Les propriétaires d'appartements dans les résidences hôtelières peuvent envisager d'engager des actions contentieuses pour contester le montant des taxes foncières qui sont mises à leur charge.

Les bases de calcul des impôts locaux sont particulièrement obscures et difficile d'accès.

La base des impôts locaux est sensée être la valeur locative. En réalité, c'est une valeur locative très artificielle calculée obligatoirement d'après des références datant de 1970 et sans rapport avec la valeur locative réelle.

Il arrive souvent, notamment pour les locaux commerciaux récents, que les services fiscaux se trompent dans ce calcul ou procèdent à des évaluations contestables en utilisant des références erronées.

La référence contestable à un local type

Le plus souvent les résidences hôtelières sont classées dans la catégorie des locaux commerciaux, ce qui n'est pas favorable. D'autres résidences de tourisme sont classées dans la catégorie des locaux d'habitation. Dans ce dernier cas, la contestation est beaucoup difficile.

Quand une résidence est considérée comme un local commercial, sa valeur locative est déterminée par comparaison avec celle d'un "local type".

Or très souvent, le local type choisi est très différent de la résidence car très ancien, ce qui est un premier motif de contestation.

De plus, il arrive, que la valeur du local type ait fait l'objet d'une majoration, très souvent de manière arbitraire.

Le calcul discutable de la surface

En principe le calcul consiste à multiplier la valeur locative du m² du local type avec la surface utile de l'appartement considéré.

L'administration doit en principe procéder à une pondération des surfaces en fonction du type de pièce. Par exemple, en principe, les espaces de dégagement ne doivent pas être pris en compte. Souvent la pondération est omise. Je connais un dossier où les balcons sont retenus comme une surface normale d'utilisation sans pondération !

Caractère généralement arbitraire des impôts locaux

D'une manière générale, il est possible de contester les impôts locaux en faisant valoir leur caractère arbitraire, et donc anticonstitutionnel (en ce sens rapport de la Cour des Comptes 2009).

Pour l'établissement de la taxe foncière, faute de réévaluation des bases locatives prévues par les dispositions légales, les services fiscaux se trouvent contraints d'établir les valeurs locatives sur la base de comparaison, directe ou indirecte, avec des biens, vieux de 40 ans.

Le principe même d'une comparaison avec une valeur locative d'un bien existant il y a 40 ans est absurde, particulièrement s'agissant des locaux commerciaux modernes, dont la nature et la qualité ne peuvent sérieusement être rapprochées de locaux existants en 1970.

Ainsi, le régime légal de la taxe foncière ne permet pas d'établir l'imposition des locaux commerciaux modernes, comme ceux d'une résidence de tourisme, sans utiliser des méthodes arbitraires entraînant des discriminations, non justifiées par des motifs d'intérêt général.

Il n'est pas exclu que le Conseil Constitutionnel déclare un jour l'ensemble du système des impôts locaux comme étant anticonstitutionnel. S'il le fait, il prendra soin d'indiquer que sa décision ne vaut que pour les contentieux en cours et pour les impositions futures; ce qui permettrait à l'Etat de réformer le système pour éviter d'avoir à rembourser tous les contribuables.

Seuls ceux qui auront déjà engagé des actions contentieuses à la date de la décision pourront donc obtenir gain de cause.

En conclusion, il peut être judicieux de demander à un avocat fiscaliste de procéder à un audit de la taxe foncière calculée au titre des appartements de la résidence, pour envisager ensuite une action contentieuse de tous les propriétaires.