aménager (5)
La réglementation française de "l'équipement commercial" n'était pas conforme à la législation communautaire, qui la trouvait notamment trop restrictive de la concurrence. Face à la menace de sanctions, la France a réformé à la hâte sa réglementation pour créer la législation de "l'aménagement commercial", à la faveur de la loi LME (2008). C''est un euphémisme que de dire que la précipitation n'a pas permis d'accoucher d'un texte abouti et exempt d'erreurs. Le bilan est clairement négatif.
On savait ce régime provisoire et, actuellement, après un rapport parlementaire Chartier qui a fait couler beaucoup d'encre, la proposition de loi Ollier qui vise, on l'espère, à stabiliser le droit de l'urbanisme commercial a été votée par l'assemblée nationale le 15 juin 2010 et se trouve actuellement devant le Sénat.
Pour l'heure, sous le régime LME, les critères d'autorisaition d'un projet son censés faire abstraction de la zone de chalandise, de l'équilibre commercial, du "gaspillage des équipements" etc ... Officiellement, les critères actuels portent sur le développement durable (limiter les déplacements etc...), la desserte routière, les transports en communs... A mentionner également l'influence plus ou moins directe et plus ou moins opposable juridiquement des SCoT, SDUC, PLU etc....
L'hypocrisie n'est pas loin, tant on retrouve les même habitudes qu'auparavant.
Meme la composition des CDAC pose d'importants problèmes, notamment en raison de règles de non cumul bien mal rédigées, qui conduisent souvent à en écarter les membres les plus légitimes (représentans des SCoT etc...). Divers contentieux sont d'ailleurs en cours.
L'idée de la proposition de loi Ollier consiste à formaliser les idées déjà évoquées en 2008, à savoir l'intégration pure et simple de l'urbanisme commercial dans le droit de l'urbanisme.
C'en serait donc fini des CDAC, CNAC et autorisations spécifiques. Le contrôle serait désormais effectué au stade du Permis de construire. Ce sont donc les PLU et surtout les SCoT qui deviendront de véritables documents commerciaux permettront de réglementer l'implantation des équipements commerciaux.
Ils le font d'ailleurs déjà d'une certaine manière. A titre d'exemple, le PLU de la communauté Urbaine de Lille a déjà délimité des zones dotées d'un coefficient , dans lesquelles les grandes surfaces sont interdites. Il s'agit donc déjà d'un zonage commercial.
Avec la réforme on verra apparaître des DAC (document d'aménagement commercial), qui seront intégrés au DOO du SCoT ou au PLU et permettrront de fixer les orientations de l'urbanisme commercial. Les DAC tiendront compte des objectifs d'économie de l'espace, de cohérence dans la localmisation des équipements, d'aménagement du territoire, de développement durable.
Le DAC définirait des zones de centralités urbaines dans lesquelles l'implantation serait encadrée par le PLU, et des zones périphériques dans lesquelles il pourra encadrer l'implantation des projets les plus importants, notamment selon leur typologie.
Avec la réforme, par exemple, on risque vraisemblablement d'assister à une limitation des grands commerces alimentaires en zones périphériques, leur l'implantation serait privilégiée en zones centrales, alors que, au contraire, les commerces de meubles, pour lesquels l'usage de la voiture est nécessaire seraient autorisés en zones périphériques.
La dualité de sources de la réglementation (PLU et SCoT) ne facilitera certainement pas la pratique, même s'il est vrai que les opérateurs économiques concernés disposent de la capacité technique et juridique de s'informer sans être excessivement pénalisés par la sophistication du régime.
Une commissions régionale d'aménagement commercial subsisterait cependant pour statuer dans certains cas (notamment en cas d'absence de DAC, pour les projets de plus de 300 ou 1.000 m²). Elles rendraient un avis qui semble "conforme", ce qui devra être clarifié par les parlementaires.
