Le blog de Maitre GAULMIN, avocat au Barreau de TOULON

Le Conseil constitutionnel vient de déclarer non conforme à la constitution le mécanisme de cession gratuite des terrains par les communes, institué par l'article 72 de la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 d'orientation foncière (Cons. Const., 7 oct. 2011, n° 2011-176 QPC)

Selon la disposition en cause, dans les communes où est instituée la taxe locale d'équipement et dans celles qui ont renoncé à la percevoir, aucune contribution aux dépenses d'équipements publics ne peut être obtenue des constructeurs, notamment sous la forme de participation financière, de fonds de concours ou de réalisation de travaux, à l'exception : «Des cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages collectifs. Un décret précisera les conditions dans lesquelles ces cessions pourront être obtenues des constructeurs ».

Le Conseil constitutionnel considère déclare que ce texte permet aux communes d'imposer aux constructeurs, à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire ou de lotir, la cession gratuite d'une partie de leur terrain et qu'il attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation sur l'application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés.

Le Conseil constitutionnel ajoute d'ailleurs que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » et qu'aux termes de l'article 34 de la Constitution : « La loi détermine les principes fondamentaux... de la libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leurs ressources... du régime de la propriété ».

Cette déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter du 9 octobre 2011 et peut être invoquée dans les instances en cours à cette date et dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

La censure de ce texte était inévitable.

En effet, le Conseil constitutionnel avait déjà déclaré ce mécanisme de cession forcée et gratuite obligatoire non conforme à la Constitution dans et avait ainsi censuré l'article L. 332-6-1 (e) du code de l'urbanisme (voir notre article du 30 septembre 2010).

Si l'essentiel du contentieux de l'urbanisme relève de la compétence du juge administratif, il n'en demeure pas moins que le juge judiciaire doit parfois statuer en examinant la portée de règles d'urbanisme.

Il le fait notamment lorsqu'il se prononce sur le fondement de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, applicable aux constructions justifiant un permis de construire (un article sera consacré à cet article prochainement).

De même, s'agissant de travaux non soumis à permis de construire mais à déclaration préalable, le juge judiciaire a encore compétence pour statuer dans certains cas.

C'est ce que rappelle la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE dans un arrêt du 28 juillet 2011 (n°10/18801),

Dans cette affaire, le voisin de notre cliente avait déposé une déclaration préalable en vue de créer des murs de soutènement en aval de sa piscine.

Or, les travaux réalisés n'étaient nullement conformes à ce qui avait été déclaré.

Nous avions sollicité, et obtenu, auprès du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, la désignation d'un expert, ayant pour mission de contrôler si les travaux réalisés étaient conformes aux règles d'urbanisme (PLU, cahier des charges applicable au lotissement et déclaration préalable).

Le voisin avait interjeté appel de cette décision, en soutenant notamment que le Tribunal de Grande Instance était incompétent au profit du Tribunal Administratif, seul ce dernier étant compétent pour apprécier la légalité d'une décision administrative.

Or, comme le rappelle la Cour, notre demande tendait non pas à apprécier la régularité de l'autorisation mais à apprécier la régularité des travaux par rapport à cette autorisation.

Dès lors la Cour confirme que cette appréciation relève bien du juge judiciaire.

La cour rappelle également, dans cet arrêt, que le demandeur doit justifier d'un motif légitime pour solliciter une expertise, conformément à l'article 145 du Code de Procédure civile.

Enfin, par le même arrêt, la Cour fait droit à notre demande de provision et condamne l'adversaire au paiement d'une somme de 4500 € en réparation du préjudice subi par notre client, les ouvrages réalisés ayant causé des dégâts (inondations) sur sa propriété.

L'adversaire est condamné au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, comprenant les frais d'avoué.

Le décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments vient d'être publié.

Ce texte, pris en application de l'article 1er de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite « loi Grenelle II ») définit les conditions dans lesquelles sont délivrés, lors du dépôt de la demande de permis de construire et à l'achèvement des travaux dans les bâtiments neufs, les documents attestant de la prise en compte de la réglementation thermique.

