Les rappels en matière d'ISF
Les rappels en matière d'ISF
En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.
1 Généralités sur les rappels
Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.
En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable.
L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.
Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".
Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.
En général, le meilleur moment, c'est le tout début, d'où la nécessité impérative de contacter très vite un avocat spécialisé en droit fiscal, dès le premier courrier des services fiscaux.
En matière d'ISF, les contrôles et les rappels sont le plus souvent opérés par des inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière.
C'est globalement une bonne chose, car cela réduit les risques d'être confrontés à des rappels non conformes à la loi, relativement courants dans d'autres domaines de la fiscalité. De plus, les inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière ont une approche généralement ouverte à la recherche d'un compromis.
Les discussions en matière d'ISF, et spécialement en matière d'évaluation, placent l'administration en situation difficile, compte tenu notamment des contraintes procédurales (charge de la preuve, recours hiérarchiques, saisine de la commission, droit à l'expertise judiciaire en cas de contentieux) et de l'obligation de trouver des éléments de comparaison similaires.
En pratique, les litiges en matière d'évaluation se concluent le plus souvent par un accord négocié où l'administration admet une valorisation raisonnable. Les contribuables ont rarement intérêt à engager des procédures contentieuses.
2 La procédure écrite contradictoire
Lorsque l'administration souhaite contester la valeur déclarée par le contribuable, elle doit engager une procédure de redressement contradictoire.
Il s'agit d'une procédure écrite préalable où l'administration doit informer le contribuable sur le motif du rappel envisagé dans un premier courrier appelé, proposition de rectification (sur un formulaire numéroté 3924).
Le contribuable peut contester le rappel dans des observations écrites transmises impérativement dans le délai de 30 jours après réception de la réponse de la proposition de rectification.
L'administration est tenue de répondre à ces observations par un courrier motivé (la "réponse aux observations du contribuable", sur un formulaire numéroté 3926).
Ces premiers échanges écrits sont très importants. Le contribuable doit rédiger ses observations avec beaucoup de soins de façon à obliger l'administration à prendre en compte ses arguments. Très souvent, si les observations sont bien motivées, l'administration réduit sensiblement ses prétentions.
Notons, que si, à chaque étape de la procédure, le contribuable doit respecter impérativement un délai de 30 jours, aucun délai n'est imposé aux services fiscaux pour répondre.
Le seul délai est celui de la prescription de la mise en recouvrement soit le 31 décembre de la troisième année suivant la proposition de rectification. Le plus souvent heureusement, l'administration répond dans un délai raisonnable.
3 La commission départementale de conciliation
Si le désaccord persiste, et s'il porte sur une question d'évaluation, la commission départementale de conciliation peut être saisie à l'initiative de l'une ou l'autre des parties en vue d'émettre un avis sur la valeur vénale réelle des biens en litige.
L'avis de la Commission ne lie pas les parties, l'administration comme le contribuable peuvent très bien passer outre et maintenir leur position. En pratique, cet avis est souvent déterminant, et, sauf cas particulier, l'administration et le contribuable s'y rallient.
En pratique, la commission est saisie le plus souvent par le contribuable : il doit impérativement demander sa saisine dans le délai de 30 jours après la réception de la réponse aux observations du contribuable.
La commission est présidée par un magistrat de l'ordre judiciaire et elle comprend huit autres membres, quatre représentants de l'administration, un notaire et trois représentants du contribuable.
L'intérêt de saisir la commission est d'avoir, assez rapidement, une forme d'avant jugement sur le dossier.
Si le contribuable fait valoir des arguments sérieux, il peut obtenir assez facilement une décision en sa faveur. La commission a une tendance naturelle à faire la part des choses et à proposer une solution de compromis.
La procédure devant la commission est informelle, essentiellement orale. Chaque partie expose ses arguments, doit répondre aux questions des membres de la commission, et peut interpeller l'autre partie.
