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L'accès au fichier immobilier des impôts

  • Par paul.duvaux le
    (mis à jour le )
  • Dernier commentaire ajouté

Les contrôles fiscaux portant sur la contestation de la valeur des immeubles sont systématiquement générateurs d'un vice de procédure susceptible d'entrainer l'annulation de tous les rappels.


En effet, lorsque l'administration remet en cause la valeur déclarée d'un immeuble (pour l'ISF mais aussi pour les droits de donation ou pour les droits de mutation), elle doit impérativement justifier la valeur qu'elle propose en présentant des ventes de biens similaires. Par hypothèse, l'administration a une tendance naturelle a retenir les éléments de comparaison qui l'arrangent.


Un moyen de défense pour le contribuable est d'essayer de trouver des éléments de comparaison qui viennent contredire la thèse des services fiscaux.


Mais comment faire pour trouver des éléments de comparaison ?


En pratique, les notaires détiennent un fichier des ventes immobilières qui peut permettre de trouver ces comparaisons. Mais l'accès à ce fichier implique de faire appel à un notaire et, par ailleurs, le fichier n'est pas aussi complet que celui de l'administration.


L'administration dispose en effet d'un logiciel magique appelé "ŒIL" pour "observatoire des évaluations immobilières locales" qui lui permet de connaître toutes les ventes immobilières.


Donc, nous sommes en présence de ce que les procéduriers appellent une rupture de l'égalité des armes. Les contribuables sont placés en état d'infériorité face à l'administration dans la procédure fiscale. Ce n'est pas juste et c'est irrégulier.


D'ailleurs, dans le domaine voisin de la réglementation de l'expropriation, il a déjà été jugé que les particuliers devaient avoir accès au fichier immobilier (CEDH 24 avril 2003 n° 44962/98).


Suite à cette décision, la réglementation a été changée et les expropriés ont depuis 2006 un accès facilité au fichier immobilier (art. L 135 B du LPF), ce qui n'est pas le cas des contribuables qui subissent un rappel sur la valeur déclarée.


Relevons cependant que, même pour les pauvres expropriés, l'égalité des armes n'est pas rétablie, puisqu'ils n'ont toujours pas accès au fichier informatisé de l'administration fiscale. Ils profitent seulement d'un accès gratuit au fichier des hypothèques, ce qui reste nettement moins bien que l'accès au fichier informatisé. La Cour de cassation vient de considérer toutefois que cette injustice n'est pas suffisante pour qu'il y ait une rupture de l'égalité des armes (Cass civ. 9 avril 2008 n° 07-14.411).


Les services fiscaux envisagent de créer en 2010 une version grand public du logiciel ŒIL qui s'appellerait PATRIN, ce qui suppose de supprimer les références aux noms des acheteurs et des vendeurs. Tout le monde pourrait ainsi avoir accès aux prix de toutes les ventes d'immeubles.


En attendant, si vous faites l'objet d'une procédure de contrôle fiscal portant sur les valeurs, demandez l'accès au fichier immobilier informatisé. Bien sûr, on vous le refusera, et vous aurez alors peut-être un vice de procédure à faire valoir ultérieurement en cas de contentieux.


12 commentaires

Intéressant

  • Par Saraswati le

et judicieux conseil, j'essaierais de m'en souvenir. Mais qu'appelez vous éléments de comparaisons ? auriez vous quelques exemples ?


Réponse

  • Par paul.duvaux le

Si vous déclarez votre appartement pour une valeur de 1 M euros au titre de l'ISF 2008 et que l'administration considère qu'il vaut en fait 2 M euros, l'administration doit produire des ventes d'appartements similaires intervenues avant le 1er janvier 2008 et mettant en évidence un prix au m² du double de celui correspondant à la valeur déclarée de votre appartement.


RE: Intéressant

  • Par Emanuel le

Cet artcile est intéressant.

Je n'ai pas retrouvé ce jour d'informations relatives à la possibilité d'accès des données par chaque citoyen que nous sommes. Le logiciel PATRIN a-t-il été mis en place ou bien une autre procédure existe-t-elle ?


Expert Immobilier

  • Par Jaques le

Il peut s'avérer judicieux de réaliser une expertise de votre bien par un expert immoblier, cela vous permettra d'avoir un document opposable à l'aministration en cas de problème.


Merci Jacques

  • Par paul.duvaux le

Merci Jacques pour ce conseil judicieux. Il est possible de préparer un dossier justificatif de l'évaluation de son bien (expertise technique, expertise en valeur, photos des problèmes, devis, etc.). Une expertise par un expert agréé auprès des tribunaux peut être envisagée, elle aura une influence surtout si elle est motivée par des références précises. Elle ne sera pas toutefois "opposable" au sens fiscal, l'administration peut éventuellement contester sa véracité et considérer qu'il s'agit d'une expertise de complaisance.


