Résidence de tourisme en faillite : risques fiscaux.
En ce moment les gestionnaires des résidences de tourisme font faillite les uns après les autres.
Les propriétaires des appartements sont alors dans une situation très difficile parce que les loyers ne sont plus payés et que, suite à la faillite, on leur impose une baisse de loyer ou encore un loyer fixe très diminué en échange d'une clause d'intéressement au chiffre d'affaires ou aux bénéfices de l'exploitation.
Je rappelle aux personnes concernées qu'il faut alors impérativement se regrouper entre les propriétaires de la résidence pour organiser une défense commune face aux organes de la procédure collective.
Il faut agir pour récupérer la propriété des lots de service, faire pression pour que soit choisi un nouveau gestionnaire sérieux et négocier des nouveaux baux les plus favorables possibles. Les propriétaires, s'ils sont unis, détiennent un moyen de pression juridique efficace : ils peuvent menacer de résilier le bail et ainsi, de fait, virer le gestionnaire. Le juge de la procédure collective ne peut leur imposer un nouveau gestionnaire si le bail initial n'est pas respecté.
Il faut également, dans la mesure du possible, sauvegarder le régime fiscal de faveur qui a été mis en œuvre au moment de l'achat des lots : réduction ZRR, régime de la location meublée et récupération de la TVA.
Je propose d'évoquer les conséquences fiscales de deux situations qui se rencontrent souvent et qui posent effectivement des problèmes fiscaux.
Le premier cas est celui où, suite à la faillite, il est proposé aux propriétaires un loyer qui dépend des résultats ou du chiffre d'affaires de l'exploitant (clause recettes).
Le second cas est celui où les propriétaires décident de reprendre eux-mêmes l'activité de gestion en constituant entre eux une société.
Ces deux situations font prendre le risque de perdre le régime DEMESSINE (notamment la réduction d'impôt) ou de perdre le régime de la location meublée.
Le fisc risque de considérer que le propriétaire devient intéressé aux résultats de l'exploitation, de manière directe ou indirecte.
Pour ceux qui sont en DEMESSINE, cela entraîne la perte de la réduction obtenue initialement puisque le régime impose de louer nu selon le régime d'imposition des revenus fonciers pendant la durée d'engagement de location.
Pour ceux qui sont loueurs en meublé, l'activité est requalifiée en exploitation hôtelière.
L'administration va considérer que le propriétaire exerce une activité d'exploitation de résidence de tourisme et lui appliquer le régime fiscal d'un hôtelier, c'est-à-dire le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun
Cela fait perdre le régime fiscal spécifique de la location meublée, qui permet l'imputation des déficits sur le revenu global est l'exonération de la plus-value après 5 ans d'activité, pour les LMP, et l'exonération après 15 ans de détention, pour les LMNP.
S'agissant de l'exploitation par une société détenue par les propriétaires, l'administration semble considérer que cela constitue une forme de participation indirecte aux résultats de l'exploitant.
C'est très contestable selon moi, mais l'administration l'a expressément indiqué dans sa doctrine sur le DEMESSINE qui pourrait peut-être être reprise en matière de location meublée (bien qu'aucune doctrine n'évoque encore ce point en matière de location meublée).
Pour les résidences classées qui sont reprises par les propriétaires, cela peut aussi poser un problème de TVA, dans la mesure où s'applique le régime spécifique des locations aux exploitants de résidences de tourisme classées, sachant toutefois que, selon moi, ce problème peut être résolu si, de toute façon, l'exploitation est faire dans les conditions du régime de la parahôtellerie (3 services sur 4).
Rappelons de plus que le régime DEMESSINE impose que la résidence soit une résidence classée.
Selon moi, la reprise de l'exploitation par des propriétaires regroupés dans une société ne devrait pas entraîner la requalification fiscale de la location. En effet, cela aboutit à faire comme si la société d'exploitation présentait un caractère fictif, sous prétexte qu'elle est contrôlée par les propriétaires.
L'administration devrait utiliser la théorie de l'abus de droit pour essayer de procéder à une telle requalification or, dans le cas évoqué, par hypothèse, le schéma n'a pas pour but de contourner les dispositions fiscales, mais de faire face au problème de la faillite de l'exploitant. La société n'est pas fictive, il n'y a pas de fraude à la loi, il n'y a pas d'abus de droit.