Il faut convaincre en peu de temps en produisant quelques documents illustrant sa position et contredisant les arguments de l'adversaire.
4 Les spécificités en matière de preuve en cas de conflit sur l'évaluation
Il existe des spécificités en matière de contestation relative à l'évaluation des biens.
Ainsi, l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné (LPF art. L 17, al. 2).
Pour apporter cette preuve, l'administration doit procéder à une évaluation des biens étayée par des justifications crédibles.
En pratique, les services fiscaux ont souvent des difficultés à démontrer la validité de leur estimation.
Le principe est en effet que l'administration doit utiliser la méthode par comparaison.
En particulier, pour les immeubles, l'administration est tenue de faire valoir des mutations immobilières intervenues avant le fait générateur de l'impôt et portant sur des biens intrinsèquement similaires.
L'administration doit indiquer les références des éléments chiffrés et les termes de comparaison qui justifient les rehaussements.
Pour contester le rappel, le contribuable peut
- mettre en cause le caractère intrinsèquement comparable des éléments produits par les services fiscaux en mettant en évidence des différences significatives,
- faire valoir des spécificités de l'immeuble qui, sans remettre en cause le caractère comparable des références produites par les services fiscaux, justifient l'application d'une décote,
- produire ses propres éléments de comparaison qui justifient son évaluation initiale ou en tout cas d'une évaluation inférieure à celle des services fiscaux.
Pour trouver ses propres éléments de comparaison, le contribuable peut faire appel à son notaire qui a accès à la base de données notariale des mutations immobilières.
La technique la plus efficace est de faire valoir, preuve à l'appui, les spécificités de son bien qui justifient une décote spéciale. En effet, les éléments de comparaison produits par les services fiscaux sont généralement des biens "normaux", présumés en état correct. Or toute maison a toujours ses faiblesses (fissure, infiltration, environnement bruyant,...) et il est facile pour le contribuable de les mettre en avant, en omettant d'évoquer ses atouts. De son coté, l'administration ne peut pas mettre en avant les éventuelles faiblesses des éléments de comparaison qu'elle cite car elle ne connaît que leurs caractéristiques générales (dimension et adresse).
5 La procédure contentieuse
Si les rappels sont maintenus, le contribuable peut les contester en engageant une procédure contentieuse.
La procédure commence par une réclamation.
En cas de rejet (ce qui est le plus fréquent), le contribuable doit soumettre le litige au Tribunal de Grande Instance. Les décisions peuvent donner lieu à un appel devant la Cour d'appel. Enfin, il est possible de contester une décision d'appel devant la Cour de cassation, s'il est considéré que la cour d'appel n'a pas fait une bonne application du droit.
En cas de litige sur la valeur d'un bien, les contribuables sont en droit de demander l'intervention d'un expert dont l'avis sera souvent décisif.
Il ne faut pas hésiter à engager une procédure contentieuse quand on dispose de bons arguments. Les juges n'hésitent pas à donner raison au contribuable contre l'administration.
Dès le début de la procédure, il faut consulter un avocat fiscaliste.
46 commentaires
ISF lors d'une succession
Bonjour,
Ma question est la suivante : lors d'une succession, le fisc peut il faire un redressement isf sur 10 ans en cas de non déclaration par le défun.
Merci pour votre réponse
Rappel sur 10 ans de l'ISF du défunt
(mis à jour le )
Oui effectivement et c'est même un grand classique : quand un contribuable défaillant en matière d'ISF décède, le fisc procède à un rappel des ISF antérieurs omis. Cela peut aller jusquà 10 ISF puisque, dans le cas d'un défaut de déclaration, la prescription qui s'applique est la prescription décennale (qui ne sera plus que de 6 ans à compter de juin 2008, donc on fera seulement 6 ISF).
En pratique, il faut reconstituer le patrimoine du défunt sur 10 ans et ce n'est pas facile. L'administration est alors relativement tolérante (elle admet une certaine marge d'erreur). Donc le job de reconstitution des ISF antérieurs doit être confié à un avocat spécialisé en droit fiscal ou au notaire.
