Comprendre la procédure d' Expropriation pour mieux se défendre

L'expropriation permet à une collectivité publique ou certains organismes de s'emparer de la propriété d'un terrain ou d'un bâtiment éventuellement contre le gré du propriétaire.

Compte tenu de l'atteinte évidente au droit de propriété qu'elle entraîne, l'expropriation, est étroitement encadrée et, notamment, son usage est exclusivement réservé pour la mise en place de projets d'utilité publique (exemple : la construction d'une route, d'une salle municipale...).

La procédure est extrêmement précise et, il faut le dire, complexe. Elle est essentiellement fixée par le Code de l'expropriation.

Pour l'essentiel l'expropriation se décompose en deux phases :

1/ la phase administrative

2/ la phase judiciaire

Le propriétaire ou toute personne intéressée qui souhaite s'opposer au projet ou à la procédure d'expropriation peut intervenir à différentes étapes. Compte tenu de la complexité de la procédure, il est vivement conseillé de s'adjoindre les conseils d'un avocat expérimentés en matière d'expropriation.

1 - La phase administrative

1.1- L'enquête publique

Tout d'abord, une enquête publique est organisée.

Cette enquête vise à recueillir les observations du public sur le projet qui justifie l'expropriation. Ces observations seront recueillies par le « commissaire enquêteur » ou la commission d'enquête.

Un arrêté préfectoral précise la date d'ouverture et la durée de l'enquête (qui ne peut être inférieure à quinze jours), son objet, le périmètre et les immeubles concernés, les conditions dans lesquelles seront recueillies les observations du public, etc. Il désigne aussi un commissaire-enquêteur ou une commission d'enquête.

Le public en est informé par des encarts dans la presse (peu lisible si on n'y prête pas attention) et par un affichage en mairie et sur le site (de loin la méthode d'information la plus efficace).

Toute personne qui le souhaite peut consigner par écrit ses observations sur les registres ouverts à cet effet (généralement à la préfecture, sous-préfecture ou à la mairie).

Il est important pour les opposant de profiter de cette enquête publique expliquer les inconvénients que suscite le projet.

Le but de cette enquête est de s'assurer de l'utilité publique du projet. Les observations défavorables du public peuvent ainsi permettre d'aider le préfet à prendre conscience du fait que le projet n'est pas d'utilité publique.

L'utilité publique d'un projet s'apprécie en faisant la balance entre les avantages du projet et ses inconvénients.

A la fin de l'enquête, le commissaire enquêteur émet ses conclusions et rend un avis motivé.

1.2 - La déclaration d'utilité publique

L'opération justifiant l'expropriation est ensuite déclarée d'utilité publique par une décision administrative appelée déclaration d'utilité publique (ou DUP).

Selon les cas, notamment en fonction de l'avis du commissaire enquêteur ou en fonction de l'envergure de l'opération, il peut s'agir d'un décret en Conseil d'Etat, un arrêté ministériel ou préfectoral.

La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée, lequel délai est réglementé par le Code de l'expropriation et peut être prorogé

Pour les opposants à une expropriation, il est souvent opportun de contester la DUP en formant un recours gracieux auprès de l'administration (chances de succès quasi nulles) ou un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives. Attention : le Délai de recours n'est que de deux mois à compter de la publication de la DUP.

Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps. Pour suspendre la procédure, il est toutefois possible de faire un recours en « référé –suspension ».

1.3 - L'enquête parcellaire

Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, l'administration engage une "enquête parcellaire", pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération.

Cette enquête est portée à connaissance par une information en mairie et envoyée aux propriétaires connus.

Elle permet aux propriétaire de vérifier l'exactitude des renseignements en possession de l'administration ou de demander certains aménagements (maintien d'un accès à une maison, etc.) avant qu'ils ne soient expropriés.

1.4 - L'arrêté de cessibilité

A l'issue de cette enquête, le préfet prend un arrêté de "cessibilité".

C'est à dire qu'il détermine les immeubles susceptibles d'être expropriés.

Cet arrêté est notifié aux intéressés ainsi qu'au juge de l'expropriation.

Il peut lui aussi faire l'objet d'un recours dans un délai de 2 mois.

2.- La Procédure judiciaire

2.1.- L'ordonnance d'expropriation

A l'issue de cette la phase administrative, l'ensemble du dossier est transmis au juge de l'expropriation, qui est le garant du respect de la propriété privée.

