réduction d'impôt (11)
La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.
1 La défiscalisation est initiée par les lobbys
Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.
Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.
Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait. C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.
2 La défiscalisation accentue le refus de l'impôt
Il est très rare en France que des personnes se vantent de payer beaucoup d'impôt. Celui qui verse des impôts est facilement considéré comme un imbécile. Ceux qui arrivent à s'enrichir sans payer d'impôt sont présentés comme des héros. Nul ne songe à vanter les mérites civiques de la participation citoyenne aux dépenses collectives.
Cette idéologie anti-impôt incite à la fraude fiscale et à la défiscalisation.
En mettant en place des schémas de défiscalisation, l'Etat se tire une balle dans le pied. Il encourage la défiance vis-à-vis de l'impôt.
3 La défiscalisation coûte cher à l'Etat
Certains avancent l'argument que la défiscalisation profite en fait à l'Etat. Par exemple, l'achat d'un immeuble neuf permet à l'Etat de récupérer la TVA sur le prix de vente, ce qui représenterait soit disant un montant nettement supérieur à la réduction accordée à l'investisseur.
C'est faux. Il est vrai que toute dépense publique donne lieu à un retour de fonds au profit de l'Etat, par l'intermédiaire des différents impôts qui grèvent ces dépenses. Pour autant, le bilan financier de chaque dépense publique est presque toujours négatif pour l'Etat. Il récupère moins que ce qu'il a versé.
S'agissant de la TVA sur le prix de vente d'un immeuble, si la défiscalisation n'existait pas, beaucoup d'investisseurs achèteraient quand même des immeubles neufs ou ils feraient d'autres dépenses, également assujetties à TVA.
Le coût de la défiscalisation oblige l'Etat à augmenter ses impôts. La défiscalisation des uns est payée par l'impôt des autres.
4 La défiscalisation enrichit les intermédiaires et les promoteurs
Les seuls bénéficiaires des produits de défiscalisation sont ceux qui les vendent, les promoteurs et les différents intermédiaires.
Les professionnels arrivent souvent à vendre les produits de défiscalisation avec des marges ou des commissions anormalement élevées.
Sur les immeubles les marges complémentaires résultant de la défiscalisation varient entre 10 % et 30 %.
Les profits des professionnels correspondent souvent aux économies d'impôts. Autrement dit, au lieu pour l'Etat de subventionner des investisseurs pour les encourager à faire certains investissements, la défiscalisation aboutit à ce que l'Etat finance les gains des défiscaliseurs.
5 La défiscalisation exploite la naïveté des investisseurs
L'acheteur de produits de défiscalisation a un profil-type particulier.
C'est quelqu'un qui a des revenus significatifs mais qui n'est pas spécialement riche.
Ce n'est pas quelqu'un issu de la haute bourgeoisie. Dans les milieux fortunés, les gens savent gérer leur fortune et disposent de conseils de qualité dédiés à ce rôle. Ils sont aussi habitués à payer beaucoup d'impôt.
L'acheteur de produits de défiscalisation est plutôt un nouveau riche. C'est souvent un salarié qui a réussi et qui va toucher un salaire important.
Le cas typique est le cadre supérieur qui, pour la première fois, va avoir un salaire annuel imposable élevé. Il est révolté l'idée qu'une partie importante de ce revenu va partir aux impôts. Il n'est pas habitué à subir un taux moyen d'imposition important.
Il est peu compétent en matière financière, il représente la victime idéale pour les officines de défiscalisation.
Cet investisseur est prêt à tout pour payer moins d'impôt et il est prêt à abandonner les principes élémentaires de prudence en matière de placement.
6 Les techniques agressives de commercialisation
Les officines traquent leurs clients par le phoning. Elles paient des entreprises environ 250 euros par rendez-vous obtenu. Pour obtenir un rendez-vous, les opérateurs font croire qu'ils proposent une information gratuite sur les possibilités de défiscalisation. Ils se font parfois passer pour des représentants de l'Etat qui souhaite aider certains types d'investissement.
Une autre technique utilisée est celle du parrainage. Les parrains peuvent toucher une rétrocession.
7 Le piège du financement à 100 %
Les vendeurs de produits de défiscalisation proposent systématiquement un financement à 100 % du produit, même quand les investisseurs étaient prêts à faire un apport.
Pour les vendeurs, l'intérêt du financement est d'abord de leur rapporter une commission versée par les banques d'au moins 1 % du prêt.
Ensuite, le financement à 100 % permet au vendeur de donner à son acheteur l'illusion de l'enrichissement sans coût. L'acheteur se base sur un prévisionnel où les échéances de l'emprunt sont financées par l'économie d'impôt et les loyers, de telle sorte que, en fin de période, l'investisseur s'enrichit sans débourser un centime.
Or le financement à 100 % constitue une prise de risque très importante pour l'investisseur. Le risque patrimonial est maximum, contrairement à une situation où l'investisseur ne fait pas appel à l'emprunt et place des fonds qu'il avait déjà.
En effet, si le placement ne permet pas d'avoir les recettes promises, par exemple en cas de vice de construction empêchant la location, l'investisseur devra payer les échéances du prêt sur ses revenus propres. Il arrive alors souvent que l'investisseur n'a pas des revenus suffisants pour payer les échéances de l'emprunt en raison d'un ratio d'endettement excessif. Il doit alors vendre ses autres biens et souvent son seul bien, quand il en a, est sa résidence principale.
8 Le piège du prêt in fine
Les vendeurs de défiscalisation proposent souvent de faire un prêt in fine au lieu d'un prêt amortissable. Le prêt in fine permet aux officines d'obtenir une commission plus importante car cela majore les frais financiers.
Les vendeurs de défiscalisation font valoir que la défiscalisation augmente du fait du recours au prêt in fine.
Mais pour l'investisseur le prêt in fine majore le coût de l'opération. Ce type de prêt reporte les problèmes sur l'avenir. A court terme, les problèmes de trésorerie sont réduits mais souvent il n'y a pas de solution sérieuse pour rembourser le capital à l'échéance. Le seul moyen est de vendre le bien acheté à l'échéance du prêt. Cela fait courir un risque majoré si la revente n'est pas possible.
9 Le piège du prêt à taux variable
De nombreux financements sont des prêts à taux variables, ce qui accentue les risques et renforce l'illusion du caractère avantageux du prévisionnel.
10 Le piège du crédit-couplé
Le crédit-couplé est un schéma courant vendu par les banques et les officines. Plutôt que de placer des fonds dans le produit de défiscalisation, la banque propose de faire un prêt in fine à 100 % et que les fonds soient placés dans un contrat d'assurance-vie nanti en garantie du remboursement du prêt. L'idée est que les fonds placés permettront à terme de rembourser le capital du prêt in fine.
Le schéma du crédit-couplé est présenté à l'investisseur comme particulièrement attractif car il cumule l'avantage fiscal représenté par la déduction des frais financiers de l'emprunt et l'avantage fiscal de la faible imposition des revenus du placement dans l'assurance-vie.