Il précise que, lors du dépôt d'une demande de permis de construire visant les bâtiments mentionnés à l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, un document doit également attester de la réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur eu plusieurs étapes : ainsi, le décret s'appliquera:

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 28 octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux, d'enseignement, les établissements d'accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU ;

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d'habitation.

La nullité d'un procès-verbal d'infraction est susceptible d'entraîner la relaxe du prévenu.

Ce rappel, qui pourra paraître comme étant une évidence pour les praticiens, a pourtant vocation à s'appliquer plus fréquemment qu'on ne le pense .

En matière pénale, le déclenchement des poursuites a pour origine, notamment pour les délits en matière d'urbanisme, un procès-verbal d'infraction, établi par un agent de la commune ou des services de l'Etat (ex. DDE, DDTM...).

Ce procès-verbal est ensuite transmis au Procureur de la République, qui décide de poursuivre le contrevenant, qui sera alors convoqué devant le Tribunal Correctionnel (en matière d'urbanisme) ou le Tribunal de Police.

La rédaction de ce procès-verbal est capitale: en effet, si ce PV comporte des mentions substantielles erronéees ou qu'il est réalisé dans des conditions irrégulières, le prévenu peut faire valoir la nullité dudit procès-verbal, lorsqu'il comparait devant le juge.

Or, la nullité du procès-verbal entraîne la nullité de l'ensemble des actes de procédure qui en découlent.

Ceci résulte d'une jurisprudence désormais parfaitement établie, tant devant la Cour d'appel que devant les juridictions de TOULON ou DRAGUIGNAN, ou nous avons encore récemment obtenu des décisions de relaxe pour ce motif (par exemple: TGI TOULON, 23 novembre 2010; TGI DRAGUIGNAN, 11 février 2011).

Le prévenu a donc tout intérêt à faire vérifier par son avocat la rédaction du PV, plutôt, par exemple, que d'accepter de "plaider coupable" (procédure dite de reconnaissance préalable de culpabilité , RPC) au motif que la peine proposée semble "légère".

Peu à peu, le Conseil constitutionnel, saisi dans le cadre de la procédure dite de Question prioritaire de constitutionnalité (QPC, article 61-1 de la Constitution), dépoussière notre arsenal législatif, qui comporte de nombreuses dispositions inconstitutionnelles.

Ainsi, l'article L. 332-6-1 (e) du code de l'urbanisme qui permet aux communes d'imposer aux constructeurs la cession gratuite d'une partie de leur terrain est déclaré contraire à la constitution par le Conseil constitutionnel.

Ces dispositions qui constituent des contributions aux dépenses d'équipements publics, à la charge des bénéficiaires d'autorisations de construire, permettent aux collectivités d'exiger des bénéficiaires d'autorisation d'urbanisme des cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics (dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande).

Pour le Conseil, ce dispositif viole l'article 17 de la Déclaration de 1789 qui protège le droit de propriété. En effet il « attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation (...) et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ».

En outre « aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Déclaration de 1789 ».

La déclaration d'inconstitutionnalité est à effet immédiat et peut être invoquée dans les instances en cours dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

Référence: Décision n° 2010-33, QPC du 22 septembre 2010.

Depuis la loi dite SRU du 13 décembre 2000, il existe deux types de certificats d'urbanisme: le certificat d'urbanisme neutre et le certificat d'urbanisme opérationnel.

Le certificat d'urbanisme neutre (article L. 410-1, a, du Code de l'urbanisme) indique seulement les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain.

En revanche le certificat d'urbanisme opérationnel (article L. 410-1,a) indique en outre, la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Celui-ci, s'il est positif, est donc une sorte de pré autorisation.

Bien évidemment, le certificat d'urbanisme ne dispense pas son titulaire de déposer une autorisation de construire.

Dans les deux cas, lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Enfin, lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'État, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.

Valable 18 mois, le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'un an.

Les plans d'occupation des sols (POS) approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000, Solidarité et renouvellement urbains, dite Loi SRU, ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme (PLU) et sont soumis à leur régime juridique.

