déc.
23

Association des victimes d'un mauvais placement : mode d'emploi

  • Par paul.duvaux le
    (mis à jour le )
  • Dernier commentaire ajouté

Comment les investisseurs doivent-ils réagir en cas d'arnaque collective sur un produit de défiscalisation ?


Le cas est le suivant et se rencontre assez souvent.


Plusieurs investisseurs sont victimes d'une tromperie sur un produit de défiscalisation, ils envisagent d'agir en justice pour défendre leurs droits, avec notamment une éventuelle action pénale, une action civile contre les instigateurs du schéma, les intermédiaires (CGP) et les professionnels impliqués (notaires, experts-comptables, banquiers,...), une action fiscale pour contester le rappel et/ou pour négocier un compromis avec les services fiscaux.


L'objet de cette note n'est pas dévoquer la question des actions engagées par les propriétaires des résidences hôtelières pour récupérer la gestion de leur résidence mais uniquement d'évoquer les actions en responsabilité contre les auteurs d'une tromperie fiscale collective ou d'une tromperie sur un produit de placement et par forcément un placement de défiscalisation immobilière.



Selon moi, il est d'abord essentiel que ces investisseurs agissent collectivement et créent une association des victimes pour se défendre.


Cette association doit avoir pour objet de défendre les intérêts de tous les investisseurs bernés.


Elle doit rester indépendante et sans exclusive.



En particulier, il faut préserver le droit de chaque investisseur de choisir le conseil qu'il désire.


Autrement dit, selon moi, l'association ne doit pas imposer à ses membres de choisir tel ou tel avocat.



Certes, en pratique, il est souvent judicieux d'éviter de multiplier les conseils sur un même dossier. Un avocat qui a plusieurs dossiers similaires peut plus facilement proposer des honoraires réduits.



Cela étant, cela peut se discuter.


Tout d'abord, il faut éviter de chercher à tout prix à faire des économies sur les honoraires de l'avocat. Un professionnel doit être bien payé pour faire un travail de qualité.


Certains dossiers peuvent être spécifiques et justifier un conseil particulier. Par ailleurs, chaque investisseur a sa propre sensibilité et il n'est pas correct de l'empêcher d'avoir son propre avocat.


En pratique, dans une telle situation et si les membres de l'association choisissent des avocats différents, il est judicieux, à mon avis, que les confrères travaillent en bonne intelligence et, dans certaines limites, partagent les informations qu'ils peuvent obtenir.


L'économie d'échelle que peut faire un avocat en multipliant le nombre de procédures sur des cas similaires n'est pas nécessairement élevée, et tout dépend du type de procédure engagée.


C'est ainsi que, pour les actions civiles, il peut être judicieux d'engager une action personnalisée à chaque cas, et éviter de procéder par assignation collective, mais bien sûr cela réduit l'économie d'échelle.



Si l'association ne doit pas imposer un avocat pour défendre tous les membres dans toutes les procédures, elle peut être très utile pour mutualiser certains coûts et centraliser les informations utiles.


Par exemple, l'association peut servir à payer un expert qui donnera un avis global sur le schéma vendu.


Un tel expert peut être très utile par exemple pour expliquer par exemple qu'il est inutile de contester le rappel fiscal car les chances de succès sont nulles.


Il peut être possible également au niveau de l'association d'interroger plusieurs avocats différents, pour avoir leur point de vue général sur le dossier et sur la stratégie judiciaire à envisager.


Quand vous êtes atteint d'une maladie grave, vous n'hésitez pas à prendre plusieurs avis de médecins spécialistes.


Il est préférable selon moi que cette analyse prenne la forme d'une consultation écrite et payante, pour présenter un minimum de sérieux.


Un conseil de qualité, c'est un conseil écrit et payant.


Ainsi, selon moi, si l'action judiciaire se mutualise difficilement, en revanche l'étude générale du dossier et l'expertise se prête particulièrement bien à la mutualisation, car une seule étude peut être utilisée directement par tous les membres de l'association et son coût peut être facilement réparti.


Dernière remarque :


Les investisseurs doivent éviter selon moi de choisir un avocat fiscaliste suggéré par l'un des intervenants responsables de l'arnaque (l'officine de défiscalisation ou même un intermédiaire comme un CGP).


Il existe un risque de conflit d'intérêts car cet avocat fiscaliste peut agir sans défendre réellement les intérêts de ses clients, compte tenu de ses liens avec les responsables du schéma. Il est difficile de critiquer un apporteur d'affaires.


Rappelons que dans ce type de dossier l'action fiscale et l'action civile contre les intervenants sont directement liées. Par exemple, il convient d'éviter de prolonger à l'excès l'action fiscale si elle peut gêner la mise en oeuvre de l'action civile. Si on attend trop longtemps pour engager l'action civile ou l'action pénale, par exemple pour attendre le résultat de l'action fiscale, la prescription risque de s'appliquer.


Souvent le défiscaliseur explique qu'il est incohérent de faire à la fois une procédure fiscale pour contester le rappel et de l'attaquer en responsabilité. Les deux actions seraient soit-disant contradictoires. Il faut au contraire mener les deux actions simultanément et de façon coordonnée. Ce type de discours du défiscaliseur vise en fait à décourager les actions contre lui, c'est une forme de chantage : si vous voulez avoir une chance de conserver votre défiscalisation, vous devez éviter de m'attaquer.