Par ailleurs, le rappel d'ISf vient en déduction du patrimoine taxable en droits de succession. On fait donc une régularation d'ISF puis une demande de réduction de droits de succession.
monsieur
Bonjour,
quid des échéanciers de paiement par rapport à l'ISF dans l'achat d'un bien en Vefa?
Peut on déduire uniquement les appels de fonds ou la totalité de la dette?
Merci d'avance
Régime ISF du contrat en VEFA
On peut déduire tout passif existant au 1er janvier de l'année de l'ISF, même si l'exigibilté de la dette est postérieure au 1er janvier de l'année en question.
Donc le prix d'un bien acheté en VEFA peut selon moi figurer au passif déductible du contribuable pour le montant non encore versé car, dès la signature du contrat en VEFA, on devient débiteur du montant total du prix à payer.
Ainsi au moment de la signature du contrat, on peut déclarer au passif la totalité du prix non encore payé avec rien en contrepartie à l'actif car à ce stade la construction n'a pas encore commencé (en principe).
Puis au fur et à mesure des paiements, le passif va diminuer.
On peut se demander s'il ne faut pas mettre dans le patrimoine assujetti la valeur des constructions en cours de construction puisque, dans un contrat en VEFA, on devient propriétaire au fur et à mesure des constructions. Mais il est vrai qu'il sera difficile en pratique de valoriser ces travaux en cours, sauf si on est très proche de la fin des travaux.
D'une manière générale, à mon avis, on peut déduire toute dette provenant de la signature de tout contrat d'achat ou de prestation, du moment qu'on s'est engagé à payer cette somme (en rappelant que le contrat doit être signé avant le 1er janvier de l'année considérée). Cela peut être le cas d'un devis accepté pour faire des travaux de rénovation par exemple et cela alors même que les travaux n'ont pas encore commencé.
déclaration ISF et impôts sur revenus dans succession
Bonsoir,
Un notaire chargé du dossier de succession a-t-il le droit de refuser d'établir d'une part la déclaration des impôts sur revenus du défunt et d'autre part les déclarations ISF non effectuées par le défunt (sur 10 ans si j'ai bien compris).
Le notaire propose aux héritiers de provisionner un compte en cas de contrôle !
merci
réponse
Ce que vous évoquez est curieux, surtout sur l'ISF. Quels sont ses motifs pour refuser de faire ces déclarations ?
déclaration ISF et impôts sur revenus dans succession
Bonsoir,
La défunte est décédée le 19/11/2007 et le notaire estime qu'il est n'est pas opportun d'établir l'ISF le délai de recours passant à 6 ans à partir du 01/06/2008- après que la succession sera close -
J'ai finalement établi les déclarations ISF et obtenu 4 années de reprise par le fisc - qui m'a dit qu'en tout état de cause le délai des 6 ans n'était pas applicable en raison de la date du décès. Le notaire maintient sa position.
Réponse
Je pense que le notaire a raison. Je ne vois pas à quel titre la date du décès change quoi que ce soit pour le délai de reprise de l'ISF (contrairement à l'impôt sur le revenu où existe un délai spécial de reprise de deux ans suivant l'année de la déclaration de succession) .
D'une autre coté vous avez pu obtenir un délai de régul réduit à 4 ans (ce qui arrive souvent mais ce qui n'est pas systématique), ce qui est bien et le fait de faire la régul avant la déclaration de succession permet de réduire tout de suite la base taxable des droits de succession, sinon il faut faire une réclamation.
