Le blog de Maitre GAULMIN, avocat au Barreau de TOULON

Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 vient préciser la notion de surface de plancher, introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (votre notre article du 21 novembre 2011: Adieu SHON et SHOB).

Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Ainsi, désormais, en vertu de l'artcile R. 112-2.-La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Le décret définit également la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire (articles R. 420-1 s et suivants).

Enfin, les notions de SDP et d'emprise au sol sont également utilisées pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (article R. 431-2 du Code).

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er mars 2012.

Le décret du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors oeuvre brute (SHOB) maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclaration préalable.

Au-delà de quarante mètres carrés, les extensions en cause donnent lieu à un permis de construire.

Entre vingt et quarante mètres carrés, sont également soumises à la procédure de permis de construire les extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par le code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte.

Enfin, le décret supprime l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d'une construction entraînant également le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2012, sauf en ce qui concerne les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date, auxquelles restent applicables les dispositions antérieures du code de l'urbanisme.

Pour mémoire, l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (notre article du 21 novembre dernier) modifie à compter du 1er mars 2012 les modes de calcul de la constructibilité et fait disparaître les notions de surface hors oeuvre brute (SHOB) et surface hors oeuvre nette (SHON), celle de « surfaces de plancher » (SDP).

Peut-être aurait-il été judicieux que ce décret utilise également la notion de SDP, et entre en vigueur également au 1er mars 2012 ?

Quelle absurdité !

Cet arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux du 6 septembre 2011 (req. n° 10BX02824) rappelle que dans une zone non constructible seule peut être autorisée la restauration d'un bâtiment qui conserve l'essentiel de ses murs porteurs et qui présente un intérêt architectural ou patrimonial, sous réserve que le pétitionnaire s'engage alors à respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Ainsi, une construction, qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations, doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante.

Les travaux sur cette ruine doivent être donc considérés comme une construction nouvelle à usage d'habitation interdite en zone non constructible.

En vertu de l'article L111-3 du code de l'urbanisme est possible « la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment ».

Dans cette affaire, les requérants avaient acquis une bâtisse en ruine, située en zone non constructible et ils souhaitaient remettre en état l'ancienne maison d'habitation, qui apparaissait sur un extrait du cadastre napoléonien.

La commune avait délivré un certificat d'urbanisme au motif que :

- si la parcelle concernée « supporte une ancienne maison d'habitation qui apparaît sur un extrait du cadastre napoléonien, cette bâtisse n'est plus représentée qu'en pointillés sur l'actuel cadastre » ;

- "la construction, qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations, doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante » ;

- « cette bâtisse n'est imposée ni à la taxe foncière ni à la taxe d'habitation ».

La Cour juge que c'est donc à bon droit que le maire a estimé que le projet décrit dans la demande de certificat d'urbanisme devait ainsi être considéré comme une construction nouvelle à usage d'habitation au sens de l'article N1 du règlement local du plan local d'urbanisme de la commune.

La Cour refuse donc de faire application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme dès lors que les requérants « ne démontrent pas, en se bornant à alléguer des dégâts commis par la tempête de décembre 1999, que l'état du bâtiment serait dû à un sinistre, ni que ledit bâtiment présenterait un intérêt architectural et patrimonial particulier et qu'il en resterait l'essentiel des murs porteurs ».

C'est une petite révolution que vient d'opérer l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (Journal Officiel 17 Novembre 2011).

En effet, les notions de SHOB et de SHON disparaissent de notre ordonnancement juridique et, par conséquent, du Code de l'urbanisme.

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance, avant le 12 janvier 2012, pour unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, l'ordonnance devant être publiée avant le 12 janvier 2012.

C'est donc chose faite avec cette ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011.

Selon le Gouvernement, la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), utilisées depuis la loi d'orientation foncière de 1967, sont devenues, du fait d'aménagements successifs, complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements.

Aussi le Gouvernement a décidé de leur substituer une notion unique, la « surface de plancher».

Celle-ci s'entend comme l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.

La surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs.

Elle contribue, selon le secrétaire d'État, à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments: e effet, la prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON pouvait inciter les demandeurs à opter pour des murs peu épais pour optimiser les droits à construire au détriment de l'isolation.