S'agissant du cas de la clause recettes, le risque de requalification est selon moi plus élevé qu'en cas de reprise de l'exploitation par une société de propriétaire, et ce risque est surtout élevé pour le régime DEMESSINE.
Le risque de rappel est élevé parce que la doctrine administrative envisage expressément l'hypothèse.
S'agissant du cas de la location meublée, la position de l'administration est très contestable. Elle n'est basée sur aucune jurisprudence.
Selon moi, ce n'est pas parce qu'un professionnel est intéressé aux résultats de son client que son activité est nécessairement assimilable à celle de son client. Un propriétaire qui fait une location conserve bien une activité de location, même si le loyer est fixé en fonction des résultats de la location. La situation d'un tel propriétaire n'est pas assimilable à celle de l'exploitant.
En revanche, il existe une jurisprudence abondante sur la question de la requalification d'une location nue (régime revenus foncier) en location commerciale (régime BIC) quand le propriétaire est intéressé aux résultats.
La requalification est fondée sur un raisonnement juridique : une personne qui est intéressée aux résultats d'une activité commerciale devient lui-même un commerçant. Il se crée une forme de société de fait entre le propriétaire et le locataire.
La requalification n'est cependant pas automatique. Il a déjà été jugé que la seule existence d'une clause recettes dans un bail ne suffit pas à requalifier l'activité.
Il est possible de réduire les risques de requalification en rédigeant en conséquence la clause recette et en prenant certaines précautions.
En tout état de cause, il faut consulter un avocat fiscaliste compétent sur ces sujets.
52 commentaires
question
pouvez vous me citer un ou plusieurs exemples où les propriétaires se sont constitués en société afin de poursuivre l'exploitation de leur résidence ?
merci
Réponse
Je ne peux citer des exemples issus des dossiers que je connais. Vous pourrez en trouver si vous interrogez les associations d'investisseurs.
RE: Réponse
En cas de reprise d'exploitation d'une résidence de tourisme (Loi Demessine) suite à défaillence du gestionnaire par une SAS ( comme vous le suggérez) créée par les copropriétaires, quels sont les frais à prévoir ?
exemple rachat du mobilier des appartements, rachat du restaurant s'il appartient ( murs) à quelqu'un d'autre qu'un des copros et gestionnaire, fonds de roulement pour débuter l'activité .. etc
RE: question
(mis à jour par paul.duvaux le )
Nous sommes des investisseurs peu chanceux qui ont affaire à la société X, exploitant notre résidence de tourisme classée 3 étoiles à Strasbourg. Cette société peu scrupuleuse est en sauvegarde judiciaire depuis 01/07/09. Elle nous devait un trimestre de loyer en 2007 et depuis le début d'année 2009 nous n'avons perçu que la moitié du 1er trimestre. Néanmoins le taux d'occupation de la résidence est plus que satisfaisant (environ 62%).
A priori ce qui va arriver sera la liquidation judiciaire, il faut être lucide. Personnellement je me pose la question de savoir si on peut "casser" cette exploitation de résidence de tourisme pour récupérer le bien car les repreneurs de gestion ne courrent pas les rues ou sont beaucoup trop gourmands profitant du fait qu'on ait le couteau sous la gorge.
gestion autonome.
Selon vous, des copropriétaires qui ont récupéré leur baux commerciaux en Demessine ne peuvent monter une SAS qui gérerait la résidence sans perdre le bénéfice de la défiscalisation sur le revenu, ni même de la TVA?
Dans le cas où les copropriétaires créaient une société civile qui elle entrerait au capital de la SAS, le fisc peut il nous refiscalisé?
quelle est la meilleure solution d'après vous?
Un nouveau gestionnaire est il la seule solution à nos problèmes?
Réponse
En cas de faillite du gestionaire, la priorité c'est de retrouver un mode d'explotation qui préserve au mieux la rentabilité de l'opération. L'aspect fiscal, même s'il reste important, n'est plus prioritaire dans cette situation dramatique.
Je pense qu'il ne faut pas hésiter à prendre le risque fiscal d'une société de reprise autogérée si c'est le seul moyen sérieux de permettre la continuation de l'exploitation.
Ces questions vont peut-être évoluer dans les prochains mois car des actions auprès des politiques ont été engagées par les associations. Rejoignez les associations de propriétaires pour apporter votre soutien à ces actions.
