PERMIS DE CONSTRUIRE :
COMMENT S'OPPOSER A UN PROJET DE CONSTRUCTION ?
La meilleure manière de s'opposer à la construction d'un projet sur un terrain voisin consiste à attaquer le permis de construire, en formant un recours.
Comment faire ?
1) quel est le délai de recours ?
La première chose très importante consiste à surveiller le délai de recours contre ce permis de construire.
Ce délai n'est que de 2 mois à compter du premier jour de l'affichage du panneau de permis de construire sur le terrain.
Trop souvent, les voisins vont trouver un avocat pour contester le permis de construire à partir du moment où commencent les travaux. Généralement il est déjà trop tard.
Le premier conseil important est donc de réagir vite, le mieux étant de prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme, pour une première consultation sommaire, qui sera bien souvent gratuite.
Si le délai semble expiré, il est néanmoins utile de consulter quand même un avocat, car si l'affichage ne répond pas à une série de conditions, le délai de recours ne commence pas à courir. Il arrive ainsi que l'on puisse contester un permis de construire plusieurs mois après.
2) Comment former un recours ?
Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.
Là aussi, les voisins se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours.
Parfois même, les voisins se contentent de promesses de modifications du projet qui les endorment et ne servent qu'à gagner du temps pour attendre l'expiration du délai de recours contre le permis de construire.
Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».
Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.
Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif.
Dans le nord et le pas de calais, par exemple, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille .
3) faut-il subir un préjudice particulier pour attaquer ?
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, il n'est pas nécessaire de subir un préjudice particulier pour pouvoir contester un permis de construire.
La seule condition procédurale est de justifier d'un « interêt pour agir ». Concrètement, il suffit d'habiter à proximité du lieu de la future construction.
Il faut comprendre que la contestation du permis de construire ne peut porter que sur le respect des règles d' urbanisme.
Ainsi, dans la pratique, souvent les voisins décident de contester un permis de construire par craintes de subir des troubles divers (perte d'ensoleillement, perte d'une vue, nuisances sonores, aspect disgracieux de la future construction...). Les recours sont particulièrement fréquents contre les projets qui peuvent potentiellement être sources de nuisances importantes (usines, immeubles, restaurants...)
Mais le rôle de l'avocat consistera à rechercher, dans les règles d' urbanisme, les motifs d' urbanisme qui pourront conduire le juge à annuler le permis de construire.
4) quelles sont les chances de succès d'un recours ?
Il faut donc comprendre que quel que soit le préjudice que l'on redoute et même si celui-ci est contestable, un recours est toujours possible.
Inversement, les chances de succès ne sont pas proportionnelles au préjudice. Ainsi, un projet peut être légal, alors même qu'il provoquera un important préjudice au voisin.
Dans ces cas là, il existe un autre type de recours, devant un autre tribunal, pour obtenir indemnisation du préjudice, ou parfois (rarement) pour empêcher la construction ou la faire démolir (sur ce point, se reporter à un autre billet de ce blog).
Enfin, il faut tordre le cou à une idée reçue : très souvent les gens disent à leur avocat que le permis de construire a été délivré par le Maire et que toute la procédure a été respectée, donc il n'y a rien à faire. Ils pensent souvent que seuls les cas dans lesquels il y a eu fraude ou « magouille » peuvent donner lieu à annulation du permis. C'est faux.
IL faut comprendre que dans 99 % des cas, les permis de construire sont délivrés en toute honnêteté par les maires, après que le dossier ait été scrupuleusement étudié. Cela ne signifie pas que des erreurs n'ont pas été commises et c'est alors que le permis de construire peut être annulé, en cas de recours.
La quasi-totalité des permis de construire qui sont annulés par les tribunaux administratifs ont été délivrés par un Maire qui croyait sincèrement le projet légal et respectueux de toutes les règles.
En fait, la réglementation de l'urbanisme est si complexe, que même l'administration a parfois du mal à la respecter.
Bref, les chances de succès d'un recours ne peuvent être déterminées qu'après une étude du dossier de permis de construire, du plan local d'urbanisme, du Code de l'urbanisme, d'un éventuel SCoT etc...
Globalement, un bon avocat compétent en urbanisme obtient d'assez bonnes statistiques.
5) Puis-je faire le recours moi-même ou bien faut-il nécessairement recourir à un avocat ?
Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre un permis de construire, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.
Mais la réglementation de l'urbanisme est très complexe. En outre la procédure à suivre pour former un recours est truffée de pièges. La moindre erreur peut conduire à l'irrecevabilité du recours, c'est-à-dire à un échec qui ne sera probablement pas surmontable même par un appel devant la Cour administrative d'appel.
Seuls les personnes averties (juristes avisés, associations spécialisées etc...) ou bien conseillées peuvent donc raisonnablement former un recours elles-mêmes.
Pour les autres, il est vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat.
A cet égard, de même que l'on trouve des médecins spécialistes, il existe des avocats spécialisés dans chacune des branches du droit. En matière de permis de construire, il est donc préférable de contacter un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).
La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.
Dans le nord et le pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille, dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.
6) le recours est-il suspensif ?
Attention, le recours n'est pas suspensif.
En réalité, il n'est pas suspensif officiellement, car en pratique rares sont les propriétaires qui poursuivent la construction en dépit d'un recours (de peur de devoir ensuite démolir).
Cependant, si les travaux se poursuivent il est alors possible de former un recours en « référé suspension » qui permettra (en cas de succès) de faire suspendre les travaux immédiatement.
Bonne chance !
Paul-Guillaume BALAY
Avocat au Barreau de Lille
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