Paul DUVAUX avocat fiscaliste
Introduction
L'objet de cette note est d'évoquer la situation des investisseurs qui bénéficiaient du régime des loueurs en meublé professionnels jusqu'au 31 décembre 2008 et qui risquent de le perdre, à la suite de la réforme du régime intervenu par la loi de finances pour 2009.
Il s'agit non seulement de décrire ce nouveau régime mais aussi d'envisager ses conséquences et les actions éventuelles à engager pour réagir à cette réforme.
Date d'entrée en vigueur de la réforme
La réforme s'applique à compter du 1er janvier 2009. Au titre des revenus 2008 déclarés en 2009, ce sont les anciennes règles qui s'appliquent encore. Un investisseur qui a rempli les anciennes conditions du LMP en 2008 peut donc relever de ce régime au titre de l'imposition des revenus 2008 et notamment imputer son déficit sur ses revenus imposables.
Rappel de l'intérêt du régime du LMP
Le régime du LMP présente deux intérêts.
D'une part, il permet l'imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable.
En pratique, l'activité est déficitaire au début, à cause des frais d'acquisition élevé.
Mais l'activité peut aussi être déficitaire en année courante, parce que les loyers obtenus se révèlent insuffisants pour face aux autres charges.
Cette situation n'est malheureusement pas théorique. De nombreux investisseurs qui ont acheté des appartements situés dans des résidences se retrouvent aujourd'hui dans ce cas parce que la gestion ne permet pas d'obtenir les loyers promis à l'origine et parce que les frais financiers restent élevés, notamment en cas de prêt in fine.
Le deuxième intérêt du LMP est le bénéfice d'une exonération de plus-value après 5 ans d'activité.
Les nouvelles conditions pour être LMP
A partir de 2009, pour être LMP il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Auparavant, il fallait avoir l'inscription au registre du commerce, et réaliser plus de 23 000 € de recettes ou retirer de l'activité au moins 50 % de son revenu global. Les deux dernières conditions étaient alternatives.
En pratique, la plupart des investisseurs remplissaient la condition des 23 000 €, ce qui leur permettait de bénéficier du régime LMP.
Désormais, cela ne suffit pas : les investisseurs doivent également réaliser des recettes annuelles supérieures aux autres revenus relevant d'une catégorie professionnelle.
Il faut prendre en compte les recettes brutes de l'activité de location meublée, et non les revenus, comme dans la condition qui s'appliquait avant la réforme.
Il s'agit donc des loyers.
Et il faut comparer ces loyers au total de certains revenus du foyer fiscal : les salaires, les revenus commerciaux, les revenus de l'activité libérale et les rémunérations de gérant de SARL.
En pratique, un salarié qui touche un salaire net imposable supérieur aux loyers de la location meublée ne peut pas bénéficier du régime LMP.
C'est précisément la situation de la plupart des investisseurs LMP qui vont donc perdre le régime LMP à partir de 2009.
La période transitoire
Pour l'application de la condition selon laquelle les recettes doivent excéder les revenus professionnels, il est prévu un dispositif transitoire sensé permettre la conservation du régime LMP pour les anciens investisseurs.
Selon ce dispositif, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009, ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date, sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
Le dispositif consiste donc à augmenter le loyer annuel en le multipliant par 5 à compter du début de la location, puis en réduisant ce montant de deux cinquième par année écoulée.
Après 10 ans, l'augmentation initiale sera annulée, puisque 10 fois deux cinquièmes font 20 cinquièmes ou encore 4. Et 5 moins 4 est égal à un, donc après 10 on revient à l'unité.
La réduction de deux cinquièmes équivaut à une baisse de 40 % par an.
Le tableau de majoration des loyers s'établit donc ainsi :
Année 1 : 500 %
Année 2 : 460 %
Année 3 : 420 %
Année 4 : 380 %
Année 5 : 340 %
Année 6 : 300 %
Année 7 : 260 %
Année 8 : 220 %
Année 9 : 180 %
Année 10 : 140 %
Année 11 : 100 %
Ce principe ne s'applique que pour les immeubles acquis avant 2009 mais il ne peut jouer un rôle qu'au titre des années postérieures à celle de 2008. Rappelons en effet qu'avant 2009, c'est de toute façon l'ancienne définition du LMP qui s'applique.
Par exemple si un investisseur a acheté un immeuble le 1er janvier 2005, il pourra profiter en 2009 d'un multiple de 340 %, puis de 300 % en 2010, etc.
A mon avis, pour appliquer ce dispositif il faut appliquer l'augmentation au prorata des jours concernés dans l'année civile, par période de 12 mois.
Prenons l'exemple d'un particulier qui achète un bien en 2008 et dont la location a commencé au 1er juillet 2008. Supposons que son loyer soit de 23 100 €. L'exercice de son activité est sur l'année civile.
En 2008, il remplit les conditions pour être LMP puisque de toute façon le nouveau régime ne s'applique qu'à compter de l'année 2009.
En 2009, il faut calculer le loyer à prendre en compte pour faire la comparaison avec ses revenus professionnels.
Du 1er janvier 2009 au 30 juin 2009, nous sommes encore dans la première période de 12 mois après le début de location, donc le loyer doit être multiplié par 5. Le loyer réel sur 6 mois s'élève à 23 100 / 2 soit 11 550. Mais il est possible de retenir 57 750, soit 11 550 multiplié par 5.
Sur la deuxième partie de l'année, le loyer doit être multiplié par 5 et réduit de deux cinquième, soit un taux d'augmentation de 460 %. Cela donne 53 130.
Au total, sur toute l'année, les loyers majorés s'élèvent à 110 880 €.
Le calcul aboutit aux loyers majorés suivants (en supposant que les loyers réels restent toujours au même niveau de 23 100 € par an) :
2009 : 110 880
2010 : 101 640
2011 : 92 400
2012: 83 160
2013 : 73920
2014 : 64 680
2015 : 55 440
2016 : 46 200
2017 : 36 690
2018 : 27 720
2019 : 23 100
Imaginons que ce contribuable perçoive un salaire imposable s'élevant à 50 000 €, il va conserver le régime LMP jusqu'en 2015 puis le perdre. Si son salaire imposable s'élève à 100 000 €, il va conserver le régime LMP jusqu'en 2010.
Imaginons le même cas avec un début de location le 1er juillet 2000, le tableau doit alors être décalé et aboutit au résultat suivant :
2009 : 36 960
2010 : 27 720
2011 : 23 100
Avec un salaire imposable de 50 000 €, le contribuable ne pourra jamais bénéficier du LMP.
D'une manière générale, l'application de ce dispositif de majoration des loyers va sans doute permettre à certains contribuables ayant acheté leurs locaux récemment de rester LMP encore quelques années. Mais globalement, ce dispositif ne servira à rien à la très grande majorité des investisseurs.
En tout état de cause, il ne sert à rien pour ceux qui sont LMP depuis plus de 10 ans.
Par ailleurs, les investisseurs qui ont choisi d'acheter des biens loués selon le régime LMP sont, par hypothèse, des personnes ayant besoin de défiscaliser, donc ayant des revenus importants.
En conséquence, la plupart d'entre eux ne pourront remplir cette nouvelle condition de loyers, même après l'application de la majoration.
Une période transitoire plus respectueuse des intérêts des investisseurs auraient pu être de maintenir l'application de l'ancien régime, sans la nouvelle condition, pendant une période de 10 ans, leur donnant ainsi un délai raisonnable pour vendre leurs locaux en profitant de l'exonération de plus-value.
La question des pensions de retraite
Beaucoup d'investisseurs ont choisi le régime de la location meublée comme moyen de bénéficier d'un revenu complémentaire d'appoint au moment de leur retraite.
Une question importante est donc de savoir si les pensions de retraite doivent être prises en compte pour vérifier si la nouvelle condition du régime LMP est remplie.
Le texte de loi évoque les traitements et salaires au sens de l'article 79 du code général des impôts.
Ce texte cite notamment les pensions de retraite. Donc, un retraité qui touche une pension supérieure à ses loyers ne peut pas en principe bénéficier du régime du LMP.
Mais il est possible que l'administration retienne une interprétation moins stricte du texte, notamment lorsqu'elle publiera l'instruction qui commentera ce nouveau dispositif.
En effet, les retraités n'exercent pas réellement d'activité professionnelle. C'est ainsi que, en matière d'ISF, les pensions de retraite sont expressément exclues du calcul lorsqu'il s'agit de vérifier que la rémunération d'un dirigeant de société représente plus de la moitié de ses revenus professionnels (inst. 28 avril 1989, 7 R-1-89 n° 100 ; D. adm. 7 S- 3322 n° 16, 1er octobre 1999).
La violation du principe de sécurité juridique
Le nouveau régime du LMP s'applique à tous les investisseurs, y compris aux investisseurs ayant déjà réalisé leurs investissements avant l'adoption du nouveau texte.
La période transitoire aura un effet bénéfique négligeable : la plupart des investisseurs ne pourront en profiter.
Cela constitue une atteinte grossière au principe de sécurité juridique. De nombreux investisseurs ont en effet choisi le régime du LMP en raison de son caractère dérogatoire incitatif.
Les avantages du LMP sont particulièrement originaux et importants et ils ne s'appliquent pas uniquement au moment de l'achat. En particulier, l'exonération de plus-value ne s'applique évidemment qu'au moment de la sortie du dispositif.
L'Etat change les règles en cours de route et, ce faisant, il retire aux investisseurs un avantage important qui était à l'origine de leur choix d'investir dans la location meublée.
Certes, la réglementation fiscale ne doit pas être gravée dans le marbre. La réglementation fiscale doit pouvoir être modifiée, ne serait-ce que pour tenir compte des nouveaux besoins de financement de l'Etat.
Mais cette modification de la réglementation doit éviter de remettre en cause trop gravement les choix économiques antérieurs des contribuables, sauf à invoquer un motif légitime.