Toutefois, ils demeurent des POS dans leur contenu et leur rapport de compatibilité avec les normes supérieures.

Lorsqu'ils font l'objet d'une révision, le POS sont donc transformés en PLU.

En revanche, la procédure de révision simplifiée des POS prévue à l'article L. 123-19 du Code de l'urbanisme permet à une commune de retarder la procédure de transformation puisque le POS subsiste.

Suite à l'intervention de la loi SRU, une première prorogation jusqu'au 1er janvier 2004 est intervenue, une seconde a reporté le délai jusqu'au 1er janvier 2006, puis une troisième jusqu'au 1er janvier 2010.

Certains demandaient que le délai soit à nouveau prorogé.

Le Gouvernement vient de faire savoir, par le biais d'une réponse à un parlementaire, qu'il considérait qu'il n'était pas souhaitable de s'orienter vers une nouvelle prorogation du délai pour bénéficier d'une révision simplifiée.

C'est donc la fin de la révision simplifiée des POS.

Les lotissements sont généralement constitués en Association Syndicale Libre (ASL).

L'ASL possède des statuts, un règlement et un cahier des charges, qui constituent les documents indispensables à son fonctionnement.

La modification de ces documents obéit à des règles particulières.

Ainsi, en vertu de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent, ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant le lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ».

Dans une affaire jugée récemment, le Tribunal administratif de TOULON rappelle les obligations qui découlent de ces dispositions (jugement du 27 novembre 2009, n° 0701375).

Dans ce dossier, une co-lotie, avait saisi le maire d'une demande tendant à modifier d'emprise au sol maximale figurant dansl e cahier des charges.

Cette modification n'ayant pas été votée en assemblée générale, la co-lotie avait adressé le projet de modification du cahier des charges à la plupart des co-lotis... mais pas à notre cliente, alors que les lots avoisinants étaient particulièrement affectés par cette modification.

Le maire avait autorisé la modification de l'arrêté de lotir et notre cliente sollicitait l'annulation de cet arrêté.

Comme le rappelle le Tribunal, l'accord de la majorité des colotis doit être donné sur la base de documents indiquant clairement la portée des modifications envisagées.

En outre, l'autorité compétente doit s'assurer que l'accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée soit recueilli dans des conditions qui permettent aux propriétaires directement intéressés par les modifications envisagées d'en être informés et de faire valoir leurs droits en conséquence (CE 13 janvier 1997, req. n° 146470).

Or, il n'en était rien en l'espèce puisque notre cliente n'avait pas été destinataire du projet de modification.

Le Tribunal administratif de TOULON annule donc l'arrêté, en ce qu'il modifie les lots voisins de ceux de la requérante, qui n'avait pas été informée des modifications à intervenir, au sens des obligations découlant de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme.

Cette fois, le texte est voté.

Comme nous l'indiquions dans un précédent article, le Parlement avait déjà tenté de supprimer l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France sur les travaux sis dans une ZPPAUP mais la tentative avait échoué du fait de la censure du Conseil constitutionnel (pour des questions procédurales).

La loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement supprime cet avis conforme et le remplace par un avis simple.

Désormais, le premier alinéa de l'article L. 642-3 du Code du Patrimoine est rédigé comme suit:

« Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation et de modification de l'aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection instituée en vertu de l'article L. 642-2 sont soumis à autorisation spéciale, accordée par l'autorité administrative compétente en matière de permis de construire après avis de l'architecte des Bâtiments de France. Le permis de construire et les autres autorisations d'utilisation du sol prévues par le Code de l'urbanisme en tiennent lieu sous réserve de cet avis, s'ils sont revêtus du visa de l'architecte des Bâtiments de France"

Notons toutefois qu'en vertu du second alinéa:

"Le ministre compétent peut évoquer tout dossier dont l'architecte des Bâtiments de France est saisi en application du présent article. Si le ministre compétent a décidé d'évoquer le dossier, l'autorisation ne peut intervenir qu'après son accord ».

Cette transformation d'un avis conforme (avis devant être demandé et devant être suivi) à un avis simple a suscité de nombreux débats.