RE: gestion autonome.
Je ne comprends pas votre interprétation. J'ai juste indiqué qu'il y avait un risque de rappel. Mais selon moi un rappel sur ce sujet pourait être facilement contesté. Donc il ne faut pas hésiter à constituer une société de reprise.
Question
Dans la mesure où des gestionnaires se retrouvent avec des difficultés dans la plupart des résidences qu'ils gèrent, n'y-a-t'il pas non plus une action pénale envisageable ? En effet, ne peut-on pas leur reprocher une infraction dans la mesure où ils s'engagent encore et encore pour de nouvelles résidences sans aucune trésorerie, qu'ils ne paient pas les loyers dès les premiers mois pour ces nouvelles résidences et plantent résidence après résidence de nouveaux investisseurs?
Réponse
Je ne suis pas pénaliste. Mais je pense que, dans certains cas, une action pénale doit être possible. Maintenant, il faut bien dire que, même quand elle est possible, l'action pénale aboutira à des sanctions symboliques. Elle peut sans doute présenter un intérêt dans certains cas pour obtenir une enquête financière et mettre au jour les responsabilités de chacun.
reprendre une résidence
Nous anvisageons de reprendre la gestion de notre résidence mais à votre avis comment est calculé l'indemmité d'éviction et avez vous déja des précédents
Réponse
Non, je n'ai pas d'expérience. Je dirais, 6 mois de chiffre d'affaires.
délai de reprise
J'ai entendu dire par un gestionnaire de renom à qui nous proposions la reprise d'une RT DEMESSINE, suite à la liquidation récente du gestionnaire, que le délai de reprise venait ( ou allait) passer a 24 mois ?
Avez vous des informations sur ce point ?
Réponse
Non
nouveau bail - loyer en nature - travaux de renovation
LMP j'ai reçu congé pour le 31.12.09 à l'échéance des baux pour 2 appartements (acquis à travers une SARL de famille) gérés par pierre et vacances
PV me propose deux nouveaux baux au 1.01.10
- avec diminution du loyer en numéraire de 20%
- avec loyer en nature (semaines d'occupation en basse saison)
Le gestionnaire peut il imposer au bailleur des semaines en basse saison (dans une résidence dont il est propriétaire à 20 km de sa résidence principale de celui
ci) ?
ou bien le propriétaire peut il exiger
- de choisir ses périodes?
- de bénéficier d'un échange gratuit avec d'autres résidences du catalogue?
après 15 ans d'exploitation le gestionnaire peut il exiger par un nouveau bail que le bailleur finance la rénovation des biens ?
alors que le bail initial prévoyait de "rendre le bien en parfait état de réparation locative" ?
alors que le nouveau bail " oblige le preneur à prendre les
lieux loués dans l'état où ils se trouveront au jour d'entrée en jouissance " ?
que faire si PV ne m'adresse pas la liste des autres copropriétaires concernés, que j'ai réclamée ?
merci
conséquences fiscales suite au refus de classement d'une RT par la préfecture
Non seulement nous connaissons une succession de gestionnaires défaillants en redressement judiciaire, mais en plus après deux visites de la CDAT la préfecture vient de faire parvenir un avis de refus concernant le classement 3 étoiles de notre RT. Quels sont les délais pour obtenir un tel classement? Que pouvons-nous faire compte-tenu de la situation de nos gestionnaires successifs? Quels sont les risques encourus sur le plan fiscal et à quelle échéance (l'avis a été remis en juillet et copie envooyée aux services fiscaux.
Merci
Réponse
Je ne connais pas les délais pour le classement. Le refus de classement peut aboutir à la remise en cause de la réduction d'impôt DEMESSINE. Le régime TVA (remboursement initial) peut également être remis en cause. Il faut que l'activité de location ne soit pas interrompue plus d'un an.
délai classement et conséquences
Sauf erreur de ma part, il semble que la résidence doit être a minima préclassée à la demande du promoteur ou du gestionnaire (sur plans le plus souvent) avec un délai de classement dans le mois qui suit son ouverture. Si aprés la visite il y a des demandes spécifiques nécessaires au classement, en général le délai est précisé ou il est de 3 mois par usage pour se mettre en conformité.