C'est d'autant plus vrai si la modification vise à supprimer des avantages d'un régime fiscal incitatif, c'est-à-dire un dispositif qui a été mis en place par le législateur pour inciter les contribuables à réaliser certains investissements.
Par ailleurs, la modification des règles doit correspondre à l'objectif légitime recherché.
Au cas particulier, l'objectif affirmé du législateur est de réduire les avantages fiscaux bénéficiant aux "niches fiscales".
Il peut être présenté comme un motif légitime mais il suffisait, pour être mis en œuvre, de réduire uniquement pour l'avenir, les avantages de ces "niches", sans l'appliquer aux investissements déjà réalisés.
De fait, par rapport à d'autres dispositifs de défiscalisation, seul le régime du LMP est aussi radicalement modifié en défaveur des investissements déjà réalisés.
Il paraît donc possible de considérer que le motif légitime fait défaut et, au minimum, qu'il a donné lieu à une mise en œuvre sans rapport véritable avec l'objectif légitime.
L'application de nouveaux seuils pour bénéficier de l'exonération de plus-value et du régime micro
Les loueurs en meublé sont désormais assimilés à des prestataires de services pour l'application des seuils de chiffre d'affaires des régimes d'imposition.
En pratique, les petits loueurs en meublé ne pourront bénéficier du régime du micro que si leurs recettes ne dépassent pas 32 000 € (au lieu de 76 300 € en 2008) et par ailleurs, l'abattement s'élèvera désormais à 50 % au lieu de 71 % précédemment.
S'agissant des "gros" loueurs en meublé, la limite de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de l'exonération de plus-value s'élèvera désormais à 90 000 € (au lieu de 250 000 € en 2008).
La modification du régime micro ne s'appliquera toutefois pas à certaines catégories des loueurs en meublé : les gîtes ruraux, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes au sens de l'article L 342-3 du code de tourisme.
Il y a lieu de s'interroger pour savoir si le passage du seuil de 250 000 euros à 90 000 euros s'appliquera aussi aux gîtes ruraux, meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes. Le texte ne prévoit pas expressément leur exclusion de cette réforme.
Attention : les autres modifications de la loi s'appliquent à ces loueurs en meublé et notamment les nouvelles conditions pour être classé en LMP. De plus, certains exploitants de gîtes ruraux, meublés et chambres d'hôtes peuvent être de toute façon des exploitants hôteliers et non des loueurs en meublé s'ils effectuent d'importantes prestations de type hôtelier.
Une nouvelle réduction d'impôt pour les LMNP
Une nouvelle réduction d'impôt a été instituée en faveur des investisseurs qui vont acheter de nouveaux locaux exploités selon le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).
La réduction ne s'applique qu'à l'achat de locaux neufs ou qui ont fait l'objet d'une réhabilitation satisfaisant à certaines performances techniques.
Seuls certains logements sont éligibles : établissements pour personnes âgées, résidences services pour étudiants, résidence de tourisme classée, établissements de soins.
Les investisseurs doivent s'engager à louer pendant au moins 9 ans et selon le régime du LMNP.
La réduction d'impôt s'élève à 5 % et ne peut excéder 25 000 €. Elle peut faire l'objet d'une limitation en application du nouveau plafonnement global des niches fiscales.
Cette réduction d'impôt n'est d'aucune utilité pour les actuels investisseurs LMP. Elle peut faciliter la commercialisation de nouveaux programmes de résidences mais les acheteurs d'anciennes résidences ne pourront bénéficier de cette réduction (sauf le cas très spécifique de la réhabilitation).
Que vont devenir les anciens LMP ?
Les investisseurs qui ne rempliront pas en 2009 la nouvelle condition des recettes locatives supérieures aux revenus professionnels vont devenir des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Le régime LMNP ne permet pas de bénéficier de l'imputation du déficit sur le revenu global. S'agissant du régime des plus-values, ils relèvent du régime des plus-values privées. Ce régime prévoit l'application d'un abattement de 10 % par année de détention après 5 ans de détention. En conséquence, il est possible de bénéficier d'une exonération après 15 ans de détention.
Il est possible de se demander quelles sont les conséquences du passage du régime LMP au régime LMNP. Faut-il constater une cessation d'activité génératrice de l'imposition des plus-values latentes ? A mon avis non, dans la mesure où le régime LMP n'est qu'une modalité particulière du régime d'imposition des loueurs en meublé. La perte du régime LMP n'est donc pas selon moi assimilable à une cessation d'activité. Cela peut se discuter, notamment pour un investisseur qui est LMP depuis plus de 5 ans et qui peut avoir intérêt à "purger" la plus-value prise par son bien au moment du passage en LMNP.
De même, pour le calcul de la durée de détention applicable au régime d'imposition de la plus-value d'un LMNP, il me paraît possible de prendre en compte la période de détention des locaux pendant la période où l'investisseur relevait du régime LMP, mais ce point pourrait aussi de discuter.
Un LMP peut-il avoir intérêt à abandonner le régime de la location meublée ?
Perdant le régime LMP, un investisseur peut-il avoir intérêt à cesser l'activité de location meublée pour exploiter son immeuble dans d'autres conditions ?
Un investisseur peut envisager deux autres régimes fiscaux.
Tout d'abord, il peut choisir de cesser l'activité de location meublée et passer à l'exploitation directe de caractère hôtelier. Ce choix est notamment envisageable pour les investisseurs qui louent des locaux meublés à un exploitant qui les utilise ensuite dans le cadre d'une résidence hôtelière en rajoutant des services hôteliers. Cela suppose toutefois de passer du régime du bail commercial à celui du mandat.
Ce passage en régime d'exploitation hôtelière ne doit pas selon moi être considéré comme une cessation d'activité entraînant l'imposition des plus-values latentes.
Mais un tel passage ne présente pas un intérêt manifeste. Notamment il ne permet pas de bénéficier du régime d'exonération des plus-values des petites entreprises car ce dispositif implique une activité personnelle, ce qui n'est pas le cas d'un investisseur. Il permet toutefois de conserver le régime micro des entreprises fournissant l'hébergement (plafond à 80 000 € et abattement de 71 %).
Une autre possibilité serait de cesser la location meublée et de passer en location nue imposable selon le régime des revenus fonciers.
Le régime des revenus fonciers n'est toutefois pas spécialement plus avantageux que celui des LMNP. Notons juste toutefois qu'il permet la déduction en charge des travaux de rénovation et le cas échéant leur imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Par ailleurs, le passage en revenus fonciers entraîne la constatation d'une cessation de l'activité de la location meublée et donc l'imposition de la plus-value latente existant au niveau de l'immeuble.
Enfin, il faut vérifier que l'abandon du régime de la location meublée soit conforme aux règles d'urbanisme. Les locaux peuvent avoir une destination commerciale exclusive qui empêche cette modification.
Comment faire pour rester LMP ?
Un investisseur souhaitant conserver le statut LMP en 2009, si ses loyers sont inférieurs aux revenus professionnels, peut acheter de nouveaux locaux pour augmenter le montant des recettes locatives de son activité de loueur en meublé.
Une autre solution serait de diminuer les revenus professionnels, par exemple en exerçant son activité professionnelle sous la forme d'une société de capitaux et en choisissant
Ces solutions seront sans doute très rarement possibles et judicieuses.
A l'inverse un "gros" LMP peut avoir intérêt à vendre certains de ces lots ou les transformer pour repasser sous la limite maximum de 90 000 € pour bénéficier de l'exonération des plus-values.
Le refinancement des prêts in fine
Pour les LMP qui réalisaient des déficits en année courante en raison d'un prêt in fine, il y a lieu de s'interroger pour savoir s'il ne faudrait pas rembourser par anticipation leurs prêts. En effet, la perte de la possibilité d'imputer le déficit sur le revenu global fait perdre la prise en charge partielle par le Trésor des frais financiers. Du coup, le taux réel de l'emprunt devient le taux du contrat.
En LMNP, les déficits ne sont reportables que sur les 10 années suivantes. Par ailleurs, après 15 ans, la vente sera exonérée de plus-value, donc les amortissements déduits du résultat ne seront pas réintégrés. Donc le risque du LMNP est de générer des déficits ou des amortissements reportables qui ne seront jamais utilisés.
Peut-on contester en justice l'application de la nouvelle définition du LMP ?
Selon moi, la modification du régime LMP et l'adjonction de cette nouvelle condition portant sur les recettes est contraire au principe constitutionnel de sécurité juridique. Il devrait être possible d'invoquer également le caractère illicite de ces nouvelles dispositions au regard de la convention européenne des droits de l'homme. Le Conseil d'Etat a déjà admis l'application directe de cette convention en matière fiscale sur la question de la prohibition de la discrimination. Il paraît raisonnable de considérer que le juge fiscal acceptera également de censurer une loi violant le principe de sécurité juridique.
Mais il n'est pas possible d'agir en justice pour demander l'annulation de la réforme.
Il est possible en revanche de refuser l'application des nouvelles règles en invoquant leur caractère illicite.
En pratique, plusieurs comportements sont envisageables.
Le premier consiste à payer l'impôt correspondant à l'application des nouvelles règles, puis à déposer une réclamation pour demander l'application des anciennes et réclamer la restitution du supplément d'impôt.
Le deuxième pourrait consister à appliquer d'office les anciennes règles. Il faudrait ensuite contester le rappel éventuel.
Attention : lorsque j'affirme que la réforme du LMP est contraire au principe de sécurité juridique, il s'agit d'une simple opinion de ma part. Rien ne permet de garantir que le juge fiscal partagera la même analyse et acceptera de refuser l'application de la nouvelle loi pour ce motif. De plus, un contentieux fiscal peut être très long, surtout dans un tel cas qui pourrait nécessiter d'aller jusqu'au recours en cassation.
Conclusion
La perte du régime LMP ne doit pas faire oublier aux investisseurs que l'essentiel de la valeur de leur investissement n'est pas lié à son régime fiscal.
La perte de l'exonération de la plus-value imposable n'est qu'un élément secondaire par rapport à la question de savoir s'il est possible de réaliser une plus-value sur ce type d'investissement.