5 commentaires

  • LMNP par Marie-Anne
  • RE: LMNP par paul.duvaux
  • RE: LMNP par Marie-Anne
  • RE: LMNP par paul.duvaux
  • RE: LMNP par Marie-Anne

LMNP

  • Par Marie-Anne le

Bonjour Maître,


Je suis propriétaire d'un logement LMNP de type T3 transformé par le 1er gestionnaire en salle de séminaire.

Notre association de co-propriétaire vient de choisir un nouveau gestionnaire et je suis dans l'attente de mon nouveau bail. Comme mon appartement est situé dans un endroit stratégique de la résidence, j'envisage de faire des démarches (huissier etc...) afin qu'il soit remis en l'état initial (conforme à l'acte notarié). J'aimerais pouvoir par ce biais que le nouveau gestionnaire puisse me faire une proposition de rachat (comme me l'avait sous-entendu l'ancien gestionnaire). Seulement, on m'a indiqué que tant que le gestionnaire était sous couvert du tribunal, je ne pouvais effectuer aucune action (demande de remise des cloisons etc...). Est-ce vrai ? Combien de temps un gestionnaire se trouve sous couvert du tribunal ?


Vous remerciant de votre réponse,

Cordialement


RE: LMNP

  • Par paul.duvaux le

Je ne comprends pas bien les faits. Si vous devez engager une action c'est contre le nouveau gestionnaire, lequel n'a pas fait faillite.


RE: LMNP

  • Par Marie-Anne le


Maître,


Je vous remercie pour l'attention portée à ma demande. Je vais essayer de vous expliquer ceci le plus clairement possible.

En fait, pour l'historique, il y a eu un 1er gestionnaire qui a transformé mon appart T3 en salle de séminaire. Celui-ci a comme l'ont fait de nombreux gestionnaires réduit les loyers de moitié. L'ensemble des co-propriétaires ont décidé de ne pas accepter l'avenant au bail proposé et se sont constitués ensuite en association laquelle a effectué des démarches pour retrouver un nouveau gestionnaire (3 candidats). Le 2è gestionnaire ayant été plus ou moins choisi par le tribunal n'a jamais payé les loyers pendant un an et pour qu'il quitte les lieux, l'assocation avec son avocat a négocié son départ. Enfin, un 3è gestionnaire a été choisi par l'association fin 2011, le gestionnaire est à présent installé dans les locaux. Je ne sais pas si on peut considérer la reprise officielle tant que nous n'avons pas signé les nouveaux baux (qui vont nous être envoyés très prochainement).

J'avais déjà effectué des démarches auprès d'huissier entre le 1er et le 2è gestionnaire et un huissier m'avait répondu que tant que la reprise n'était pas officielle, je ne pouvais rien faire constater par huissier. Durant cette même période, un avocat m'avait indiqué qu'il ne pouvait intervenir tant que le gestionnaire était sous couvert du tribunal et qu'il y avait un avocat mandaté par l'association.

Un état des lieux a été fait par l'association et un huissier en décembre 2011? J'ai demandé copie de cet état des lieux.

A présent, j'attends le nouveau bail (j'ai déjà eu des éléments concernant le loyer qui est encore plus réduit car il y a des travaux à effectuer dans la résidence) et je ne vais pas me précipiter pour le signer (contrairement à ce qui nous est demandé par le bureau de l'Association). J'ai regardé le site du gestionnaire, il fait bien la promotion d'une salle de séminaire. Que dois-je faire ? Si je ne signe pas ce bail, puis-je tout de même contacter un huissier et faire constater la non-remise en état du logement par ce nouveau gestionnaire ? Quelle est la procédure, svp ?

Vous remerciant pour votre réponse,


Cordialement


RE: LMNP

  • Par paul.duvaux le

Je ne peux pas vous répondre sérieusement sans connaître le dossier. Je vous propose une réponse sommaire. Je pense que vous devez prendre un avocat pour agir et à mon avis il n'y a aucune raison d'attendre.


Cela étant, le nouveau gestionnaire n'est pas responsable de la transformation illicite des lieux mais, comme vous l'indiquez, son intérêt pourrait être de vous racheter les locaux. Le risque est que le nouveau gestionnaire vous rende vos locaux en l'état, suite à votre refus du bail, et vous ne pourrez plus rien faire sauf fermer la salle de séminaire pour qu'elle ne puisse pas servir.


RE: LMNP

  • Par Marie-Anne le

Merci pour votre réponse.


Oui il y a un risque mais il a besoin de cette salle de séminaire car mis à part la salle de petit-déjeuner bar qui appartient au 1er gestionnaire, (je me demande bien d'ailleurs comment s'est fait la négociation avec ce dernier cad comment le nouveau gestionnaire peut exploiter la salle du petit-déjeuner ?), et mon appartement, il n'y a pas d'autres espaces pour les services réservés à une clientèle d'affaire.

Le 2è gestionnaire a exploité mon T3 sans tenir compte de son origine et n'a pas daigné me demander une quelconque autorisation.

Je sais bien que vous n'avez pas tous les éléments du dossier mais ne pensez-vous pas que je devrais attendre que le nouveau gestionnaire fasse le 1er pas vers moi afin je puisse être en position de force ?

De toute façon, je ne suis plus à un mois près pour le versement du loyer, ça fait déjà depuis un an et demie que je ne touche plus rien et que je dois me débrouiller pour rembourser les échéances à la banque.



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