Problème : les résidences qui sont dans un no man's land (non classées et ne le sachant pas) ne peuvent prétendre à une rétroaction de leur classement le jour où elles se révéillleront. En clair : si une résidence n'est pas dans une procédure de classement (demande en cours) dans le mois qui suit son ouverture, il est fort probable que la requalification fiscale soit applicable (cas d'un propriétaire à Orcières Merlette Pra palier Mona Lisa qui s'est vu refuser la défiscalsiation sur ce motif de résidence non classée).
La nouvelle loi sur le tourisme prévoit que ce seront des officines privées (émanations des gestionnaires la plupart du temps) qui décideront du classement à la place de la DGCRF. Etant partie prenante et arbitre, ça risque d'être un autre moyen de chantage sur les IRT face à leur gestionnaire.
En tout cas, plus de 80 % des résidences de tourisme ne sont pas claires vis à vis de leur classement !!!
RE: délai classement et conséquences
bonsoir maître
en cas de redressement fiscal suite à non classement de résidence de tourisme peut on résilier son bail commercial et récuéperer son appartement dans la mesure ou on est sorti du systeme demessine
merci pour votre réponse
Reprise par nouveau gestionnaire : risque fiscal ?
Bonjour,
Les baux de notre RT ont été cédés par le gestionnaire à un autre, lequel vient de déposer le bilan.
Nous avons retrouvé un nouveau gestionnaire, et envisageons le transfert de nos baux fin 2009.
Nous avons réuni + de 70 % de FAVORABLE à ce transfert.
Cependant, nous nous retrouverons avec au minimum 2 gestionnaires.
La loi stipulant que pour l'accord et le maintien de l'avantage fiscal, il faut n'avoir QU'UN SEUL GESTIONNAIRE, cet avantage sera-t-il supprimé ?
Merci pour votre réponse
Slts
Réponse
Effectivement la loi impose un seul gestionnaire et donc il y a un risque de perdre l'avantage fiscal dans le cas que vous évoquez. Le fait qu'il y ait 70 % des appartements loués un exploitant unique pourrait toutefois être invoqué (sans garantie de succès car la règle des 70 % ne vise pas cette question). Mais peut-être que le reste des propriétaires dans votre cas rejoindra les autres car on voit mal comment une résidence peut être gérée par deux gestionnaires sur le long terme.
En tout état de cause, cette question mériterait des assouplissements pour éviter de pièger les investisseurs en cas de faillite du gestionnaire qui fait ensuite du chantage sur l'avantage fiscal.
70%
Vous dites la règle des 70% ne vise pas le nombre d'appartemnts loués au gestionnaire.
Alors que concerne-t-elle ?
Merci de votre réponse
Réponse
A mon avis, il faut un seul gestionnaire pour 100% des appartements exploités en résidence classée. En revanche l'exploitation du gestionnaire peut ne porter que sur 70 % des appartements (qui lui sont loués par un bail de 9 ans), les autres étant alors non exploités dans le cadre d'une résidence de tourisme mais par exemple loués meublés à part ou occupés par leurs propriétaires.
RE: Réponse
Je ne partage pas cette interprétation de la règle des 70%. D'une part parce qu'on ne peut inclure dans la résidence de tourisme des copropriétaires n'ayant pas signé de bail (ce serait un comble). D'autre part parce que la définition de la résidence de tourisme spécifie, outre la nécessité du classement, que les appartements la composant doivent avoir été loués par bail au gestionnaire.
Par contre la règle des 70% indique que, sur la durée, 70% des appartements ayant été initialement classés, doivent rester exploités par le gestionnaire pour qu'il puisse maintenir son classement. Cette règle prend en compte le fait que des appartements peuvent, pour une raison ou une autre, ne plus pouvoir être exploiés par le gestionnaire, mais empêche aussi toute manipulation conduisant à cfaire classer des appartements, et à ne pas réellement les exploiter.
RE: Réponse
Bonjour,
Malgré la lecture des lois Demessine et le décret pour le classement des RT de 1986, je ne trouve pas le texte qui évoque ces 70%. Auriez vous les références de la loi qui impose ce ratio?
merci de vos informations,
RE: Réponse
Art. D 321-2 du code du tourisme
RE: 70%
prenons un exemple :
- résidence classée 100 appartements, gestionnaire unique
- le gestionnaire dépose le bilan
- reprise de 70 appartements par un autre gestionnaire avec bail etc...(30 pleine propriété ou location LMNP)
Cela fait bien 70% de la résidence , un seul exploitant et elle conserve son statut ???