Chaque investisseur doit d'abord s'interroger pour savoir comment valoriser au mieux son patrimoine. A court terme, compte tenu de l'état du marché immobilier, il convient sans doute d'attendre des jours meilleurs pour envisager une revente.
Même en période de crise, la location meublée peut rester une activité intéressante, compte tenu de la difficulté de trouver à se loger qui demeure pour beaucoup de personnes.
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Heureusement que vous etes la, car sinon nous serions tous dans le noir.....!
Il est difficile a croire que l'etat francais a encourage des investisseurs a emprunter et a investir leur patrimoine en immobilier pour etre LMP et puis vient de tout retirer sans preavis, et sans consideration d'annciennete.
Je ne pensais jamais voir une telle trahison au coeur de l'Union Europeene.
Comment faire confiance aux futurs plans d'investissement francais?
Effectivement, cette grossière atteinte au principe de sécurité juridique doit amener à s'interroger sur la pérennité de tous les dispositifs d'incitation fiscale et, d'une manière générale, l'Etat français perd sa crédibilité sur ce point. Mais je pense que c'est en grande partie involontaire et qu'il s'agit plus d'une manifestation de l'incompétence du personnel politique en matière fiscale.
bonjour
est ce qu'un BOI ou une circulaire a été publié pour corroborer vos calculs ?
Non, il faudra effectivement attendre les précisions de l'administration.
"Un investisseur souhaitant conserver le statut LMP en 2009, si ses loyers sont inférieurs aux revenus professionnels, peut acheter de nouveaux locaux pour augmenter le montant des recettes locatives de son activité de loueur en meublé. "
si j'achète de nouveaux locaux meublés, le calcul consiste à rajouter les nouvelles recettes à mon tableau du dispositif transitoire ?
merci
Les loyers relatifs aux biens achetés en 2009 ne pourront bénéficier d'une majoration. Mais c'est bien la somme de tous les loyers de tous les biens loués en meublé qu'il faut comparer aux revenus professionnels du foyer.
La perte de l'exonération de la plus-value imposable ne me semble pas être un élément secondaire pour les gros LMP qui, faisant de cette activité leur métier, dépassant alors bien entendu 90 000 euros de loyers annuels.
Sauf erreur de ma part (ce qui serait une bonne chose), au moment d'une cession du bien, de l'arrêt de l'activité ou de la transmission du bien aux héritiers, la PV est alors considérée à CT à hauteur des amortissements déduits.
A supposer que le bien soit amorti en totalité, ce qui peut être le cas en fin d'activité professionelle (et en considérant par simplification qu'il n'y a pas de valeur de valeur de terrain non amortissable), si le bien est cédé à son prix d'achat initial (il n'y a donc même pas de PV), et bien la PVCT sera égale au prix de vente ! Sera-t'elle alors soumise aux prélèvements sociaux (soit environ 40%), puis au taux marginal de l'IR (soit) puisqu'il est probable que de nombreux bien soient cédés simultanément, dégageant une PVCT importante. Le taux de prélèvement serait alors de l'ordre de 64% du prix de vente, soit près des 2/3 de la valeur du bien ! Si maintenant le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial, la différence de prix sera considérée comme une PVLT et taxée à 27% (qui s'ajouterait à la taxation de la PVCT)
L'ancien régime LMP exonérait totalement cette PV pour des recettes inférieures à 250 000 euros, c'est dire la différence de traitement. Même en foncier en est mieux traité puisque la PV est totalement exonérée après 15 ans.
Mon calcul du coût fiscal de sortie vous semble-t'il correct ? Si oui, qui pourra alors le supporter !
Si j'ai bien compris, vous envisagez le cas d'un LMP qui est au-dessus de 90 000 euros mais au-dessous de 250 000 euros. Avec les anciennes règles, il bénéficiait d'une exonération de plus-value, et avec les nouvelles, il est intégralement taxé. Je suis d'accord avec vous pour dire que, dans ce cas, la réforme aboutit effectivement à une grossière injustice.
Il faut envisager de faire une cession partielle préalable (taxable) pour revenir sous les 90 000 euros, avant de vendre les autres biens deux ans après et faire une cession exonérée. Il faut attendre deux ans, car le calcul des recettes est fait sur la moyenne des deux excercices précédant la vente.
Notez que si les recettes se situent entre 90 000 et 126 000, il est possible de bénéficier d'une exonération dégressive.
Sinon, les plus-values à court terme réalisées en fin d'activité sont effectivement assujetties aux cotisations sociales, les plus-values à long terme en étant exonérées. Donc, comme vous l'indiquez, à hauteur de l'amortissement déduit antérieurement, les LMP ne bénéficiant pas de l'exonération de plus-value seront assujettis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.
Une autre solution à envisager serait de transformer l'activité LMP en activité parahôtelière et d'en faire une véritable activité à plein temps. (je me doute que pour certains cette solution est impossible).
merci pour votre réactivité !
Vous confirmez ainsi mes pires craintes: le nouveau régime pour les gros LMP (loyers+charges supérieurs à 90 000 euros) est un vrai piège. Rien ne change aujourd'hui au niveau des avantages du système (les amortissements déduits limitent dans la plupart des cas les charges sociales au minima et l'IR à néant) mais l'Etat reprend tout (et même plus) le jour de la sortie. Et même plus car l'amortissement d'une année N qui a été déduit des recettes aurait sinon été taxé en N+1 à un taux compris entre 0% et 40%, alors que la somme des amortissements taxés à la sortie (en PVCT) sera très certainement imposé majoritairement dans la tranche supérieure de 40%.
Au final, le nouveau LMP pour des professionnels qui dégagent plus de 90 000 euros c'est 40% de social plus 40% d'IR le jour où l'on s'arrête, soit un total de 64% de prélèvements : ABSOLUMENT CONFISCATOIRE.
A prescire impérativement le LMP pour se constituer un patrimoine pour la retraite ! Je me demande comment feront les investisseurs déjà très engagés pour en sortir....
OK, en précisant que la plus-value de cessation d'activité peut faire l'objet d'un étalement et, en matière sociale, une grande partie des cotisations sont plafonnées.
Il existe egalement une autre nouvelle loi qui limite les 'niches fiscales' a 25 000E + 10% du revenu imposable.
Prenons l'exemple d'un 'gros' LMP qui a reussi a ne pas depasser 90 000E de recettes et qui n'a pas d'autre revenu.
S'il vend sa maison de location et fait un plus value de 100 000E, il serait, normalement exonere, mais est-ce que cette nouvelle loi limiterait son exoneration a 25 000Euros? C'est a dire il aurait (sur la base d'impot a 60%) toujours 28 000Euros environ a payer?
En fait, contrairement à ce qu'indiquait ma note initialement, le plafonnement global des niches fiscales ne s'applique pas aux imputations des déficits LMP ni aux exonérations de plus-values.
LMP sans autre activité depuis 2 ans, je pense reprendre une activité commerciale pendant 4 ans et dont j'espére tirer plus que les revenus LMP.
serai-je éxonéré de plus value si je revends un bien aprés l'arret de l'activité commerciale?
Cordialement
Oui mais à mon avis cela suppose 5 années où vous devrez remplir le régime LMP
Bonjour,
Merci beaucoup pour toutes ces informations.
Un dernier espoir peut-être : savez-vous si le Conseil constitutionnel a été saisi par des députés ou sénateurs de cette loi portant si gravement atteinte à la sécurité juridique ?
Cordialement
Non le conseil constitutionnel n'a pas été saisi. Le seul recours possible est celui que j'indique dans ma note, c'est à dire le recours individuel du contribuable.
Que pensez-vous de la création d'une association, voire un syndicat professionnel afin que certains d'entre nous se regroupent pour représenter les intérêts des LMP et intenter une action qui vous serait confiée dans le but de faire invalider cette loi rétroactive scélérate, votée le 27.12.08 et applicable 3 jours après le 1.01.09 ?
Il pourrait effectivement être judicieux de se regrouper et de constituer une association ou de rejoindre des associations existant. L'intérêt pourrait être de lancer un lobbying ou de soutenir une action judiciaire systématique de tous les intéressés. Mais rappelons qu'il ne peut y avoir d'action collective pour demander la nullité de la loi. Il ne peut y avoir que des actions individuelles de contribuables refusant d'appliquer la nouvelle loi et agissant par réclamation fiscale personnelle.
Est-ce possible ? Il fût question, il y a quelques temps d'ouvrir ce contrôle a postériori aux citoyens. Qu'en est il réellement ?
Le contrôle a posteriori sera bientôt possible mais de façon individuelle, en particulier pour contester une imposition. Il n'est pas prévu de permettre une action directe en nullité de la loi par les citoyens.
la notion même de démocratie semble antinomyque avec l'impossibilité d'une action collective pour demander la nullité d'une loi.
Comme vous le soulignez, il appartient à chacun de nous de faire des démarches de contestation auprès de l'administration. Je crois que cela consiste en un rescrit fiscal.
Pouvez-vous nous être d'une aide quelconque pour formaliser ces réclamations pour l'ensemble des LMP ou est-ce que cela correspond à une étude nominative de chaque dossier fiscal ?
Pour les lecteurs de votre blog très pertinent, je suis motivé pour faire part d'un quelconque groupe visant à faire valoir notre position.
merci
Le recours n'est pas un rescrit mais une réclamation.
En tant qu'avocat je peux faire une réclamation individuelle mais cela suppose effectivement une étude de chaque dossier (et une facturation en conséquence). Mais sinon, si quelqu'un crée une association, je veux bien transmettre gratuitement à l'association mon argumentaire détaillé sur cette question avec un modèle type de réclamation à adapter au cas par cas par chacun des membres. Notez que j'ai déjà développé dans ce blog les éléments principaux de l'argumentaire. Des confrères avocats fiscalistes ont peut être d'autres idées.
préalable de la position de l'administration fiscale portant sur tel ou tel problème auquel un individu peut être confronté. Il ne me semble pas que contester une loi entre dans la procédure de rescrit fiscal puisque l'administration se doit d'appliquer la loi, et que c'est cette loi justement que vous contestez
C'est exact
J'ai opéré en 2004 un investissement en LMNP générant un CA de 8000€.
en 2008, j'ai complété mon LMNP par un nouvel investissement en EPHAD tout en m'immatriculant au RCS.
