Le compte rendu de la commission mixte paritaire paru aujourd'hui rend compte de l'acceptation par le parlement de la clause recettes dans sa dernière version.
Le texte prévoit : "L'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires ne fait pas obstacle à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers".
Le texte utilise le terme d'indexation à mon avis par erreur.
L'indexation renvoie à la notion de variation annuelle du loyer en fonction d'un indice, comme par exemple l'indice du coût de la construction.
En réalité, selon moi, il faut comprendre qu'une partie du loyer peut être calculée sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaire de l'exploitant.
Il serait donc exclu un loyer variant en fonction du bénéfice d'exploitation de l'exploitant. De même la clause recettes ne serait valable que si, pour au moins la moitié, le loyer comporte une partie fixe.
Sachant que selon moi cette partie fixe peut faire l'objet d'une clause d'indexation annuelle, selon les règles habituelles, comme par exemple selon la variation d'un indice.
Notons par ailleurs qu'aucune modification du texte n'est intervenue sur l'article validant l'auto-exploitation.
Cet article, également très mal rédigé, prévoit malheureusement l'obligation d'attendre un an entre le moment où l'exploitant est défaillant (ce qui reste à définir) et le moment où les propriétaires sont autorisés à créer une société d'auto-exploitation. L'existence de ce délai d'un an est très regrettable et sans aucun fondement sérieux.
En effet, il oblige à laisser une résidence vide pendant un an, en attendant de pouvoir créer une société d'auto-exploitation.
Il sous-entend qu'il faut au moins un an aux propriétaires pour être sûr qu'aucun exploitant ne reprendra l'exploitation à des conditions satisfaisantes.
Cette analyse sous-entend que les propriétaires sont incapables de s'organiser eux-mêmes et/ou qu'il faut les empêcher de se lancer dans l'aventure dangereuse de l'exploitation d'une résidence. Au fond, ce serait pour leur bien qu'on leur impose un délai d'un an.
Cette conception est totalement déconnectée des réalités du terrrain. En pratique, aujourd'hui, la plupart des résidences dont les exploitants ont fait faillite ont su s'organiser pour se défendre et pour rechercher un nouvel exploitant. Mais face à l'absence d'offre de reprise crédible, les propriétaires sont obligés de reprendre l'exploitation eux-mêmes. Par ailleurs, la reprise en auto-exploitation n'empêche pas de confier la gestion par mandat (ou plutôt par un contrat de location gérance) à un tiers compétent, sachant que le contrat de mandat est à mon avis bien préférable au contrat de location.
Il y avait certes un délai d'un an dans la doctrine administrative, tolérant l'absence de location, en cas de faillite de l'exploitant. Mais il s'agissait d'un délai maximum, il faut retrouver un exploitant dans le délai d'un an maximum pour garder le régime DEMESSINE et satisfaire à l'obligation de louer.
Or le nouveau texte prévoit au contraire un délai minimum, ce qui est grossièrement contradictoire avec le délai maximum prévu dans la doctrine administrative sur la période de vacance.
Si les propriétaires attendent ce délai d'un an pour reprendre l'exploitation, ils perdent immanquablement le régime DEMESSINE puisque la résidence n'a pas été louée pendant plus d'un an.
Ce nouveau délai d'un an minimum est donc absurde. Il faut exiger sa suppression.
Une solution satisfaisante serait la suivante :
Dans le délai maximum d'un an, les propriétaires pourraient trouver un nouvel exploitant, y compris une société d'auto-exploitation, mais seraient alors contraint de respecter la condition de 70 % de droit commun.
Si dans ce délai d'un an, les propriétaires n'ont pas réussi à trouver un nouvel exploitant, ils pourraient alors choisir la solution de la société d'auto-exploitation avec un quota allégé de 50 %.
Il faut militer pour une telle interprétation qui devra être validée par une instruction fiscale.
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