Je ne dis pas que les projets CENSI BOUVARD sont tous mauvais, je ne doute pas que certains schémas permettront à certains de faire de très bonnes affaires mais comment l'investisseur peut-il être certain qu'il fera partie des chanceux ?

Si le bail indique très clairement que les gros travaux sont à la charge de l'exploitant, surtout les travaux de mise aux normes, c'est déjà une bonne chose et cela va éliminer 90 % des produits vendus.

Ensuite, je demanderais que les lots techniques appartiennent à la copropriété et non à l'exploitant ou au promoteur.

J'exigerais que l'objectif de défiscalisation soit mentionné dans l'acte notarié (pour me permettre d'obtenir la nullité si je ne l'ai pas, à cause des intervenants du package). L'acte serait conclu par mon notaire.

Ensuite, je demanderais l'avis d'un expert comptable (que j'aurai choisi et surtout pas un copain de l'exploitant) sur le schéma pour notamment valider le prévisionnel de l'exploitant et me garantir que l'exploitant peut raisonnablement espérer me payer les loyers.

S'agissant des "exploitants de premier plan à la santé financière éclatante", j'en connaissais qui ont été présentés de cette façon et qui ont fait faillite. Donc le concept me paraît flou.

De plus, s'agissant d'un investissement risqué et sans possibilité de revente, j'exigerais une rentabilité supérieure d'au moins de 3 % à la rentabilité des produits sécurisés du marché type assurance vie en euros.

J'éviterais d'emprunter pour faire ce placement et je placerais des fonds que j'ai déjà et dont je n'ai pas l'usage, à court ou à long terme. J'éviterais de placer plus de 10 % de ma fortune.

Si c'est un CGP qui me vend ce placement, je lui demanderais de me faire une étude patrimoniale écrite démontrant que c'est un bon placement dans ma situation personnelle. Je lui demanderai une attestation d'assurance et je me ferai confirmer par écrit l'existence de son assurance responsabilité civile par sa compagnie.

Si je fais un placement pour préparer ma retraite, je choisirai autre chose car un placement risqué et non liquide n'est pas adapté du tout pour préparer sa retraite et faire face par exemple aux imprévus des problèmes de santé.

Si c'est l'achat d'un bien neuf, je demanderrais une garantie d'achèvement extrinsèques et je vérifierai l'assurance décennale du promoteur.

J'irais voir les locaux ou leur emplacement et essayerais d'avoir des informations auprès d'experts du coin sur le marché et sur la valeur réelle de ce type de projet.

Je demanderais que les commissions réalisés par les intervenants soient mentionnées dans l'acte notarié.

Au total, avec ces conditions, évidemment, aucune opération de ce type ne pourrait se faire. Pourtant c'est le minimum en rappelent qu'il ne s'agit pas de faire un petit achat.

La vérité, que vous connaissez mieux que moi, c'est que les gens qui achètent ce genre de produit sont obnubilés par l'avantage fiscal et laissent de coté tout point de vue rationnel. Ils sont prêts à croire n'importe quoi du moment qu'ils puissent réduire leur impôt de l'année prochaine et les gens les plus intelligents et les plus cultivés se font berner. Ils font moins d'étude préalable que pour acheter leur prochain portable !

Les sociétés cotées en bourse présentent certainement certaines garanties de sérieux. Mais je pense que les sociétés habitués à vendre des produits de défiscalisation risquent d'être toutefois en difficulté financière. La cotation en bourse n'est pas une garantie contre la faillite.

Il n'y a pas de pénurie de LMNP d'occasion, en tout cas dans les résidences hôtelières. Il y a au contraire un très grand nombre de propriétaires qui cherchent désespérément à vendre leurs biens pour rembourser leurs prêts. Je peux vous transmettre une liste de gens qui cherchent à vendre depuis longtemps. Je suis bien placé pour en parler.

Les fonds en euros des compagnies d'assurance-vie sont garantis par les compagnies d'assurance. Je pense qu'il n'est pas sérieux de pronostiquer la faillite des grandes compagnies d'assurance française. Si cela devait arriver un jour, il faut imaginer une crise financière d'une telle empleur qu'aucun actif n'aurait plus aucune valeur. Je pense qu'il ne faut pas jouer sur la peur irrationnelle de certaines personnes sur la solidité des établissements financiers pour les pousser à investir dans des placements risqués avec des arguments simplistes du genre : de toute façon aujourd'hui tout est risqué, même les banques peuvent faire faillite alors que la pierre c'est concret c'est plus sûr. Bien sûr beaucoup de gens font ce type de raisonnement, à cause d'une mauvaise interprétation des informations diffusées dans les médias et certains retirent leur argent de leur compte et mettent leurs espèces sous leur lit. Mais un professionnel du placement ne peut pas reprendre ce type d'analyse du café du commerce. En Espagne, les banques connaissent des difficultés financières mais ceux qui ont placé leur fortune dans l'immobilier n'ont plus grand chose.

La diversification est nécessaire mais dans le cas d'une personne qui épargne pour préparer sa retraite, il faut comme première règle éviter toute forme de placement risqué et non liquide. Autrement dit la nécessité de diversifier ne doit pas aboutir à choisir des placements risqués. Il faut juste diversifier ses placements sécurisés.

Les placements risqués peuvent être envisagés pour les fonds que l'on est prêt à perdre.

Le placement dans un local professionnel qui ne peut servir qu'à une seule activité professionnelle est particulièrement risqué.

Tant qu'à placer des fonds dans l'immobilier, je conseillerai plutôt l'achat d'un appartement à rénover près de chez soi, puis le mettre en location. Ou d'acheter des titres de plusieurs foncières cotées en bourse.

Le risque est variable selon les investissements, la liquidité est variable selon les investissements, le rendement est variable selon les investissements. Il faut apprécier finement chaque investissement en fonction de ses caractéristiques et de ses besoins. Selon moi, l'investissement en résidence hôtelière et en EPHAD n'est pas adapté comme investissement retraite car le risque est élevé et la liquidité très faible. Toute personne qui investit pour préparer sa retraite doit privéliéger des investissements sécurisés et des investissements liquides.

Toute personne qui veut faire fairer une analyse sérieuse en matière de placement doit se faire conseiller par quelqu'un qui n'a aucun intérêt particulier à lui prescrire tel ou tel investissement et qui ne reçoit aucune rémunération par rétrocession.

Le handicap des investissements type EPHAD c'est que les intermédiaires se prennent déjà au départ une commission d'environ 20 %, donc les investisseurs paient déjà 20 % au-dessus du prix normal, sans compter l'arnaque au fonds de concours et celle liée au fait que les lots techniques n'appartiennent généralement pas à la copropriété.