Quel statut juridique pour l'exploitation d'une résidence services ?
Je souhaite revenir dans cette note sur ce qui est selon moi le meilleur statut juridique et économique pour organiser la gestion d'une résidence.
Mon propos est d'évoquer la situation d'une résidence dont les propriétaires sont des investisseurs. Ils ont acheté un ou plusieurs appartements dans la résidence pour faire un placement, en profitant d'un régime fiscal incitatif (régime de la location meublée ou régime DEMESSINE).
Le schéma juridique mis en place à l'origine est celui d'une location par bail commercial avec un loyer fixe à un exploitant extérieur.
Ce schéma n'est pas adapté.
D'abord, le bail commercial se révèle un piège pour les propriétaires. En effet, le régime du bail commercial est très favorable au preneur du bail. C'est un contrat totalement déséquilibré.
Le bail commercial impose en effet au bailleur la quasi-obligation de conserver son preneur. Le bailleur ne peut faire partir son preneur qu'en lui versant une indemnité égale à la valeur du fonds de commerce.
Ensuite, dans le cas des résidences services, ce piège est renforcé par le fait que l'exploitant a souvent conservé la propriété des lots de service. Donc il est très difficile de changer d'exploitant puisque ce dernier est de toute façon le seul qui contrôle les moyens d'exploitation de la résidence.
Enfin, en pratique, le régime fiscal impose une vraie location et si l'exploitant souhaite instaurer un loyer déterminé en fonction des résultats de l'exploitation, il existe un risque important de requalification fiscale.
Il faut donc éviter ce schéma.
Il est tout d'abord nécessaire que les copropriétaires soient unis pour gérer leurs relations avec l'exploitant. Il existe en effet un rapport de force entre les propriétaires et l'exploitant. Or l'exploitant peut d'autant plus facilement dominer les propriétaires que ces derniers se trouvent divisés et qu'il n'existe pas de structure adaptée pour unir leur force et parler d'une seule voix face à l'exploitant.
A cet égard, le régime juridique de la copropriété ne constitue pas la structure adaptée car elle n'est pas faite pour cela. Le droit de la copropriété est conçu pour organiser les relations entre les copropriétaires dans le cadre d'une occupation personnelle des parties privatives par chacun des copropriétaires. Or, dans une résidence services, les copropriétaires n'occupent pas leurs lots, l'exploitant est l'occupant unique, à la fois des parties privatives et des parties communes.
Le meilleur outil juridique pour organiser l'union des copropriétaires est la société commerciale car cette structure commune doit servir de support à l'exploitation commerciale de la résidence.
La société commune peut ensuite exploiter directement les locaux, en trouvant divers sous-traitant pour fournir les prestations hôtelières ou, plus logiquement, conclure un contrat avec un gestionnaire unique qu'elle choisira librement. La nature juridique de ce contrat peut varier selon les circonstances. Il pourrait s'agir d'un contrat de location-gérance, d'un contrat de mandat ou encore d'une sous-location avec renonciation à l'indemnité d'éviction.
C'est la société commerciale contrôlée par les copropriétaires qui sera en principe propriétaire du fonds de commerce (sauf sous-location).
En effet, chacun des copropriétaires conclue un bail commercial avec cette société commune.
La première différence entre le premier schéma, à base de bail commercial direct, et cette solution, fondée sur une société intercalaire, c'est qu'il n'y a pas d'indemnité d'éviction.
Il y a une deuxième différence très importante. Elle concerne la rémunération.
Dans le schéma initial, les investisseurs touchent un loyer fixe du gestionnaire.
Dans ce schéma, la société intercalaire peut recevoir une rémunération variable de l'exploitant final alors que le loyer des baux entre les propriétaires et la société intercalaire est en principe un loyer fixe.
Il pourrait être considéré que la situation des propriétaires n'est pas très différente que dans le premier schéma où les propriétaires ne reçoivent un loyer fixe du gestionnaire que si ce dernier a les moyens de le verser.
La situation est en réalité différente car la société intercalaire sert d'interface entre le gestionnaire et les propriétaires.
Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs pourront plus facilement accorder des délais de paiement ou des abandons de créance avec retour à meilleure fortune à leur société intercalaire qu'à un exploitant. Les investisseurs peuvent en effet plus facilement faire confiance à leur société intercalaire qu'à un exploitant, par ailleurs défaillant dans la gestion de la résidence.
Les "cadeaux" des investisseurs réalisés sous la forme de délais de paiement ou d'abandons de créances seront faits au profit de la société intercalaire contrôlés par les copropriétaires, et non au profit du gestionnaire défaillant.
Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs regroupés dans la société d'exploitation pourront envisager de changer de gestionnaire. Un tel changement de gestionnaire sera plus facile à organiser que dans le cadre du bail commercial direct.
A l'inverse, si l'exploitation se révèle bénéficiaire au-delà des prévisions initiales, les investisseurs pourront profiter de ces gains dans le schéma de la société intercalaire, alors qu'ils n'ont aucun droit en ce sens dans le schéma initial.
Certains investisseurs pourraient faire valoir que ce schéma de la société intercalaire, avec intéressement aux résultats d'exploitation (perte ou bénéfice), ne correspond pas à leur objectif initial, qui était seulement de faire un placement et de profiter d'un rendement locatif garanti, assorti d'une possibilité de revente.
Les investisseurs se retrouvent en effet associés d'une société exerçant une activité professionnelle et en subissant directement les aléas de l'exploitation.
Cela étant, selon moi, une des arnaques du schéma initial a été de faire croire qu'un investissement dans une résidence services correspond à un investissement immobilier normal.
Précisément ce n'est pas le cas et beaucoup d'investisseurs ont en fait l'amère expérience.
C'est un investissement immobilier de caractère professionnel et qui ne peut servir qu'à un seul type d'activité professionnelle, contrairement par exemple à des locaux loués en bureaux.
Autrement dit, qu'ils le veuillent ou non, les propriétaires sont nécessairement intéressés et liés aux résultats de l'exploitation professionnelle des locaux.
Si je loue un appartement d'habitation traditionnelle à un locataire, le niveau du loyer sera déterminé par le marché et mon seul souci sera de trouver un locataire solvable.
Il en va de même si je loue des bureaux dans une grande ville.
Mais si je loue des locaux très spécifiques et utilisables uniquement pour une seule activité économique, je deviens nécessairement dépendant des résultats économiques de cette activité.
Par exemple, le propriétaire des locaux d'une usine d'automobiles est directement dépendant de la bonne santé du marché automobile en général et de l'entreprise locataire en particulier.
Il en va de même pour les propriétaires d'une résidence services, ils sont nécessairement dépendants de la réussite commerciale du gestionnaire.
Alors bien sûr, il existe, sur le marché des résidences services, deux ou trois exploitants importants particulièrement solides sur le plan financier. Dans ce cas particulier, peu importe le schéma juridique. Les investisseurs sont protégés par le sérieux de l'exploitant qui tient par ailleurs à préserver son image de marque.
Mais sinon, le schéma classique doit être évité et il faut préférer celui de la société d'exploitation intercalaire.
Il serait judicieux que les pouvoirs publics imposent ce schéma, beaucoup plus protecteur des investisseurs et plus adapté à la réalité économique.
33 commentaires
classement, bail et sas
merci Maître pour ces éclaircissements.
En dehors de la condition sur l'entente entre copropriétaires, il reste le souci de la perte du classement (nouvel art. 8. − Le chapitre Ier du titre II du livre III (partie réglementaire) du code du tourisme est modifié selon la loi de juillet 2009, le classement semble devenir l'affaire de sociétés privées et non plus du ressort de la DGCRF, en tout cas ça en prend le chemin). Il n'est plus acquis comme avant pour la durée de l'explooitation mais est limité à 5 ans. Un gestionnaire peut-il se retourner contre les bailleurs si le classement est perdu aprés 5 ans de bail pour pertes commerciales ? Certains baux contiennent des clauses anodines en apparence qui disent à peu près ça.
Par ailleurs, concernant le bail, quel est l'intérêt d'un bail précaire pour la mise en place d'une sas et peut-il dépasser un an ?
Cordialement
RE: classement, bail et sas
Je ne peux répondre à vos questions gratuitement.
Cela étant, je ne vois pas comment le gestionnaire peut invoquer ses difficultés financières pour justifier l'absence de classement et dire en plus que ce serait la faute des bailleurs !
Attention à ne pas confondre le bail de courte durée avec la convention d'occupation précaire.
tva, défisc et mandat
Bonjour Maître,
Au sein de la résidence (Demessine ZRR), plusieurs cas cohabitent... certains ont repris leurs biens et vont rembourser leur défiscalisation et leur TVA au prorata temporis, d'autres attendent, d'autres veulent monter une société (qui serait en cours de création) et les autres dont je fais parti ont signé un mandat d'administration de biens reconductible et révocable - location saisonnière.
Vu que mon mandat ne comporte pas de TVA et que l'administrateur n'est pas un spécialiste de la gestion hôtelière (mais un administrateur de bien: location, vente, syndic), devrais je rembourser une partie de la TVA en sus de la défiscalisation?