Enfin, et surtout, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la « surface de plancher » permettra, en règle générale, « d'augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements ».

Cette réforme entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012.

Cela ne concerne pas les demandes de permis de construire et les déclarations préalables en cours d'instruction au 1er mars 2012.

Ces demandes demeureront instruites selon les dispositions faisant référence à la surface hors oeuvre applicables avant le 1er mars 2012.

Un décret d'application sera prochainement publié, notamment pour définir les surfaces pouvant être déduite de la « SDP » (caves, celliers, combles, locaux techniques...).

Deux décision récentes de la Cour de cassation apportent des précisions utiles s'agissant de l'intérêt à agir des copropriétaires.

Dans une première décision (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312) la Cour rappelle que tous les copropriétaires ne peuvent pas agir contre une assemblée générale.

Dans cette affaire, des copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale à laquelle ils étaient représentés.

La Cour d'appel avait accueilli leur demande en retenant que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, les juges d'appel n'ayant en l'espèce pas constaté que les copropriétaires ayant demandé l'annulation étaient opposants.

Dans un second arrêt, la Cour rappelle qui peut agir contre l'annexion des parties communes (Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-20.258).

En l'espèce, une société ayant acquis trois lots de copropriété et avait revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes avaient été indûment annexées, neuf copropriétaires assignèrent ladite société, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) avait débouté les copropriétaires.

La Cour de cassation censure cet arrêt au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965: l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

En vertu de l'article L.242-1 du Code des assurances, « Toute personne physique ou morale qui (...) fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ».

Rappelons qu'est réputé constructeur, au sens de l'article 1792-1 du Code civil: 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage »

Lorsqu'un sinistre survient, l'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L'assurance prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

- Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

- Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

S'agissant des réparations effectuées par l'assureur dommages-ouvrage, la Cour de cassation vient par ailleurs de rappeler que celles-ci doivent être pérennes et efficaces, ce qui implique que l'assureur doit préfinancer les travaux nécessaires à la non aggravation des dommages garantis (Cour de cassation, 3e, civ. 22 juin 2011, pourvoi n° 10-16308)

Il est fréquent que l'assureur dommages-ouvrage refuse de préfinancer les travaux: dans ce cas l'assuré ne doit pas hésiter à consulter son conseil, lequel pourra agir par la voie d'une procédure de référé, afin d'obtenir le paiement des sommes dues.

Lorsqu'une autorité publique décide d'exproprier des terrains pour réaliser un équipement, elle doit faire déclarer d'utilité publique l'opération et, pour ce faire une enquête publique est organisée.

Dans le cadre de cette enquête publique, l'administration est tenue, conformément aux dispositions de l'article R. 11-3 du Code de l'expropriation, de préciser dans le dossier transmis au Préfet une appréciation sommaire des dépenses et le montant des acquisitions envisagées.

Lorsque le juge administratif est saisi d'une telle opération, il se doit alors de vérifier que le dossier déposé par l'Administration permet bien aux administrés de s'assurer que les travaux ou ouvrages, « compte tenu de leur coût total réel, tel qu'il peut être raisonnablement apprécié à l'époque de l'enquête », ont un caractère d'utilité publique.

C'est ce que juge le Conseil d'État dans un arrêt du 8 juillet 2011 (Commune de Saint-Bon Tarentaise, n° 327729).

En l'espèce, la Haute Juridiction annule l'arrêté déclarant une opération d'utilité publique en raison du fait que l'Administration a largement sous-évalué le montant des travaux et des acquisitions nécessaires à la réalisation d'une zone d'aménagement concerté, tel qu'il pouvait être évalué au jour de l'enquête publique.

Plus précisément, l'appréciation du poste travaux avait enregistré, en moins de seize mois, une progression de 44,8% et celle du poste acquisitions avait augmenté de 348 %, révélant ainsi l'ampleur de la sous-évaluation du coût du projet.

Ce contrôle du juge permet d'encadrer les opérations d'expropriation, pour éviter des dérives financières qui résulteraient de sous-évaluations, volontaires ou non, des projets d'utilité publique.

La nullité d'un procès-verbal d'infraction est susceptible d'entraîner la relaxe du prévenu.

Ce rappel, qui pourra paraître comme étant une évidence pour les praticiens, a pourtant vocation à s'appliquer plus fréquemment qu'on ne le pense .

