Des investisseurs m'interrogent pour savoir quel est l'intérêt d'être LMNP par rapport au régime fiscal de l'exploitant hôtelier (BIC de droit commun).
Rappelons en effet que si un propriétaire loue directement, ou avec l'aide d'un mandataire, ses locaux meublés en fournissant les prestations hôtelières, il perd la qualité de LMNP et devient exploitant hôtelier (au sens fiscal).
De même, si un investisseur loue ses locaux à un exploitant avec un loyer déterminé, exclusivement ou majoritairement, selon les recettes ou les résultats de l'exploitant, il risque de perdre la qualité de LMNP et de devenir exploitant hôtelier (au sens fiscal).
Mais quels sont les inconvénients de cette requalification ?
Le régime hôtelier présente deux inconvénients par rapport au LMNP.
D'abord, en cas de déficit structurel, (cela arrive si les frais financiers sont supérieurs aux recettes), le régime du report est beaucoup plus favorable pour les LMNP.
Ils peuvent reporter le déficit sur 10 ans, au lieu de 6 ans pour les exploitants hôteliers.
Par ailleurs, en application du régime de l'article 39 C du CGI (qui impose le report de la déduction des amortissements en cas d'activité déficitaire, ce qui devient paradoxalement un avantage en LMNP) les amortissements sont reportés indéfiniment jusqu'au retour des bénéfices.
Ce régime de l'article 39 C ne s'applique pas aux exploitants hôteliers.
Ensuite, en cas de plus-value à la revente, les LMNP bénéficient de l'exonération des plus-values des particuliers après 15 ans de détention.
En régime hôtelier non professionnel (cas le plus fréquent des investisseurs, même si dans certains cas, certains contribuables peuvent sans doute revendiquer la qualité de professionnel), aucune exonération de plus-value n'est possible.
L'exonération de plus-value est un avantage très important pour les LMNP car, rappelons le, l'amortissement est déductible des résultats or, au moment du calcul de la plus-value, il est en principe de facto réintégré dans la plus-value imposable. Le fait de bénéficier de l'exonération de la plus-value permet donc d'éviter cette réintégration.
En matière de TVA, le changement de régime est sans conséquence puisque cela concerne uniquement la fiscalité directe.
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