Cordialement,
RE: tva, défisc et mandat
Il faut qu'il y ait les services hôteliers
RE: tva, défisc et mandat
(mis à jour par paul.duvaux le )
Bonjour Maitre, il existe un projet qui suit votre modèle pour une résidence
RE: tva, défisc et mandat
J'ai censuré ce commentaire car il évoquait un cas précis en donnant des noms. Merci de rester anonyme.
RE: tva, défisc et mandat
Merci
Mais quels sont ces services hôteliers?
Nous n'avons ni cuisine, ni restaurant, ni salle commune pour réaliser de l'hôtellerie.
Est-il possible de faire coexister 2 projets de reprise ?
(mis à jour par paul.duvaux le )
RE: Est-il possible de faire coexister 2 projets de reprise ?
Je dois supprimer cette question car elle évoque un de mes dossiers. Je suis tenu au secret professionnel.
Merci de me contacter directement.
Services hôteliers
Maître,
Pouvez vous préciser les services hôteliers dont vous parlez?
Dans la résidence, nous n'avons ni cuisine, ni restaurant, ni salle commune pour réaliser de l'hôtellerie.
Salutations,
RE: Services hôteliers
il faut au moins 3 services sur les 4 suivants : petit déjeuner, accueil, nettoyage des locaux et linge de maison.
RE: Services hôteliers
Bonjour Maître,
Cette question concerne la parahotellerie.
Le gestionnaire a été liquidé depuis plus d'un an.
Afin de ne pas rembouser la TVA, j'ai signé un mandat avec un exploitant local comme cela m'avait été conseillé. Il est chargé de l'accueil, du ménage et fournit le linge.
Mais lors d'un contrôle le fisc m'a demandé le contrat.
Le mandat indique en toutes lettres "locations saisonnières".
De ce fait, le fisc considère que même si les services sont fournis, la location saisonnière ne rentre pas dans le champ d'application de la TVA et qu'elle devra être remboursée.
J'ai précisé aussi que la situation serait provisoire car une solution semblait se profiler. Et voilà la réponse : "en signant le mandat, vous avez fait le choix d'un régime. C'est irréversible"
Qu'en pensez-vous ? Ce choix provisoire, permettant de louer en attendant une solution pérenne, peut-il être considéré comme définitif par le fisc ,
Merci de vos conseils avisés
RE: Services hôteliers
C'est vrai que si les services hôteliers cessent d'être fournis vous devez reverser en partie la TVA déduite initialement mais vous pouvez récupérer une partie de ce reversement dès que les services sont à nouveau fournis.
RE: Services hôteliers
J'ai du mal formuler ma question.
Nous étions en Demessine avec défiscalisation et récupération TVA.
Suite à la liquidation du gestionnaire, nous avons attendu un repreneur. Aucune offre n'a été faite pendant le délai d'un an. Nous nous retrouvons hors du système et la seule formule pour ne pas rembourser la TVA était le parahotelier. Nous avons signé un mandat avec une agence locale qui a pour titre mandat de location saisonnière. Nous étudions maintenant la possibilité de créer une société pour faire de l'autogestion et revenir dans le demessine.
Mais le fisc considère que le mandat signé avec l'agence locale ne permet pas d'étre assujetti à la TVA car malgré les services, il est écrit location saisonnière (il faudra la rembourser en partie) et que de toute façon on ne peut opter pour un régime pour revenir quelques mois plus tard dans un autre.
Est-ce exact ou abusif ? Si c'est exact, il est inutile de se lancer dans une étude et des démarches couteuses.
Merci de votre réponse
RE: Services hôteliers
Je vous confirme la réponse déjà transmise et je vous suggère fortement de vous faire assister par un avocat fiscaliste. Les agents de l'administration fiscale ne sont pas là pour vous aider.
RE: Services hôteliers
je crois qu'effectivement,même si la demande n'est que saisonnière, la location doit être meublée,avec 3 des 4 services,coordonnés par un mandataire unique,et disponible à l'année,mais avec le risque de requalification fiscale:tout en restant "BIC",perte du statut LMNP..requalifié en Hotelier,comme exploitant direct,sauf si société intercalaire+bail commercial.
vous avez déjà la chance d'avoir trouvé une agence acceptant de coordonner les 3 services: pouvez-vous me communiquer leur mandat anonymisé,ou le contrat-type (fourni sans doute par leur syndicat professionnel,ou leur organisme de caution)?
merci d'avance
RE: Services hôteliers
Consultez un avocat
AUTO EXPLOITATION EN LMNP
Nous sommes une association de copropriétaires en résidences services et notre bailleur nous lâche. Nous avons étudié les différentes solutions possibles mais quelques questions restent sur l'auto-exploitation des services:
1-En cas de mandat de gestion ou en cas de création d'une société intercalaire, y a t'il toujours une carence d'un an sans gestionnaire pour appliquer ce système d'exploitation?