RE: 70%
Dans cet exemple, il n'y a pas de discussion, c'est OK.
RE: 70%
A condition qu'il n'y ait pas eu résiliation des baux lors de la liquidation et reprise de la résidence avec les baux. Sinon la résidence de tourisme classée (qui est faut-il le rappeler un établissement commercial) cesse légalement d'exister (elle n'a plus ni buax ni gestionnaire) et il faut que le nouveau gestionnaire refasse une demande de classement en résidence de tourisme.
Dans ce cas il n'existe aucune obligation légale imposant à la nouvelle résidence de tourisme de garder le même périmètre dans sa demande de classement.
Par contre il me semble que la circulaire Woerth de 2008 protège fiscalement dans ce cas les copropriétaires qui passent d'une résidence de tourisme à l'autre.
RE: 70%
Résidence classée. Résiliation des baux.
Le service de la préfecture qui a donné le classement a été interrogé. Il ne ne peut donner aucune réponse sur ce qu'il en advient en cas de reprise par un gestionnaire ou toute autre forme d'exploitation. Il ne peut que fournir l'arrêté de classement.
Aucun texte, aucun précédent... Le flou complet.
Investisseur
Après la liquidation de notre gestionnaire nous disposons de nos baux et cherchons un repreneur. Plusieurs parmi ceux-ci proposent un loyer extrêmenent bas. Si nous acceptions un tel bail, les recettes de TVA de l'Etat seraient également extrêmement faibles. N'existe t-il pas un risque de déchéance du régime TVA au motif que l'Etat ne récupérera jamais son avance ? En d'autres termes si le loyer passe de 4% de l'investissement à 1 % le fisc va t-il accepter?
Réponse
Il n'y aucun risque de ce type. En matière de TVA, seule l'absence de loyer pose problème.
RE: Réponse
Existe-t-il un texte à ce sujet ?
La question a été posée oralement au Service Impots Entreprise du centre des impôts d'une région dans laquelle beaucoup de RT sont en grande difficulté.
Réponse orale : un minimum est exigé. Quant au montant, il est laissé à l'appréciation du SIE ....
RE: Réponse
Non c'est faux, il n'y pas de loyer minimum. Les agents des impôts se trompent souvent. On peut dire simplement qu'il faut éviter le oyer symbolique assimilable à une absence de loyer. Il n'y a pas de théorie du l'acte anormal de gestion en matière de TVA, contrairement aux principes applicables en fiscalité directe.
Devenir d'une résidence de tourisme ZRR sans repreneur
Bonjour Maître,
Le gestionnaire a déposé le bilan. L'administrateur judiciaire a rendu les baux. La SARL du gestionnaire a été ensuite mise en liquidation.
Aucune offre de gestionnaire pour reprtendre cette résidence.
La création d'une société parait complexe. Il semble qu'il y ait d'autres possibilités.
Quelles conditions faut-il remplir pour passer du ZRR Demessine à la résidence avec 3 services parahoteliers ?
- dans ce système, conserve-t-on le bénéfice de la TVA sur l'achat du bien (tout en vereversant au fisc la TVA sur les loyers)
- l'administration fiscale peut-elle s'opposer au passage en parahotelier ?
- Tous les propriétaires doivent-ils adhérer au nouveau système ?
- la location des apartements doit-elle se faire oblgatoirement par un mandataire ?
- Si oui, ce dernier est-il unique pour le résidence, ou peut-il y en avoir plusieurs.
Y a-t-il d'autres possibilités pour pour minimiser les pertes ?
Avec mes remerciements
RE: Devenir d'une résidence de tourisme ZRR sans repreneur
Pour éviter les régularisations de TVA, il n'y a pas d'autres conditions que d'assurer les 3 services sur 4.
Il est préférable de créer une société pour assurer l'exploitation. Cela permet de conserver l'exonération de PV après 15 ans de détention.