Depuis la loi Royer on aura donc connu les Commissision départementale d'urbanisme commercial (CDUC), puis les Commissision départementale d'équipement commercial (CDEC), puis les Commissision départementale d'aménagement commercial (CDAC) et désormais les Commissision régionale d'aménagement commercial (CRAC) ! Allons, messieurs les parlementaires à défaut de constance dans la législation, faites preuve d'un peu d'imagination !
Attention, la proposition de loi n'est pas encore votée. La législation est donc susceptible d'évolution et le dossier reste donc à Suivre...
Paul-Guillaume Balaÿ
Avocat au Barreau de Lille
Assouplissement annoncé du Code de l'urbanisme, du codes des marchés publics et de la réglementation ICPE en 2009
Dans le cadre du plan de relance de l'économie, le Président de la république a annoncé plusieurs assouplissements du Code de l'urbanisme et du Code des marchés publics.
"Les permis de construire sont prorogés d'un an pour permettre de donner une nouvelle chance aux opérations qui n'ont pu se réaliser. Cette prorogation prend effet à la date du discours du président de la République", le jeudi 4 décembre, a dit le Premier ministre.
Selon l'AFP, François Fillon a annoncé le 9 décembre 2008 que la prorogation d'un an des permis de construire pour les projets immobiliers ayant pris du retard, est effective à compter du 4 décembre 2008.
Il faut attendre la loi qui validera rétroactivement cette mesure pour en connaître les modalités précises, mais il est vraisemblable que cette mesure ne concernera que les permis de construire et autorisations d'urbanisme qui n'étaient pas encore caducs à la date du 4 décembre. On imagine mal que cette prorogation exceptionnelle aille jusqu'à faire "revivre" des permis de construire frappés de péremption.
Reste à savoir de quelle manière cette prorogation s'ajoutera au délai habituel de validité des autorisations afin de pouvoir computer avec précision les délais de validité et de caducité.
le premier ministre a également rappelé les autres mesures nouvelles ayant trait à l'urbanisme:
- possibilité d'augmenter les coefficients d'occupation des sols ( COS ) de 20%. là aussi, on attend les précisions pour comprendre comment s'articulera cette mesure avec les PLU ( plan local d'urbanisme ). Il est probable que les collectivités puissent maitriser directement ou indirectement cette majoration légale et temporaire des COS.
- vente de terrains publics pour favoriser la construction de logements,
En droit de l' environnement, le Premier ministre a rappelé la volonté du giuvernement d'alléger la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ( ICPE ). Mystérieuse annonce, car on imagine mal que l'on puisse sacrifier la sécurité des hommes et la protection de l'environnement sous le prétexte de relancer l'économie. Quels assouplissement attendre ?
Pour le chef du gouvernement, ces dispositions n'entrent pas en contradiction avec "la politique de protection de l'environnement". "La modernisation de ces règles était prévue" dans le cadre du second volet du Grenelle, a-t-il plaidé.
Par ailleurs, le Code des Marchés Publics sera lui aussi modifié en 2009.
Toutes ces mesures devraient être contenues dans une loi annoncée pour début janvier 2009.
MARCHES PUBLICS :
COMMENT DECROCHER UNE SECONDE CHANCE
EN CAS DE REJET DE L'OFFRE ?
Résumé :
Le formalisme fastidieux des marchés publics peut devenir une arme au service des entreprises évincées, qui peuvent ainsi décrocher une seconde chance d'être retenues.
Le formalisme du Code des marchés publics est souvent pesant pour les PME.
Cependant, ces règles sont aussi un mal nécessaire pour garantir une concurrence équitable, même si, là aussi, il y a encore beaucoup à faire pour améliorer les règles de concurrence équitable.
Ces règles qui pèsent sur les entreprises peuvent aussi devenir leur meilleur allié.
La règle de droit ne doit donc pas être seulement vécue comme une contrainte mais également comme une véritable opportunité, un allié. Plutôt que de subir le droit, il est plus efficace de l'utiliser à son profit.
Les règles de procédure : meilleures alliées de l'entrepreneur évincée...