2- La création d'une société intercalaire n'emmène t'elle pas les copropriétaires impliqués dans cette société (par ex. Gérant) vers des responsabilités qui pourraient être dramatiques en cas de déficit?
3- Quelle est la solution la meilleure pour vous entre le mandat de gestion et la société intercalaire ?
RE: AUTO EXPLOITATION EN LMNP
C est plutot une questio. Nous avons invsti en résidence étudiante qui n'est pas encore livrée et le gestionnaire avac lequel nous avions signé un bail commercial est en dépot de bilan. Le promoteur nous en propose un autre qui déjà réduit les loyers prévus et veut une franchise de 3 mois (dur dur !!) mais vu tout ce qu'in lit sur ce genre de bail n'est pas rassurant.
Une réunion est prévue en début de semaine chez le promoteur quiveut une unanimité des investisseurs pour le nouveau gestionnaire mais moi je voudrai pouvoir assurer l'auto exploitation et la proposer à d'autres propriétaires.
Comment avez vous fait vous mêmes ???
Merci de vos conseils
RE: AUTO EXPLOITATION EN LMNP
Je n'ai pas fait moi-même d'auto-exploitation mais je connais des clients qui l'ont fait avec succès, avec mon aide. Cela nécessite l'implication de certains propriétaires dans la gestion de la résidence. Cela implique également la création d'une SAS de gestion détenue par une large majorité de propriétaires.
RE: AUTO EXPLOITATION EN LMNP
Ne pas confondre le régime DEMESSINE où il faut notamment respecter un délai d'un an et le régime LMNP où il n'y a aucun délai.
La création d'une société intercalaire ne présente pas de risque pour les associés car il s'agit d'une société de capitaux. Le principe de ce type de société est que les associés limitent leur responsabilité à leurs apports. Il faut juste veiller à respecter la réglementation (fiscale, sociale, comptable, sécurité). Il faut aussi à mon avis prendre une assurance responsabilité civile.
Enfin, il faut éviter le mandat direct pour des raisons fiscales, il faut créer une société intercalaire (qui peut, elle, conclure un mandat avec un exploitant).
défaillance gestionnaire résidence étudiante
La réunion chez le promoteur vient d'avoir lieu et nous sommes furieux d'apprendre que nous avons signé la vente en décembre 2009 et que dès ce même mois le promoteur et la société de commercialisation avaient déjà de nouvelles propositions d'autres gestionnaires car la défaillance du gestionnaire prévue était connue. Nous pensons que nous avons été trompés et même si le promoteur propose un autre gestionnaire (son fils en l'occurence) nous espérons pouvoir casser la vente, mais nous avons déjà fait débloquer 65 % des fonds.
Le chantier doit être livré pour faire la rentrée de septembre et ils font le forcing pour que tout le monde signe leur nouvelle proposition.
Pensez vous que nous ayons une chance et si oui peut on se contacter pour des conseils plus personalisés mais très urgents.
Merci
RE: défaillance gestionnaire résidence étudiante
Conctactez-moi directement
Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Pour le montage de la société intercalaire SAS, un cabinet juridique conseille d'y porter comme seul et unique actionnaire : le syndicat des copropriétaires (personne morale), ce qui facilite ensuite beaucoup les rapports avec les investisseurs, notamment en cas de revente des appartements par la suite. En effet, c'est le fait d'être copropriétaire (sans autre formalité) qui nous fait participant à ce syndicat des copropriétaires, et en cas de revente d'un ou plusieurs lots, toujours sans autre formalité, on ne fait plus partie du syndicat et donc nous ne participons plus aux bénéfices de la SAS (indirectement). Une SAS détenue que par quelques copropriétaires risque de poser plusieurs problèmes : les bénéfices ne seront distribués qu'aux actionnaires pacticipant, et en cas de revente de ses appartements tout en étant actionnaire par ailleurs, au fil du temps, on pourra se retrouver avec une SAS (en poussant les choses aux pires) aux mains de personnes n'ayant plus aucun lien avec l'investissement immobilier dans la résidence... Et c'est en fait le retour à donner un bail à un exploitant extérieur sous forme de SAS ! C'est ce qui risque d'arriver puisqu'on ne peut promettre aux actionnaires de toujours garder leurs appartements dans la résidence... Donc, à mon avis, mettre comme seul et unique actionnaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est la seule solution viable et pérenne.
Votre avis SVP ? Merci d'avance !
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
L'idée de faire du syndicat l'actionnaire unique de la SAS d'auto-exploitation est une très mauvaise idée.
Ce n'est pas le rôle juridique d'un syndicat de copropriétaires de gérer l'exploitation commerciale se trouvant dans les locaux, même par l'intermédiaire d'une société. Je me demande même si ce n'est pas illégal (point à vérifier).
Contrairement à ce que vous dîtes, il est très facile d'éviter que certaines personnes restent actionnaires de la société après la vente de leurs locaux.
Par ailleurs, certains copropriétaires peuvent vouloir ne pas participer au schéma de l'auto-exploitation. Il faut leur laisser cette liberté.
Enfin, la gestion de la société d'exploitation par la copropriété fait peser un risque de requalification fiscale. Peut-être pas pendant la période DEMESSINE (puisque désormais la loi prévoit l'implication des copropriétaires dans la gestion) mais de façon certaine à l'issue de cette période et notamment si les copropriétaires veulent ensuite opter pour le régime LMNP.
Donc, il faut bien distinguer la qualité de copropriétaire et celle d'actionnaire de la SAS. Il faut que le syndic soit indépendant de l'exploitant et joue pleinement son rôle de syndic.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Merci pour cette réponse rapide, d'autant que nous allons devoir prendre une décision à ce niveau le 29 avril... J'apporte néanmoins plusieurs compléments à mon interrogation :
1/ Le cabinet d'avocats qui propose ce montage (syndicat des copropriétaires => actionnaire unique de la SAS intercalaire) "regroupe des avocats spécialistes du droit économique, du droit des affaires et des contrats, du droit fiscal, du droit des sociétés, exerçant dans les domaines du conseil, et apporte son expertise juridique et fiscale exclusivement aux entreprises sous toutes formes" (dixit leur site internet). Si on ne peut plus se fier à ces "experts" et si vous contestez leur montage, comment pouvons-nous trancher la question en tant que simples investisseurs dans une résidence services ?? Il y aurait même, dites-vous, risque de requalification fiscale ? Je vous précise néanmoins que notre résidence n'est pas en demessine mais en LMP/LMNP.
2/ Personnellement, je vous redis plus complètement ma façon de voir les choses : Tout d'abord, je précise que la SAS intercalaire, même si l'actionnaire unique prévu sera le syndicat des copropriétaires, elle sera gérée par des co-gérants copropriétaires et non par le syndic qui n'auront pas de charge supplémentaire de travail à ce niveau. Par ailleurs, la gestion en sera assurée au quotidien par un mandataire au travers d'un "mandat de gestion" apportant les services requis pour prétendre à la qualification LMP/LMNP.
L'avantage de ce montage réside aussi dans la simplification des taches administratives de la SAS. Si, de l'actionnaire unique, nous passons à un grand nombre d'actionnaires copropriétaires (une résidence services a souvent environ 80 copropriétaires voire plus), il faudra alors, en plus de l'AG du syndic, convoquer aussi une AG annuelle avec 60 ou 80 actionnaires répartis aux quatre coins de la France et même à l'étranger ! Je vous laisse imaginer la montagne de paperasses, le temps, l'énergie et l'argent de gaspillées en pure perte, puisque tout cela ne nous rapportera strictement rien en efficacité. C'est un détail pratique qui a son importance, surtout dans le cadre d'une SAS qui n'est là qu'à titre "intercalaire", pour permettre de conserver des baux commerciaux et conclure par ailleurs globalement un "mandat de gestion" avec un professionnel. Donc, sans autre intérêt, et donc à simplifier au maximum.
J'estime que c'est un point important, mais que vous n'évoquez pas ! Un point qui pourtant, hélas, risque d'en faire reculer plus d'un... et c'est dommage !
Il ne faut pas oublier notamment qu'à la base, les investisseurs n'ont pas acheté des appartements dans la résidence pour se retrouver à devoir gérer une SAS, et donc les copropriétaires (éventuellement actionnaires ensuite) qui n'avaient pas cela en vue, se retrouvent évidemment éparpillés sur tout le territoire français voire à l'étranger ! C'est une chance quand on peut former un comité restreint avec des copropriétaires voisins de la résidence (ce qui est notre cas), pour envisager avec eux une reprise en mains de la résidence, mais en s'aidant d'un mandataire professionnel. Donc, je ne vois pas la solution "60 à 80 actionnaires" très judicieuse non plus de ce point de vue.
3/ Je comprends d'ailleurs, compte tenu de ce qui vient d'être dit, que certains envisagent même (un inspecteur fiscal le conseille même !), plutôt qu'une SAS, de mettre en place une association loi 1901 plus souple à gérer. Je sais que vous avez déjà répondu à cette question plus haut, mais je reste dubitatif. Certes une association loi 1901 ne peut pas recevoir de bail commercial, mais on peut en revanche signer avec elle un bail civil en meublé (désormais assujeti à la TVA)... Le BUT lucratif est certes interdit, mais cela se contourne sans difficulté : il suffit de porter comme BUT à l'association : "la défense des propriétaires floués de la résidence X en utilisant tous les moyens légaux pour sauvegarder leurs intérêts et notamment leur permettre de retrouver les loyers garantis au départ par le gestionnaire défaillant". Le but n'est pas "lucratif" : c'est simplement la défense et l'assistance des propriétaires. Dans le cadre de ce but, l'association peut signer un mandat de gestion pour tous, et un bail civil meublé avec chaque copropriétaire. Dites moi en quoi ce serait interdit !? Pour le reste, quantité d'association ont des activités commerciales et lucratives, même régulières, d'ailleurs soumises aux divers impôts des sociétés (TVA, IS, etc.) et soumises aux charges sociales comme tout employeur. Ca ne pose aucun problème pour les services fiscaux qui se moquent éperdument de la forme juridique ! Il n'y aurait pas "redistribution de bénéfices" mais simplement "paiement de loyers" (avec une part variable de telle sorte que les excédents soient redistribués comme LOYERS variables et non comme BÉNÉFICES, car ce n'est pas but recherché, même en cas de SAS d'ailleurs : un bénéfice distribué étant taxé contrairement aux loyers meublés généralement complètement exonérés).
Vu comme cela, personnellement, je ne vois pas bien en quoi la formule "association" serait déconseillée... même avec les réponses que vous avez déjà fait à ce sujet, que je ne trouve pas à 100% convaincante. Je suis désolé d'insister, mais c'est important pour notre avenir et aussi pour l'efficacité de la reprise en mains de notre résidence et certainement pour d'autres qui liront ce message ! L'énergie demandée devant être consacrée non à des taches administratives improductives (ce que je crains fortement avec 60 à 80 actionnaires d'une SAS !!), mais à une structure EFFICACE, légère et FIABLE sur le terrain ! (Dans ce cas de figure, les co-gérants déjà programmés deviendraient tout simplement les membles fondateurs de l'association, et également le bureau).
Merci d'avance de votre avis sur ces différentes questions importantes.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Au commentaire que je viens d'envoyer, je rajoute ceci :
Je suis d'accord avec vous que dans le cas de copropriétaires qui souhaitent véritablement auto-exploiter leur résidence, c'est à dire assurer eux-mêmes la gestion et l'exploitation de la résidence en meublé avec services, sans faire appel à un mandataire extérieur, il est effectivement recommandé d'adopter la forme SAS pour cette société d'exploitation, puisqu'il y a là une activité complète à assumer avec du personnel à rémunérer dans ce cadre là.
En revanche, dans le cadre d'une simple "société intercalaire" ou je dirais d'une "entité intercalaire" dont le seul but est de jouer l'interface entre d'une part les copropriétaires et le mandataire professionnel qui va assurer la gestion et l'exploitation de la résidence au quotidien, la forme associative (loi 1901) peut convenir, comme je viens de l'expliquer ci-dessus. Ca me semble tellement évident que même si on optait pour la SAS, celle-ci devrait en fait tout faire pour ne pas distribuer de bénéfices étant entendu que les bénéfices distribués sont taxés contrairement aux loyers meublés généralement entièrement défiscalisés pendant de nombreuses années (investissement amortissable). Donc, je le répète, si le BUT n'est pas de distribuer du bénéfice, mais simplement d'honorer des loyers, pourquoi ne pas opter pour la forme association loi 1901 ? dont je vous rappelle les grands avantages :
> simplicité de création (comme de fermeture) ;
> pas d'apport de capitaux et donc pas de problème à résoudre quant à la répartition des sommes ;
> un comité restreint de copropriétaires peut en assurer le pilotage sur place ;
Pour le reste, l'association est parfaitement autorisée à signer un bail civil en meublé (soumis à la TVA désormais) avec chaque copropriétaire et à contracter avec un mandataire pour la gestion ("mandat de gestion"). Elle assurera cette "interface" non dans un but lucratif, mais dans le but d'assurer la défense et la sauvegarde des intérêts des copropriétaires floués. Je connais d'ailleurs quantité d'association loi 1901 qui ont des activités commerciales et lucratives sans que cela ne pose le moindre problème. Je vous précise même qu'un gestionnaire de 35 résidences étudiantes (!) s'est monté lui-même sous forme d'ASSOCIATION LOI 1901 : voyez ce site : www.univercity.fr (assoc. ARPEGE) mentions légales...
Je pense que cela se passe de tout commentaire...
Créer sinon une SAS "sans but lucratif" (=de distribuer du bénéfice), n'est-ce pas autrement un non-sens ? Couteux et lourd à gérer qui plus est...
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Je ne souhaite pas apporter des réponses à toutes vos remarques, ce qui supposera la rédaction d'une consultation payante.
Mais je confirme toutefois que selon moi, c'est une erreur juridique et fiscale que de faire le syndic l'associé de la SAS. De même il est erroné de se servir d'une association.
Contrairement à ce que vous indiquez, le choix de la SAS détenue par les copropriétaires est relativement simple à mettre en oeuvre. Convoquer une assemblée générale tous les ans ne pose pas de problème particulier. Le vrai problème est plutôt de trouver des volontaires pour diriger la société.
Enfin, quel que soit le schéma, il faut prendre garde au risque de requalification fiscale, ce qui implique notamment d'éviter la clause recettes et d'éviter le lien systématique entre la qualité d'associé de la structure d'exploitation et celle de copropriétaire.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Je comprends bien que mes multiples questions demanderaient une réponse approfondie nécessitant une consultation.
Dans l'immédiat, je souhaite quand même ajouter ceci dans le cadre du sujet :
> Il faut savoir que le parc du tourisme français est doté de 1500 établissements sous forme d'ASSOCIATION LOI 1901, soit environ 300.000 lits, représentant près de 20% du parc d'hébergement touristique collectif national... C'est écrit noir sur blanc dans la documentation officielle envoyée par courriel au sujet du bail civil en meublé désormais assujetti à la TVA. Le gestionnaire www.univercity.fr gère d'ailleurs 35 résidences étudiantes sous forme d'association loi 1901 (ASSOC. ARPEGE). Tout cela forme un certain poids et on peut difficilement parler d'une erreur de montage il me semble. Certes, cette forme juridique est souvent là pour apporter des tarifs plus intéressants, mais ils sont pourtant en concurrence directe avec des exploitants sous forme de société commerciale soumis eux au droit commercial (ils offrent d'ailleurs exactement les mêmes prestations et avec TVA : cf. le site www.univercity.fr !).
> Pour bénéficier du régime LMP/LMNP, je ne vois nulle part l'obligation impérative de contracter un bail sous forme commerciale, avec une société commerciale, et donc que l'on soit soumis obligatoirement au droit commercial. Sauf erreur de ma part, les seules conditions requises sont le bail en meublé avec services, soumis à TVA (CGI article 261 D4). Ces conditions peuvent donc être remplies en dehors d'une société commerciale, et donc d'un bail commercial, puisque depuis 2007 le bail civil en meublé est désormais soumis à TVA (avec donc les services associés). Pourquoi rendez-vous obligatoire dans votre montage la forme commerciale (et donc sous droit commercial) qui peut manifestement être évitée sans dommage dans le cadre d'une "entité intercalaire" ?
> Par ailleurs, la clause recettes, dans le cadre du LMP / LMNP, est tolérée, à condition qu'elle représente une partie minoritaire par rapport au loyer fixe qui doit donc représenter au moins les 2/3 tiers du loyer "normal". J'ai demandé un rescrit fiscal à ce sujet le 19 février 2010 au SIE de SAINT ETIENNE, en leur précisant d'ailleurs que la société d'exploitation sera gérée uniquement par des copropriétaires...
> "Eviter le lien systématique entre la qualité d'associé de la structure d'exploitation et celle de copropriétaire" : cela peut poser un léger problème... On peut en effet, avec ce système, se retrouver (dans le cas extrême) avec des actionnaires sans lien direct avec l'investissement immobilier dans la résidence, et donc on retourne au schéma de contracter (les copropriétaires) avec un exploitant extérieur qui recherchera ses propres bénéfices... et qui n'aura plus forcément l'intérêt des copropriétaires ! Montage qui présente donc un risque pour l'investisseur...
> Je redis d'ailleurs à ce niveau que le BUT de la structure intercalaire n'est pas de dégager des bénéfices (à éviter même le plus possible pour éviter une imposition sur les bénéfices et ensuite une imposition sur les revenus) mais d'honorer le paiement de bons loyers aux investisseurs, qui devront donc être déclarés dans le cadre de leurs revenus LMP / LMNP, et de ce fait exonérés totalement durant de longues années...
Je pense que ces quelques considérations intéresseront ceux qui se trouvent à devoir monter une structure intercalaire...
