droit immobilier (2)
On m'interroge souvent sur les modalités d'achats de biens immobiliers au Portugal et les précautions à prendre pour ne pas se faire escroquer.
Avant toute chose, ne perdez pas de vue que le Portugal est membre de l'Union Européenne depuis 1986 et que le droit civil portugais est très proche du droit civil français.
Ces deux paramètres sont importants dans la mesure où l'on peut affirmer qu'il existe une sécurité juridique dans les opérations immobilières.
Avant toute signature, respectez les étapes suivantes et vérifiez :
* Que le vendeur du bien en est réellement propriétaire
Pour cela, vous devez vous rendre à la Conservatoria do Registo Predial (“Conservatoire des registres immobiliers”) du lieu de situation du bien.
Vous pourrez vous y procurer une attestation de propriété appelée “certidão de registo do imóvel”,en indiquant l'adresse complète du bien. Ce service est payant.
* Que le bien n'est pas hypothéqué ou gagé
L'attestation de propriété susvisée est censée indiquée si des gages ou des hypothèques grèvent l'immeuble concerné. Si aucun élément n'y figure, cela signifie que le bien convoité est libre de toute mesure d'exécution.
* Que le bien n'est pas loué
Pour obtenir cette information, rendez-vous au Serviço de Finanças (“Service des impôts”) du lieu de situation de l'immeuble qui fera une recherche informatique. Il sera ici précisé que lors de la conclusion d'un bail, la copie de ce document doit être adressée aux impôts afin que le bailleur soit imposé fiscalement et que le locataire puisse bénéficier de certaines aides au logement.
* Que le bien a été édifié en toute légalité et qu'il figure sur les plans d'urbanisme
Pour cela, vous devrez vous rendre à la Câmara Municipal (“Mairie”)du lieu de situation de l'immeuble et demander les Licenças de Construção e de Habitação do imóvel (“permis de contruire et d'habitabilité”). Ainsi, vous obtiendrez o Alvará da Licença de Utilização c'est à dire une “autorisation d'habitation”.
Toutes ces étapes pourraient être vérifiées d'un seul trait en vous rendant au Centre des impôts du lieu de situation de l'immeuble : “Finanças” pour vérifier que l'impôt municipal sur les immeubles appelé “IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis- l'équivalent de nos impôts fonciers et locaux, a été régulièrement acquité.
Pour obtenir des informations plus précises sur votre futur achat, il vous également possible d'acceder :
* Aux plans de l'immeuble
Auprès de la Mairie “câmara Municipal”.
* Aux plans d'urbanisme appelés PDM (Plano Director Municipal)
Auprès de la Mairie
* Consulter l' IPPAR (Instituto Português do Património Arquitectónico) l'équivalent de nos architectes des bâtiments de France censés protéger le patrimoine historique et culturel. En effet, l'état portugais possède un droit de regard sur certains bâtiments en cas de transmission, de modification ou d'édification dans certaines zones et peut même préempter certains biens immobiliers.
* Au carnet immobilier appelé “Caderneta Predial”
Ce document est la carte d'identité du bien.
Après vous être mis d'accord avec le vendeur, la legislation portugaise exige la rédaction d'un écrit pour procéder à la transmission d'un bien soit la signature d'une promesse de vente “Promessa de Compra e Venda”(1) soit la signature immédiate d'un contrat de vente “Contracto de Compra e Venda” (2).
1) Comme en France, une promesse de vente devra être rédigée “Contrato Promessa de Compra e Venda” avant qu'une vente ne soit réitérée devant notaire.
La promesse de vente rappelle les droits et les devoirs des parties, les conditions de l'accord pendant la période transitoire (avant signature définitive) et prévoit notamment le versement d'une partie du prix. Pour que le contrat soit opposable, il faut se rendre à la “Conservatória de Registo Predial do imóvel” (Cela coûte environ 260 euros)
* Il peut être nécessaire de faire des enregistrements provisoires “Registos provisorios”
L'acheteur devra commencer ces diligences auprès de la “Conservatoria Predial” quand il a recours à l'emprunt immobilier. C'est une sorte de garantie bancaire valable pendant 6 mois. Pour cela, l'acheteur devra se procurer en amont le Carnet immobilier c'est à dire : la “Caderneta Predial Urbana” ou une attestation des impôts prouvant l'inscription du bien “certidão de pedido de inscrição na matriz”
* Enfin, il restera, pour l'acheteur, à s'acquitter de l'impôt sur les transmissions immobilières appelé IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Cet impôt est un pourcentage assis sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente ou la valeur patrimoniale du bien évaluée par les services fiscaux. Après calcul du pourcentage correspondant, l'état portugais applique un abbatement.