RE: Réponse
extrait du BO des impôts 3-A-2-03 n° 79 du 30 avril 2003 relatif à la TVA des locations en RT (vérifier s'il n'y a pas eu quand même un autre texte rectificatif depuis) :
... Il est précisé que, lorsque le loyer est manifestement hors de proportion avec le prix normal du marché (il n'est pas possible de fixer un seuil dès lors que cette notion doit être appréciée au cas par cas), le bailleur ne peut pas être réputé exercer une activité économique imposable à la TVA et ce, quand bien même seraient satisfaites la condition tenant au caractère habituel de la location et les autres conditions exposées aux n°9 et suivants. Dans cette situation, l'opération de location est considérée comme placée hors du champ d'application de la tva et ne peut donc pas autoriser l'ouverture d'un droit à déduction au titre des dépenses exposées pour la réalisation......
Merci de votre réponse
RE: Réponse
Ce texte s'applique si le loyer est symbolique, en tout cas manifestement en dessous du marché, s'il révèle en fait une forme de libéralité, un cadeau.
Lorsqu'un loyer, même très faible, est imposé par le marché, il n'y a pas de problème de TVA. Si l'administration prétend que le loyer est nettement inférieur à celui qui serait possible par le marché (et compte tenu des circonstances de l'espèce), c'est à elle de le démontrer.
Si un gestionnaire impose un loyer très faible, il devient le loyer du marché. L'administration doit démontrer qu'un autre gestionnaire proposait un loyer supérieur.
Je pense que vous avez sur ce point des inquiétudes infondées.
Par ailleurs, il faut se méfier des fausses indications données par certains agents des impôts qui ne connaissent pas les dernières jurisprudences. En matière de TVA, c'est la CJCE qui fixe les règles et pas les agents de l'administration (heureusement). Ce que dit l'administration fiscale a souvent un rapport lointain avec la vérité.
RE: Réponse
Merci beaucoup pour votre réponse
Reprise d'une RT par une association de copropriétaires
Maitre,
Le gestionnaire de notre RT est en redressement judiciaire et nous essayons d'anticiper une résiliation, fort probable, de nos baux.
Notre association de propriétaires, qui les regroupe tous, envisage les possibilités de reprise par une société constituée à cet effet.
La création d'une SARL paraît difficile compte tenu du nombre potentiel d'actionnaires et du risque de requalification fiscale pour participation aux bénéfices évoqué plus haut.
L'idée nous est venue de créer une Société Anonyme Simplifiée Unipersonnelle (SASU) dont l'actionnaire unique serait l'association, qui signerait les baux commerciaux et confierait la commercialisation de l'ensemble de la résidence à un prestataire par mandat de gestion. Ce prestataire, par exemple une société d'économie mixte déjà implantée sur le secteur, assurerait les trois services nécessaires au maintien du statut LMNP-Demessine. Elle reverserait le montant des réservations percues, déduction faire de sa commission, à la SASU et cette dernière règlerait les loyers aux propriétaires en équilibrant au mieux son bilan.
Pensez-vous que cette solution faisant intervenir une société gestionnaire dont l'actionnaire unique est une personne morale et qui nous semble assurer le maintien des avantages fiscaux puisse être contestée par l'administration fiscale ?
Vous remerciant par avance pour votre réponse, recevez Maitre mes sincères salutations.
RE: Reprise d'une RT par une association de copropriétaires
Je préconise plutôt la SAS détenue par tous les propriétaires avec des statuts adaptés aux circonstances. On fait une SAS entre deux fondateurs et ils cèdent leurs actions aux autres ensuite. Je ne pense pas que le droit des associations soit adapté à une telle situation et il vaut mieux utiliser le droit des sociétés. L'avantage de la SAS c'est justement la grande liberté de rédaction des statuts. Il faut régler la question du décès de l'associé, de la vente de ses lots, etc.
Il existe un risque que l'administration conteste le schéma d'une société constitutuée entre les propriétaires et requalifie la location en participation à l'exploitation commerciale. Cela dit, le risque est faible et cette position des services fiscaux, qui correspond à une doctrine officielle, est selon moi très contestable.
RE: Reprise d'une RT par une association de copropriétaires
Bonjour Maitre. Merci pour votre réponse.
La SASU évoquée dans mon message serait bien une SAS, dont la seule particularité serait d'avoir pour actionnaire unique notre association ; elle serait soumise, à ce titre, au droit des sociétés anonymes simplifiées.
Ce dispositif étant employé par des associations loi 1901 pour dissocier leurs activités à caractère commercial (comme l'organisation de grandes manifestations générant un chiffre d'affaire important) et leur activités associatives proprement dites, nous nous étions demandé s'il n'était pas applicable à notre cas, et plus simple à mettre en oeuvre.
Y a-t-il une grosse différence en termes de souplesse de fonctionnement entre une SAS et une SASU ?
Vous remerciant encore pour vos conseils, je vous prie de croire Maitre en l'assurance de mes sincères salutations.
RE: Reprise d'une RT par une association de copropriétaires
Ma position est que la SAS doit être détenue par les propriétaires et non par l'intermédiaire d'une association. D'une manière générale, une association est constituée dans un but non lucratif, ce qui ne sera pas le cas d'une telle SAS. Certes une association qui développe à titre accessoire une activité lucrative peut créer une filiale commerciale mais cela implique le respect de certaines conditions et se comprend dans un contexte spécifique.
Que ferez-vous par exemple si la SAS réalise des bénéfices et qu'il faut les distribuer ? Les membres d'une association n'ont pas le droit de bénéficier des bénéfices de l'association.
Je précise d'aileurs que la société d'exploitation doit en principe réaliser des bénéfices (même réduits), elle n'a pas vocation à rester en permanence à l'équilibre en jouant sur le montant des loyers.
Que ferez-vous en cas de divorce d'un couple de copropriétaires ? En cas de décès d'un copropriétaire ? Que ferez-vous en cas de conflit grave dans l'association ? etc.
Ces questions seront mieux résolues si la SAS est directement détenue par les copropriétaires ou leurs propres sociétés, même si, en tout état de cause, la SAS n'est pas la solution miracle.
RE: Reprise d'une RT par une association de copropriétaires
Merci pour toutes ces précisions, bien utiles dans ces situations complexes. L'intervention d'un avocat fiscaliste dans le choix et la rédaction des statuts d'une éventuelle société sera sans aucun doute nécessaire.
investisseurs malchanceux
(mis à jour par paul.duvaux le )
Nous sommes des investisseurs peu chanceux qui ont affaire à la société X, exploitant notre résidence de tourisme classée 3 étoiles à Strasbourg. Cette société peu scrupuleuse est en sauvegarde judiciaire depuis 01/07/09. Elle nous devait un trimestre de loyer en 2007 et depuis le début d'année 2009 nous n'avons perçu que la moitié du 1er trimestre. Néanmoins le taux d'occupation de la résidence est plus que satisfaisant (environ 62%).
A priori ce qui va arriver sera la liquidation judiciaire, il faut être lucide. Personnellement je me pose la question de savoir si on peut "casser" cette exploitation de résidence de tourisme pour récupérer le bien car les repreneurs de gestion ne courrent pas les rues ou sont beaucoup trop gourmands profitant du fait qu'on ait le couteau sous la gorge. Que nous conseilleriez vous?
RE: investisseurs malchanceux
Reprendre les biens pour les exploiter en dehors d'une résidence de tourisme peut poser un problème du respect des règles d'urbanisme. Il y a un changement d'affectation du bien et il faut l'accord de la mairie. Une solution alternative est de constituer une société entre copropriétaires pour reprendre l'exploitation par vous-même.
RE: investisseurs malchanceux
bonjour, mon gestionnaire de residence de tourisme est mis en liquidation judiciaire et je ne souhaite plus faire partie du système zrr ,en gros je veux refiscaliser mon bien (payer la tva+les defiscs) pour le louer moi même ou en profiter.comment fait on?
de +on me dit qu il me faut un compteur individuel eau+electrécité +gaz ,qu'il faut donc créeer les réseaux (faire des tranchées ) mais que cela m'est impossible puisque le terrain ne m'appartient pas?donc impossible,est vrai?
RE: investisseurs malchanceux
Votre question pose un problème de droit de la copropriété. Il faut voir le réglement de copropriété et demander l'avis du syndic.
RE: investisseurs malchanceux
aprés la mise en RJ de notre gestionnaire, nous avons réussi à récupérer notre bail (nous avons attaqué sans attendre ni discuter tant la magouille est connue). Nous avons organisé une AG et voté l'installation de compteurs individuels d'électricité (l'eau posait moins de souci). Nous avons procédé à la sauvegarde de notre copropriété car le gel s'annonçait et l'administrateur était loin de connaître les contraintes de la montagne. Nous avons depuis nos clés et notre bien et nous sommes en situation transitoire puisque dans le délai d'un an et sans gestionnaire mais en justice contre le promoteur et certains vendeurs ce qui explique que je ne puisse en écrire plus.
vous pouvez me contacter via le site IRT pour convenir d'un tv téléphonique laissant un message reprenant votre question.