Donation d'une maison en EFA - assiette ISF
Dans le cadre d'une donation partage signée en décembre 2007 couplée à l'établissement d'une résidence familiale sous forme de coproriété horizontale (ASL), je m'interroge sur l'assiette de l'ISF à prendre en compte au 1er janvier 2008 pour la maison et la quote part de biens indivis (voirie etc.) qui nous échoit en EFA. Le donateur assume tous les frais et risques de construction et de bon achèvement. Notre part de la donation-partage a fait l'objet d'une valorisation avant signature chez le notaire et pourtant au 1er janvier 2008 la construction n'était même pas entamée et l'entrée en jouissance évidemment impossible. Sachant que qu'au sens de l'ISF, c'est la valeur vénale qui doit être prise en compte, je me demande quelle est l'assiette en EFA et quelle décote pratiquer pendant la phase de construction qui devrait s'achever fin décembre 2008; Question subsidiaire quelle décote serait raisonnable ensuite pendant la construction des autres maisons avoisinantes (troubles de voisinage etc)?
Réponse
Votre question porte sur un dossier assez complexe et je vous suggère de consulter un avocat fiscaliste. Mais je peux reprendre une réponse déjà formulée à une question posée plus haut : de mon point de vue un bien acheté en VEFA doit se valoriser au fur et à mesure de son achèvement. En revanche on ne valorise pas la "créance du droit à construire" qui résulte du contrat d'achat, alors que cette créance a été valorisée dans votre cas dans l'acte de donation, ce qui paraît normal. On constate alors une distorsion entre le principe de valorisation retenu par la donation et celui retenu pour l'ISF. Ce point pourrait donner lieu à discussion et, à ma connaissance, il n'y a ni jurisprudence ni doctrine qui l'évoque.
lettre amiable et precription
Bonjour, j'ai reçu début mai 2008 une demande de déclaration isf pour 2007, jointe du formulaire cerfa pour 2007, avec demande de justification de l'actif et du passif au cas ou je considèrais que je n'étais pas imposable. N'est ce pas là un moyen de vouloir prendre les devant du changement dans les délais de prescription à partir de juin 2008 en contactant le maximum de personnes propriétaires d'un bel appartement qui avoisine l'isf ? Je précise que c'était un envoi simple sans recommandé, est ce courant pour la phase "amiable" ? Et je ne serais pas etonné si des centaines de personnes des environs l'avaient aussi reçu.
Réponse à Béatrice
Une simple lettre de demande d'information n'a pas d'effet sur la prescription. Seule une proposition de rectification permet aux services fiscaux d'interrompre la prescription.
Vous avez reçu un courrier relativement fréquent. Votre intérêt est d'y répondre et si vous êtes effectivement au dessus du seuil de procéder spontanément au dépôt de déclarations ISF en payant l'impôt correspondant.
En effet, cela vous permet de bénéficier d'une présomption de validité des valeurs déclarées. Si l'administration veut contester vos valeurs, elle supporte la charge de la preuve.
En pratique, en cas de déclaration "spontanée" de régularisation, même après une demande d'information, l'administratation reste relativement tolérante. Elle sera peu agressive sur les valeurs déclarées et ne fera pas nécessairement jouer les règles de prescription pour vous obliger à déposer 6 déclarations, du moins si votre patrimoine dépasse de peu le seuil d'imposition.
Date de référence pour la succession
Bonjour,
Ma mère est décédée en juillet dernier mais sa succession a été clôturée seulement en janvier. Les biens légués par ma mère entrent-ils dans mon patrimoine imposable à l'ISF au 1er janvier 2008 (en particulier pour l'usufruit d'une maison dont je possédais déjà la nue-propriété) ?
Merci d'avance.
Réponse
De mon point de vue, si vous avez accepté la succession, même après le 1er janvier 2008, les biens dont vous avez hérité rentrent rétroactivement dans votre patrimoine, au jour du décès de votre mère.
Autrement dit, si le décès intervient avant le 1er janvier 2008, tous les biens dont vous héritez doivent, à mon avis, être compris dans votre patrimoine taxable, alors même que l'acceptation de la succession ou la déclaration de succession intervient après le 1er janvier.