Dans le cadre d'une zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), l'article L. 642-2, alinéa 1er du Code du Patrimoine dispose:

« Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation et de modification de l'aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection instituée en vertu de l'article L. 642-2 sont soumis à autorisation spéciale, accordée par l'autorité administrative compétente en matière de permis de construire après avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France. Le permis de construire et les autres autorisations d'utilisation du sol prévues par le Code de l'urbanisme en tiennent lieu sous réserve de cet avis conforme, s'ils sont revêtus du visa de l'architecte des Bâtiments de France ».

En vertu du 2ème alinéa de l'article précité:

« En cas de désaccord soit du maire ou de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire, soit du pétitionnaire, avec l'avis émis par l'architecte des Bâtiments de France, le représentant de l'État dans la région émet, après avis de la section de la commission régionale du patrimoine et des sites, un avis qui se substitue à celui de l'architecte des Bâtiments de France. Le recours du pétitionnaire s'exerce à l'occasion du refus d'autorisation de travaux.(...)".

Si l'avis défavorable est maintenu au niveau régional, le pétitionnaire peut le contester devant le Tribunal administratif, à l'occasion de la contestation du refus d'autorisation qui en résulte.

Le Parlement a récemment tenté de supprimer cet avis conforme de l'ABF, par le biais d'un amendement inséré dans la loi du la loi n 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, en le remplaçant par un avis simple... mais le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition.

Comme le rappelle une réponse ministérielle récente (Rép. min. n° 48533 : JOAN Q 14 juill. 2009, p. 7083), "L'objectif était de faciliter le lancement de travaux dans ces zones dans le contexte du plan de relance, sans laisser pour autant le champ libre à n'importe quel projet de construction. Cet article a été invalidé par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 12 février 2009 (Cons. const., 12 févr. 2009, déc. n° 2009-575 DC) au motif qu'il n'avait pas de lien avec les dispositions qui figuraient dans la version initiale du projet de loi.

NB: La disposition a toutefois été examinée dans le cadre de la discussion du projet de loi de programmation relatif à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement" (dite loi Grenelle II) (voir notre article du 30 septembre 2009).

A quelques mois d'intervalle, les tribunaux administratifs de NICE et TOULON viennent d'annuler plusieurs Plan Loaux d'Urbanisme (PLU) votés voici quelques années par les communes intéressées.

Le PLU de SIX-FOURS (TA NICE, 11 décembre 2008, req. n° 0501785) est annulé pour des motifs tenant en premier lieu à l'illégalité externe : violation de l'article L. 2121-12 du Code Général des Collectivités Territoriales (information insuffisante des membres du conseil municipal, en raison de la brièveté de la note explicative).

De même, s'agissant de la légalité interne, certaines zones sont illégales au regard de l'article L. 146-6 du Code de l'urbanisme, relatif à la préservation des espaces remarquables.

Le PLU de SANARY est annulé pour des multiples motifs, touchant également la légalité externe et la légalité interne (TA TOULON, 20 février 2009, req. 0700790).

- violations de l'article L. 123-9 du Code de l'urbanisme : absence de communication du projet de PLU à la région PACA et à d'autres personnes publiques associés (communauté de communes Sud Sainte Baume, INAO...),

- idem : dossier soumis à l'enquête publique comportant une carte de zonage au six millième, ne permettant pas de repérer avec détail les différentes parcelles. L'imprécision de ce document a été de nature à nuire à la qualité de l'information du public.

- violation de l'article R. 123-2 : rapport de présentation insuffisant : par exemple absence d'explication sur les modifications du règlement affectant la constructibilité des espaces urbains proches du rivage.

- violation de l'article L. 123-10 : modifications substantielles apportées après l'enquête publique, qui auraient du déclencher une 2ème enquête publique. Ce qui n'a pas été fait...

- violation de l'article L. 123-1 : plusieurs éléments du règlement du PLU sont jugées illégales. Parmi d'autres, celles permettant aux constructions publiques de s'affranchir de toutes les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives ou celles créant une zone à vocation exclusivement hôtelière dans une zone résidentielle (erreur manifeste d'appréciation).