Le crédit-couplé n'est économiquement judicieux que si le rendement net d'impôt de l'assurance vie dépasse le coût réel des frais financiers, en tenant compte de leur déduction fiscale. Cela suppose que les fonds soient placés dans un contrat en euros au rendement garanti.
Or, le plus souvent, le rendement de l'assurance-vie ne peut être garanti car les fonds sont placés en partie dans des titres boursiers. En cas de baisse de la bourse, les sommes placées dans le contrat d'assurance-vie perdent de la valeur.
La crédit-couplé aboutit à majorer le risque de l'investisseur. En plus du risque pris par l'investissement financé, l'investisseur prend le risque du placement à la bourse. Cela revient à lui prêter de l'argent pour lui permettre de faire des placements boursiers.
Le crédit-couplé peut donner lieu à une remise en cause des services fiscaux car le prêt est artificiel à hauteur du montant garanti par le placement.
11 Le financement du prix TTC
Dans certains schémas, dans le cas des appartements loués à un exploitant dans une résidence hôtelière, la TVA est récupérée par l'investisseur.
Pourtant les banques proposent un financement TTC. Or, s'agissant de la TVA, les investisseurs ont seulement besoin d'un crédit relai de quelques semaines, le temps que le Trésor rembourse la TVA. Le prêt est inutile à hauteur de la TVA. Souvent la banque impose de nantir les fonds correspondants dans un contrat d'assurance-vie.
12 Les risques de défaillance du promoteur
Comme pour toute construction d'un logement neuf, il existe un risque de défaillance du promoteur. Le promoteur peut faire faillite et ne pas finir la construction. En principe, le promoteur doit prévoir une garantie d'achèvement mais il peut s'agir d'une garantie intrinsèque, sans grande valeur, ou d'une compagnie d'assurance étrangère offrant peu de possibilité de recours.
Un autre risque de la construction est l'existence d'un vice de construction. Là encore, la responsabilité du promoteur est normalement couverte par une compagnie d'assurance. Mais il peut arriver que les primes d'assurance ne soient pas payées ou que la compagnie soit située à l'étranger et refuser de couvrir le risque.
13 Le loyer garanti
Les schémas sont présentés sur les documents publicitaires comme comprenant un loyer "garanti". Mais l'expression est trompeuse. Il n'existe pas de garantie de loyers. Le fait d'être un produit packagé avec un loyer payé par l'exploitant d'une résidence ne garantit pas le paiement des loyers. L'exploitant peut faire faillite.
Dans les schémas de résidence-services, la conclusion d'un bail commercial oblige l'investisseur à régler une indemnité d'éviction s'il veut récupérer le contrôle de son bien.
14 L'indemnisation du défaut de loyers
Les officines proposent des garanties de loyers. Elles s'engagent à payer les loyers en cas d'impossibilité de trouver un locataire. Une telle garantie est temporaire et fait perdre l'avantage fiscal qui impose un engagement de location.
15 L'assurance en cas d'impayé de loyers
Il est souvent proposé une assurance de loyer impayé. Cette assurance ne dure généralement pas plus d'un an.
16 Les difficultés pour revendre le bien
En pratique, de nombreux biens sont revendus à perte par l'investisseur. Les appartements situés dans les résidences services sont très difficiles à revendre.
Il est parfois proposé une assurance garantie du prix de revente. Les investisseurs croient à tort que cela leur garantit de pouvoir revendre le bien à un prix au moins égal au prix d'achat. En fait, cette assurance ne joue que dans des cas très précis (chômage, invalidité, décès, divorce).
17 Le prévisionnel
Pour vendre leurs produits, les officines établissent un prévisionnel. La simulation est souvent issue d'un tableur qui s'adapte au cas de chaque investisseur.
Il est souvent indiqué en petit que le prévisionnel est "sans valeur contractuelle".
Le prévisionnel est presque toujours excessivement optimiste avec une minoration des charges futures, des frais financiers et une majoration des recettes. Parfois il se base sur un prix de revente des biens particulièrement hasardeux.
Il se fonde sur le fait que l'investisseur aura un revenu constant. Mais le revenu de l'investisseur peut baisser, ce qui l'empêchera de rembourser et ce qui peut réduire ou supprimer l'avantage fiscal.
La situation familiale de l'investisseur peut évoluer, ce qui réduit son taux d'imposition.
Le prévisionnel est souvent excessivement optimiste ou faux. Certaines dépenses sont omises.
18 L'arnaque des fonds de concours dans les résidences services
Dans les schémas où le promoteur vend un package avec la vente d'un bien et un bail commercial conclu avec le gestionnaire de la résidence, il arrive souvent que le promoteur verse une subvention importante au gestionnaire, le "fonds de concours". Ce fonds vise en fait à permettre à l'exploitant de proposer un loyer surévalué par rapport à un loyer normal. De cette manière, le promoteur peut vendre plus cher son bien en trompant son acheteur sur la rentabilité locative réelle du bien. Après 1 ou 2 ans, l'exploitant fait valoir aux investisseurs qu'il ne peut plus payer les loyers promis dans le bail, sous peine de faire faillite. Il impose donc une baisse de loyer. Les investisseurs se retrouvent en difficulté car ils comptaient sur les loyers pour faire face aux échéances de l'emprunt.
Grace à cette technique, les promoteurs majorent très fortement leurs profits.
Par exemple, si on admet que la rentabilité locative normale d'un bien est de 5 % et que la valeur vénale réelle d'un bien est de 100. Le loyer normal est de 5. Le promoteur vend son package en faisant valoir que le loyer possible est de 6, ce qui lui permet de vendre son bien 120. Il fait donc une marge supplémentaire de 20. Sur ces 20, il verse 2 en fonds de concours à l'exploitant, ce qui permet à l'exploitant de majorer son loyer de 1 pendant 2 ans. Le promoteur réalise donc un gain supplémentaire réel de 18.
Cette technique frauduleuse est très répandue chez les promoteurs. Elle est connue des pouvoirs publics et des députés spécialisés mais ils refusent de l'interdire.
19 L'arnaque des locaux techniques dans les résidences services
Les promoteurs vendent des appartements dans des résidences services mais vendent les lots techniques de ces résidences (local d'accueil, bureau et local de petit-déjeuner) à l'exploitant. De cette façon, il devient très difficile de changer d'exploitant. Les investisseurs ont acheté des biens sans détenir une quote-part de ce qui devrait naturellement faire partie des parties communes.
20 Le défaut de conseil en gestion de patrimoine
Les officines qui vendent les produits de défiscalisation se présentent dans leurs documents publicitaires comme des conseils en gestion du patrimoine.
Ils présentent leurs produits comme des investissements de qualité qu'il faut acheter dans le cadre d'une bonne gestion du patrimoine. Ils utilisent souvent le terme "plan d'épargne fiscal".