S'il y a plusieurs héritiers (notamment frères et soeures) et que le décès a donné lieu à une indivsion successorale, vous étiez propriétaire des biens de votre mère en indivision, ce qui justifie l'application d'une décote.
RE: Réponse
pierre.junqua@free.fr
Ou sont les texte permettant d'appliquer la décote, je suis en train de me faire redresser pour l'application d'une décote de 20% pour des biens en indivision.
Merci de me répondre.
RE: Réponse
Il n'y pas de texte précis mais plutôt des principes généraux et certaines jurisprudences. Il faut reconnaître que cette question reste en partie incertaine en l'absence de décision de principe de la cour de cassation.
Redressement ISF dans une sucession
Monsieur,
Dans une précédente réponse vous écrivez :
"Par ailleurs, le rappel d'ISf vient en déduction du patrimoine taxable en droits de succession. On fait donc une régularation d'ISF puis une demande de réduction de droits de succession." je ne suis pas sur d'avoir bien compris. Est-ce que cela veut dire que le montant du redressement ISF est seulement inscrit au passif de la sucession ou le montant de ce redressement est inscrit au passif et viens aussi en déduction de la masse taxable c'est à dire des droits à payer.
par avance un grand merci pour vos éclaircissements.
Réponse
Le rappel ISF vient seulement en déduction au passif de la succession.
Hors sujet, quoi que ...
par certains aspects ... Je recherche l'article du code (général des impôts je pense) qui dit en substance que lorsqu'un descendant du défunt est décédé au moment de l'ouverture de la succession, ce sont ses représentants qui le remplacent avec les mêmes droits qu'aurait eu le représenté, s'il avait été vivant lors de l'ouverture de la succession. J'ai fait des recherches mais je ne le retrouve plus, si vous le connaissez, merci de bien vouloir me l'indiquer.
Réponse
Je pense qu'on s'est mal compris. Un rappel ISF vient en déduction de l'actif soumis aux droits de succession. Donc cela réduit les droits de succession. En pratique, une partie du rappel est payé par la réduction corrélative des droits de succession.
Emprunt familial
Bonjour,
Je souhaiterai savoir si mes parents m'accorde un prêt familial (déclaré au fisc) d'un montant de 100 000€, peuvent -ils le déduire de leur capital à l'ISF.
J'ai lu que ce prêt se comptait en tant que créance, pourriez- vous me donner des informations?
Cordialement.
Réponse
Si vos parents vous font un prêt, ils détiendront une créance contre vous qu'ils devront déclarer dans leur patrimoine assujetti à l'ISF. Donc le prêt, qui n'appauvrit pas le donateur, ne permet pas de réduire son ISF, contrairement au don. Suggérez à vos parents qu'ils vous fassent un don.
emprunt familial
La prêt n'appauvrit pas le donateur, mais un petit peu quand même, non? Si il nous prêt cette somme, il ne détienne plus, et la récupéreront au fils des mois et de années ( 10ans).
Mais malgré tout, elle ne se déduit pas, quitte à se re-créditer annuellement?
Réponse
Quand vous prêtez de l'argent à quelqu'un vous ne vous appauvrissez pas. Votre patrimoine change de nature : avant c'était des liquidités et après c'est une créance. Bien sûr il vaut mieux avoir des liquidités qu'une créance car les liquidités c'est de l'argent qui peut servir à tout moment. Il n'empêche que, pour l'ISF, la créance a la même valeur que les liquidités correspondantes.
Et quand on vous rembourse du prêt, votre créance diminue et vos liquidités augmentent, aucun effet sur votre patrimoine.
La seule nuance qu'on pourrait apporter c'est le cas ou le débiteur devient insolvable, dans ce cas votre créance ne vaut plus rien (ou être réduite en valeur si l'insolvabilité n'est pas totale).
evaluation d'un bien
Notre résidence secondaire était estimée par les agences de 600 000 à 650 000. C'est cette somme que nous déclarons depuis plusieurs années dans notre I.S.F.