Ces exemples, auxquels on pourrait également ajouter le jugement récent annulant la PLU de GASSIN, démontrent la nécessité pour les communes d'être extrêmement prudentes lors de l'élaboration de leur PLU.

Les règles de procédure et d'information (certes nombreuses) doivent être respectées à la lettre.

De même, sur le fond, les choix d'aménagement, de zonage, doivent être explicites et justifiés.

Rappelons que l'annulation du PLU a pour conséquence de rendre applicable le précédent document d'urbanisme, c'est-à-dire en pratique, le POS précédent... sous réserve que celui-ci soit légal et compatibles avec certaines règles impératives.

La loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés a pour objectif de FACILITER LA CONSTRUCTION et LES PROGRAMMES D'INVESTISSEMENT.

S'agissant des mesures relatives à la construction, le nouvel article L. 123-13, 7ème alinéa, du Code de l'urbanisme dispose:

« Lorsque la modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle ou porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, à l'exclusion de modifications sur la destination des sols, elle peut, à l'initiative du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, être effectuée selon une procédure simplifiée. La modification simplifiée est adoptée par le conseil municipal ou par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent par délibération motivée, après que le projet de modification et l'exposé de ses motifs ont été portés à la connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations, pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante ».

La liste de ces éléments mineurs vient d'être précisée par le décret n° 2009-722, 17 juin 2009 (nouvel article R. 123-20-1 du Code de l'urbanisme), soit quatre mois après l'adoption de la loi.

La procédure de modification simplifiée peut être utilisée pour :

- rectifier une erreur matérielle;

- augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension limitée des constructions existantes ;

- diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;

- diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie minimale des terrains constructibles ;

- supprimer des règles qui auraient pour objet ou pour effet d'interdire l'installation de systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d'énergie renouvelable, l'utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d'éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;

- supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou réduire leur emprise.

Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de porter atteinte aux prescriptions édictées en application du 7° de l'article L. 123-1 (identification et délimitation des quartiers, îlots, voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité et définition des prescriptions de nature à assurer cet objectif).

Les modalités de mise en oeuvre de la procédure sont prévues au nouvel article R. 123-20-2 du même code : publication et affichage d'un avis précisant l'objet de la modification simplifiée, le lieu et les heures où le public pourra consulter le dossier et formuler des observations et mise à disposition en mairie du projet de modification, de l'exposé de ses motifs, ainsi que d'un registre permettant au public de formuler ses observations.

Toutes ces mesures sont censées faciliter et relancer le marche de la construction, ainsi que le développement des énergies renouvelables, en desserrant (modérément) l'étreinte des règles d'urbanisme, devenues trop nombreuses et trop complexes.

En vue de mettre en œuvre le plan de relance de l'économie annoncé par le Président de la République, deux projets de loi et sept décrets ont été adoptés lors du Conseil des ministres du 19 décembre 2008.

Parmi ces textes figure le décret 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable.

Par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du Code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans.

Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23 du même code.

Le texte précise que le décret s'applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication. Lorsque ces autorisations ont fait l'objet, avant cette date, d'une prorogation dans les conditions définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d'un an.

Outre le projet de loi de finances rectificative pour 2009 portant relance de l'économie et le projet de loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissements publics et privés (portant simplification des procédures), six autres décret ont été adoptés, instituant une prime de solidarité active, une aide à l'embauche pour les très petites entreprises, le doublement des montants du prêt à taux zéro, la mise en oeuvre du plan de relance économique dans les marchés publics et le relèvement de certains seuils du Code des marchés publics. Sont également prévus deux décrets relatifs au remboursement mensuel de la TVA et à l'aménagement de la publicité du privilège du Trésor.

Depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 portant réforme des autorisations d'urbanisme, le point de départ du délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire est le premier jour de l'affichage sur le terrain, pendant une période continue de deux mois, du permis assorti des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 du Code de l'urbanisme.