En réalité, ils ne font aucune analyse patrimoniale de la situation de leurs clients.
Un conseil en gestion de patrimoine est tenu en principe de faire remplir à son client un questionnaire complet sur sa situation avec des questions sur son patrimoine, ses revenus, ses dépenses courantes, son aversion au risque. Les questions doivent porter sur la situation en cours mais aussi sur la situation prévisible à moyen terme et à long terme, sur les investissements personnels, sur les besoins de trésorerie au moment de la retraite, sur les objectifs de transmission, etc.
21 Les dangers d'un placement immobilier non diversifié
Outre les risques pris en raison du financement à 100 %, le placement dans un produit de défiscalisation immobilière est particulièrement peu indiqué.
Il s'oppose à l'impératif de diversification.
Une bonne épargne est une épargne diversifiée, il ne faut pas placer ses oeufs dans le même panier. Il est donc dangereux de placer plus de 10 % de son patrimoine dans un seul bien, sauf dans le cas où ce bien est sa résidence principale car le placement dans sa résidence principale présente souvent des intérêts spécifiques, notamment de pouvoir faire des travaux importants librement.
Il est conseillé de placer son épargne de manière diversifiée avec des placements en obligations, en actions, en immobilier et en liquidités.
Dans une même catégorie, il est judicieux d'éviter de tout placer dans un seul type de bien. En matière immobilière, pour les patrimoines moyens, il est généralement préférable d'investir dans des foncières cotées en bourse ou dans des SCPI, la "pierre papier". Les montants investis sur chaque type de placement sont faibles. Il est donc possible d'acheter plusieurs types de titres de foncière et une foncière a elle-même plusieurs types de biens.
A l'inverse, l'investisseur qui achète un ou deux appartements dans la même résidence prend un risque excessif la résidence peut connaître des difficultés, par exemple en cas de vice de construction ou de faillite du promoteur.
22 L'investissement locatif est déconseillé pour un futur retraité
La défiscalisation immobilière est souvent présentée comme un investissement idéal pour permettre aux retraités d'avoir un revenu complémentaire au moment du départ à la retraite.
Or les retraités ont besoin d'une épargne à la fois sécurisée et liquide, pour faire face si besoin à de grosses dépenses personnelles, notamment en cas de maladie invalidante.
Dans ce contexte, le placement immobilier locatif est mal adapté car il est relativement risqué et peu liquide.
Une personne qui épargne pour préparer sa retraite doit choisir des placements type assurance-vie en euros.
23 La fausse promesse de rachat à prix garanti
Dans certains package, l'officine promet de racheter le bien à un prix garanti après un certain délai. En réalité la lecture attentive du document intitulé "promesse de rachat" s'avère en fait offrir au promoteur un droit de rachat si l'investisseur veut revendre son bien.
24 La défiscalisation fait courir le risque du rappel fiscal
L'avantage fiscal promis dans un produit de défiscalisation peut représenter un gain non négligeable. Toutefois ce gain est incertain.
En effet, la défiscalisation suppose de respecter de nombreuses conditions.
Souvent, ces conditions sont négligées par les vendeurs de produit de défiscalisation qui ont une connaissance limitée de la réglementation fiscale.
Les services fiscaux procèdent souvent à des contrôles en matière de défiscalisation. En effet, ils savent par expérience que les investisseurs ne remplissent pas toujours les conditions. De plus les rappels peuvent être significatifs.
Par ailleurs les avantages fiscaux promis sur le long terme et relatifs à la réglementation fiscale, comme par exemple le régime d'exonération de la plus-value immobilière, sont incertains. En effet, il arrive souvent que la réglementation fiscale évolue, compte tenu des évolutions politiques, des besoins de financement de l'Etat et de l'absence en droit constitutionnel du principe de sécurité juridique.
25 Les conseils en gestion de patrimoine devraient être rémunérés exclusivement en honoraires versés par les investisseurs
Les conseils en gestion de patrimoine sont rémunérés essentiellement par les commissions versées par les vendeurs des produits de placement.
Dans ces conditions, ils ont une tendance naturelle à ne pas défendre l'intérêt des investisseurs mais à préférer les produits qui sont pour eux plus rémunérateurs.
La réglementation européenne va peut-être interdire les commissions perçues sur les produits de placement vendus
26 Le rôle des banques
Les banques jouent un rôle essentiel dans les schémas de défiscalisation.
Mais les banques n'engagent leur responsabilité que dans deux cas :
- si elles ont conseillé à leurs clients un produit de placement particulier,
- si elles ont prêté des fonds au-delà des facultés de remboursement de l'emprunteur.
Pour mettre en cause la responsabilité des banques sur ce dernier point, il faut demander la production du dossier de prêt et voir comment a été calculé le taux d'endettement.
Le plus souvent, les banques font attention à ne donner aucun document à leurs clients et en particulier aucune étude générale. Elles se contentent de prêter des fonds à l'investisseur sans même le recevoir pour examiner sa situation. Elles reversent une commission d'apport à l'officine.
27 La question du conflit d'intérêts
Les professionnels libéraux qui interviennent dans les schémas de défiscalisation omettent souvent de conseiller correctement leurs clients.
Ces professionnels sont souvent en effet en situation de conflit d'intérêts.
Il s'agit par exemple du notaire qui rédige l'acte et qui est le notaire habituel du promoteur.
Il s'agit également de l'expert-comptable qui fait partie du package vendu par l'officine. Il est souvent aussi l'expert-comptable du promoteur et il omet en général de critiquer le schéma puisqu'il fait partie du package.
Certains promoteurs font appels à des avocats pour certifier la validité fiscale du schéma. Mais cette certification est sans grand intérêt pour les investisseurs car seuls les clients d'un avocat peuvent mettre en cause sa responsabilité en cas de défaut de conseil.
Certains conseils, spécialistes en produits de défiscalisation, travaillent surtout pour les promoteurs et, consciemment ou inconsciemment, ils ont une tendance à sous-estimer les risques de ce type de schéma. Leurs clients habituels sont les promoteurs et non les investisseurs.
28 Le rôle des notaires
Les notaires sont les rédacteurs des actes d'achat. A ce titre ils peuvent engager leur responsabilité professionnelle si l'acte de vente porte sur un schéma de défiscalisation et que le schéma est mauvais au plan juridique ou fiscal.
Mais un notaire n'est pas en principe responsable des risques économiques représentés par le schéma. En revanche il est responsable des irrégularités du schéma qui se matérialise dans les actes qu'il rédige.
Le notaire est plus facilement jugé responsable s'il est le notaire habituel du promoteur car il est présumé connaître les défauts du schéma.
Le notaire ne peut se défendre en faisant valoir l'existence d'autres conseils auprès de l'investisseur.