Nous venons finalement de la vendre à 780 000 euros. Je crois que c'est à l'administration fiscale d'apporter la preuve que nous ne pouvions pas ignorer le prix de vente final.
Notre propriété était atypique et c'est pour cette raison que notre acheteur a eu le même coup de foudre que nous et que nous avons pu négocier bien au delà du prix estimé.
Comment lutter contre un éventuel redressement?
Merci de votre réponse
Réponse
Je pense, dans votre cas, qu'un risque de rappel est faible car la différence n'est pas si importante.
Du point de vue juridique, l'administration n'a pas le droit d'invoquer le prix de vente du bien pour contester la valeur déclarée à l'ISF au titre d'une année antérieure à la vente. Mais évidemment, un prix de revente très supérieur à l'évaluation ISF peut entraîner le rappel, l'administration devra alors trouver des éléments de comparaison pour justifier sa position (des exemples de vente de biens similaires ayant eu lieu avant chaque 1er janvier de l'ISF concerné). Il faut savoir que la procédure de contestation de la valorisation est très difficile à mettre en oeuvre pour les services fiscaux, ce qui explique que l'administration ne conteste que les sous-évaluations grossières.
LMP et ISF
Maître bonjour,
Les logements donnés en location (statut LMP) sont ils exonérés car considérés comme des biens professionnels ou pas ?
Merci d'avance
Réponse
Non, il existe un régime spécifique en matière d'ISF. Ce n'est pas parce que l'on est un LMP que l'on est exonéré en matière d'ISF (ce serait trop simple). L 'exonération ISF suppose que les revenus de la location meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (outre le fait qu'il faut que les recettes dépassent plus de 23 000 euros de recettes comme pour le LMP).
LMP et ISF suite + pb assurance
re bonjour,
merci pour la réponse ci dessus, mais voulez vous préciser :
les revenus de la location meublée = les loyers ?? ou bien les bénéfices ??
représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal = que sont les revenus du foyer fiscal (qu'y met on en fait : juste les salaires, les retraites, les dividendes .. ).
Merci pour ces prochaines précisions.
Par ailleurs, j'ai une autre question en ce qui concerne mon assurance propriétaire bailleur des logements que je donne en loc meublé : mon assureur me considère comme une "prof" car je suis inscrite au RC et m'indique que je ne peux faire jouer la loi chatel pour résilier mes contrats d'ass chez lui dont il vient d'augmenter les primes fortement à l'échéance sans m'en prévenir. Il m'indique que j'aurais dû résilier 2 mois avant l'échéance (mais sur base de quoi puisque je n'avais pas connaissance des hausses à venir).. bref, je suis perdue et ne sais pas ce que j'ai véritablement le droit de faire.
Merci de votre éclairage également sur ce point.
Cordialement
Marief
Réponse
Il s'agit des revenus et non des loyers pour la comparaison en matière d'ISF avec les autres revenus du foyer fiscal. Par ailleurs les revenus en question du foyer fiscal sont seulement les revenus professionnels (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant).
Sur votre question d'assurance, je ne suis pas compétent.
RE: Réponse en 2011 versus 2009
la loi est elle la meme en 2011 qu'en 2009 , ou vous disiez que les revenus location meublee doivent depasser les autres revenus professionnels :
en d'autres termes, un retraite n'aurait, pour etre LMP, que la contrainte d'avoir
plus de 23 000 euros par ans ? meme si sa retraite est superieure a 23 000 euros?
RE: Réponse en 2011 versus 2009
La retraite est un revenu professionnel, donc il faut que les loyers soient supérieurs à la retraite.
succession et isf
Merci tout d'abord pour votre article et commentaires
un de mes parents se trouvent dans la situation "classique" de révélation d'isf non déclaré suite au décès de son épouse.
l'ISF n'a jamais ete déclaré alors qu'il aurait du l'etre donc potenteielde six années de rappel.
j'aurais voulu avoir si possible quelques précisions :
Lors de la premiére demande faut il s'attendre à un rappel concerrnant l'année précédente seulement ou d'emblée sur plusieurs années, est ce que des montants sont notifiés.