Doit également être affiché sur le terrain l'obligation prévue à peine d'irrecevabilité de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, conformément à la règle posée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

Le Conseil d'Etat vient de préciser les conséquences de l'absence de mention sur le panneau d'affichage dans un avis du 19 novembre 2008 (Conseil d'Etat, n° 317279, Sté Sahelac et Juventin).

Selon le juge, cette obligation, destinée à mieux informer les éventuels requérants de leur obligation de notification et des risques d'irrecevabilité qu'ils encourent à ne pas l'accomplir, n'est pas au nombre des éléments dont la présence est une condition au déclenchement du délai de recours contentieux.

Cette mention concerne en effet une règle de procédure qui doit être accomplie postérieurement à l'introduction du recours et ne peut, par suite, être assimilée aux éléments substantiels portant sur la nature et la consistance de la construction projetée ou sur les voies et délais de recours, dont la connaissance est indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits et d'arrêter leur décision de former ou non un recours contre l'autorisation de construire.

En revanche, l'absence sur l'affichage de la mention de cette condition procédurale fait obstacle à ce que soit opposée à l'auteur du recours l'irrecevabilité prévue par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

L'absence de mention dans l'affichage de l'obligation de notification du recours a ainsi pour seul effet de rendre inopposable l'irrecevabilité prévue à l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme, mais n'empêche pas le déclenchement du délai de recours contentieux mentionné à l'article R. 600-2.

En effet, rappelons que selon une jurisprudence désormais bien établie, un recours gracieux formé contre un permis de construire par un tiers manifeste la connaissance acquise de la décision contestée (Conseil d'Etat, 22 mars 1985, req. n°39143, 18 Octobre 2002, req. n° 216736).

La défense de l'environnement est devenue un leitmotiv pour les gouvernements, notamment en ce qui concerne la promotion des énergies non polluantes.

Or la réalité est parfois en décalage avec le discours.

Voici ce que répondait récemment le Ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire à propos des panneaux solaires (JOAN Q, 1er juill. 2008, p. 5689) : « Parce qu'ils ne créent pas de surface au plancher, de simples panneaux solaires n'emportent pas de création de surface hors d'oeuvre brute. Leur hauteur étant inférieure à 12 mètres, ces installations ne sont soumises à aucune formalité au titre du Code de l'urbanisme. La condition reste cependant que ces panneaux ne soient pas implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou sur un site classé. Dans ces derniers cas en effet, ces implantations sont soumises à déclaration préalable ».

Poser des panneaux solaires parait donc très simple.

La réalité est toute autre.

Ainsi, un de nos clients, dont la construction est située dans une zone pavillonnaire, avait déposé une demande préalable, afin d'installer 19 m² de panneaux solaires sur son toit.

La mairie lui refuse pour le motif suivant : l'Architecte des bâtiments de France considère que la mise en place de 19 m² de panneaux solaires ou photovoltaïques sur la toiture de la construction nuit à la perception homogène des toitures de la ville.

En effet, ce que le demandeur ignorait, c'est que sa villa se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

En raison de cette inclusion dans une ZPPAUP, la demande devait donc être visée par l'Architecte des Bâtiments de France, même si le secteur en question est tout à fait banal (collines soit entièrement construites soit en passe de l'être) et qu'aucun monument particulier n'est érigé dans cette zone.

Si l'on ajoute que le toit de ladite construction n'est visible que depuis une route située à plusieurs centaines de mètres (ou par avion), l'on est en droit de se demander si le discours écologique est réellement suivi d'effets.

A l'heure où le Conseil d'Etat vient de proclamer solennellement la valeur constitutionnelle de la Charte de l'environnement, dont la méconnaissance peut être invoquée pour contester la légalité des décisions administratives (CE, Ass., 3 octobre. 2008, n° 297931, Commune d'Annecy), l'on s'interroge sur la volonté réelle des pouvoirs publics de favoriser les énergies nouvelles.

En attendant, notre client conservera sa chaudière au fioul, bien polluante.

Heureusement, celle ci ne produit pas trop de fumées visibles à l'œil nu et ceci ne gâche donc pas la perception homogène des toitures !