Requalification suite à interessement conditionnel au CA hébergement net ?
Bonjour,
J'ai lu avec beaucoup d'intérêt votre analyse.
Je suis membre d'un comité de copropriétaires sur une résidence de tourisme classée avec un statut fiscal LMNP (hors ZRR). Notre exploitant nous propose, pour "adoucir" une baisse de loyers qui nous est proposée, la décomposition du loyer en trois parties :
- un loyer numéraire sous forme d'un minimum garanti, dit loyer fixe
- un complément de loyer numéraire variable correspondant à une quote-part du chiffre d'affaires net réalisé déclenché sur atteinte d'un CA hébergement net seuil prédéterminé
- un loyer en nature composé par des semaines d'occupation
Ces dispositions sont-elles, de votre point de vue, de nature à introduire un risque de requalification du statut fiscal LMNP?
Risque fiscaux de de déqualification de la Location Meublée
Commentaires très pertinents sur la requalification du régime Lmp en Eploitation Hôtelière.
Mais il est importantd e rpéciser quelques points d'expériences vécues :
L'administration considère que l'intéressement au chiffre d'affaires déqualifie le Lmp en Location intéressée releavntd es dispositions de l'Article 35.5 du CGI
Les conséquences sont outre la perte des avantaheges liés au Lmp et pour Lmnp / Bouvard, et la perte du bénéfice possible d'exonération des plus values sur 15 ans, la taxation obligatoure des recettes au taux normal et non au taux réduit
RE: Risque fiscaux de de déqualification de la Location Meublée
Je ne comprends pas votre remarque sur le taux. S'agit-il du taux de TVA ?
Si c'est le cas la position des services fiscaux est fausse, la requalification de location meublée en hôtelerie n'a selon moi aucune conséquence en matière de TVA. Il faut se méfier des positions des services fiscaux. Les agents des impôts ont souvent des interprétations fantaisistes (et personnelles) de la loi fiscale. Ce qu'a dit un jour un agent des impôts n'est pas parole d'évangile.
RE: Risque fiscaux de de déqualification de la Location Meublée
J'aimerais avoir une clarification concernant le régime LMNP amortissable (et non LMP) :
en cas d'une clause recettes (partie variable du loyer en fonction du CA ou des résultats de l'exploitation de la résidence), dans le bail commercial d'un nouveau repreneur ou tout simplement dans le bail de notre propre SAS d'auto-exploitation, on indique un peu partout qu'il y a un risque de "requalification fiscale" : on ne serait plus considéré comme des loueurs en meublés non professionnels mais comme exercant une activité hôtelière puisque participant aux résultats d'exploitation. Mais en pratique, ça change quoi pour la fiscalité personnelle ? En LMNP amortissable, nous n'avons pas à proprement parler d'avantages fiscaux : nous bénéficions seulement des avantages du régime BIC (revenus industriels et commerciaux non professionnels) et si le fisc nous considère désormais comme exercant une activité hôtelière, on restera me semble t-il sous ce régime, et en continuant de bénéficier de la déduction des amortissements, des intérêts d'emprunt et de toutes les charges liées à cette exploitation "meublée" ou "hôtelière". On garde également le même régime de TVA et si la résidence est toujours exploitée en "meublé avec services", on conserve l'avantage TVA.
En fait, si j'ai bien compris, la différence concerne surtout le LMP qui ne pourrait plus bénéficier de la déduction des déficits sur ses autres revenus ? Mais, de toutes manières, la seule baisse du loyer fait peser également un risque fiscal sur ceux qui sont en LMP, car la baisse des recettes remettra en cause le LMP qui demande en effet un minimum de recettes assez élevé pour pouvoir être appliqué.
Il est donc important me semble t-il de bien faire la différence. Une résidence uniquement en LMNP n'aurait à mon sens aucun risque à adopter une clause recettes (loyer en partie variable) même à travers une société d'auto-exploitation. Merci de me le confirmer.