Cet investissement a été réalisé en novembre(passage notaire avec un prmeier loyer versé fin 2008).
Le CA annuel de ce dernier investissement est de l'ordre de 17000€(j'ai touché 2000€ au prorata en 2008).
De part ma situation, je sortirai très vite du statut LMP; toutefois, en appliquant la règle du prorata temporis est ce que je serai LMP au titre de 2008 me permettant sur cet exercice de réaliser un déficit imputable sur mon revenu global ?
Je lis tout et son contraire sur ce point.
Merci de m'éclairer.
Je comprends que si on se base sur un rythme annuel vous dépassez le seuil fin 2008.
Donc à mon avis, vous étiez bien LMP en 2008.
Ce point pourrait se discuter car, pour certains agents des impôts, la règle du prorata ne pourrait concerner que ceux qui ont créé leur activité l'année même du début de location. Autrement dit, le prorata ne s'appliquerait que lors de la création d'activité et non pour l'adjonction d'un nouvel investissement.
Mais selon moi cette position est grossièrement inéquitable et discriminatoire, je ne vois pas comment un juge pourrait la reprendre à son compte.
Bonjour,
Qu'en est-il de l'exonération de plus-value pour les meublés de tourisme classés ? Sont-ils soumis au seuil de 90.000 € ou à celui de 250.000 € ?
Vous indiquez en effet que : « S'agissant des "gros" loueurs en meublé, la limite de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de l'exonération de plus-value s'élèvera désormais à 90 000 (au lieu de 250 000 en 2008). Ces deux modifications ne s'appliqueront toutefois pas à certaines catégories des loueurs en meublé : les gîtes ruraux, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes au sens de l'article L 342-3 du code de tourisme ».
Or, dans votre article du 9 décembre (chambre d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme classés) en réponse à la question d'un internaute qui se demandait si les meublés de tourisme étaient exclus de cette loi concernant l'exonération de plus-value, vous relevez :
« la loi, qui vise la location meublée, s'applique à toute forme de location meublée. Certains meublés de tourisme exercent toutefois sans doute une activité para-hôtelière (services d'accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux, linges de maison) qui les fait échapper au régime de la location meublée et les rattache au régime des BIC classiques ».
- Faut-il comprendre que les meublés de tourisme classés relèvent bien du régime LMP mais restent soumis au seuil de 250.000 € pour l'exonération de plus-value ?
- Ou faut-il comprendre (au contraire) que les meublés de tourisme classés échappent au régime LMP parce qu'il y a une activité para-hôtelière (à savoir 3 services sur les 4 : réception de clientèle, fourniture de linge, ménage et petit déjeuner) et relèvent de ce fait du BIC classique (seuil d'exonération avec un CA < à 250.000 €) ?
Merci pour votre blog qui nous permet de nous exprimer en partageant nos points de vue et je l'espère, permettra aux LMP de se structurer par votre intermédiaire pour de futures actions.
C'est compliqué.
Il y a deux types de meublé de tourisme : ceux qui ne sont pas avec service hôtelier et les autres.
Pour ceux qui ont des services hôteliers, ce n'est pas de la location meublée, ils relèvent des BIC classiques et du seuil du fourniture de logement. Donc l'exonération de plus-value suppose d'être en dessous du seuil de 250 000 euros mais aussi d'exercer une véritable activité professionnelle avec des diligences personnelles.
Pour ceux qui n'ont pas de services hôteliers suffisants, c'est de la location meublée, LMP ou LMNP selon les cas avec application des règles de droit commun de la location meublée sauf sur 2 points. Ils conservent les anciennes règles du micro (abattement 71 % et seuil à 80 000 euros) et pour le seuil de l'exo PV LMP, c'est 250 000 euros et non 90 000 euros.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse, c'est tout sauf simple en effet !
Dans le second cas (statut LMP en raison de services hôteliers insuffisants), quels sont les critères pour bénéficier de l'exo. des PV LMP jusqu'à 250.000 € ?
Faut-il que le meublé soit "classé" au sens du Code du tourisme ? Est-ce le fait de louer à une clientèle étrangère pour une courte durée ? Ou le fait de fournir 3 services 4 ?
Ou, tout simplement, l'implication personnelle forte et constante du propriétaire dans l'activité ? Ou autre ?
Par avance merci pour les éclaircissements que vous pourrez apporter.
Il faut être un meublé de tourisme au sens de l'arrêté du 28 septembre 1976 (déclaration à la préfecture).
Bonjour,
Nous avons créé une sarl de famille pour investir en LMP fin 2007. Nous ne remplirons pas les conditions de revenus pour maintenir le statut LMP en 2009.
Que devient cette SARL? Doit-on procéder à une liquidation, l'objet étant la location en LMP?
Le financement a été réalisé en partie en In Fine avec un adossement sur une assurance vie avec engagement sur 8 ans, le remboursement anticipé est problématique.
Que deviennent les déficits (interets emprunts, charges, amortissements)?
Nous avons un engagement de 9 ans avec un prestataire chargé de la location, donc pas de possibilité de sortir du dispositif.
Nous sommes cernés!
Merci pour vos conseils éclairés
Sur la location meublée, vous passez du LMP au LMNP, cela ne change rien à votre activité, c'est juste un changement de régime fiscal. Votre société peut être maintenue.
Les déficits ne sont plus imputables sur le revenu global mais reportable sur les éventuels profits de l'activité des 10 prochaines années.
Je pense que vous pouvez quand même envisager deux choses : refuser la nouvelle loi en lançant une procédure fiscale en invoquant son caractère illicte au regard du principe de sécurité juridique, voir si vous n'avez pas été victime d'un défaut de conseil au moment de votre investissement (notamment si le contrat d'assurance vie qui garantit votre remboursement du prêt in fine a été placé en actions).
Bonjour
Je viens de renconter un expert en fiscalité sur les revenus locatifs qui m'a avisé que l'abattement pour les chambres d'hôte et meublés de tourisme serait de 50 pour cent pour 2009.
Pourtant Gites de France et votre propre blog indiquent que les chambres d'hôtes et meublés de tourisme sont exclus de la nouvelle fiscalité.
L'expert m'a montré une loi votée: elle concerne les loueurs en meublés et il n'est pas d'accord qu'il y a une différence entre loueur en meublé et chambre d'hôte, etc
Je suis complètement perdue. Pouvez-vous m'indiquer la loi ou l'amendement qui précise que les chambres d'hôte conservent l'abattement de 71 pour cent ?
Merci d'avance.
Colette
Vous êtes tombé sur des incompétents. La loi de finance est votée et publiée. . Voir son texte sur LEGIFRANCE.
Art. 90. - Texte de l'article. -
II. - Au premier alinéa du 1 de l'article 50-0 du même Code, après les mots : « fournir le logement, », sont insérés les mots : « à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l'article 1407, » ;
Cette loi prévoit à son article 90 une modification de l'article 50-0 du CGI qui donne les chiffres d'affaires à prendre en compte pour le micro. La loi de finances a prévu une nouvelle rédaction de cet article en insérant une expression en gras ci-après :
Les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas 80 000 € hors taxes s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublé ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés au 1°, 3 ° du III de l'article 1407, ou 32 000 € hors taxes s'il s'agit d'autres entreprises, sont soumises au régime défini au présent article pour l'imposition de leurs bénéfices.
C'est une double négation : les entreprises qui fourinissent le logement sont exclus du seuil de 80 000 euros sauf les entrepirses visées au 1° , 3 ° du III de l'article 1407 (gîtes ruraux, meublés de tourisme notamment). Donc ces entreprises relèvent bien du seuil de 80 000. Les revues techniques qui ont commenté ce nouveau régime confirment cette analyse.
Bonjour et merci pour votre réponse.
re: les entreprises qui fourinissent le logement sont exclus du seuil de 80 000 euros sauf les entrepirses visées au 1° , 3 ° du III de l'article 1407 (gîtes ruraux, meublés de tourisme notamment). Donc ces entreprises relèvent bien du seuil de 80 000.
Est-il possible que le seuil soit bien de 80 0000 mais l'abattement à 50 pour cent ?
Le site du "Droit du tourisme rural" précise:
Le texte législatif est certes modifié. Cependant, les locations de gîtes ruraux, de chambres d'hôtes et de meublés de tourisme sont exclues de la réforme et bénéficieront toujours de l'abattement forfaitaire fiscal de 71 %. Il est vrai que le texte de compromis qui en ressort au final n'est pas forcément d'une rédaction des plus heureuses et des plus limpides.
voir le lien : http://www.droit-du-tourisme-rural.com/125-603-regime-fiscal-locations-meubles.htm
Je viens de recevoir un autre avis qui confirme le seuil de 80 000 mais abattement de 50 pour cent.
Merci d'aviser ce que vous en pensez.
Cordialement
Colette
Je vous confirme un seuil à 80 000 euros et abattement de 71 %.
Bonjour
Encore une fois,merci.
Cordialement
Colette
bonjour,
je suis un peu perdu en ce qui concerne les mesures transitoires.
en effet, mon activité lmp a commencé en 2001 et j'ai depuis acheté plusieurs appartements durant les 8 dernieres annees. Certains apparterments situé en station balnéaire sont loués en location saisonniere (a la semaine, mois,we) par mes soins, d'autres sont des locations meublés classiques avec des baux annuels. Aussi, plusieurs anciens appartements ont été reloué au cours des derniers six mois. Comment dois je faire le calcul ?
1)Dois je faire le calcul pour chaque bien independamment ou est ce la date de création de la structure qui compte?
2) Dois t on prendre la date d'acquisition du bien ou la date du contrat de location en cours pour le calcul du nombre d'année?