29 Le manque d'esprit critique des journalistes
Les journalistes en matière de patrimoine sont souvent peu critiques à propos des produits de défiscalisation. Ils ont dû mal à critiquer trop directement les schémas de leurs principaux annonceurs et ils encouragent trop souvent leurs lecteurs dans leurs goûts pour la défiscalisation avec des titres accrocheurs du genre : "comment faire pour payer moins d'impôt ?".
30 Les actions judiciaires sont difficiles
Les actions en nullité pour dol sont très difficiles, la défiscalisation n'est pas reconnue comme un motif déterminant de l'achat, sauf s'il est mentionné dans l'acte.
Les actions en responsabilité ont plus de chance de réussir. Il faut démontrer une faute et un préjudice provoqué par la faute. En pratique, la faute du conseil n'est pas la seule cause du préjudice, ce qui est motif pour réduire le préjudice indemnisable. Par ailleurs ce préjudice indemnisable peut être limité à la perte de chance.
Les actions pénales peuvent être judicieuses en cas d'escroquerie.
31 Les conseils pratiques
Il faut éviter d'investir dans les produits de défiscalisation.
Sinon
Il faut choisir des produits de défiscalisation montés personnellement : par exemple des appartements à rénover avant de les louer en revenus fonciers.
Il faut s'impliquer personnellement dans la gestion de ces produits pour bien les choisir et suivre de près leur gestion.
Il faut utiliser les services de conseils indépendants : CGP, notaires, experts comptables, avocats fiscalistes, en leur payant des honoraires pour leur analyse écrite.
Il faut demander la production d'un rescrit fiscal validant le schéma ou celle d'un avocat fiscaliste.
Il faut placer l'argent que l'on peut perdre, en l'absence de garantie en capital.
Il ne faut pas financer l'achat par un emprunt, mais sinon il faut choisir son banquier habituel.
Il faut demander des analyses écrites et des prévisionnels sérieux avec une note de présentation.
Il faut demander la validation du prévisionnel par son expert-comptable personnel. Il faut lui demander une analyse écrite et le payer pour son étude.
Il faut faire préciser l'objectif de défiscalisation dans l'acte notarié. Il faut faire appel à son notaire personnel et lui demander son avis sur l'investissement.
Il faut préférer les placements collectifs, la "pierre papier", comme les SCPI.
Il faut acheter ses produits de placement auprès de son banquier personnel.
Lorsqu'une PME fait l'objet d'un rachat, le schéma le plus fréquent est celui de la holding de rachat.
Le repreneur constitue une holding en lui apportant des fonds. Puis la holding emprunte pour racheter la cible. La holding et la cible optent pour le régime de l'intégration fiscale, ce qui permet d'imputer les frais financiers sur les bénéfices de la cible.
Ce schéma très classique reste valable aujourd'hui mais ce qui a changé depuis la loi de finances pour 2011 c'est la possibilité pour le repreneur de bénéficier des réductions d'impôts pour la souscription au capital de PME.
Rappelons sommairement qu'il existe un régime très avantageux permettant aux personnes qui investissent dans les PME de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu et/ou d'ISF.
Les repreneurs de PME qui souscrivaient au capital d'une holding de reprise avaient droit à ces réductions, à condition que la holding de reprise soit une holding animatrice.
La réforme de 2011 a modifié le régime des réductions d'impôt et notamment pour imposer de nouvelles conditions.
D'abord la souscription doit être faite dans une société qui compte au moins 2 salariés à la clôture de son premier exercice. Cela peut être gênant pour une holding animatrice qui, bien souvent, dans les petits groupes, n'a aucun salarié.
Mais, en plus, la réforme de 2011 impose aux holdings animatrices d'avoir au moins une filiale depuis au moins 12 mois au moment de la souscription.
Cette condition du délai de 12 mois ne peut évidemment pas être remplie au moment de la constitution de la holding de reprise.
Les repreneurs de PME sont les victimes collatérales d'un durcissement de la réglementation qui ne les visaient pourtant pas puisqu'il s'agissait de lutter contre les fausses créations d'entreprise (règle des 2 salariés) ou les produits de défiscalisation à base de fausses holdings animatrices (règle des 12 mois).
Comment contourner ces difficultés ?
La solution consiste à attendre.
Le repreneur crée la holding avec un capital réduit et apporte le reste des fonds sous la forme d'un compte courant bloqué.
Ensuite la holding va embaucher le personnel de direction de la filiale. Après 12 mois, la holding procède à une augmentation de capital par incorporation du compte courant.
Une autre solution est pour le repreneur d'investir directement dans la cible par une augmentation de capital mais l'argent ainsi investi ne permet pas le rachat de la cible.
Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation.
Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts.
En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes.
La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière patrimoniale et en matière fiscale. Peu importe. Son rôle est de vous convaincre d'accepter un rendez-vous.
Je propose de citer quelques exemples de phrase et je vais ajouter mes commentaires.
"M. DUVAUX, je représente une société qui souhaite vous informer des nouvelles mesures gouvernementales permettant de réduire votre imposition."
Le propos n'est pas agressif, pour l'instant il ne s'agit pas de vous vendre un produit mais juste de vous informer. C'est plutôt agréable.
En plus, la référence aux mesures gouvernementales a le mérite de vous mettre en confiance. Vous avez l'impression que c'est une campagne d'information du gouvernement.
"M. DUVAUX, est-ce que cela vous intéresse ? Souhaitez-vous payer moins d'impôt ?"
En général, l'interlocuteur vous appelle plusieurs fois par votre nom, cela personnalise le dialogue, vous êtes mis en confiance, vous vous sentez concerné.
Bien sûr vous êtes intéressé car qui ne souhaiterait pas payer moins d'impôt.
"M. DUVAUX, payez-vous des impôts et combien ?"
La question est importante car il s'agit de cibler le client : seuls les clients payant un certain montant d'impôt intéressent l'officine. C'est logique, seuls les gens qui paient des impôts cherchent à défiscaliser et ont les revenus suffisants pour investir.
La réponse est toujours faite un peu douloureusement car pour les français la question des revenus est tabou. Il est honteux d'avoir des revenus et il est considéré comme stupide de payer des impôts.
Une fois que vous êtes accroché par votre interlocuteur, il vous propose un rendez-vous.
"Un conseiller va bientôt passer dans votre commune. Je peux vous proposer un rendez-vous pour faire un diagnostic gratuit, quelle date vous arrangerait ?
Vous acceptez le principe d'un rendez-vous, la société de phoning va pouvoir facturer l'officine environ 200 €.
Puis le jour venu, vous avez la joie de recevoir un commercial de l'officine de défiscalisation. Il vient pour vous convaincre de faire un placement. Il est payé à la commission. Parfois, il est payé par une filiale du groupe de promotion immobilière qui commercialise ses produits.
Pour vous convaincre, il va reprendre toujours les mêmes phrases :
"M. DUVAUX, êtes-vous intéressé par investissement qui vous permettrait de ne plus payer d'impôt ?
Ou encore
"M. DUVAUX, ne pensez-vous pas qu'il serait préférable d'utiliser vos impôts pour vous enrichir plutôt que de les verser au Trésor ?"