Par constructions illégales ou irrégulières on désigne les constructions réalisées sans permis de construire (postérieurement à 1943) et les constructions réalisées suite à l'obtention d'un permis de construire mais non conformes à celui-ci.

Ces constructions encourent plusieurs types de sanctions.

Les sanctions pénales.

L'édification d'une construction irrégulière est un délit pénal, susceptible de poursuites devant le Tribunal Correctionnel (articles L. 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Les peines encourues sont : l'amende et la prison en cas de récidive d'une part (article L. 480-4) mais également la mise en conformité ou la démolition de la construction d'autre part (article L. 480-5).

Ce délit est constaté par les officiers ou agents de police judiciaire mais également par les agents des collectivités territoriales assermentés.

L'interruption des travaux peut être ordonnée sur réquisition du Ministère public ou du maire (article L.480-2).

Comme tout délit, la prescription est de 3 ans.

Dès lors, l'irrégularité des travaux doit donc être constatée dans un délai de 3 ans suivant l'achèvement des travaux.

Passé ce délai, aucune poursuite pénale ne peut prospérer.

Il faut noter que l'achèvement des travaux est un fait matériel qu'il appartient au pétitionnaire de prouver.

Les sanctions civiles.

L'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme confère également au Tribunal de Grande Instance (statuant en matière civile) la possibilité de prononcer la démolition d'une construction irrégulière, sous certaines conditions.

Jusqu'en 2006, le permis de construire devait avoir été annulé ou déclaré illégal par le juge administratif et le tiers ayant saisi le juge devait démontrer l'existence d'un préjudice, en relation avec les règles d'urbanisme non respectées.

L'action devait avoir été intentée dans un délai de cinq ans après l'achèvement des travaux.

Depuis la réforme opérée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL, le Tribunal ne peut prononcer la démolition que si le permis de construire a été annulé par le juge administratif. Le délai d'action est désormais de 2 ans à compter de la décision devenue définitive du juge administratif.

Si le permis de construire n'est pas annulé mais simplement déclaré illégal par le juge administratif, le tiers lésé peut obtenir des dommages et intérêts mais non la démolition.

Comme précédemment le tiers devra démontrer l'existence d'un préjudice.

Les sanctions administratives.

Si la réalisation irrégulière d'une construction est effacée par le temps en ce qui concerne le contentieux pénal ou civil, en revanche, du point de vue de l'administration, une construction irrégulière le restait éternellement, jusqu'à l'intervention de la loi ENL du 13 juillet 2006.

Le Conseil d'Etat avait en effet jugé que des travaux modificatifs ne pouvaient être accordés sur une construction irrégulière (jurisprudence constante depuis : CE 9 juillet 1986, THALAMY).

Désormais, l'article L. 111-12 du Code de l'urbanisme, prévoit que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

C'est le principe... mais il est assorti de nombreuses exceptions.

Ainsi, ce principe ne peut s'appliquer, toujours selon le même article :

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente

b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13,

c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code,

d) Lorsque la construction est sur le domaine public,

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire,

f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement (zones exposées à des risques dites "zones de danger").

Telles sont les grandes lignes d'une matière donnant lieu à un très abondant contentieux, notamment dans les départements où la pression foncière est très forte.

Parmi les 175 articles de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie certains touchent au droit public et plus précisément au droit de l'urbanisme commercial.

La loi modifie notamment les dispositions du Code de commerce relatives aux seuils de surface de vente commerciale exigeant une autorisation d'exploitation commerciale.

Antérieurement, l'article L. 752-1 du Code de commerce prévoyait qu'une autorisation était nécessaire pour la création ou l'extension d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial d'une surface de vente supérieure à 300m2, ainsi que l'installation de distribution de combustibles et de carburants annexée à un magasin de commerce et la réouverture d'une surface de vente supérieure à 300m2.

Ce seuil est désormais de 1 000 m2.