3) comment faire le calcul pour un appartement loué en location saisonnière depuis 4 ans.
4) Enfin, comment agreger l'ensemble de ces calculs pour l'evaluation globale du revenu dans la periode transitoire ?
cordialement
stephane
Il faut commencer par faire un calcul bien par bien en prenant la date de début de location comme début de la période transitoire. C'est la somme des recettes locatives ainsi recalculée bien par bien qui devra être prise en compte. A mon avis en cas de location saisonnière, on raisonne comme une location normale.
Bonjour,
En cas de pacs ou de mariage, comment se gère l'imputation des déficits sur le revenu global ?
merci
Bonsoir,
si la nouvelle loi LMP s'applique effectivement, voulez vous me préciser ce que l'on entend par "revenus du foyer fiscal".
Mon mari est gérant majoritaire d'une sarl (4 associés à 25 % chacun) et encaisse, au delà d'une indemnité de gérance, de forts dividendes chaque année. Dois je inclure ces revenus "mobiliers" dans le total de nos "revenus du foyer fiscal" considérant qu'ils sont liés à son activité professionnelle ou dois je simplement inclure ces indemnités de gérance ?
Si je dois tenir compte des dividendes dois je les comptabiliser BRUTS ou bien après déduction des abattements de 40 % et autre petiite réduction d'impot ? Selon votre réponse, je devrai ou pas acheter de nouveaux appartements pour que mes loyers annuels arrivent à "dépasser" nos revenus "salariés". Merci pour votre éclairage.
Marie
Les dividendes d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés ne sont pas des revenus professionnels à prendre en compte pour le calcul, ils sont classés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, il s'agit de revenus du patrimoine. Donc ces dividendes ne sont pas gênants pour vous.
En revanche la rémunération du gérant doit être prise en compte.
Il semblerait que les revenus de capitaux mobiliers soient pris en compte dans le calcul des 50% des revenus du foyer fiscal. Confirmez vous que les dividendes perçus par le gérant majoritaire d'une SARL ne sont pas pris en compte?
les dividendes ne sont pas pris en compte si la société est assujettie à l'impôt sur les sociétés
Les amortissements non encore imputés dans le LMP des années 2007-2008 sont ils reportables sans limite de temps et déductibles dans le nouveau statut de LMNP ? Pour 2009 et après, les amortissements sont-ils déductibles sans limite de temps ou limités à 10 ans ?
Le fait d'avoir un statut LMP ou LMNP n'a aucune incidence sur le régime de l'article 39 C imposant le réport de la déduction des amortissements quand les revenus locatifs ne dépassent pas les autres charges. De même le passage du LMP au LMNP n'a aucune incidence sur ce point.
Notez que la règle du 39 C, qui était plutôt un inconvénient en LMP, devient un avantage en LMNP puisqu'elle permet le report illimité (la limitation de 10 ans ne s'applique pas) des déficits correspondants.
Bonjour,
Je découvre votre site par l'intermédiaire d'un ami et je peux vous dire que jusqu'à ce jour je ne comprenait rien de rien à la petite fiscalité qui me concerne. En lisant les questions et vos réponses j'ai l'impression de comprendre. Je me permet toutefois de vous soumettre mon problème par rapport à la plus value si je vends ma maison, mon notaire a été dans l'incapacité de m'expliquer clairement combien il devra retenir sur la vente.
Mon épouse a reçu en donation une petite maison d'une valeur estimée à l'époque à 28 965 € (190 000 FRF). Après des années de travaux et améliorations elle pourrait se vendre dans les 300 000 € voir 330 000 € (elle valait plus mais la crise !!), jusque là pas de problème car c'est notre résidence principale MAIS,,,,,,,,
En 2004 nous avons commencé une activité de location d'un gîte et 2 chambres d'hôtes puis en 2006 j'ai créé mon entreprise pour continuer cette exploitation avec 2 chambres de plus. Je suis donc inscrit à la RSI et paye mes cotisations, j'ai déclaré ma structure en mairie, j'ai le label Gîtes de France, je réalise un CA (location + table d'hôtes) de 50 000 € en 2007 et 42 000 € pour 2008.
En prenant 2007 j'ai donc un revenu professionnel de 14 541,59 € (29% du C.A) et mon épouse reçoit une rente invalidité de 1508 €/ mois soit 18 096 €/an donc pour nous 2 des revenus annuels de 32 637 €. Nous avons notre fille aînée qui est adulte handicapée et bénéficions d'une part supplémentaire pour le calcul de notre impôt.
En attendant de vendre je me suis déplacé au service des impôts afin d'avoir la vérité VRAIE pour le calcul de la plus value ayant utilisé mes locaux personnels à des fins commerciales. Ils m'ont indiqué que je devais/pouvais calculer la surface totale de ma maison pour obtenir le prix du M² de plus value (300 000 € - 29 000 € = 271 000 € / 285 M² = 950 € le M² de plus value X 87 M² pour les clients = plus value brute de 82 650 € sur lesquels s'appliquent les 27 % (16+11) d'impôts.
Réalisant plus de 23 000 € de C.A mais moins de 90 000 € et mes recette sont supérieures aux revenus de notre foyer fiscal, je pensais bénéficier du statut de LMP (ce que m'ont dit les services des impôts) et à ce titre être non soumis à la plus value avec les nouvelles dispositions de 2009.
Qu'en pensez vous ? Fin de compte ma petite fiscalité n'est pas si simple pour un simple commerçant exerçant mon activité en MICRO BIC.
Si vous pensez que mon problème est trop vaste auriez vous une connaissance de confrère avocat fiscaliste sur Valence (26) ou en Ardèche (07).
D'avance merci et bien cordialement.
Bonjour Mr DUVAUX,
je suis actuellement LMP et j'ai décidé de passer une location nue dont le bail s'est terminé le 31/12/08, en loc meublée. Le temps de faire qq travaux, de l'aménager et de le décorer font que je ne peux le mettre en location qu'à partir de maintenant (disons au 1er mars pour faire simple) et je souhaiterais savoir si les charges liées à ce logement SUR LA PERIODE du 1er janvier au 28/2/2009 doivent être comptabilisées dans mes charges de LMP ou rester en déduction de mes revenus fonciers. Qu'est ce qui compte ? l'acte (début de bail) ou l'intention (décision de passer en meublé dès que possible en 2009) ??? Merci de votre éclairage sur ce point.
Par ailleurs, pour les nouvelles conditions LMP 2009, le service des impôts m'a informée au tel que TOUS LES REVENUS du FOYER FISCAL étaient à prendre en compte pour les comparer aux recettes locatives .... cela me surprend ... mon mari touche des dividendes liés à son activité prof dont il est gérant majoritaire et il me semblait avoir compris que ces dividendes n'étaient pas à inclure. Les impôts me rétorquent que si car ces revenus mobiliers ont un lien direct avec son activité PROF.. votre avis SVP ?
Merci d'avance et encore bravo pour votre aide sur ce site.
Cordialement
MF
Vous pourrez déduire vos charges de votre activité de location meublée, dans la mesure où elles sont engagées pour louer dans ce cadre.
Je vous confirme que les dividendes d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés ne sont jamais des revenus professionnels.
Ne vous fiez pas aux affirmations des agents des impôts.
bonjour,
comme beaucoup, j'ai souscrit un lmp et me suis inscrit en entreprise individuelle (activité LMP). Cela depuis maintenant 3 ans.
en 2009, je ne serai plus lmp puisque j'ai des revenus locatifs pour 28K¤ et des revenus salariaux de plus de 90K¤.
que dois je faire: declarer la cessation d'activité au greffe afin d'éviter de payer les charges sociales (RSI) d'une montant de 1.500 euros? attendre que l'on me signale que mon statut à changé ? quelles sont les demarches ?
Merci pour votre aidre
Je comprends que vous étiez inscrits au RCS. Vous pouvez essayer de demander une radiation en déclarant une cessation d'activité.
Cher Maître,
Susceptible d'intervenir cette année sur une résidence meublée pour étudiants, il est question d'une obigation à la faire classer Résidence de tourisme ?
Qu'en est-il, un texte prévoit-il les obligations nées de cela?
Merci de vos précisions, blog génial bravo!
Bonjour Monsieur Duvaux,
J'ai 3 appartements en location nue. Mes locataires vont résilisier les baux très prochainement. J'envisage de les meubler et passer au statut LMNP.Mes questions:
- L'inscription à l'actif se fera sur le prix d'achat ou le prix venale?
Si dans 2 ans, je récupère un des appart pour loger ma mère à titre gratuit. Serais je obligée de le sortir de l'actif et en même temps payer un plus value ou n'importe quel autre frais?
Merci pour votre aide.
L'inscription à l'actif se fait à la valeur vénale.
Si vous sortez le bien de l'actif dans deux ans, il faudra constater un retrait d'actif imposable sur l'éventuelle plus-value réalisée depuis l'inscription à l'actif.
Bonjour Monsieur Duvaux,
Merci beaucoup pour votre aide. Mon comptable et les impots
m'ont dit que l'inscription à l'actif se fait à la valeur d'origine.
Heureusement que vous êtes là pour rectifier leur affirmations.
Je suis SALARIÉE par ailleur. j'envisage de passer en statut lmp pour mes appartements. Auriez vous une notion du montant des cotisations sociales minimales. J'ai trouvé un montant de 1500 euros /an en cas de lmp non bénéficaire.
Merci d'avance pour votre réponse.
Je ne sais pas. Il y a lieu de s'interroger sur l'obligation de vous immatriculer aux régimes sociaux. Il pourrait être envisagé de demander une immatriculation purement fiscale.
Bonsoir Maître DUVAUX,
Dans une grange constructible, j'ai l'opportunité de construire 9 appartements locatifs en direct avec une entreprise générale.
Est-il possible d'amortir ces travaux en LMP (dont je remplirais les conditions : loyers estimés à 60 K€ > à mes autres revenus) ?
