dégradé au point de justifier un changement de domicile. Ici la pathologie remontait à 2007.

L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 s'établit à 120,95. La hausse sur un an est de 1,90 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2011 s'établit à 120,51. La hausse sur un an est de 1,73 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers des baux à usage d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

L'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2011 s'établit à 119,69. La hausse sur un an est de 1,60 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

La loi du 17 mai 2011 vient d'être publiée.

En son article 12, elle permet désormais aux titulaires du RSA de bénéficier du préavis réduit d'un mois :

"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active."

La loi est consultable ICI http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024021430&fastPos=1&fastReqId=1667277903&categorieLien=id&oldAction=rechTexteI

Le Livre blanc de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (en abrégé U.N.P.I) vient d'être publié pour l'année 2010.

Mine d'informations et surtout de propositions parmi lesquelles on peut relever :

- Une incitation de la vente du logement au locataire,

- la révision de l'équilibre entre fiscalité mobilière et immobilière

- la réforme de la G.R.L.

Pour plus d'informations : http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/470.pdf

L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2010 s'établit à 119,17. La hausse sur un an est de 1,45 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour l'indexation des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2010 s'établit à 118,70. La hausse sur un an est de 1,10 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

L'indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel : il est de 118,26, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

On connaît les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le premier alinéa vise les engagements à durée déterminée, tandis que le second vise les formalités à respecter à peine de nullité sans préciser quel sorte de cautionnement.

Dans cette espèce, le cautionnement avait été souscrit pour une durée déterminée et la mention manuscrite ne reproduisait que le premier alinéa. La Cour d'appel de Rennes a alors jugé que ce cautionnement était valable. D'autres Cours d'appel ont antérieurement jugé dans le même sens (notamment celle de Paris à plusieurs reprises).

L'arrêt de la Cour de cassation du 14 Septembre 2010 (n° 09-14.001) confirme la rigueur avec laquelle ce texte est appliqué. Peu importe qu'il s'agisse d'un engament à durée déterminée, le texte impose la reproduction intégrale de la totalité du texte et à défaut, la nullité est prononcée.

Cette décision est à rapprocher d'un arrêt rendu dans le même sens le 27 septembre 2006 (pourvoi 05-17.804)

Voici le texte de l'arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 septembre 2008), que

Mme X... a donné une maison à bail d'habitation à Mme Y... et M. Z..., Mme A... s'étant portée caution solidaire pour les preneurs sur une durée de six ans ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation du bail et d'obtenir leur condamnation à lui payer notamment un arriéré de loyers et des dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation ; que Mme A... a soulevé la nullité de son engagement pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir les demandes de Mme X... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient, d'une part que, si Mme A... a renoncé à recopier l'alinéa 2, de l'article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, cette irrégularité est sans emport dès lors que ce texte ne concerne que les seuls cautionnements à durée indéterminée et, d'autre part, que la caution a porté toutes les mentions manuscrites démontrant qu'elle avait une connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement, sont prescrites à peine de nullité de l'acte, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que toutes les mentions manuscrites prévues par la loi figuraient dans l'acte de cautionnement de Mme A..., a violé le texte susvisé ;

La lecture du rapport annuel de la Cour de cassation révèle l'état d'esprit des magistrats de la plus haute juridiction française ; ce rapport contient aussi des propositions faites au législateur.

Dans son rapport annuel pour l'année 2009, il est suggéré de modifier l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour élargir les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois.

Cela concerne les attributaires du Revenu de solidarité active, dit Rsa, à côté de ceux qui bénéficient du revenu minimum d'insertion (RMI) pour pouvoir donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Cette proposition semble avoir été entendue.

Dans une réponse ministérielle n° 45332 (JOAN Q 5 janvier 2010, page 177), on peut lire :

L'article 15-I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis lorsqu'un locataire donne congé est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI), remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

La jurisprudence considère que dans le domaine du préavis réduit prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de s'en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et elle refuse de l'étendre à des cas non visés par celle-ci. En tout état de cause, elle refuse l'extension du texte par le raisonnement analogique.

Dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale, il n'est pas envisagé actuellement, d'étendre le délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus, afin d'éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d'équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi. Toutefois, le RSA se substituant au RMI, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présenté par Jean-Luc Warsmann, député, prévoit la possibilité, pour un locataire qui bénéficie du RSA, de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment lorsque le locataire bénéficie du R.M.I.

Mais qu'en est-il si la lettre de congé ne mentionne pas cette situation ? le préavis est-il d'un mois ou est-il de trois mois ? En d'autres termes, le locataire doit-il informer le bailleur dès l'envoi du congé ?

La Cour de cassation vient de rendre le 30 juin 2010 (décision n°09-16.244) un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis pouvait dans certaines circonstances être réduit à un mois, ne précise pas que la Cour énonce que le fait de ne pas se prévaloir dans le congé ne prive pas le locataire du droit reconnu par la loi.

Cette décision est parfaitement justifiée puisqu'il n'y a pas lieu d'ajouter à la loi une condition qui ne figue pas dans le texte.

Bien entendu, le locataire doit rapporter la preuve qu'il peut bénéficier du préavis réduit, mais, il peut le faire jusqu'à l'audience du tribunal.

L'arrêt est ICI : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022427166&fastReqId=1833912263&fastPos=1

L'indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2010, qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 16 avril 2010 : il est de 117,81, soit une progression de 0,09 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

Le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul pour la révision annuelle des loyers à usage d'habitation, est paru au journal officiel du 22 juillet 2010 : il est de 118,26 pour le 2ème trimestre 2010, soit une progression de 0,57 % sur un an.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en droit immobilier

L'indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2010 s'établit à 117,81. La hausse sur un an est de 0,09 %.

Rappelons que cet indice sert de base de calcul pour les indexations des loyers d'habitation, à l'exception de ceux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Philippe MAGDELAINE

Spécialiste en immobilier

On sait que les litiges relatifs aux baux professionnels étaient jusqu'alors soumis aux tribunaux d'instance, juridiction de droit commun du contrat de louage d'immeubles :

« Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, le tribunal d'instance connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 4 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions dont un contrat de louage d'immeubles ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Seules demeureraient exclues de la compétence du tribunal d'instance « les contestations en matière de baux visés par les articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce. »

Un décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 relatif à la répartition des compétences entre le tribunal de grande instance et le tribunal d'instance est venu modifier cette répartition.

Désormais, en plus du contentieux des baux commerciaux, Les tribunaux de grande instance auront à connaître de tous les litiges portant sur des baux professionnels.

Cette modification des compétences n'est pas une surprise, puisqu'elle figurait dans le rapport déposé le 28 juin 2008, par la commission présidée par le recteur Serge Guinchard. Elle était souhaitée, car la pratique enseigne que ce contentieux est complexe et se rapproche davantage de celui des baux commerciaux que celui des baux d'habitation, lesquels demeurent de la compétence des tribunaux d'instance.

Le taux d'intérêt légal est prévu à l'article L.313-2 du Code monétaire et financier. Ce taux est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Pour l'année 2010, le taux est de 0,65 %, au lieu de 3,79% pour l'année 2009.

Le taux de l'intérêt légal, qui est le même en matière civile et commerciale, sert de base de calcul du montant des intérêts moratoires dus par un débiteur. Son point de départ est le plus souvent la date de la mise en demeure.

Rappelons qu'en cas de condamnation par un tribunal, le taux est majoré de 5 points (soit 5,65% pour l'année 2010) à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Dans un précédent article, a été commentée la loi du 25 mars 2009 prohibant désormais le cumul entre une assurance contre les risques d'impayés et un cautionnement. ICI

Il avait notamment été indiqué l'existence d'une dérogation pour les locations consenties par des personnes morales à des étudiants.

La loi du 24 novembre 2009 vient ici d'étendre cette dérogation à tous les bailleurs, qu'il s'agisse de personnes morales ou de particuliers. Ce cumul est désormais possible en cas de location à un étudiant ou à un apprenti.