Concrètement il faut savoir que la méconnaissance de certaines règles dans la procédure de passation peut entraîner l'illégalité du marché.
Par exemple, le fait de ne pas renseigner certaines rubriques de l'avis de marché entraîne l'illégalité de la procédure. C'est tout bête et cela permet à un candidat évincé de faire annuler le marché, même s'il est vrai que la jurisprudence récente a sérieusement restreint cette possibilité (Conseil d'Etat, arrêt SMIRGEOMES).
C'est efficace car le jugement intervient en une quinzaine de jours seulement. On appelle cela le référé précontractuel (art L. 551-1 du Code de Justice Administrative)
Ensuite, en cas de succès, la collectivité doit reprendre la procédure ou, bien souvent, lancer une nouvelle procédure de marché et le candidat peut retenter sa chance.
Les chances de succès
Les chances de succès de ce type de procédure sont assez élevées.
En effet, les règles des marchés publics sont tellement complexes, que les collectivités peinent à ne pas en méconnaître au moins une. Or, il suffit d'une seule irrégularité pour faire annuler le marché.
En outre et surtout la jurisprudence en la matière est extrêmement fournie, si bien qu'un avocat expérimenté dans ce domaines peut assez facilement indiquer à l'entreprise si elle dispose de chances de succès certaines ou non. Il est clair que si les chances de succès sont faibles il est préférable de renoncer.
Le risque commercial ?
Souvent, dans le passé, les entreprises redoutaient de froisser la collectivité.
Aujourd'hui, ce type de procédure est devenu plus courant.
La collectivité, ne peut légalement « bannir » la société. Au contraire, dans certains cas, la collectivité redoute la société procédurière et s'efforce donc de ne pas la contrarier.
Un signe ne trompe pas : depuis un moment déjà, les grandes entreprises utilisent cette « arme », non sans avoir évalué les avantages et inconvénients. Un récent et célèbre exemple est celui du marché des VELIBS de Paris. La Société JC DECAUX qui avait été évincée à attaqué le marché et obtenu son annulation en quelques semaines. Stratégie payante puisque, finalement, elle a été retenue lors du 2nd appel d'offres.
Dans le monde extrêmement concurrentiel des marchés publics, les vainqueurs sont les meilleurs mais aussi les plus combatifs.
Le risque corollaire de remise en cause d'un marché prédestiné à l'entreprise.
Cette procédure de référé précontractuel est à « double tranchant ».
Dans tous les cas, il n'y a qu'un seul gagnant, le succès de l'un se fait au détriment de l'autre.
L'annulation du marché ne constitue pas un gage d'être retenue pour l'entreprise qui a attaqué, si elle n'est pas compétitive sur le marché. C
ette stratégie est donc véritablement efficace lorsqu'une entreprise estime que son offre était la meilleure et qu'elle a été écartée à tort pour diverses raisons. En annulant le marché elle provoque une nouvelle mise en concurrence à l'issue de laquelle elle a de sérieuses chances de remporter le marché.
Les délais de recours
Attention, très important : cette procédure s'appelle le « référé pré-contractuel » et comme son nom l'indique, elle n'est possible qu'avant la signature du marché.
Pour garantir la possibilité de mettre en œuvre une telle procédure, la loi oblige les collectivités à attendre 10 jours au moins avant de pouvoir signer le contrat, à compter de la date à laquelle les entreprises évincées se sont vues notifier le rejet de leur offre.
La société qui reçoit une lettre recommandée l'informant que son offre a été rejetée doit donc impérativement réagir très vite.
Les candidats malheureux disposent donc d'une « fenêtre » de quelques jours seulement pour réagir ! C'est bref !
Les autres recours possibles
D'autres procédures sont évidemment possibles, dans des délais moins brefs, mais elles sont un peu moins efficaces et plus difficiles.
L'obtention d'information sur l'offre du concurrent !