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Vos propos sont en partie faux ou simplistes et je vous recommande de vous rapprocher d'un avocat compétent sur ces sujets et de lui demander une consultation écrite engageant sa responsabilité.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Nous nous sommes rapprochés effectivement d'un cabinet d'avocats spécialisés comme je l'indique dans mon message ci-dessus (www.juricite.fr), mais le problème, c'est qu'ils n'arrivent pas du tout aux mêmes conclusions que vous. Ni sur la question du "syndicat des copropriétaires" comme actionnaire unique de la SAS intercalaire (ce qui est possible et autorisé selon eux ; et ce choix repose sur la simplicité : décisions rapides, moins de frais) ;
ni sur le fait que celle-ci soit exclusivement composée de copropriétaires ;
ni sur la question de la clause recettes que vous préconisez d'éviter ci-dessus, alors que ces avocats au contraire estiment qu'il n'y a même pas besoin de rescrit fiscal dans le cadre LMP/LMNP pour cela : " Le loyer variable qui reste minoritaire (par rapport à la partie fixe, majoritaire) ne remet pas en question le statut de loueur en meublé : une jurisprudence existe sur la question."
De toutes manières, j'ai envoyé une demande de rescrit fiscal le 19 février à ce sujet au SIE de SAINT ETIENNE, sur cette question de loyer variable minoritaire dans le cadre LMP/LMNP, et en précisant aussi que la société intercalaire ne sera composée que de copropriétaires. Le 19 mai prochain, sans réponse, il y aura donc accord tacite de l'administration, et nous pourrons marcher dans cette voie sans aucun risque.
Quant au bail civil en meublé (qui est une autre possibilité), un professionnel m'informe qu'il fonctionne comme cela depuis dix ans, avec un grand groupe... La forme "commerciale" n'est donc pas à priori une obligation absolue...
Sans vouloir abuser, j'aurais quand même souhaité savoir, selon vous, quels sont les risques de "requalification fiscale" à adopter le schéma : "syndicat des copropriétaires unique actionnaire de la SAS intercalaire" ? Sur quel point, il y aurait requalification fiscale ? Je précise que si, dans le schéma que nous pensons adopter, le "syndicat des copropriétaires" sera l'unique actionnaire, la société sera en revanche pilotée par plusieurs co-gérants co-propriétaires sauf un qui ne sera pas co-propriétaire.
Merci d'avance pour votre réponse.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Je suis étonné de lire votre dernière phrase ci-dessus où vous préconisez d' "éviter le lien systématique entre la qualité d'associé de la structure d'exploitation et celle de copropriétaire"...
Alors que...
Dans votre commentaire de l'article "Quel lien entre le copropriétaire et l'exploitant? ", vous écriviez le 15 avril 2010 : "La SAS doit être exclusivement composée de copropriétaires"...
Pouvez-vous préciser votre pensée ? Merci d'avance.
PS : Même chose d'ailleurs pour la clause recettes qui ne semble pas poser de problème particulier en LMP/LMNP lorsqu'elle reste minoritaire par rapport au loyer fixe (ce que vous aviez écrit précédemment), alors qu'ici vous conseillez carrément "d'éviter la clause recettes" purement et simplement.
RE: Société intercalaire SAS, quel(s) actionnaires(s) ?
Je vous confirme les réponses déjà indiquées.
Une copropriété ne peut pas devenir actionnaire d'une société gérant les locaux, pour des raisons juridiques mais aussi pour des raisons fiscales. En tout état de cause, cela risque de porter atteinte aux droits des copropriétaires qui ne veulent pas adhérer au schéma.
Le bail commercial est impératif si l'exploitant est une société commerciale. Il faut se méfier des conseils oraux des tiers et de l'argument du style "on fait comme ça depuis longtemps et on a aucun problème".
L'association ne constitue en aucune façon un mode judicieux d'exploitation d'une activité commerciale dans le cas évoqué. La SAS est simple à mettre en oeuvre.
Sur la clause recettes, s'agissant du régime de la location meublée, je vous confirme qu'il faut l'éviter dans le cas où les copropriétaires sont associés de la SAS, sinon quand l'exploitant est indépendant, cela me paraît effectivement possible sur le plan fiscal, à condition que le loyer supplémentaire reste très minoritaire, mais si possible à éviter pour des raisons économiques (risque de fraude de l'exploitant). Je reconnais que, sur ce point, j'ai un peu changé d'avis. Il est vrai que dans certains dossiers l'exploitant impose une clause recettes.
Je vous suggère de consulter un avocat spécialisé en droit fiscal sur toutes vos questions. Dans certains cas un deuxième conseil est judicieux.
Sur votre rescrit , je ne peux me prononcer faute de connaître dans le détail votre dossier. Cette procédure doit être utilisée avec prudence et implique l'assistance d'un avocat spécialisé en droit fiscal.