Si je vends 3 appartements sur 9 après 5 ans (avec les loyers précités < à 90 K€) le prix de vente estimé à 290 000€ sera-t-il exonéré de plus values, prélèvements sociaux, IR, taxe professionnelle, etc, dans le cadre des nouvelles lois pour 2009 ?
Merci d'avance, pour vos conseils précieux dans ce type de montage complexe.
Cordialement
En première analyse, votre schéma paraît correct mais je vous suggère de faire procéder à une véritable étude.
Bonjour Maître Duvaux,
Pensez-vous que l'acquéreur de parts d'une sarl de famille, exerçant une activité de location meublée, peut bénéficier de la période transitoire comme auraient pu en bénéficier les cédants ?
En vous remerciant pour votre réponse,
Très cordialement
C'est une question difficile qui mériterait une étude approfondie. A ce stade, je n'ai pas d'opinion. En pratique, j'invoquerais le bénéfice de la règle.
Désolé mais je ne comprends pas votre question, pourriez-vous être plus clair
Bonjour Maître,
j'ai créé avec mon épouse une SARL de famille, fiscalement transparente, pour faire de la location meublée.
Dans le futur, nous allons dépasser le seuil des 90 k€ pour les loyers bruts et nos éventuelles ventes de biens seront donc taxées.
Toutefois, nous avons prévu de céder des parts de cette SARL de famille à nos enfants.
Quand ils quitteront notre foyer fiscal, mon épouse et moi, (et probablement chacun de nos enfants) percevrons moins de 90 k€ de loyers bruts, même si la SARL aura des recettes supérieures à 90 k€.
Pouvez-vous me confirmer qu'alors nos ventes seront bien exonérées sachant que la part des revenus bruts de chacun des associés ou couples associés sera inférieure à 90 k€.
En conclusion, le schéma idéal semble être :
- consitution d'une SARL de famille,
- acquisition d'un certain nombre biens immobiliers pour avoir des loyers bruts suffisants pour être LMP et notamment supérieurs à 90 k€ dans notre cas (si c'est possible bien entendu),
- arrêt de l'activité professionnelle (retraite ou cessation d'activité si c'est possible également) pour baisser les autres revenus et faciliter la conservation du statut LMP,
- cession de parts de la SARL de famille aux enfants,
- la part de nos loyers bruts reste supérieure à nos autres revenus mais en-dessous de 90 k€ pour éviter la taxation de notre part de plus-value sur les ventes de biens immobiliers.
Quant à nos enfants, ils ne seront probablement pas LMP car ils travailleront et auront des revenus supérieurs aux loyers bruts des locations meublées. Ils seront donc LMNP et leur part de PV sera taxée comme PV privées et seront donc totalement exonérées si la détention supérieure à 15 ans.
Cordialement.
Votre analyse me paraît correcte. Attention à ce que la condition de seuil de 90 000 euros soit respectée sur la base d'une moyenne des deux années avant celle de la vente.
Vous pourriez envisager une donation en régime Dutreil pour réduire les droits.
Faites valider votre schéma par un avocat fiscaliste.
perdant comme beaucoup le bénéfice du statut de LMP dès cette année, j'envisage de faire évoluer cette activité vers une activité para hôtelière(les 4 conditions requises pouvant être réunies). Dans la mesure où cette activité, que je gère sans intermédiaire et avec l'aide de personnel salarié, nécessite « une participation personnelle, continue et directe d'un des membres du foyer fiscal », pensez-vous qu'il soit possible de continuer à imputer les déficits BIC sur les revenus du foyer fiscal (SARL de famille) ?
En d'autres termes, existe-t-il une jurisprudence concernant l'interprétation par l'administration fiscale de ces trois qualificatifs?
Merci de votre réponse
Oui il y a une jurisprudence abondante sur cette question. En pratique, cependant il est parfois difficile de se prononcer. Il faut à mon avis s'intéresser à deux critères essentiels : le temps que vous passez à gérer cette activité et le montant des revenus qu'elle procure (ou qu'elle va procurer quand elle deviendra bénéficiaire). Par exemple, si vous êtes salarié à plein temps par ailleurs, ce sera très difficile.
je vous remercie de votre réponse aussi rapide.
Je continue cependant à m'interroger sur les critères mentionnés dans l'article 156 du CGI; à savoir le caractère personnel, continu et direct de la participation à l'activité professionnelle. Aucun de ces qualificatifs ne fait référence, ni à l'importance du temps consacré , ni au montant du revenu procuré, ni au caractère principal ou accessoire de la dite activité. Comment seraient traités (toujours dans le cadre d'une société fiscalement transparente) des déficits générés par une activité type "camion pizza" tenu le week-end, accessoire de mon activité pricipale bénéficiaire (BNC profession libérale) ? Ceci n'est qu'un exemple! quoique...
Très cordialement
Définition de l'activité professionnelle
Je propose de reprendre, par analogie, les commentaires de l'administration sur la notion similaire d'activité professionnelle au sens de l'article 156 bis du CGI (Inst. 1er août 1996, 4 A-7-96 n° 18 ; D. adm. 4 A-3122 n° 1, 9 mars 2001).
"Les activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel sont définies au 1er alinéa du 1° bis du I de l'article 156 du CGI, par opposition aux activités exercées à titre professionnel, comme celles qui ne comportent pas la participation personnelle, directe et continue de l'un des membres du foyer fiscal à l'accomplissement des actes nécessaires à ces activités.
Le respect de la condition d'exercice de l'activité à titre professionnel au sens de l'article 156, I-1° bis du CGI relève de l'appréciation de chaque situation de fait. Elle nécessite une étude approfondie des actes et diligences accomplis par les membres du foyer fiscal dans la poursuite de l'activité, compte tenu de sa nature et de la taille de l'entreprise qui l'exploite. Cette analyse pourra être appuyée des éléments du contexte propre à chaque affaire tel que les autres activités exercées par les personnes concernées, leur qualification à participer à l'activité en cause, etc.
A cet égard, les services sont invités à apprécier ces situations au regard des objectifs assignés à la réforme et à se fonder sur un faisceau d'indices pour apprécier le caractère non professionnel de l'activité.
Nature des actes nécessaires à l'activité
Les actes nécessaires à l'activité industrielle et commerciale s'entendent de ceux réalisés dans le cadre des fonctions que nécessite la gestion opérationnelle d'une entreprise. La nature des actes nécessaires dépend du type d'activité exercée et de la taille de l'entreprise qui l'exploite.
Il s'agit, notamment, de l'achat des matières premières et marchandises, la conception et la production des produits ou services, la prospection des clients, l'animation des forces de vente, la négociation des contrats commerciaux, l'embauche des salariés et, plus généralement, la gestion du personnel, la gestion financière de l'entreprise (gestion de trésorerie, relations avec les établissements financiers), sa gestion comptable et administrative (tenue de la comptabilité, établissements des déclarations fiscales, règlement des factures et salaires, gestion des créances clients), etc.
Le fait que le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal ait participé au financement de l'activité ne saurait à lui seul caractériser l'exercice à titre professionnel de l'activité.
Participation aux actes nécessaires à l'activité
L'exercice d'une activité professionnelle au sens de l'article 156, I-1° bis du CGI n'est pas subordonné à la condition que le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal se consacre seul à l'accomplissement de l'ensemble des actes nécessaires à l'activité.
Le concours de salariés ou l'exploitation conjointe de l'entreprise par plusieurs associés n'est pas incompatible avec l'exercice par le contribuable d'une activité professionnelle au sein de l'entreprise, dans la mesure où ce dernier participe aux actes nécessaires à l'activité.
Ainsi, l'exercice des tâches nécessaires à l'activité peut-il être réparti entre plusieurs personnes. Il ne saurait donc être exigé qu'une personne accomplisse l'ensemble des actes nécessaires à l'activité pour que soit reconnu le caractère professionnel de l'exercice de celle-ci.
La participation à l'activité doit résulter de l'accomplissement d'un ensemble d'actes constitutifs d'une des fonctions nécessaires à l'entreprise et non d'actes isolés, même si ces derniers sont en eux-mêmes nécessaires à l'activité (signature des déclarations fiscales par exemple).
Ainsi, l'associé d'une société exploitant un hôtel qui se bornerait à faire publier des encarts publicitaires dans les journaux locaux ne pourrait être considéré comme participant à titre professionnel à l'activité.
De même, le point de savoir si l'accomplissement de tâches administratives et comptables caractérise la participation à titre professionnel à l'activité dépend de la taille de l'entreprise et la complexité de son organisation. Ainsi, la seule gestion du personnel d'une entreprise qui ne compte qu'un nombre restreint de salariés ne peut être regardée comme constitutive d'une participation à titre professionnel à l'activité.
Participation personnelle
Le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal doit participer en personne, pour son propre compte ou pour le compte d'un autre membre du foyer fiscal à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité.
Participation directe.
La notion de participation directe exige du contribuable qu'il s'implique dans la gestion opérationnelle de l'activité. Les contribuables qui se bornent à exercer leurs seules prérogatives d'associés ou de propriétaires de l'entreprise en participant aux conseils de direction ou aux assemblées générales ou en exerçant un contrôle a posteriori de la gestion ne peuvent pas être considérés comme participant directement à l'activité de l'entreprise au sens des dispositions de l'article 156, I-1° bis du CGI.
L'article 156, I-1° bis du CGI prévoit expressément que ne sont pas considérées comme exerçant une activité à titre professionnel les personnes qui confient en droit ou en fait la gestion de cette activité à un tiers au foyer fiscal par l'effet d'un mandat, d'un contrat de travail, ou de toute autre convention.
Participation continue
La participation épisodique à la poursuite de l'activité à l'origine du déficit est incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle.
Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d'exercice de l'activité et qu'il accomplisse - tout au long de l'année ou, s'agissant d'entreprises saisonnières, pendant leur période d'activité - l'ensemble des actes représentatifs d'une des fonctions nécessaires à l'entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l'activité.