Une autre astuce très importante consiste, pour l'entreprise évincée, à obtenir des précisions sur le choix effectué par la collectivité. L'entreprise a en effet le droit de demander que la collectivité lui communique les motifs de son éviction ainsi que le nom de l'entreprise retenue et les caractéristiques principales de l'offre retenue. (articles 80 et 83 du Code des Marchés Publics)
C'est tout simple, et très utile car parfois les informations communiquées sont précises et détaillées. Ainsi bien souvent, cette astuce permet de connaître les tarifs pratiqués par le concurrent etc... Ce « benchmarking » gratuit procure un avantage déterminant dans un environnement stratégique.
D'ailleurs dans le marché des VELIBS que j'évoquais tout à l'heure, DECAUX a pu gagner le 2nd appel d'offres car, entre temps, l'entreprise a obtenu légalement des informations sur les prix de son concurrent, qui lui ont permis de mieux positionner sa 2nde offre.
Les limites : l'information ne doit pas porter atteinte au secret commercial et industriel
Il y a des limites pour protéger notamment le secret commercial ou industriel, mais il est souvent très difficile de déterminer la frontière entre ce qui doit être communiqué et ce qui relève du secret.
Chaque collectivité et chaque marché donne lieu à des réponses différentes.
En cas de litige, il existe une possibilité de recours devant les juridictions administratives (le juge des référés précontractuels a notamment un pouvoir en la matière) et devant la CADA (Commission d'accès aux documents administratifs).
L'affichage sur le terrain des permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager est capital car il détermine le point de départ du délais de recours des tiers contre l'autorisation.
Les règles d'affichage des autorisations d'urbanisme ont été modifiées à plusieurs reprises ces derniers mois.
la dernière modification en date remonte à l'arrrêté du 11 septembre 2007 qui a introduit dans le code de l'urbanisme les articles A 424-15 et suivants.
Peu de professionnels de la construction ou de propriétaires immobiliers en ont conscience, mais les anciens panneaux de permis (généralement flanqués de la marque des constructeurs ou fournisseurs de matériaux) sont totalement obsolètes.
Il est désormais primordial de ne pas omettre de renseigner le panneau avec les mentions prévues par l'article A 424-17 qui prévoit l'obligation de préciser le délai de recours et l'obligation pour les requérants de notifier leur recours à l'auteur de la décision et à son bénéficiaire. Faute de préciser ces mentions, l'affichage sera inopérant et le permis ne sera pas purgé du recours des tiers. Un recours contre le permis demeurera alors possible jusqu'à 1 an après l'achèvement de la construction.
La date d'application de ces nouvelles règles pose également difficulté car le Ministère de l'équipement estime qu'elle s'applique à tous les permis dès le 1er octobre 2007. Il n'est guère certain que la jusrisprudence valide ce point de vue. En toute hypothèse, on peut supposer que ces règles ne s'appliqueront pas aux affichages entamés avant cette date.
La réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur ce 1er octobre 2007.
Elle révolutionne les permis de construire, les permis de lotir, les permis de démolir...
Tout priopriétaire d'un bien immobilier ou tout propriétaire d'un projet immobilier est concerné par cette réforme.
Désormais il n'existe plus que 4 régimes :
Le permis de construire / permis d'aménager / permis de démolir / La Déclaration préalable
La réforme des autorisations d'urbanisme
Accroître l'offre de logements, pour répondre à un besoin patent de la population et soutenir l'économie (quand le bâtiment va...!) est un objectif constant des politiques publiques. Pourtant, les promoteurs et constructeurs se plaignaient de nombreux freins, au premier rang desquels la trop grande complexité des règles d'urbanisme et l'insécurité juridique découlant de la multiplication incessante des contentieux .
Une ordonnance du 08 décembre 2005 a donc initié une vaste réforme des autorisations d'urbanisme qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007. Pour parvenir répondre aux attentes de professionnels et soutenir la construction de logements, la réforme s'articule autour de 3 axes majeurs :
- Simplifier
- Sécuriser
- Responsabiliser
1- Simplifier la réglementation et rationaliser les procédures
Il existait auparavant 16 régimes d'autorisation et de déclaration différents , un maquis complexe et méconnu !