En matière pénale, le déclenchement des poursuites a pour origine, notamment pour les délits en matière d'urbanisme, un procès-verbal d'infraction, établi par un agent de la commune ou des services de l'Etat (ex. DDE, DDTM...).

Ce procès-verbal est ensuite transmis au Procureur de la République, qui décide de poursuivre le contrevenant, qui sera alors convoqué devant le Tribunal Correctionnel (en matière d'urbanisme) ou le Tribunal de Police.

La rédaction de ce procès-verbal est capitale: en effet, si ce PV comporte des mentions substantielles erronéees ou qu'il est réalisé dans des conditions irrégulières, le prévenu peut faire valoir la nullité dudit procès-verbal, lorsqu'il comparait devant le juge.

Or, la nullité du procès-verbal entraîne la nullité de l'ensemble des actes de procédure qui en découlent.

Ceci résulte d'une jurisprudence désormais parfaitement établie, tant devant la Cour d'appel que devant les juridictions de TOULON ou DRAGUIGNAN, ou nous avons encore récemment obtenu des décisions de relaxe pour ce motif (par exemple: TGI TOULON, 23 novembre 2010; TGI DRAGUIGNAN, 11 février 2011).

Le prévenu a donc tout intérêt à faire vérifier par son avocat la rédaction du PV, plutôt, par exemple, que d'accepter de "plaider coupable" (procédure dite de reconnaissance préalable de culpabilité , RPC) au motif que la peine proposée semble "légère".

La question de la validité ou de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans un règlement de lotissement est souvent l'objet de contentieux.

Pourtant, la règle parait claire et parfaitement établie.

L'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, (récemment modifié par la loi du 12 juillet 2010 (L. n° 2010-788, 12 juill. 2010) rappelle le principe de la caducité des règles de lotissement, tel qu'il résultait de l'ancien article L. 315-2-1 du même code.

En vertu de l'article L.442-9 du Code : « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. »

Le texte vise donc les règles contenues précisément dans un règlement, c'est-à-dire dans l'arrêté municipal ou préfectoral autorisant le lotissement.

En vertu du 2ème alinéa, lorsqu'une majorité de colotis (...) a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Mais, et surtout, selon le 3ème alinéa, les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Par conséquent, il ne saurait être question de caducité de règles contenues dans un cahier des charges, quand bien même ces règles ont-elles un rapport avec des prescriptions d'urbanisme (en ce sens, Cass., 3ème civ., 26 janv. 2005, construction et urbanisme 2005 n° 3, commentaire n° 72).

Ce document est en effet de nature contractuelle et il n'est pas soumis à l'approbation de l'autorité administrative, ni au mode de gestion des parties communes.

De même la caducité n'affecte pas davantage les droits et obligations résultant des dispositions du Code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté.

En conséquence, les colotis peuvent continuer à s'en prévaloir devant le juge judiciaire et peuvent obtenir réparation en cas de violation desdites règles par un autre colotis.

Par arrêt du 19 janvier 2011, Commune de Gueugnon (req. n° 322638), le Conseil d'Etat confirme le caractère impropre à sa destination d'un ouvrage qui ne serait pas conforme à la réglementation.

Le litige concernait dans cette affaire une passerelle qui ne respectait pas l'obligation d'aménagement d'un palier tous les dix mètres prescrite pour en permettre l'accès aux personnes handicapés par un texte intervenu après la conception du projet et la réalisation des travaux.

Le juge administratif avait déjà statué en ce sens, par exemple pour une non-conformité à des normes de sécurité (CE, 23 juill. 2010, req. n° 315034, Institut médico-éducatif de Saint-Julien).

La réglementation servant de référence est celle en vigueur au moment de la construction.

Mais, et c'est l'apport de cette nouvelle application du principe, quand des travaux sont conçus et réalisés avant que ne soit publiée une nouvelle réglementation, la responsabilité des constructeurs ne peut être engagée et ce, même si la réception définitive n'était pas encore prononcée lors de l'entrée en vigueur du nouveau texte.

Une question reste posée : a contrario, que ce serait-il passé si le texte était intervenu entre l'élaboration du projet et l'exécution de la prestation ?

Manifestement une modification de la conception de l'ouvragea aurait du être envisagée, vraisemblablement par avenant.