La réponse paraît évidente : ce serait génial de pouvoir faire coup double, c'est-à-dire payer moins d'impôt tout en faisant un bon placement. Et puis faire un chèque au Trésor Public c'est tellement peu agréable.
"M. DUVAUX, pensez-vous que vous pourrez effectivement bénéficier d'une pension de retraite d'un niveau raisonnable ?"
L'argument porte car il faut bien dire que, même après la dernière réforme, tout le monde se demande comment les pensions vont être payées, alors qu'il y a de plus en plus de retraités et de moins en moins d'actif.
"M. DUVAUX, je vous propose un investissement immobilier qui va vous permettre de percevoir un revenus locatif garanti pour compléter vos revenus au moment de votre retraite."
L'immobilier, c'est très rassurant, c'est sûr, contrairement à la bourse. C'est du concret.
"M. DUVAUX, je vous propose un investissement immobilier avec une garantie de location, vous êtes sûr d'avoir des loyers car c'est un placement de qualité, et en cas de problème vous pourrez bénéficier d'une assurance impayé."
C'est très rassurant car c'est vrai que le propriétaire a toujours peur des impayés des mauvais locataires.
"M. DUVAUX, le prix de revente est garanti par une assurance, vous êtes sûr de ne pas perdre de l'argent si vous êtes obligé de revendre."
Là encore, c'est très rassurant.
"M. DUVAUX, il y a un très grave déficit de logement en France et le gouvernement veut inciter les épargnants à investir massivement dans l'immobilier."
C'est rassurant que ce soit le gouvernement qui soit à l'origine de tous ces schémas, cela permet de penser que les services fiscaux ne vont pas m'embêter puisque c'est le gouvernement qui veut encourager ces schémas. En plus, je fais une bonne action car mon épargne va être utilisée dans un but social et pour palier les carences de l'Etat.
"M. DUVAUX, je vous propose un financement bancaire intégral, cela ne vous coute rien, vous réinvestissez l'économie d'impôt et vos loyers vous permettent de payer l'essentiel des échéances bancaires."
Et voilà que le commercial vous propose une belle simulation chiffrée avec un tableau sympathique qui vous permet de voir qu'après une quinzaine d'année, vous avez fait un gain important, grâce surtout à la réduction d'impôt initiale. La simulation, cela fait sérieux.
Depuis le début, vous êtes sous hypnose, vous allez bientôt signer un contrat de réservation car il faut se dépêcher, il n'y en aura pas pour tout le monde.
Mais, il faut la signature de votre conjoint. Madame n'a pas assisté au rendez-vous car elle était de sortie avec ses copines, ce qui a déplu au commercial. Il propose un nouveau rendez-vous pour finaliser l'opération.
Le commercial est quand même content, il espère empocher un gros chèque correspondant à un certain pourcentage de l'opération. Au total l'officine va toucher entre 15 et 20 % de l'investissement. Elle va aussi toucher une rétrocession de la banque qui va faire le financement, environ 1 % du crédit.
Le lendemain votre femme va vous rappeler quelques réalités élémentaires et évoquer quelques évolutions possibles (elle a fait un petit tour des forums Internet sur la défiscalisation immobilière).
Tout d'abord, les promesses de loyer garanti et de prix de revente garanti n'ont aucune valeur juridique.
En cas de litige, l'officine fera valoir qu'il s'agit de simples promesses publicitaires et qu'il n'y avait aucun engagement juridique dans ses documents publicitaires.
Sur la simulation il est indiqué en petit "document non contractuel". Elle n'a donc aucune valeur.
L'assurance contre les impayés comporte une franchise de deux mois, et elle ne joue au maximum qu'un an.
De même l'assurance prix de revente ne joue qu'en cas de divorce ou de décès.
Le commercial qui vous vend le produit va bientôt cesser de travailler pour l'officine. Cette dernière va d'ailleurs faire faillite dans un ou deux ans et vous n'aurez plus de recours contre elle quand vous vous apercevrez que vous vous êtes fait avoir, que les loyers ne sont pas payées, qu'il y a des problèmes de vices de construction, que vous ne respectez plus l'engagement fiscal de location ce qui entraîne un rappel, etc.
A moins d'être un professionnel ou un amateur averti, l'immobilier locatif n'est pas un très bon placement. C'est risqué. Ce n'est pas liquide. C'est dépendant d'une situation particulière.
Les revenus locatifs sont imposables. Le rendement net de frais et d'impôt n'est généralement pas supérieur au rendement d'un placement sécurisé et liquide comme l'assurance-vie en euros. Vous avez nécessairement acheté à un prix supérieur de 15 % par rapport à la valeur de revente. Autrement dit, dès l'achat vous vous êtes déjà appauvri de 15 %, et cela représente à peine le gain fiscal.
Pire encore, en faisant un placement uniquement financé par emprunt, vous allez prendre un risque important car, en cas d'absence de loyers, vous devrez rembourser les échéances de l'emprunt en puisant dans les revenus servant à financer votre train de vie.
Les investisseurs qui ont créé une société d'auto-exploitation destinée à gérer une résidence parahôtelière peuvent bénéficier des réductions d'impôt prévues en cas de souscription au capital de PME.
Rappelons en effet que tout contribuable qui souscrit au capital d'une PME peut bénéficier de deux types de réduction d'impôt.
Un premier dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu. La réduction est égale à 25 % de la souscription. La souscription doit intervenir au cours de l'année n, donc avant le 31 décembre, pour permettre une réduction sur l'impôt dû au titre des revenus de l'année n (et payé en n+1). Elle peut relever de deux sous-régimes qui se différencient par leur mode de plafonnement et de report.
Un deuxième dispositif permet de réduire son impôt sur la fortune. La réduction est de 75 % du montant souscrit dans la limite de 50 K€ (soit 66 K€ en base). Il faut souscrire entre le 16 juin de l'année n-1 et le 15 juin de l'année n. Par exemple pour un ISF 2010, il faut souscrire entre le 16 juin 2009 et le 15 juin 2010.
Ces deux dispositifs de réduction supposent que la société dans laquelle les investisseurs ont souscrit exerce une activité commerciale.
L'activité de location et de location meublée ne permettent pas de bénéficier de ces réductions.
En revanche, une activité hôtelière ou parahôtelière, c'est-à-dire réalisant les services hôteliers, est éligible à ces deux dispositifs de faveur.
Voilà pourquoi les investisseurs qui ont créé une société gérant leur résidence hôtelière ou étudiante en souscrivant à son capital pourront profiter de ces deux réductions d'impôt.
Cette défiscalisation constitue un petit bonus mais en aucune façon un motif déterminant pour constituer une société d'auto-exploitation. Les vraies raisons sont ailleurs.
Les investisseurs doivent éviter de reproduire l'erreur consistant à défiscaliser à tout prix.
Les personnes qui investissent dans les PME avaient déjà droit à deux réductions d'impôt
Une troisième réduction a été instauré par la loi de finances rectificative pour 2009.
La question est de savoir comment optimiser l'utilisation de ces réductions car les contribuables doivent choisir comment affecter leur souscription aux trois dispositifs et ce choix n'est pas toujours évident.
Bref rappel des dispositifs concernés :
D'abord, comme l'a fait justement remarqué un lecteur attentif, il s'agit de réductions d'impôt et non de crédit d'impôt. La différence c'est que les réductions peuvent s'imputer sur l'impôt mais si elles dépassent l'impôt, elles ne sont pas remboursées, contrairement aux crédits d'impôt.
Cette particularité est une des contraintes de l'optimisation. Par exemple si les plafonds sont dépassés, l'excédent de souscription au capital n'est pas utilisé.
La première réduction concerne l'impôt sur le revenu. Il permet de réduire l'impôt à hauteur de 25 % de la somme investie.
Cette réduction a une base plafonnée de 40 000 € (20 000 € pour un célibataire), d'où un crédit plafonné à 10 000 €.
Dans cette réduction, il existe un droit au report des excédents de base sur les quatre années suivantes. Chaque année, la base maximum reste 40 000 €. C'est ainsi que si le contribuable affecte 200 000 € à ce dispositif, il aura droit à un crédit de 10 000 € pour la première année et les quatre années suivantes, soit un total de 50 000 € de crédit. En effet, il aura pu utiliser sa base initiale de 200 000 € en la divisant sur 5 ans, grâce au dispositif de report.
La deuxième réduction s'impute sur l'ISF. Son taux, incroyablement favorable, est de 75 %. Elle est plafonnée à 50 000 € (soit une base maximum de 66 666 €). Aucun report n'est possible d'un excédent de base.
La troisième réduction a été rajoutée par la loi de finance rectificative pour 2009. Elle concerne l'impôt sur le revenu. Elle a un champ d'application plus restrictif que la première réduction. Elle est réservée aux souscriptions dans les petites PME créées depuis moins de 5 ans.
La base maximum de cette troisième réduction est de 100 000 € pour un couple (50 000 € pour un célibataire). Le taux est de 25 % et il n'y a pas de report possible de l'excédent de base.
Les deux réductions qui concernent l'impôt sur le revenu sont plafonnées à 25 000 € par an.
Les contribuables peuvent, pour une même souscription au capital d'une PME, l'affecter librement entre les bases des trois réductions.
Quelles sont les règles à respecter pour effectuer cette répartition au mieux de ses intérêts ?
Premier principe : si le contribuable est assujetti à l'ISF, son intérêt est d'essayer de le réduire au maximum, ou de le supprimer si c'est possible.
Si un contribuable paie 50 000 € ou plus d'ISF, son intérêt est d'affecter jusqu'à 66 666 € de la souscription à la réduction ISF.
Si un contribuable paie moins de 50 000 € d'ISF, son intérêt est d'affecter 1,33 fois le montant de son ISF. Par exemple, si un contribuable paie 1 000 € d'ISF, il doit affecter 1 333 € de la souscription à sa réduction d'ISF. Cette affectation se fera lors de la souscription de sa déclaration ISF.
Après avoir fait cette première affectation, la question peut se poser de savoir comment arbitrer entre les deux réductions d'impôts sur le revenu.
Il faut noter que ces deux réductions ont le même taux et le premier a l'avantage de permettre un report. Il faut donc plutôt privilégier le premier, tout en sachant que le deuxième est sans report et qu'il doit être utilisé pour atteindre le plafond de 25 000 €.
Le contribuable marié affecte donc 200 000 € à la première réduction d'impôt sur le revenu, ce qui lui permet d'avoir 10 000 € de crédit la première année et le même crédit garanti encore pendant 4 ans.
Puis le solde de la souscription peut être affecté à la deuxième réduction.
Comme les deux réductions sont plafonnées à 25 000, en pratique, la deuxième réduction est limitée à 15 000 €, soit une base maximum utile de 60 000 €.
Si un contribuable a moins de 200 000 € à répartir entre les deux réductions d'impôt sur le revenu, son intérêt sera d'affecter d'abord la souscription à la deuxième réduction, dans la limite de 60 000 €, et le solde à la première réduction
OK ce n'est pas très simple et en fait il y a plusieurs cas de figure.
Prenons un exemple.
M. et Mme DURANT paient 7 500 € d'ISF et ils ont souscrit à une PME pour un montant de 200 000 €. Comment doivent-ils affecter leur souscription ?
Ils vont d'abord supprimer leur ISF en affectant 10 000 € à la réduction ISF.
Ensuite, ils vont affecter 60 000 € à la deuxième réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 15 000 €.
Le solde de la souscription, soit 130 000 €, doit être affectée à la première réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 10 000 € au titre de la première année et d'un report de base 90 000 € sur les années suivantes. En pratique, ils pourront bénéficier d'une réduction de 10 000 € la deuxième année et la troisième année, puis 2 500 € la troisième année.
Attention aussi au fait que tous les crédits et réductions d'impôt sur le revenu sont désormais globalement plafonnés chaque année à un plafond égal à 25 000 € majoré de 10 % des revenus imposables. En cas d'application du plafond global, en raison d'autres sources de crédit d'impôt comme l'emploi d'un salarié à domicile, il pourra être judicieux d'utiliser en priorité la première réduction d'impôt sur le revenu qui permet le report.
Ce choix pourra aussi être préféré si l'impôt à payer n'est pas assez élevé pour utiliser tout de suite la réduction maximale.
En conclusion, les contribuables peuvent remercier le législateur qui, une fois de plus, offre des cadeaux fiscaux dont le mode d'emploi nécessite des compétences élevées. Ils ont des réductions mais ils n'ont plus de cheveux.
A quand un crédit d'impôt calculé sur le temps passé à comprendre les règles fiscales ?
D'après les Echos de ce jour, les députés s'apprêtent à faire droit à une demande du lobby des promoteurs qui vendent des appartements dans les résidences de tourisme.
La réduction d'impôt, prévue initialement à 5 % dans la loi de finances, passerait à 25 %. Cette réduction bénéficie à toute personne qui achète des appartements neufs dans certaines résidences service et qui les exploite en LMNP.
Les promoteurs veulent en effet pouvoir continuer d'appâter les particuliers qui sont prêts à tout pour défiscaliser.
Rappelons que l'achat d'appartements dans des résidences service présente de nombreux risques (impossibilité de revente, loyers impayés, faillite de l'exploitant...).
Les grands perdants de cette réforme sont les anciens investisseurs, ceux qui avaient acheté des appartements avant la réforme de la de finances pour 2009. Ils avaient été appâtés par les promoteurs qui leur avaient fait miroiter les avantages du régime LMP.
La loi de finances a quasiment supprimé le régime LMP, y compris pour les investissements intervenus avant la loi de finances.