A t on la possibilité de faire une déclaration spontanée sur plusieurs années en arrière ?
Mis à part l'intérêt de pouvoir déduire les sommes de l'actif de la succession (intérêt limité en terme financier en l'espèce) le fait de déclarer l'Isf pour 2009 avant le dépôt de la déclaration de succession peut il être considéré comme un facteur positif (bonne foi) qui facilitera les choses par la suite.Ou vaut il mieux attendre que les services fiscaux se manifestent et dernière question quel est le délai courant entre déclaration de succession et manifestation des impôts.
RE: succession et isf
Il faut faire les 6 déclarations avant la déclaration de succession et payer l'impôt correspondant. Mais cela peut dépendre de l'importance du patrimoine, si c'est un petit patrimoine, il est parfois possible de se contenter de 3 déclarations. Si on ne fait rien, l'administration se manifeste assez rapidement après réception de la déclaration de succession.
RE: succession et isf
Merci pour votre réponse.
je me permets de vous soumettre notre réflexion.
il s'agit effectivement d'un "petit patrimoine" mais tout de même supérieur au seuil sans discussion possible et d'autre part si l'on ne fait que trois ans la valeur du patrimoine en 2007 est supérieure aux années suivantes du fait de donations faites en 2008 plus si j'ai bien compris de l'abattement résidence principale qui passe à 20% au lieu de 30% pour 2008 et 2009.
Donc on voit mal l'administration fiscale abandonner les années antérieures à 2007 qui vont être supposées plus rentables.Comment justifier que l'on s'en tient à trois ans....
Par contre si l'on ne fait rien on peut peut être espérer que l'administration ne réclamera au vu de l'actif successoral "plus modeste" que 3 ou 4 ans.
Si vous avez un avis sur ces supputations...je vous en remercie par avance
RE: succession et isf
Votre question est trop précise. Je ne peux pas y répondre dans le cadre de ce blog.
Achat d'un bien en VEFA
Bonjour Maître
Je souhaite savoir si votre approche de la vente en VEFA (100% de l'emprunt en passif dès la signature, 0% de la valeur du bien en patrimoine jusqu'au dernier appel de fond, ou avant dernier...) est validée par les faits.
Pas de jurisprudance contredisant votre vision?
D'avance un grand merci pour la qualité de vos réponses.
Yves
RE: Achat d'un bien en VEFA
Je n'ai pas parlé d'emprunt mais de la somme due au vendeur. Par ailleurs, il s'agit d'une opinion mais une réponse détaillée et serieuse ne peut être faite que dans le cadre d'une consultation payante.
Héritage d'une résidencxe principale - Usufruit
Bonjour Maître,
je suis propriétaire d'un appartement avec mon épouse (sans contrat de mariage) mais aussi propriétaire à 25% de la maison (habitation principale et unique) de ma mère suite à la succession de mon père il y a 15ans. Ma soeur est propriétaire de 25% également, et ma mère donc de 50% et en a l'usufruit.
J'imagine que chacun d'entre nous devrait calculer au prorata de la valeur vénale de cette habitation s'il est soumis à l'ISF ?
Où ma soeur et moi en serions nous exemptés au titre que nous avons concédé l'usufruit intégral à notre mère ?
Et pour ce qui me concerne je dois également tenir compte de mon appartement, mais selon quel calcul du fait de notre "régime de communauté légale" ?
D'avance merci de vos commentaires.
RE: Héritage d'une résidencxe principale - Usufruit
En principe seul l'usufruitier est assujetti à l'ISF sur la valeur de la pleine propriété. Une réponse complète dans votre cas suppose une consultation.
rectification et bouclier fiscal
Bonsoir Maître,
Ma tante vient de recevoir une proposition de rectification légitime pour sous-évaluation de son patrimoine immobilier de 2007 à 2010.
