Droit de l'immobilier,
On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.
Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ?
Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ».
Pourquoi cette nouvelle règle ?
Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007.
Comment s'applique cette nouvelle règle ?
La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»
Qu'en déduire ?
1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.
2. Cette règle s'applique à tous les locaux, qu'il s'agisse d'un logement dépendant d'un immeuble en copropriété, ou non.
3. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faudra donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !
4. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ? Cela est peu probable, car la surface du logement n'est pas le seul critère de choix du locataire.
En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail !
Philippe MAGDELAINE
Spécialiste en droit immobilier
RE: particulier
par philippe.magdelaine
RE: à Emile
par philippe.magdelaine
Bonjour,
Selon vous, l'obligation d'indiquer la surface du bien dans le contrat de location n'entraîne donc aucunes sanctions en cas de surface érronée ?
Il y a pourtant bien des sanctions dans le cas d'une vente, or là aussi le critère d'achat d'un logement n'est pas la seule surface.
N'est-il pas possible de négocier une baisse de son loyer lorsque la surface mentionnée dans le contrat a été suréavaluée ?
Bonjour,
Il n'y a effectivement pas de sanction prévue par la loi en cas d'omission ou de surestimation de la surface louée, à la différence de la vente d'un lot dans un immeuble en copropriété, qui prévoit une sanction automatique de réduction de prix dès lors que la surface manquante est de plus de 5%.
Cela n'exclut pas pour autant la possibilité d'un recours, mais le juge statuera au cas par cas, en tenant compte de l'importance de la perte de surface et de tous autres éléments d'appréciation, mais sans pouvoir faire référence à la règle s'appliquant aux ventes.
Philippe Magdelaine
spécialiste en droit immobilier
Bonjour,
Je me permets de vous contacter suite à votre très bon article sur la question.
I-Les faits
Location de la résidence principale à un particulier via un site d'annonce en ligne.
Surface mentionnée : 85m²
Après vérification au moyen d'un laser mètre la surface descend à 68m² en comprenant un dressing de 4m² sans ouverture extérieur (je ne sais pas trop s'il est à considérer dans la détermination de la surface habitable ou non).
Le bail signé le 16 août 2009 ne fait pas mention de la superficie.
II-Questions
Peut-on s'interroger sur la bonne foi sur propriétaire qui pour autant déclare son logement à 64m² aux impôts ?
Peut-on considérer qu'il s'agit là d'une publicité trompeuse ou mensongère et engager la responsabilité du bailleur ?
Ces manquements et dols peuvent-ils donner lieu à indemnisation ?
Enfin existe-il une jurisprudence en la matière ?
Je vous remercie par avance de bien vouloir donner réponses à mes questions.
Cordialement.
Il n'existe en effet pas de sanction spécifique prévue par le législateur.
Il convient donc de faire application des règles générales relatives à la responsabilité contractuelle et c'est en ce sens que le gouvernement a répondu dans une réponse ministérielle du 1er juin 2010 (JOAN Q, 1er juin 2010, p. 6135) en ces termes :
L'article 78 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifie l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en prévoyant que le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée. Cette disposition ne s'applique pas aux baux en cours.
Si cet article ne prévoit aucune sanction en cas de manquement à cette obligation, il n'en demeure pas moins que les principes généraux du droit des contrats s'appliquent. En conséquence, il conviendra de démontrer un dol du bailleur ou une faute susceptible d'engager sa responsabilité.
En tout état de cause, seul le locataire est susceptible de l'invoquer, l'avant-dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que le bailleur ne peut se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Il n'existe encore pas de jurisprudence publiée sur ce texte.
On peut cependant rapprocher cette analyse d'une décision de la cour d'appel de Colmar du 3 novembre 2008 qui a relevé, dans un litige antérieur à la modification législative du 25 mars 2009, que le bailleur s'était engagé contractuellement à mettre à la disposition du preneur les surfaces mentionnées au contrat et que les mesures diligentées par le géomètre établissant que les surfaces réelles étaient inférieures. La cour d'appel en a déduit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et que le preneur pouvait prétendre à une réduction de loyers.
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