baux ruraux (5)
Des dispositions d'ordre public mais pas dans n'importe quelles conditions.
L'article L 411-69 du Code Rural, prévoit que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ;
La preuve de ces améliorations résulte selon l'article R 411-15 du même code soit d'un état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance du preneur soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun ;
Toutefois, le Juge ne peut accorder une indemnité au preneur sortant, sans que soit effectuée, une comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie, seule une telle opération permettant de vérifier l'existence d'améliorations éventuellement apportées au fonds loué entre ces deux époques.
UNE DEMANDE D'EXPERTISE POUR FIXER LE MONTANT DE L'INDEMNITE
Pour prétendre à une mesure d'expertise afin de déterminer les indemnités revenant au fermier en application de l'article L 411-69 précité, il faut produire un état des lieux dressé lors de l'entrée en jouissance par le preneur.
Sans l'état d'entrée, il faut que l'analyse des éléments produits permettre à un homme de l'art de procéder à une comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur sur celui-ci.
Aucune mesure d'instruction ne peut aux termes de l'article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve qu'il lui appartient d'apporter.
En d'autres termes, s'il n'existe pas d'état d'entrée dans les lieux, comment démontrer les améliorations effectuées par le preneur ?
Par des documents qui vont clairement démontrer les améliorations.
Cour d'appel Amiens Chambre économique Arrêt du 29 Novembre 2011
Décision Antérieure Tribunal paritaire des baux ruraux Amiens du 8 février 2010
La Cour de cassation vient de rappeler une jurisprudence ancienne, que les manquements du preneur peuvent entraîner la résiliation du bail rural.
Après avoir constaté que la cour d'appel avait fait une appréciation souveraine des éléments de preuve :
"Depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 2004, le sol supportant les vignes était dans un état médiocre, que la persistance d'herbes, de chiendent et de chênes verts avait épuisé le milieu, réduit la vigueur des ceps et accéléré la mortalité de certains d'entre eux et que l'absence de palissage et la disparition des fils porteurs des bras de ceps avaient entraîné la déformation des souches qui s'étaient affaissées et la destruction, par la machine à vendanger, d'un grand nombre de ceps qui n'étaient plus alignés sur leur rang"
Ces manquements reprochés au preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Cour de cassation Chambre civile 3 Arrêt du 17 Mai 2011 N° 10-18.639
Décision Antérieure attaquée Arrêt de la Cour d'appel NIMES du 25 mars 2010
Question posée à la Cour de Cassation:
L' article L. 411-11 du code rural porte-t-il atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution et notamment le principe de sécurité juridique et le principe de non rétroactivité de la loi, en ce qu'il prévoit sans autre précision que la valeur du fermage est fixée entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative et en ce qu'il ouvrirait la possibilité au preneur de voir réviser à la baisse, à tout moment au cours du bail ou de son renouvellement sans aucune condition de délai, le fermage anormal en se basant sur un rapport d'expertise prenant en compte le dernier arrêté préfectoral ?
La Cour de Cassation rappelle que cette question n'est pas nouvelle ;
La question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors que l' article L. 411-11 du code rural, qui prévoit que la modification en cours de bail des maxima et minima, déterminés par l'autorité administrative et en fonction desquels le prix du fermage doit être fixé, ne pourra justifier une révision du prix du bail que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans, répond à un motif d'intérêt général de politique agricole et que sa mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes ;
La Cour de Cassation conclut qu'il n'y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité.
Cour de cassation Chambre civile 3 Arrêt du 5 Mai 2011
Renvoi N° 11-40.004 Publié au Bulletin
L'article 62 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 a remplacé les différents indices départementaux par un indice national des fermages, composé pour 60 % de l'évolution du RBEA à l'hectare constaté sur le plan national au cours de cinq années précédentes, et pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
Le décret n° 2010-1126 du 27 septembre 2010 détermine désormais les modalités de calcul de l'indice national des fermages et de ses composantes.
(C. rur. pêche mar., art. L. 411-11, al. 4)
Décret n° 2010-1126, 27 sept. 2010 : JO 28 sept. 2010, p. 17516
Cour de cassation Chambre civile 3 arrêt du 16 Février 2010 Cassation partielle - renvoi Pau
LA COUR DE CASSATION rappelle :
Le preneur ne dispose que de l'action en révision du prix lpour faire réviser le montant du fermage.
Mais cette action doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance ; même s'il s'agit d'un fermage excessif, sous peine d'être irrecevable.
arrêt attaqué Pau, 27 octobre 2008