Après avoir vérifié la présence de toutes les pièces nécessaires et le respect des formalités légales, celui-ci prend une ordonnance d'expropriation des immeubles concernés.

C'est un acte crucial car il marque le transfert de propriété au profit de la collectivité. Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire est immédiatement délogé : il demeure en possession de son bien, pour le moment. Le nouveau propriétaire est en revanche redevable de tous les impôts afférents au bien (taxe foncière, etc.).

L'ordonnance est publiée au Fichier des Hypothèques afin que le transfert de propriété soit public et opposable aux tiers, et notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier. Elle fait également l'objet d'une publicité par affichage ou insertion dans la presse.

Le propriétaire exproprié peut la contester en formant un pourvoi devant la Cour de cassation dans les 2 mois qui suivent la notification de l'ordonnance. Mais ce recours n'est pas suspensif.

2.2 - La fixation des indemnités

La collectivité recueille l'avis du service des Domaines (services fiscaux) sur l'évaluation du bien, puis propose une indemnité au propriétaire.

Le propriétaire a 1 mois pour faire connaître sa réponse et formuler une contre-proposition. Son silence équivaut à un refus.

En cas de désaccord (cas le plus fréquent), c'est le juge de l'expropriation qui fixera l'indemnité. Il jouera alors en quelque sorte le rôle d'expert immobilier, aidé par les argumentations de chaque partie qui s'efforcera de justifier le prix qu'elle propose.

Le Juge doit être saisi, soit par la collectivité concernée, soit par le propriétaire.

Le défendeur (la partie qui n'a pas pris l'initiative de la saisine) dispose de 6 semaines pour faire parvenir au juge un mémoire justifiant sa position.

Le juge fixe ensuite une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance.

Cette visite a lieu en présence des parties, du greffier et du « Commissaire du Gouvernement » (généralement un représentant du service des Domaines).

Une audience publique est ensuite organisée, parfois sur les lieux de la visite. Le juge fixe ensuite la valeur des biens.

Le juge tient compte de tous les arguments que lui auront fourni les parties. Généralement, l'argument le plus important consiste à produire des « termes de comparaison », c'est à dire à produire des justificatifs de ventes pour des biens comparables.

Il peut aussi tenir compte des déclarations fiscales faites par l'exproprié, des éventuels accords amiables auxquels sont parvenus d'autres expropriés avec la collectivité publique concernée (c'est même une obligation quand ces accords ont concerné un pourcentage important des propriétaires ou des surfaces concernés).

Le juge doit fixer une indemnité principale (valeur vénale du bien) et des indemnités accessoires, destinées à couvrir les frais que doit engager l'exproprié : indemnité de remploi (frais de recherche d'un nouveau bien, impôts et taxes à payer, etc.), frais de déménagement, indemnités de licenciement s'il s'agit d'un professionnel.

Le locataire d'un bien exproprié a également droit à une indemnité d'éviction personnelle et de déménagement.

Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Un pourvoi en cassation est ensuite possible dans les deux mois qui suivent la décision d'appel. Mais ces procédures de recours ne sont pas suspensives.

2.3. - Paiement de l'indemnité et prise de possession des lieux

La collectivité publique ne peut prendre possession des lieux qu'un mois après avoir versé l'indemnité à l'exproprié.

La collectivité publique concernée doit formuler au moins deux offres de relogement aux occupants des locaux concernés (locataire, professionnels, propriétaires-occupants, etc.). Les offres doivent naturellement correspondre aux besoins et aux moyens des intéressés. Ces derniers disposent de deux mois pour accepter ou refuser.

Naturellement, l'indemnité d'éviction sera moins élevée si l'occupant accepte l'offre de relogement.

2.4 – Le contrôle de l'affectation

Quand les immeubles expropriés n'ont pas été affectés à l'usage prévu dans un délai de cinq ans suivant l'ordonnance d'expropriation, les anciens propriétaires peuvent demander la rétrocession de leur bien. Cette demande peut intervenir dans les trente ans suivant l'ordonnance.

Cependant, certaines circonstances permettent de faire échec à ce droit à rétrocession.

Les propriétaires peuvent aussi demander des dommages-intérêts quand la rétrocession n'est pas possible.

3.- L'acquisition amiable.

Parfois, le propriétaire et la puissance publique concernée peuvent aussi parvenir à un accord amiable. Il s'agit alors d'un transfert de propriété dans les conditions de droit commun. Après la publication de la DUP, le juge de l'expropriation rendra une ordonnance entérinant l'acte de cession amiable.