Si la participation continue à la poursuite de l'activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n'implique pas en revanche qu'il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l'accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale.
Le remplacement temporaire du contribuable, s'il est motivé par la maladie de ce dernier, ne fera pas obstacle à l'imputation des déficits de l'activité sur le revenu global du foyer fiscal.
Lorsque le nombre d'actes nécessaires à l'activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d'immeubles munis de leurs moyens matériels d'exploitation, imposable en BIC en application de l'article 35, I-5° du CGI, ou de la location-gérance."
Bonjour Maître,
De ce que j'ai pu lire sur le LMP, je n'ai relevé aucun exemple de particuliers ou SARL qui auraient acheté un terrain à bâtir, y auraient fait construire en direct des appartements meublés et auraient amorti l'ensemble des travaux (hors terrain) sous le régime du LMP.
Je souhaite donc savoir si le régime LMP est réservé aux seuls acquéreurs (qui rénovent, meublent ou achètent en VEFA, ...) ou si ce statut est également accessible à ceux qui veulent construire en direct et amortir les travaux en LMP ?
Si oui, l'amortissement des travaux commence à quel moment (fin des travaux, début de chaque location, ou à la déclaration de début d'activité de « loueur meublé »,...) ?
Si les recettes des premières locations relèvent du LMNP sur le ou les premier(s) exercice(s), je suppose que l'amortissement des travaux se poursuit au passage en LMP et recule d'autant les 5 années d'activité de LMP requissent pour prétendre à l'exonération des plus values ?
Merci d'avance. Cordialement
Si vous construisez vous-même vous pouvez devenir LMP. La location est réputée commencée à l'achèvement de l'immeuble et c'est à partir de cet achèvement que commencera l'amortissement. Si vous remplissez les conditions en rythme annuel à partir de l'achèvement, vous pouvez être LMP dès le début de la location. Si vous n'êtes pas LMP immédiatement, cela recule effetivement le début du délai de 5 ans.
Bonjour Maître,
Dans le CA faut-il diversifier le CA location des chambres et le CA des repas pour la prise en compte dans l'application de la plus value ?
Merci d'avance
Si vous avez une activité hôtelière, vous relevez du seuil de 250 000 euros pour toutes vos recettes et vous n'avez pas à faire de ventilation.
Bonjour Maître
Mon acivité hotelière (Location des chambres+tables d''hôtes) est inférieure à 90K€ et les revenus du foyer fiscal sont inférieurs à ma recette de l'activité, j'ai créé mon entreprise individuelle en 2007, inscription au RC et régime des MICRO BIC
Quid des plus values ?si nous vendons notre maison (résidence principale) ?
Merci de votre aide
Cordialement
Bonjour Maitre
Je dois vendre une maison exploitee depuis 10 ans en gites et chambres d'hotes ,nous ne sommes pas inscrits au RC et c'est notre residence principale, nous faisons 60 000 euros de chiffres environ
Allons nous payer de la plus value si oui , comment la calculer et y a t il un moyen de ne pas payer de plus values.est ce qu'il faut changer de statut mais n'est il pas trop tard par rapport a une vente proche
Je vous remercie de toute votre aide
Avez-vous la réponse, car je suis dans la même situation?
Une réponse suppose une étude détaillée.
Bonjour,
Déclarée au RC depuis le 1er juillet 2004 pour une activité de
"gîtes classés avec prestations de loisirs et parahotelieres" en code APE:552E , en régime réel simplifié TVA, avec des recettes locatives annuelles de 27000€, j'avoue ne plus savoir si je peux maintenir mon statut de LMP ( mon comptable me dit que non!...mais il ne me parait plus crédible puisque pour lui, le seuil de 23000€ représente le bénéfice et non les loyers!!! ).
En effet, pour 2008, mon mari gérant de SARL va déclarer
30 000€ ( prime exceptionnelle 6000€; ses revenus sont habituellement de 24000€/an).
Je ne suis pas sûre de bien saisir le calcul des mesures transitoires...et ne sais même pas si je suis réellement concernée par cette réforme?!
Le passage en LMNP serait préjudiciable quant aux PV; nous passions le cap des 5 ans et notre propriété est en vente depuis 18 mois!
Merci de votre réponse.
Katy
Cher Maitre,
La modification du statut de LMP va entrainer ipso facto l'arret de l'activité pour pas mal de monde.
Pour ma part, je vais vendre un studio le 10 mai et arréter mon statut (obtenu en 2003) à la fin du moi de mai. En juin je commence un boulot et mon salaire sera supérieur.
En pratique :
1/ Faut il que j'arrete une liasse fiscale au 30 mai sur (5 mois) et que je l'envoie au fisc ?
2/ Que je signifie à l'admnistration aussi sec que j'arrete le LMP ? Il me restera uniquement un studio qui sera je pense imposer de fait en LMNP
En fait je ne voudrais pas si j'attends le 31 décembre 2009 pour faire ma liasse que le fisc dise que je suis en dessous des 23000 Euros et qu'il me calcul une plus value sur ma cession.
Merci pour votre avis
Marc
Quand on vend les biens loués en LMP, on va progressivement voir ces produits diminuer au risque de passer sous les 23 K€.
Si je comprends bien la position de l'admnistration : Elle part du principe qu'il faut etre au dessus de 23 K€. Si vous ne faites par exemple que 11500 K€ sur l'ensemble, elle va raisonner prorata temporis et que considérez que vous n'etes plus LMPà partir du 1er juillet.
Dans ce cas présent, que se passe t-il si le bien n'est vendu qu'en septembre ? En théorie on n'est plus LMP.
En pratique, il parait "vache" que le type qui a été LMP durant 5 ans ne puisse pas disposer de délais pour vendre ses biens.
J'ai un cas intéressant qui réjoint les problématiques soulevées par Marc de Saunière.
Je louais en nu depuis des années un studio possédé dans une SCI avec ma femme.
A partir du 1er juillet 2008, j'ai transformé la SCI en SARL de famille et l'ai loué en meublé. Etant LMP, les revenus de cette SARL de famille sont venus gonfler mes revenus LMP.
Problématiques :
1/ Je comptabilise ce bien à la valeur vénale (tres supérieur à mon prix d'achat en valeur historique) au bilan. Maître Duvaux est assez clair sur ce point. (La SCI ne déposait qu'une déclaration 2072 sans jamais avoir déposé au fisc de bilan).
2/ Depuis janvier, je suis maintenant loin des critères du LMP. Je vais donc être basculé automatiquement en LMNP.
Si je vend le bien (aproximativement à la valeur vénale) il y a t-il une plus value taxable ?
a) Je ne suis plus LMP et ne bénéficie plus d'exonération.
b) Je l'ai comptabilité en aout 2008 à la valeur vénale. Donc plus value théorique : 0.
c) Difficile de m'opposer l'abus de droit : La loi à changer....
Bravo pour votre site Maître.
Philippe PUJOL
Une telle question implique une consultation personnalisée
Bonjour Maître
Sachez que j'apprécie votre blog qui est trés bien fait. Bravo pour cette initiative.
J'ai acheté à l'automne 2008 3 appartements (financés 100% par emprunt in-fine) pour prendre le statut LMP... que je perds quelques mois plus tard.
L'impact financier du changement est très important et remet en cause le bien-fondé économique de cet investissement.
Et nous avons donc tous été trompés par cette carotte du gouvernement, sans laquelle tout ce système des résidences hotelières ou de torusime ou autres, n'aurait jamais vu le jour.
Une réaction s'impose comme vous le soulignez.
Vous écrivez dans l'une de vos réponses : "Il pourrait effectivement être judicieux de se regrouper et de constituer une association ou de rejoindre des associations existant. L'intérêt pourrait être de lancer un lobbying ou de soutenir une action judiciaire systématique de tous les intéressés. Mais rappelons qu'il ne peut y avoir d'action collective pour demander la nullité de la loi. Il ne peut y avoir que des actions individuelles de contribuables refusant d'appliquer la nouvelle loi et agissant par réclamation fiscale personnelle."
Puisque le "class action" à la française n'est pas (encore) possible, ne serait-il pas pertinent de lancer une multitude d'actions individuelles, toutes identiques (pour en réduire le coût) et presque concommittantes pour remettre en cause le bien-fondé de la loi. Une telle systématisation de actions peut-elle avoir un impact ?
Ce serait une sorte de "copier/coller" que tous les propriétaires LMP pourraient utiliser, par votre intermédiaire. Devant une multitude d'actions analogues (et concertées), peut-être la justice réagira-t-elle ?
A quel moment serait-il opportun de lancer ces actions, plutôt dés à présent, ou bien en 2010 au moement du calcul de l'impôt 2009 ?
A cet égard vous suggérez deux méthodes dans votre approche : soit d'appliquer la nouvelle régle (donc LMNP) et de contester ensuite, soit d'appliquer l'ancienne régle (report du déficit BIC dans l'IRPP) et de ferrailler ensuite avec l'administration fiscale.
Quelle est selon vous la manière la plus efficace ?
Je me dis benoîtement que si une grande majorité des propriétaires de LMP agissent de concert sur l'une ou l'autre méthode, il y aura peut-être une réaction positive, ne serait-ce que pour éviter l'engorgement de l'administration fiscale !
Merci pour votre avis éclairé.
Thierry
Vos observations sont très justes et correpondent aux objectifs de l'association que vous pouvez rejoindre en m'indiquant votre e-mail.
Sur le type d'action à engager, cela dépend de la sensibilité de chacun. Le fait de passer en force entraîne l'exigibilité des pénalités en cas de rappel.
Maitre
Y a t il une solution d'échapper ou du moins de minimiser l'imposition des plus values lorsqu'on dépasse de loin 90 000 euros de recettes en LMP ?
Merci
Il y a certaines solutions, mais elles ne sont pas toujours faciles à mettre en oeuvre. Pour les exploitants individuels je suggère le retrait d'actif et la transformation de l'activité de location meublée en location nue. Dans certains cas il est possible d'envisager la transformation en activité parahôtelière.