Merci

  • Par Saraswati le

pour toutes ces réponses.


évaluation immobilier

  • Par Jacques le

Avant toute chose je tenais à dire que le délais imparti pour un contribuable au patrimoine suffisamment consistant pour relever de l'isf est très insuffisant. Cet impôt représente un double piège : le contribuable de bonne foi ne sait pas quand déclarer et lorsqu'il prend enfin la décision de la faire, le délai est bien trop court pour rassembler les données et remplir sérieusement une si lourde déclaration. Ceci vaut pour un individu normal, mais que dire passé un certain age et avec un état de santé défaillant. J'imagine que certains renoncent.


Cette chose dite voici a question qui se subdivise en 3 sous-questions :


Il y a une colonne qui me demandait la valeur déclarée de chaque bien de mon patrimoine. Par exemple, pour la résidence principale, j'ai précisé le calcul amenant à la valeur déclarée (X = Y - 30%)

Il y a cependant des biens dont je n'a pas expressément expliqué le calcul, pourrait on me le reprocher ?


Deuxièmement, et cela me semble plus délicat, en cas de procédure de redressement, suis-je autorisé à réévaluer par le bas certains biens que je n'ai pas eu le temps dévaluer précisément ou même que j'ai oublié de dévaluer (ex : appartement totalement en travaux et appartement en location) alors même que je n'ai pas non plus précisé le calcul dans ma déclaration. (ceci dit j'ai écrit dans la description que l'un était en travaux, l'autre en location, même si je n'ai retenu que la valeur marchande hors travaux ou location). Puis je apporter une modification à la baisse qui compensera d'éventuelles contestations à la hausse ?


Un bien a été me semble t il évalué normalement, mais il est fort possible (faute de temps pour contacter un notaire) que celui-ci ait été légèrement sur-évalué. Serais-ce un argument inopposable à mes futurs contradicteurs?


Merci, maître, pour votre écoute et votre patience.



Réponse

  • Par paul.duvaux le

Le fait de ne pas préciser clairement sa méthode d'évaluation est sans effet en cas de contentieux car ce point n'a pas été prévu par la loi.

En cas de rappel parce qu'un bien a été sous-évalué, vous pourrez en théorie invoquer en contrepartie la surévaluation d'un autre bien. Mais la charge de la preuve sera sur vous et il sera très difficile, sauf cas évident, d'apporter la preuve de cette surévaluation.


pluralité de décotes

  • Par jf le

Imaginons une maison donnée à bail pour pas mal de temps + l'indivision entre deux frères suite à succession.

En partant de l'hypothèse (sans doute contestable) que le bail c'est -20% et que l'indivision -10%

Doit on faire par exemple 100000 - 20 % = 80000 -10 % = 72000 euros ou bien additionner les décotes 100000 - 30 % = 700000....hmmm vu qu'on y "gagne" je crois que la première solution doit être la plus en vue. La seconde est pourtant la plus simple.

Merci d'avance pour votre réponse à cette question technique.


Réponse

  • Par paul.duvaux le

Les décôtes ne s'additionnent pas mais se calculent successivement. Si on imagine deux décôtes à 50 %, leur combinaison n'aboutit pas à une exonération mais à une décote totale de 75 %. C'est un principe mathématique.

En pratique, la combinaison de deux facteurs de décôte peut sans doute donner lieu, selon les cas, soit à une décôte totale en fait inférieure à leur combinaison, soit à une décôte totale supérieure.

Une voiture qui a 100 000 km et qui a un mauvais état extérieur est invendable alors qu'une voiture neuve abimée et une vielle voiture au bon état extérieur se vendent bien. Dans cet exemple, la combinaison des deux facteurs de décôte aboutit à l'annulation de toute valeur.

Dans le cas que vous évoquez, bien loué et indivision, il me semble logique de considérer que la décôte totale est proche d'une combinaison des deux décôtes. L'administration sera en difficulté pour contester la valorisation d'un tel bien puisqu'il lui faudra trouver des éléments de comparaison similaires ou justifier du calcul de sa propre décôte.


merci

  • Par jf le

pour cette réponse très claire.


Actualisation pour 2012

  • Par Emanuel le

Cet artcile est intéressant.

Je n'ai pas retrouvé ce jour d'informations relatives à la possibilité d'accès des données par chaque citoyen que nous sommes. Le logiciel PATRIN a-t-il été mis en place ou bien une autre procédure existe-t-elle ?

Merci par avance.


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