Droit de l'immobilier,
Question : Que faire en cas d'erreur de surface dans l'acte de vente d'un appartement ?
La situation est classique : l'acheteur signe l'acte notarié après avoir pris connaissance de la surface dite "carrez", par exemple 53 m².
Après son emménagement, l'acheteur a un doute sur la surface réelle de l'appartement et il a fait appel à une entreprise de mesurage qui a trouvé que l'appartement n'était que de 49 m². L'acheteur alerte aussitôt le vendeur pour lui demander de lui rembourser la différence de prix sur la base des mètres carrés réels ainsi que la partie des frais (notaire, droits d'enregistrement...) qui avaient été calculés sur des mètres carrés inexistants. Il n'obtient aucune réponse à ses courriers.
Il envisage de faire un procès à son vendeur, mais quelles sont ses chances de le gagner ? Que peut-il espérer ?
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.
Cette disposition légale, ajoutée par la loi du 18 décembre 1996, contient donc une sanction automatique et elle oblige le vendeur à restituer la quote-part du prix qu'il a indûment perçue.
En ce cas, c'est le Tribunal qui décidera si le certificat de mesurage est suffisant pour justifier la demande, et en cas de doute, il désignera un expert qui effectuera ainsi un nouveau mesurage. S'il apparaît en définitive qu'il existe bien une différence de plus d'un vingtième, le vendeur sera automatiquement condamné à rembourser la différence de prix.
En revanche, l'acheteur ne peut demander également le remboursement des frais (droits fiscaux et honoraires) payés à tort sur la partie du prix de vente remboursé, car la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 22 novembre 2006 que la seule sanction encourue par le vendeur est le remboursement de la quote-part du prix à l'exception du remboursement des frais indûment payés. Il est cependant possible d'obtenir de l'administration fiscale la restitution des droits fiscaux correspondants à la diminution du prix.
Enfin, élément important : l'action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente à peine de déchéance. Il faut donc agir avant l'expiration du délai, faute de quoi la demande serait jugée irrecevable !
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
RE
par philippe.magdelaine
RE: Loi carrez / Erreur inférieure à 5% mais volontaire et répétitive
par philippe.magdelaine
RE: Automatique ?
par philippe.magdelaine
Bonjour,
Il me semble qu'il est obligatoire pour le syndic, bénévole ou non, de tenir au moins une assemblée générale par an. Mais s'il ne le fait pas, quelles sont les conséquences ? Les copropriétaires ne sont alors pas obligés de payer les charges que leur présente le syndic ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Vous avez raison : le syndic, bénévole ou professionnel, a l'obligation de convoquer annuellement l'assemblée générale des copropriétaires. Cela se justifie notamment par la tenue des comptes du syndicat, qui doivent couvrir une période d'un an.
En pratique, si l'assemblée n'est pas réunie, les comptes de l'exerice écoulé ne peuvent être approuvés, et le budget prévisionnel ne peut être voté.
Par suite, le syndic ne peut plus valablement adresser des appels de fonds prévisionnels aux copropriétaires.
Plus grave, si le mandat du syndic est parvenu à son terme, le syndicat se trouve dépourvu de syndic !
Bonjour,
avez vous une JP ou une jurisprudence en la matière ?
Merci
Bonjour,
Pouvez-vous préciser votre question ?
Merci
Bonjour,
Le donneur d'ordre de l'expert en diagnostic immobilier est une agence immobilière. je constate à la mise en vente de mon appartement (car je fais appel à un nouvel expert pour les diagnostics) qu'il y a une erreur de 3%.
Comme je vends cet appartement pour en acheter un autre. Je refais les mesures de mon futur appartement. je constate une nouvelle erreur de 3.2%.
Comme par hasard c'est l'agence immobilière (la même) qui a mandaté l'expert.
Comment se fait-il qu'il n''existe pas de jurisprudence pour ces abus ? La régle des 5% est obsolète compte tenu de la pérsicion des outils de mesure aujourd'hui.
Merci d'avance pour votre réponse,
Nicolas Brunet
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété énonce que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante. Si l'écart est inférieur, l'acquéreur ne peut s'en prévaloir.
Il n'y a pas à ma connaissance de jurisprudence qui retienne la responsabilité du certificateur en cas d'erreur moindre. L'erreur est toujours possible, quelle que soit la fiabilité du matériel de mesure.
Bonjour,
Quand vous dites que le vendeur sera automatiquement condamné, c'est sous quel délai à compter de l'assignation devant le TGI ?
Merci.
Le délai inhérent au déroulement de la procédure devant le tribunal. Votre avocat local pourra vous renseigner.
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