Désormais , les permis sont réorganisés en seulement 3 permis correspondant aux 3 grands types d'interventions foncières : permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager. Et pour les opérations de moindre ampleur, une simple déclaration préalable, dont les formalités sont allégées, sera suffisante.
Ainsi, de 16 régimes différents, il n'en reste plus que 4. l'effort de simplification est substantiel.
Le champ d'application du permis de construire est clarifié : le principe demeure que toute construction neuve, même dépourvue de fondations, est soumise à permis de construire. En revanche, les exceptions soumises à simples "déclaration" ou même exonérées de tout contrôle préalable sont désormais définies de façon simple et compréhensible par le Code de l'Urbanisme.
Le permis de démolir, quant à lui est désormais exigé dans deux cas : dans certaines situations fixées par la loi ou dans les zones définies par les communes.
Ensuite, le régime d'instruction des 4 régimes est harmonisé et repose désormais sur un tronc commun qui facilite la compréhension du système.
On note également quelques changements plus particuliers, visant à résoudre des difficultés plus spécifiques.
Ainsi, par exemple, le régime du "changement de destination" des constructions existantes est clarifié . Et surtout ce changement est désormais soumis à contrôle (au moins une déclaration), dans tous les cas, même s'il est réalisé sans travaux , ce qui devrait permettre de mettre un terme à de fréquents contournements de la législation de l'urbanisme.
De même, en matière de lotissement, toutes les divisions en vue de construire sont désormais soumises au régime de l'aménagement (un permis d'aménager ou, au moins une déclaration) dès la première division.
2- Sécuriser les demandeurs
Les professionnels se plaignaient d'un certain manque de visibilité des délais d'instruction de leurs demandes. Désormais le Code de l'Urbanisme prévoit des délais de principe qui ne pourront être majorés qu'exceptionnellement dans des cas limitativement prévus par la loi. Le pétitionnaire ne peut donc plus guère subir de surprise de ce chef. En outre, dans ce cas, la majoration du délai d'instruction devra impérativement être notifiée dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande.
Selon le même mécanisme, le Code fixe une liste limitative des pièces exigibles qui ne pourra connaître que quelques rares exceptions énumérées par le code. Et, là aussi , les services instructeurs auront l'obligation de notifier le caractère incomplet du dossier dans ce même délai d'un mois.
En bref, 1 mois après avoir déposé sa demande de permis, le pétitionnaire saura si son dossier est complet, connaîtra le délai d'instruction de sa demande et identifiera avec certitude la date à laquelle il pourra, le cas échéant, obtenir un permis tacite.
Il s'agit là d'un point essentiel de la réforme, qui apportera un confort évident aux demandeurs d'autorisations mais nécessitera un effort considérable de la part des services instructeurs, confrontés à ce délai butoir de 1 mois pour opérer les vérifications préalables.
Enfin, il est posé en principe qu'en matière d'urbanisme, exceptionnellement, le silence de l'administration vaut acceptation et donne donc lieu à l'obtention d'une décision tacite à l'issue d'un délai qui est le plus souvent de 2 mois.
Une fois la décision obtenue, le pétitionnaire sera également mieux sécurisé.
Les 3 risques que sont le retrait de l'autorisation, sa péremption et le risque de contestation sont tous trois appréhendés par la réforme.
Ainsi, le délai durant lequel l'auteur de la décision peut la retirer sera désormais uniformément de 3 mois pour les décisions d'urbanisme, sans opérer, comme auparavant, une distinction byzantine entre les autorisations expresses, tacites, affichées ou non... En outre, aucun retrait n'est jamais possible en matière de déclaration préalable.
Le régime de péremption et de prorogation de la durée de validité des autorisations est également simplifié et harmonisé.