Ne sont pas soumis à une autorisation d'exploitation commerciale : les regroupements de magasins voisins, sans création de surface de vente supplémentaire, inférieurs à 2 500 m² ou 1 000 m² pour le secteur alimentaire, les pharmacies, les halles et marchés établis sur le domaine public selon décision du conseil municipal, les magasins des gares et aéroports dont la surface est inférieure à 2 500 m², la création ou l'extension de garages automobiles de 2500 m².

Ces dispositions sont entrées en vigueur dès la promulgation de la loi.

D'autres dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2009.

La Commission départementale d'équipement commercial devient la Commission départementale d'aménagement commercial. Elle ne statuera plus dans un délai de quatre mois mais de deux. Les représentants des services déconcentrés de l'Etat chargés de l'équipement y assisteront. Dans les communes de moins de 20.000 habitants, lorsqu'il sera saisi d'une demande de permis de construire d'un équipement commercial d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000m2, le maire pourra saisir la commission d'aménagement commercial pour avis. En cas d'avis défavorable de la commission, le permis de construire ne pourra être délivré.

Rappelons que les membres de la commission ne peuvent siéger lorsqu'ils ont des intérêts dans le projet. Ils doivent préciser cet élément au préfet avant qu'il ne fixe la composition de la commission. La réforme ajoute la situation dans laquelle ils « représentent des intérêts ».

Une décision du Conseil d'Etat (12 janvier 2008) a imposé aux membres de préciser nominalement leur identité et non seulement leurs fonctions à peine d'irrégularité de composition de la composition et par suite, de nombreuses autorisations ont été annulées par les tribunaux administratifs pour ce motif.

La loi du 4 août 2008 opère une validation des décisions intervenues dans ces conditions : « Sont validées, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les autorisations d'exploitation d'équipements commerciaux délivrées jusqu'au 1er janvier 2009, en tant qu'elles seraient contestées par le moyen tiré du caractère non nominatif de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial ayant délivré l'autorisation ».

Le délai de saisine de la commission nationale d'équipement commercial, qui devient la Commission nationale d'aménagement commercial, est réduit de deux à un mois.

Les tiers intéressés pourront désormais saisir cette commission.

Telles sont les (très) grandes lignes des dispositions concernant l'urbanisme commercial, figurant dans cette loi fourre-tout (97 pages au JO !), laquelle comprend des centaines de dispositions, modifiant, abrogeant ou supprimant de multiples textes, codifiés ou non....

Une récente réponse ministérielle rappelle que les dispositions instaurant le droit de préemption des communes lors des ventes de fonds de commerce, des fonds artisanaux ou des baux commerciaux sont entrées en vigueur depuis 2005 (Rép. min. n° 03742 : JO Sénat Q 28 août 2008, p. 1733).

L'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, issu de l'article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, prévoit que le conseil municipal peut délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

De telles cessions doivent, à peine de nullité, faire l'objet d'une déclaration préalable à la commune, sur le modèle du droit de préemption urbain (déclaration d'intention d'aliéner, délai de 2 mois pour la commune pour décider d'acquérir...).

Mais l'article L. 214-3 indiquait qu'un décret en Conseil d'État préciserait notamment les conditions d'application de ces dispositions et le décret s'est fait attendre, jusqu'au 26 décembre 2007.

Par conséquent il a été soutenu que les dispositions de la loi du 2 août 2005 étaient inapplicables en l'absence du décret d'application et que les communes ayant instauré et appliqué ce droit de préemption étaient dans l'illégalité.

Or, le Conseil d'État a récemment jugé que l'application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme n'était pas manifestement impossible, même en l'absence du décret prévu à l'article L. 214-3 (CE, 21 mars 2008, n 310173, Sté Megaron, JurisData n° 2008-073324).

Les dispositions de la loi du 2 août 2005 sont donc entrées en vigueur dès la publication de la loi.

Par conséquent, les délibérations prises pour la délimitation des périmètres avant l'entrée en vigueur du décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux sont régulières et ne sont pas susceptibles d'être valablement contestées devant le juge.

On notera qu'en vertu de ce décret, la délibération de la commune instaurant le droit de préemption doit être précédée d'un avis préalable des chambres consulaires concernées (chambre de commerce et d'industrie ou chambre des Métiers).