La nouvelle mesure va détourner les investisseurs potentiels de l'achat d'appartements anciens puisque la réduction est réservée aux appartements neufs. Donc les "vieux LMP", devenus LMNP, vont avoir encore plus de mal à revendre leurs biens.
Il y a lieu de regretter que le lobby des promoteurs n'ait pas été plus efficace pour défendre les anciens investisseurs.
Le texte
IV. – Après l'article 199 duovicies du même code, il est inséré un article 199 septvicies ainsi rédigé :
« Art. 199 septvicies. – I. – Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du présent code, qu'ils destinent à une location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est compris dans :
« 1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ;
« 2° Une résidence avec services pour étudiants ;
« 3° Une résidence de tourisme classée.
« II. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements. Son taux est égal à 5 %. Le montant annuel de la réduction d'impôt ne peut excéder 25 000 €.
« III. – Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle postérieure. En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, la réduction d'impôt n'est pas reprise.
« La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.
« IV. – Pour le calcul de l'amortissement, le prix de revient des logements au titre de l'acquisition desquels la réduction d'impôt prévue par le présent article a été accordée est minoré de 15 %.
« V. – Les I à III s'appliquent pour la détermination de l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2009 et des années suivantes et le IV s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009. »
Ci-après un extrait des débats à l'assemblée nationale
M. Gilles Carrez, rapporteur général. C'est l'amendement essentiel du dispositif concernant les loueurs de meublés, professionnels ou pas. Les loueurs de meublés qui ne seraient plus professionnels du fait qu'ils ne rempliraient plus la condition désormais cumulative d'avoir des recettes de 23 000 euros au moins et représentant au moins l'équivalent de leurs revenus professionnels continueraient toutefois à bénéficier d'un avantage fiscal pour certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général. Il s'agit des résidences avec services : résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées.
Dés lors qu'un avantage fiscal est maintenu, nous proposons, dans la logique du rapport de la mission du mois de mai dernier, de transformer cet avantage en réduction d'impôt. Comment le système fonctionnerait-il ?
Dans le régime actuel, le contribuable bénéficie, bien qu'il ne s'agisse pas réellement d'un professionnel du meublé, d'un double avantage. D'une part, il est en BIC. D'autre part, et surtout, il peut imputer, du fait de ce statut de professionnel, la totalité des déficits sur son revenu global.
Avec cet amendement, nous prévoyons de laisser ce contribuable en BIC, ce qui permet de garder la séquence de charges imputées sur les recettes, charges d'amortissement, d'intérêt de la dette, frais d'acquisition. Mais comme il ne pourra pas imputer le déficit qui en résultera sur le revenu global, nous proposons de le faire bénéficier d'une réduction d'impôt la première année. C'est là que l'essentiel des déficits est constaté. Cette réduction serait au taux de 5 % et plafonnée à 25 000 euros, ce qui correspond à un montant d'investissement maximal de 500 000 euros.
Ce dispositif permettra de garder un flux d'investisseurs vers ce type de résidences. Si l'on s'en tenait à la proposition du Gouvernement, ce flux serait tari. Je précise que nous reprenons ce qui existait auparavant. On a observé en effet que, la première année, le déficit par imputation sur le revenu global était de l'ordre de 10 à 15 % du montant de l'investissement. Or, pour un contribuable au taux marginal à 40 %, cela donne une réduction d'impôt de l'ordre de 5 %.
Grâce à cet amendement, nous pourrons sauvegarder l'ensemble des flux d'investissements qui vont vers ce type de résidences. Madame la ministre, les besoins sont grands en matière de financement de résidences privées pour personnes âgées dépendantes, de résidences pour étudiants et de tourisme. Je sais que le Gouvernement avait quelque réticence s'agissant de ce secteur, mais ces résidences tiennent un rôle très important dans le développement touristique de notre pays.
Mme Christine Lagarde, ministre de l'économie. L'amendement n° 447 de la commission des finances propose une réduction d'impôt pour les personnes qui ne sont pas considérées comme des loueurs professionnels mais acquièrent des logements dans les résidences dédiées aux personnes dépendantes prévues à l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, les résidences avec services pour étudiants et les résidences de tourisme classées. Le Gouvernement est favorable à cette proposition et il lève le gage. Nous sommes en particulier sensibles au fait que cette réduction d'impôt concerne les trois catégories prioritaires que cible la politique du logement engagée par le Gouvernement.
Le Gouvernement est également favorable au sous-amendement n° 628 de M. Bouvard, qui vise notamment à étendre la réduction d'impôt aux logements achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l'objet d'une réhabilitation permettant leur remise sur le marché. Cela nous paraît répondre au objectifs de la politique du logement menée en faveur des trois catégories visées tout à l'heure, c'est-à-dire les résidences pour personnes âgées, les résidences avec services pour étudiants et le tourisme classé.
Nous sommes, en revanche, défavorables au sous-amendement n° 629. En effet, nous considérons que le tourisme classé est suffisamment couvert par la proposition d'amendement de la commission des finances sans qu'il soit besoin d'étendre le dispositif aux résidences et villages résidentiels de tourisme.
Enfin, le Gouvernement est également défavorable au sous-amendement n° 635. Si l'accueil familial salarié défini à l'article L. 444-1 du code de l'action sociale présente un grand intérêt, il ne s'agit pas d'un investissement susceptible d'ouvrir droit à une réduction d'impôt. Les règles fixées par l'article L. 444-1 régissent les conditions dans lesquelles les particuliers peuvent, à titre onéreux, accueillir à leur domicile des personnes âgées ou handicapées ; il ne s'agit donc pas d'investissements dans une structure dédiée à l'accueil des personnes âgées mais bien du domicile du particulier, lequel est rémunéré en contrepartie de l'accueil de ces personnes.
On s'éloigne donc de notre sujet, qui est celui des résidences prévues pour la dépendance. S'il apparaissait néanmoins que cet accueil était géré par des établissements publics, comme vous l'indiquez, et qu'il donne lieu à la réalisation de résidences spécialisées et dédiées, ces résidences pourraient alors être incluses dans le mécanisme proposé par la commission des finances. En l'absence d'éléments permettant de nous prononcer, je propose que nous réservions cette question pour l'instant, que nous y réfléchissions ensemble et que nous proposions une rédaction complémentaire à l'occasion de l'examen du texte par le Sénat.
Peut-on bénéficier de la réduction d'ISF pour souscription au capital d'une PME en souscrivant au capital d'une société gérant une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Réponse : non en effet l'activité de location meublée est considérée par l'administration comme une activité de gestion de patrimoine, exclue du bénéfice du dispositif. Le fait que l'activité de location meublée soit professionnelle au sens de l'impôt sur le revenu ne change rien. Remarque : le fait que la société ne soit pas assujettie à l'IS n'est pas gênant car le régime de la réduction ISF s'applique aux sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés comme aux sociétés transparentes fiscalement.
Pour qu'une holding animatrice ouvre droit au bénéfice du régime de réduction d'ISF faut-il que ses filiales aient une activité d'une nature spécifique ?
Oui, la souscription au capital d'une holding animatrice n'est éligible, à mon avis, à la réduction d'impôt que si la holding est animatrice d'un groupe ayant une activité professionnelle. Ainsi la holding d'un groupe de SCI de location d'immeubles n'est pas véritablement une holding animatrice au sens de la doctrine administrative. En revanche il paraît possible d'admettre que la holding reste animatrice si elle anime un groupe composé d'une société d'exploitation et d'une SCI qui loue des locaux à la société d'exploitation.
Par ailleurs, en principe, il faut vérifier qu'on reste en dessous des seuils de la PME en cumulant les chiffres de toutes les sociétés du groupe.
Attention dernier appel avant la fermeture !
Tous les contribuables qui habituellement paient l'ISF peuvent souscrire au capital d'une PME en vue de bénéficier d'une réduction de 75 % d'ISF jusqu'à un plafond de réduction de 50 000 € (soit 66 667 € de souscription).
Cette réduction d'impôt suppose une souscription au capital d'une PME avant le 15 juin 2008 et, compte tenu des délais d'enregistrement des actes, il faut se préparer maintenant à faire les formalités.
Rappelons que ce dispositif est incroyablement favorable puisque le Trésor vous rembourse 75 % de votre investissement par imputation directe sur l'ISF à payer.
La contrainte est juste d'apporter des fonds ou des biens utiles à l'activité, dans une société assujettie à l'impôt sur les sociétés, même si vous la contrôlez.
Il peut s'agir d'une ancienne société ou d'une société nouvelle.
Le cas le plus évident est celui des associés qui détiennent des comptes courants dans leur PME et qui paient l'ISF en raison de l'existence d'un patrimoine privé significatif : c'est le moment d'augmenter le capital de leur PME par incorporation au capital.
Vous devrez conservez les titres ainsi créés jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant votre souscription.
Une question est de savoir s'il est possible de constituer une PME pour se créer sa réduction d'impôt.
La réponse est positive mais attention aux schémas abusifs.
En particulier la société doit avoir une activité professionnelle, non seulement à la date du versement, mais aussi au 1er janvier de chaque année jusqu'à la cinquième année suivant la souscription.
La société doit avoir un réel objet professionnel. En particulier, elle ne doit pas se limiter à gérer un patrimoine composé de liquidité, de titres de placement ou d'immeubles.
Cette question risque de donner lieu à des discussions avec les services fiscaux.
En effet, le plus souvent, les dispositifs fiscaux de faveur donnent lieu, a posteriori, à un examen attentif de l'administration.
Par ailleurs, certains pourraient être tenté de glonfler artificiellement le capital de leur PME.
A mon avis, il faudra démontrer que les fonds apportés étaient bien nécessaires à l'activité professionnelle engagée. En pratique, pour les cas limites, il sera utile de préparer un prévisionnel crédible mettant en évidence le besoin en fond de roulement.
Pour autant, selon moi, l'activité réelle n'a pas besoin de commencer dès la souscription et il n'est pas nécessaire que les fonds trouvent un usage immédiat, du moment qu'il sera possible de démontrer ultérieurement le caractère sérieux du projet professionnel et la nécessité de disposer de fonds correspondant aux apports.
L'administration vient de publier une instruction (7 S 2 08) qui commente le nouveau régime de réduction d'ISF en cas d'investissement dans une PME assujettie à l'impôt sur les sociétés ou dans un FIP.
Ce dispositif est très intéressant et devrait permettre à tous les dirigeants de PME de ne plus payer d'ISF à condition de procéder à une augmentation de capital dans leur société, le cas échéant en incorporant un compte courant.
Cette démarche doit être entreprise sans trop tarder si on veut réduire son ISF 2008.
En effet l'augmentation de capital devra être effective et les paiements réalisés avant la date limite de dépôt de la déclaration ISF 2008 (15 juin). Cela implique de réaliser les formalités juridiques quelques semaine avant.
Cette instruction n'est pas complète car elle n'évoque pas les modifications apportées par la loi de finances pour 2008.
Toutefois, elle apporte des précisions importantes et notamment elle confirme que le dispositif profite aux holdings animatrices qui sont considérées comme des sociétés exerçant une activité professionnelle. Il suffit de souscrire au capital de la holding animatrice pour avoir droit à la réduction d'impôt.
La réduction peut aussi profiter aux holdings pures mais c'est beaucoup plus difficile car il faut une souscription au capital de la holding et que cette dernière souscrive elle-même au capital de la PME. Les holdings de reprise qui ne sont pas animatrices ne peuvent donc pas profiter de ce régime.
Il faudra probablement transformer certaines holdings pures en holdings animatrices.
Complément : l'administration a également commenté, dans une instruction du 5 mars 2008 (5B-12-08) le régime de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de la souscription au capital de PME. L'administration a indiqué que cette réduction d'impôt pouvait profiter aux holdings animatrices.
La réduction d'impôt pour souscription au capital d'une PME, la France paradis fiscal des PME.
Depuis la loi TEPA, les investisseurs qui souscrivent au capital d'une PME ont droit à une réduction d'ISF de 75 % de leur investissement avec un plafond de 50 000 euros de réduction (c'est énorme et le taux de 75 % est très élevé, c'est presque le remboursement de la souscription).
Un amendement à la loi de finances 2008 prévoit de permettre aux dirigeants de PME de souscrire au capital de leur propre PME et de bénéficier ainsi de cette réduction d'ISF très facilement.
Avec cette extension du champ d'application du régime, les dirigeants de PME qui paient un peu d'ISF pourront échapper à cet impôt en procédant tous les ans à une petite souscription au capital.
En pratique, cette mesure aura beaucoup plus d'effet que le bouclier fiscal.
Il faut rajouter que, d'après une instruction fiscale à paraître, les holdings animatrices seront assimilées à des PME éligibles à la réduction d'impôt (sous réserve de remplir les conditions de seuil de la PME : moins de 250 personnes, CA < 50 M€ ou total bilan <43 M€, ne pas être détenu à hauteur de 25 % par des entreprises n'étant pas des PME).
Or beaucoup de PME sont détenues par des holdings. Cette assimilation des holdings animatrices à des sociétés exerçant une activité professionnelle peut conduire les dirigeants de PME à rendre animatrices des holdings qui étaient jusqu'à présent des sociétés dites passives.
Les enjeux fiscaux de ces questions sont considérables et supposent de prendre en compte d'autres problématiques que celle de l'ISF. Si vous êtes concernés, consultez un avocat spécialisé en droit fiscal.
Plus généralement, la fiscalité française est devenue très favorable aux PME et plus spécialement aux dirigeants de PME, qui peuvent réaliser de nombreux schémas d'optimisation leur permettant de réduire très significativement tous leurs impôts.
La France est le paradis fiscal des PME.