En revanche, elle n'a pratiquement aucun revenu et aurait dû bénéficier du bouclier fiscal.
Peut-elle donc accepter la rectification et demander de manière retroactive l'application du bouclier fiscal ?
D'avance merci.
RE: rectification et bouclier fiscal
Non, le bouclier ne peut être demandé rétroactivement et il ne s'applique aux rappels. Cela étant, votre tante a sans doute droit au plafonnement de l'ISF (système propre à l'ISF qui plafonne les impôts à 85 % du revenu mais qui est lui-même plafonné, à ne pas confondre avec le bouclier).
ISF - vente en cours d'année
Bonjour Maître,
Tout d'abord, un grand bravo pour votre site!
Ma question est la suivante :
*Peut-on déduire de l'ISF la taxe foncière d'un immeuble vendu en cours d'année, et qui de ce fait ne se retrouve plus dans les actifs détenus au 1er janvier?
En vous remerciant,
Cordialement
RE: ISF - vente en cours d'année
Si par exemple l'immeuble est vendu en 2010, la taxe foncière 2011 n'est pas due par le vendeur. Donc par principe, la taxe foncière du bien n'est pas passif au 1er janvier 2011. En revanche la taxe foncière 2010 est un passif de l'ISF 2010, même si le bien est vendu en 2010 et même si la vente met à la charge de l'acheteur une partie de la taxe.
Spécificités bien immobilier et donation
Bonjour Maître,
Merci pour ce site très bien fait et pour votre écoute.
Dans votre article, vous expliquez que les services fiscaux doivent tenir compte des spécificités du bien pour en calculer la valeur vénale. Je me permets donc de vous interroger pour vous demander si dans le cadre d'une donation faite par un parent à son enfant de la moitié d'un bien immobilier (don d'une quote-part indivise), il existe une (ou plusieurs) décote.
En effet, j'ai lu qu'il existait des décotes pour immeuble indivis (et mon notaire m'en a aussi parlé) et pour les immeubles reçus en donation et affectés de clauses restrictives telles que le droit en retour ou l'interdiction d'aliéner mais pourtant à ce sujet, après avoir fait plusieurs recherches, il me semble que la jurisprudence est incertaine.
Si je me permets de vous poser cette question, c'est que je viens de recevoir une réclamation des services fiscaux suite à une donation qui m'a été faite par mes parents. Ceux-ci m'ont donné la moitié de leur appartement (qui reste pour nous trois d'ailleurs notre résidence principale) et nous nous retrouvons donc dans l'indivision. Il a été précisé dans l'acte de donation rédigé par mes parents devant notaire que j'avais interdiction d'aliéner et d'hypothéquer ce bien. Notre bien a fait l'objet d'une évaluation par le notaire mais aujourd'hui le FISC estime que le bien a été sous-évalué et me réclame donc de l'argent. Or d'après mes calculs, par rapport aux chiffres du marché donnés par l'administration fiscale, il n'y aurait qu'une décôte de 20%.
J'aimerais donc, dans ma réponse au FISC, trouver des arguments juridiques non contestables, pour prouver qu'il n'y a pas eu volonté de "frauder" et que notre estimation de la valeur du bien a été juste et a bien pris en compte les spécificités du bien en question.
Je vous remercie donc d'avance pour toute aide ou conseil que vous pourrez me donner même si ma question s'éloigne quelque peu de la question du calcul de l'ISF.
RE: Spécificités bien immobilier et donation
Je vous confirme que vous pouvez faire valoir une décote pour indivision et également pour interdiction d'aliéner. Une décote de 20 % au total ne me paraît pas anormal. Selon moi les services fiscaux sont tenus de donner comme élément de comparaison la vente de biens similaires en indivision. Une réponse sérieuse à votre questions suppose une étude personnalisée.