Par exemple, pour l'année 2009, pour une résidence principale achetée sur le Portugal continental (non applicable aux îles comme Madeira par exemple):
L'IMT sera de :
Jusqu'à 89.700 euros.............................0% d'impôts.............0 euros d'abbatement
de 89.701 à 122.700 euros..................2%.d'impôts .........1.794 euros d'abbatement
de 122.701 à 167.300 euros.................5% d'impôts..........5.475 euros d'abbatement
de 167.301 à 278.800 euros.................7% d'impôts.......8.821,06 euros d'abbatement
de 278.801 até 557.500 euros.................8% d'impôts......11.608,95 euros d'abbatement
Plus de 557.500 euros.....................6%.d'impôts.............0 euros d'abbatement
En 2009, pour une résidence secondaire, sur le Portugal continental, l'impôt s'élèvera à :
Jusqu'à 89.700 euros.............................0%..............0 euros
de 89.701 à 122.700 euros..................2%............897 euros
de 122.701 à 167.300 euros.................5%.......4.578,06 euros
de 167.301 à 278.800 euros.................7%..........7.924 euros
de 278.801 à 557.500 euros.................8%......10.712,05 euros
Plus de 557.500 euros.....................6%..............0 euros
2) Il est possible pour un acheteur de se dispenser de la signature d'une promesse et de signer immédiatement un contrat de vente “Contrato de Compra e Venda”.
Dans cette hypothèse, l'acte authentique (“escritura”) se fera devant Notaire (“Cartório Notarial”) étant précisé qu'au Portugal, le notaire est un officier Public, fonctionnaire de l'Etat. Vous trouverez donc son Office dans une des annexes de la Mairie du lieu de situation de l'immeuble. Cette profession est strictement encadrée (Voir le site de l'ordre des Notaires portugais : www.notarios.pt).
Si vous emprunter, le notaire devra prendre une hypothèque pour le compte de la Banque. Cet acte coute 142 €. En revanche, le coût d'un acte authentique seul de vente s'élèvera à 175 € (ou à la moitié si vos fonds transitent par un PEL “Conta poupança habitaçao” auquels s'ajoutent 0,50 €/page + un timbre fiscal dont la valeur est équivalente à 0,8% du prix de vente + timbre fiscal emprunt équivalent à 0,6% par tranche de 5 ans)
* Demander la dispense du paiement de l'impôt IMI : le nouveau propriétaire dispose d'un délai de 60 jours pour demander une dispense de paiement de l'impôt auprès de son Centre des impôts (“Finanças”). Vous serez dispensé de régler l'impôt pendant X années en fonction de la valeur patrimonial du bien.
Valeur patrimoniale fiscale.........Période de dispense
Jusqu'à 150.000 euros...................................6 ans
Jusqu'à 225.000 euros...................................3 ans
* N'oubliez pas de lever les hypothèques qui grèvent votre bien au fur et à mesure du remboursement de vos prêts immobiliers. Votre banque vous délivrera un document appelé "distrate da hipoteca" dans lequel il déclare que votre dette est éteinte qu'il faudra remettre à la “Conservatória do Registo Predial”.
A toutes fins utiles, je vous suggère de vous faire assister d'un interprète en langue française ainsi que d'un avocat inscrit sur le site de l'ordre (www.oa.pt) ou d'un solicitador (www.solicitador.net).
Titulaire d'un D.E.A. de droit comparé de l'Université Paris II et d'un D.E.S.S. de droit des assurances et de la responsabilité de l'Université Paris XII, Paula Manuel a exercé des fonctions de juriste depuis 1998 auprès d'associations de victimes et de grands groupes d'assurance au niveau international.
Après avoir obtenu le Certificat d'Aptitude à la Profession d'Avocat (CAPA) en 2005 à Paris, Paula Manuel a collaboré avec divers cabinets d'avocats de renom, avant de s'associer avec ses confrères Jérôme Le Meur et Brice Cotteret pour créer le cabinet C.L.M. Avocats au sein duquel elle intervient, tant en conseil qu'en contentieux dans diverses matières :
- droit immobilier (contentieux locatif et foncier)
- droit des personnes (famille, successions)
- droit des assurances (dommages, corporel, vie)
Précédemment en charge de la formation aux contrats et du suivi qualité-clientèle en entreprise, Paula Manuel a également enseigné le droit dans des établissements d'enseignement supérieur.
En outre, elle pratique couramment le portugais, l'espagnol et l'anglais.
Possui um Mestrado em Direito Comparado na Universidade Paris II e um Diplima de Estudos Superiores com especialidade no direito dos seguros e da responsabilidade da Universidade Paris XII, Paula Manuel tem servido como jurista desde 1998, com associações de vitimas e grandes grupos seguradores, a nível internacional.
Após a obtenção do Certificado de Aptidão à professao de advogada (CAPA) em 2005, Paula Manuel tem trabalhado com diversos escritórios. Associou-se com o Dr Jérôme Le Meur e com o Dr Brice Cotteret para criar - CLM Advogados- em que opera, tanto no aconselhamento que no contencioso em diversas matérias : direito imobiliário, familia, seguros ...
Anteriormente a cargo de contratos de formação e de acompanhamento de qualidade dos clientes empresariais, Paula Manuel também tem ensinado Direito em instituições de ensino superior.
Além disso, ela é fluente em Português, Espanhol e Inglês.