Peu à peu, le Conseil constitutionnel, saisi dans le cadre de la procédure dite de Question prioritaire de constitutionnalité (QPC, article 61-1 de la Constitution), dépoussière notre arsenal législatif, qui comporte de nombreuses dispositions inconstitutionnelles.

Ainsi, l'article L. 332-6-1 (e) du code de l'urbanisme qui permet aux communes d'imposer aux constructeurs la cession gratuite d'une partie de leur terrain est déclaré contraire à la constitution par le Conseil constitutionnel.

Ces dispositions qui constituent des contributions aux dépenses d'équipements publics, à la charge des bénéficiaires d'autorisations de construire, permettent aux collectivités d'exiger des bénéficiaires d'autorisation d'urbanisme des cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics (dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande).

Pour le Conseil, ce dispositif viole l'article 17 de la Déclaration de 1789 qui protège le droit de propriété. En effet il « attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation (...) et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ».

En outre « aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Déclaration de 1789 ».

La déclaration d'inconstitutionnalité est à effet immédiat et peut être invoquée dans les instances en cours dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

Référence: Décision n° 2010-33, QPC du 22 septembre 2010.

Les vendeurs d'un immeuble (après achèvement) qui ont réalisé les travaux de construction d'un ouvrage sont responsables de plein droit des dommages sur fondement de l'article 1792 du Code civil à l'égard de leur acquéreur.

Ils ne peuvent invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente (Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 09-11.282).

Cet l'arrêt vient préciser le principe selon lequel l'action en garantie décennale ne serait pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503).

Ainsi, tout dépend de l'origine du vice caché dont entend être indemnisé l'acquéreur :

- Si le vice caché trouve son origine dans des travaux de construction qui ont été réalisés sur le bien vendu (tel était le cas en l'espèce), le vendeur assimilé à un constructeur répond de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du Code civil dont il ne peut s'exonérer que par une cause étrangère et en aucun cas par des dispositions contractuelles tenant à l'existence de clauses de non-garantie des vices cachés insérées dans l'acte de vente,

- Si a contrario le vice caché provient du bien vendu et ne trouve pas son origine dans des travaux de construction qui auraient pu être réalisés sur ce bien vendu, dans ces conditions l'action en garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil a pleine et entière vocation à s'appliquer.

Ainsi, si l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés, l'action en garantie des vices cachés est une action alternative qui dépend de l'origine du vice caché et en aucun cas une action optionnelle ou résiduelle.

Les lotissements sont généralement constitués en Association Syndicale Libre (ASL).

L'ASL possède des statuts, un règlement et un cahier des charges, qui constituent les documents indispensables à son fonctionnement.

La modification de ces documents obéit à des règles particulières.

Ainsi, en vertu de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent, ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant le lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ».

Dans une affaire jugée récemment, le Tribunal administratif de TOULON rappelle les obligations qui découlent de ces dispositions (jugement du 27 novembre 2009, n° 0701375).

Dans ce dossier, une co-lotie, avait saisi le maire d'une demande tendant à modifier d'emprise au sol maximale figurant dansl e cahier des charges.

Cette modification n'ayant pas été votée en assemblée générale, la co-lotie avait adressé le projet de modification du cahier des charges à la plupart des co-lotis... mais pas à notre cliente, alors que les lots avoisinants étaient particulièrement affectés par cette modification.

Le maire avait autorisé la modification de l'arrêté de lotir et notre cliente sollicitait l'annulation de cet arrêté.

Comme le rappelle le Tribunal, l'accord de la majorité des colotis doit être donné sur la base de documents indiquant clairement la portée des modifications envisagées.

En outre, l'autorité compétente doit s'assurer que l'accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée soit recueilli dans des conditions qui permettent aux propriétaires directement intéressés par les modifications envisagées d'en être informés et de faire valoir leurs droits en conséquence (CE 13 janvier 1997, req. n° 146470).

Or, il n'en était rien en l'espèce puisque notre cliente n'avait pas été destinataire du projet de modification.

Le Tribunal administratif de TOULON annule donc l'arrêté, en ce qu'il modifie les lots voisins de ceux de la requérante, qui n'avait pas été informée des modifications à intervenir, au sens des obligations découlant de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme.