bail rural (6)
Des dispositions d'ordre public mais pas dans n'importe quelles conditions.
L'article L 411-69 du Code Rural, prévoit que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ;
La preuve de ces améliorations résulte selon l'article R 411-15 du même code soit d'un état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance du preneur soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun ;
Toutefois, le Juge ne peut accorder une indemnité au preneur sortant, sans que soit effectuée, une comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie, seule une telle opération permettant de vérifier l'existence d'améliorations éventuellement apportées au fonds loué entre ces deux époques.
UNE DEMANDE D'EXPERTISE POUR FIXER LE MONTANT DE L'INDEMNITE
Pour prétendre à une mesure d'expertise afin de déterminer les indemnités revenant au fermier en application de l'article L 411-69 précité, il faut produire un état des lieux dressé lors de l'entrée en jouissance par le preneur.
Sans l'état d'entrée, il faut que l'analyse des éléments produits permettre à un homme de l'art de procéder à une comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur sur celui-ci.
Aucune mesure d'instruction ne peut aux termes de l'article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve qu'il lui appartient d'apporter.
En d'autres termes, s'il n'existe pas d'état d'entrée dans les lieux, comment démontrer les améliorations effectuées par le preneur ?
Par des documents qui vont clairement démontrer les améliorations.
Cour d'appel Amiens Chambre économique Arrêt du 29 Novembre 2011
Décision Antérieure Tribunal paritaire des baux ruraux Amiens du 8 février 2010
Relèvent du régime agricole en application de l'article L. 311-1 du Code rural, toutes les activités d'élevage quelle que soit leur nature, sous la seule condition de leur insertion dans le cycle de production animale.
Doit être reconnu bail rural, le bail dont bénéficie une coopérative agricole d'élevage et insémination animale laquelle exploite un bâtiment nécessaire aux opérations de reproduction et amélioration génétique d'un cheptel et à défaut de preuve de faute grave, elle ne peut être tenue pour responsable d'un sinistre incendie survenu dans les locaux loués.
Est ainsi rejetée la demande émanant de la compagnie d'assurance en remboursement de l'indemnité versée au bailleur assuré.
Cour d'appel de Riom Chambre civile 1 Arrêt du 22 Septembre 2011
Compagnie d'assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD /
SOCIETE COOPERATIVE AGRICOLE D'ELEVAGE ET D'INSEMINATION ANIMALE DU CENTRE FRANCE dénommée GENESIA
La Cour de Cassation vient de relever que la cour d'appel, qui a constaté que la société Gautier se prévalait à tort de sa bonne foi, a pu considérer que celle-ci avait commis des fautes d'imprudence à l'égard de Mme Z... et des époux A... dès lors qu'ayant consenti à dispenser l'EARL Serpentine de l'avis au propriétaire foncier prévu par l'article L. 342-2 du code rural, elle avait accepté la livraison des récoltes après avoir reçu l'acte introductif d'instance qui rappelait expressément le droit de propriété des intéressés sur les parcelles qu'ils avaient acquises par adjudication et contestait tout titre d'exploitation à l'EARL Serpentine en rappelant l'arrêt du 22 août 2002 par lequel avait été écartée la qualification de bail s'agissant de l'acte du 30 janvier 1992, pourtant mentionné sous cette fausse qualification dans le warrant.
Par acte du 17 mars 2005, l'EARL Serpentine, représentée par son gérant, a consenti un warrant agricole au profit de la société Gautier sur la récolte 2005 à provenir, notamment, de parcelles dont Mme Z... et les époux A... avaient été déclarés adjudicataires par un jugement du 22 octobre 2004.
Suivant acte du 9 juillet 2005, les époux A... et Mme Z... ont assigné l'EARL la Serpentine et la société Gautier en contestant la validité de ce warrant au motif que M. Fabrice X... ne disposait d'aucun titre pour accorder cette garantie sur les récoltes dès lors que les baux qu'il revendiquait n'étaient pas établis.
Par jugement du 7 décembre 2005, le tribunal d'instance de Saint-Jean d'Angely a constaté l'inopposabilité par la société Gautier, créancier porteur " des warrants ", de ceux-ci aux époux A... et à Mme Z... et a sursis à statuer sur la demande relative à la validité de ceux-ci dans l'attente de la décision relative aux baux dont se prévalait M. X... .