Par ailleurs, s'agissant des contentieux, les juridictions administratives peuvent aisément rejeter les recours chicaniers en n'annulant un permis que partiellement. Cette mesure devrait permettre d'éviter l'annulation d'opérations importantes pour une irrégularité de détail. Mieux encore, on rappellera que le bénéficiaire peut déposer une demande de permis modificatif pour mettre en conformité son projet et faire échec à l'illégalité invoquée.
Enfin, les délais de prescription de certains recours civils et administratifs sont abrégés.
Les promoteurs et constructeurs se réjouiront à coup sûr de ces encadrements légitimes et attendus des risques pesant sur les autorisations.
3- Responsabiliser chacun
Enfin, la réforme s'efforce de responsabiliser les différents acteurs de la construction et principalement les pétitionnaires.
La surface des constructions (SHON) sera désormais simplement déclarée par le pétitionnaire, alors qu'auparavant il incombait aux services instructeurs de contrôler cette surface, sans en avoir véritablement les moyens.
De même, seul l'affichage de la décision sur le terrain, qui relève de la seule responsabilité du pétitionnaire, fait désormais courir le délai de recours contre la décision. D'ailleurs, cet affichage est légèrement renforcé avec l'obligation de mentionner certains conseils procéduraux à destination des éventuels requérants.
Jusqu'alors, l'administration délivrait un certificat de conformité attestant que la construction achevée est conforme au permis, mais elle n'avait, bien souvent, pas les moyens d'opérer les vérifications nécessaires , faute de personnel suffisant et de temps. Désormais, c'est le pétitionnaire qui déclarera la conformité de la construction, sous sa responsabilité. L'administration pourra, si elle le juge utile, opérer un récolement pendant un délai 3 mois. La conformité sera donc présumée.
Au final, sous couvert de responsabiliser chacun, on pourra regretter que, parfois, l'auteur de la réforme donne l'impression de prendre acte des insuffisances de moyens de l'administration et préfère ainsi la décharger de certaines de ses obligations, qui sont désormais reportées, peut-être de façon illusoire, sur le pétitionnaire. C'est un peu comme si l'Etat renonçait à réaliser des contrôles de vitesse routiers en prenant acte de ce que la police n'est pas en mesure de contrôler tout le monde.
4- L'entrée en vigueur
Après plusieurs tergiversations, l'administration a reporté l'entrée en vigueur de la réforme, tant elle était consciente que celle-ci nécessitait un long travail de préparation et de formation des services instructeurs.
La réforme entre finalement en vigueur le 1er octobre 2007.
Plus précisément, les nouveaux délais d'instruction et nouvelles règles de délivrance s'appliquent aux demandes déposés après cette date, tandis que les règles relatives à l'achèvement s'appliquent çà toutes les constructions terminées après le 1er octobre.
* * *
Paradoxalement, dans un premier temps, la simplification des règles va compliquer les choses. En effet, les professionnels vont devoir digérer rapidement cette réforme fort complète et très concrète, oublier leurs anciennes connaissances et acquérir de nouveaux réflexes. Il faudra également attendre les premières décisions de jurisprudence, indispensables pour guider les interprétations des nouvelles règles. Mais une fois passé la période d'assimilation de la réforme, nécessairement difficile, la volonté de rationaliser les autorisations, d'harmoniser les règles d'instruction et de clarifier les procédures devrait conduire à une simplification salutaire .
Au final, certains trouveront cette réforme utile, d'autres critiqueront sa timidité. Quoiqu'il en soit, on ne peut désormais qu'espérer l'avènement d'une période de stabilité des règles d'urbanisme car depuis la loi SRU de 2000, le droit de l'urbanisme s'est distingué par ses incessantes modifications, rendant bien difficile l'assimilation de la réglementation par les professionnels.
Rappel : Textes principaux de la réforme :
Ordonnance du 08 décembre 2005, décret du 05 janvier 2007, arrêté du 06 juin 2007.