L'association crée a t elle obtenu des résultats ou du moins est elle en passe de faire modifier la loi ?
L'association essaye actuellement de faire pression sur les parlementaires. Des réunions sont prévues. Plus il y aura de membres et de courriers aux politiciens, mieux ce sera. Faites votre courrier à votre député et au président.
Je rejoins #durand# au sujet des exonérations des plus values lorsque CA > 90k€.
Je me demandais si il n'y avait pas moyen de sortir un (ou plusieurs) biens de la coquille LMP à hauteur de 90k€ annuels de CA, puis de les soumettre à un autre régime fiscal?
Oui c'est une solution. Faites un retrait d'actif daté de 2008. C'est encore possible si vous n'avez pas encore déposé votre liasse fiscale.
Pour "basculer en activité para hoteliere", est on obligatoirement assujeti à la TVA ?
Peut on imaginer les prestations liées à l'hotellerie (petits dejeuners, menages, etc) par une société autre que l'activité exercant l'activité de LMP, c'est a dire en en grand sous traiter cette activité afin de rentrer dans le cadre de l'activité para hoteliere dans la mesure ou il sera proposé aux locataires des "services d'hotellerie" ?
En vous remerciant
Il faut fournir des prestations hôtelières et donc être assujetti à TVA. Les prestations peuvent être sous-traités à un tiers mais cela ne change rien au régime fiscal.
En principe une société qui loue ses locaux meublés à une autre société qui fournit des prestations hôtelière exerce une activité de location meublée et non de parahôtellerie, sauf intéressement aux résultats de l'exploitant mais ce point est discutable.
en sortant quelques biens de l'actif du bilan en 2008 (dans mon cas je n'ai pas encore déposé les liasses fiscales), quelles incidences ca a sur l'amortissement des biens ?
Sur les ventes réalisées en 2009 , la plus value ne serait donc pas taxée ?
2008 : il n'y a pas de conséquence au regard de l'amortissement. Le cas échant, les amortissements en report sont perdus (je pars du principe que vous remplissez les conditions pour être exonéré en LMP en 2008).
2009 : vous n'êtes exonéré que si vous remplissez les conditions : LMP, activité depuis 5 ans, CA inférieur à 90 000 euros.
Quel est l'interet de sortir des biens de l'actif en 2008 en réalisant plus de 90 000 euros et également plus de 126 000 euros de recettes, si on n'est pas exonéré par ce montage de taxation sur la plus value.?
Merci
Aucun, mais vous êtes exonéré si vous remplissez les conditions.
J'exerce mon activité de LMP depuis 2002 en tant qu'entrepreneur individuel, et avec 160 000 euros de recettes en 2008.
Dans quelles conditions peut on envisager la transformation en activité parahôtelière ?
En vous remerciant
Si les recettes sont supérieures à 90 000 euros en 2009 et en exercant depuis plus de 5 ans, il n'y a donc aucun interet a sortir des biens de l'actif ?
Cher Monsieur, je vous suggère de consulter un spécialiste
Bonsoir Maitre
Y a t il un possible revirement de situation concernant la taxation des plus values pour les LMP installés depuis plus de 5 ans et déclarant plus de 90 000 euros de recettes ?
Nous nous employons à obtenir une modification des textes en ce sens mais il faut bien reconnaître que les chances de succès sont réduites.
Bonjour Maitre
Quels sont les risques en cas de controle si l'impot sur la plus value n'est pas payé ?
Ne doit on pas payer meme en cas de contestation ?
Merci
Le risque en cas de contrôle c'est évidemment d'avoir à payer l'impôt sur la plus-value mais si vous ne faites rien, vous êtes sûr de payer l'impôt. Les inconvénients de l'action que je préconise, c'est les pénalités de retard, les frais d'avocat et la longueur de la procédure. Mais si vous subissez un rappel, vous pouvez payer et contester le rappel par une action en justice. Rappelons qu'il faut dissocier le paiement de l'impôt de sa contestation. Le fait de payer l'impôt ne vous interdit aucunement de le contester.
Bonjour Maitre
En cas de rappel ou de controle, on n'est donc obligé de payer l'impot sur la plus value et de contester par la suite ?
Merci
Quand on conteste un rappel il est possible de ne pas payer l'impôt à condition de demander le sursis de paiement et de présenter des garanties (hypothèque immobilière par exemple). En général, quand on n'est pas sûr de gagner le contentieux et qu'on a les moyens financiers, il est préférable de payer le rappel contesté, cela permet d'éviter d'avoir à payer les pénalités de retard en cas d'échec du contentieux.
il vaut mieux payer et contester ensuite. Le remboursement se faisant avec un taux d'intérêt plus important que le taux légal ou que celui pratiqué en banque, et qui plus est, ces intérêts ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, ni à imposition, c'est un moyen de faire un placement défiscalisé en toute légalité.
Pour repondre à "Saraswati", à mon point de vue, il est preferable d'attendre un eventuel controle car si la contestation n'aboutit pas, le paiement sera intervenu alors que s'il n'y a pas de controle et que l'impot sur la plus value n'a pas été réglé (en considérant que la contestation serait également rejetée en cas de controle), l'impot ne sera pas réglé.
Maître bonjour,
savez vous si dans le cadre de l'exercice d'une activité LMP, une assurance RC PROF est OBLIGATOIRE ou pas ?? j'ai consulté divers agents dassurance et ils se contredisent ...
quel est votre avis
Merci d'avance
Marie F
A ma connaissance une assurance n'est pas obligatoire mais cela peut paraître judicieux, même pour un non professionnel.
Bonsoir Maitre
Voyez vous une possibilité de minorer les recettes en LMP afin de rester dans la limite de 90 000 euros pour etre exonéré lors de la revente ?
En vous remerciant
Tout dépend des situations. Dans certains on peut arrêter l'activité sur certains appartements ou les faire passer en location nue. Il faut faire attention à rester LMP. En tout état de cause, la diminution des recettes ne doit pas présenter un caractère artificiel sinon l'administration fiscale pourra faire un rappel au titre de l'acte anormal de gestion et, suite au rappel consistant à rétablir les recettes anormalement omises, faire passer le seuil de 90 000 et ainsi rendre la plus-value taxable !
Rappelons que le seuil de 90 000 s'apprécie sur la moyenne des recettes des deux années précédentes. Rappelons également que l'exonération n'est pas perdue totalement si on dépasse le seuil de 90 000 mais qu'elle est réduite progressivement de 90 0000 à 126 000 selon un régime dégressif.
Bonjour Maitre,
Lorsque vous dites "le seuil de 90 000 s'apprécie sur la moyenne des recettes des deux années précédentes"
cela signifie que pour pouvoir vendre en 2009 en exoneration de plus value, il faut que la moyenne 2008 et 2009 soit de 90 000 euros, c'est a dire les 2 années réunies de 180 000 euros de recettes maximales.
C'est bien cela ?
En vous remerciant
Il faut que la somme des recettes 2007 et 2008 (et non pas 2009) soit inférieure à 180 000 euros.
Bonjour Maitre
Suite à votre reponse, cela signifie que quelqu"un qui aurait signé un compromis de vente en 2008 (ignorant la nouvelle loi pas encore votée) et régularisé par acte authentique en 2009 , et dépassant 180 000 euros de recettes sur 2007 et 2008, se verrait taxer sur la plus value ?
oui c'est scandaleux, il n'a pas été prévu de période transitoire sur ce point, de mon point de vue il faut invoquer l'atteinte à la sécurité juridique surtout dans le cas que vous évoquez pour contester l'imposition.
Bonjour,
Dans le cas d'un statut LMP.
Si les chiffre d'affaire est < a 90000€ et que la vente d'une residence entraine une plue value de 50000€ en 2000.
Premierement y a t il un plafond concernant l'exoneration sur la plue value?
Deuxiement les recettes engendrees par cette plue value viennent-elles s'ajouter au chiffre d'affaire a declarer pour 2001?
Si oui, 2001 aura generer un chiffre d'affaire superieur a 90000€ et il faudrait attendre 2004 pour pouvoir revendre une residence et beneficier a nouveau de l'exoneration. Est ce correct?
D'avance merci pour votre support,
Les recettes exceptionnelles ne sont pas à prendre en compte.
Merci beaucoup de votre reponse.
J'ai une autre question concenant les benefices realises en LMP.
S'il on realise des benefices avec la location est-il possible de les reinvestir dans une SA/SARL/charite ou autres?
Si oui. y a-t-il une limite sur le montant et sommes nous toujours taxe sur les benefices reinvestit?
D'avance merci,
Oui mais il n'y pas d'intérêt fiscal particulier
Merci encore.
De votre reponse je comprends que si un benefice est degage de cette activite, il est possible de reinvestir l'integralite de ces benefices dans une societe ou autres sans avoir a payer de taxe sur les benefices realises, correct?
D'autre part apres avoir consulte un comptable s'etant lui meme renseigne aupres l'administration fiscale il est ressorti que ce serait le benefice (et non le chiffre d'affaire) qui doit etre superieur a 23000€.
De meme qu'il faudrait comparer les recettes nettes aux revenus nets soumis à l'IR pour la troisieme condition du LMP.
Est-ce correct?
Section 2-sous section 2 et 3 (point 16, 20 et 21) du
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
4 F-3-09
N° 76 DU 30 JUILLET 2009
INSTRUCTION DU 28 JUILLET 2009
BIC. DISPOSITIONS PARTICULIERES. LOCATION EN MEUBLE.
ARTICLE 90 DE LA LOI DE FINANCES POUR 2009.
ARTICLE 15 DE LA DEUXIEME LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009.
(C.G.I., art. 39 G, 50-0, 151 septies, 156)
NOR : ECE L 09 10046 J
16.Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38. Les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l'appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier.
20.Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
- les traitements et salaires au sens de l'article 79, c'est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
21.Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d'imposition, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d'impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l'article 156. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte.
Non évidement, un réinvestissement ne permet pas d'être exonéré d'impôt.
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