Après qu'il a été jugé que ce dernier n'en était pas titulaire, la cour d'appel a prononcé la nullité du warrant et condamné la société Gautier à payer des dommages et intérêts à Mme Z... et aux époux A... .
C'est sans méconnaître l'objet du litige et par une décision motivée que l'arrêt attaqué prononce la nullité du warrant à la demande de Mme Z..., des époux A... et de Mme B..., liquidateur judiciaire de l'EARL Serpentine.
REJET du pourvoi
Cour de cassation Chambre civile 1 Arrêt du 20 Octobre 2011
N° 10-17.696
Société Gautier Martial et fils/ M Riffaud; Mme Devost Bot; Mme Loubeau; Mme Rocheteau
décision attaquée ( CA Poitiers, du 16 mars 2010 )
BAIL RURAL - COPERATIVE AGRICOLE - MISE A DISPOSITION A TITRE ONEREUX - STATUTS DES BAUX RURAUX
Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à destination agricole est soumise au statut des baux ruraux, quelle que soit la qualification juridique employée par les contractants.
En l'espèce, la commune intention des parties n'est pas claire, puisque le contrat de bail se réfère à la fois au droit commun du bail et à un bail rural.
Il convient, dès lors, de ne pas s'en tenir à la qualification donnée par les parties, mais de rechercher si les conditions d'existence d'un bail rural, telles que définies par les dispositions de l' article L. 411-1 du Code rural , sont ou non réunies en l'espèce.
La mise à disposition des biens litigieux comporte une contrepartie onéreuse, en l'occurrence le paiement du loyer fixé dans le contrat de bail et dont il n'est pas discuté qu'il est effectivement payé par le preneur.
Cette mise à disposition porte sur des biens ayant une vocation agricole, tant en considération de leur nature que de leur surface (parcelles de terres et de prés en zone rurale, d'une superficie totale de 15 hectares, 76 ares et 70 centiares).
Le fait que le preneur ait déclaré, dans le bail, exercer la profession de mécanicien est inopérant dès lors que, pour que le statut du fermage soit applicable, il n'est pas indispensable que le preneur soit agriculteur de profession, ni même que l'agriculture constitue son activité principale.
Il est établi par plusieurs documents que le preneur exerce l'activité secondaire d'éleveur de moutons.
De plus, le bail met à sa charge l'exécution, sur le fonds loué, de travaux agricoles (entretien des terres et prés, fumures, fauchage, débroussaillage, nettoyage des fossés, entretien des haies).
La mise à disposition des terres a donc bien eu lieu en vue d'une exploitation agricole. Dès lors, les conditions d'application du statut des baux ruraux sont réunies et le congé délivré par le bailleur est nul, pour non-respect des dispositions de l' article L. 411-47 du Code rural .
Cour d'appel Orléans Chambre des urgences arrêt du 16 Mars 2011
La Cour de cassation vient de rappeler une jurisprudence ancienne, que les manquements du preneur peuvent entraîner la résiliation du bail rural.
Après avoir constaté que la cour d'appel avait fait une appréciation souveraine des éléments de preuve :
"Depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 2004, le sol supportant les vignes était dans un état médiocre, que la persistance d'herbes, de chiendent et de chênes verts avait épuisé le milieu, réduit la vigueur des ceps et accéléré la mortalité de certains d'entre eux et que l'absence de palissage et la disparition des fils porteurs des bras de ceps avaient entraîné la déformation des souches qui s'étaient affaissées et la destruction, par la machine à vendanger, d'un grand nombre de ceps qui n'étaient plus alignés sur leur rang"
Ces manquements reprochés au preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Cour de cassation Chambre civile 3 Arrêt du 17 Mai 2011 N° 10-18.639
Décision Antérieure attaquée Arrêt de la Cour d'appel NIMES du 25 mars 2010
Cour de cassation Chambre civile 3 arrêt du 16 Février 2010 Cassation partielle - renvoi Pau
LA COUR DE CASSATION rappelle :
Le preneur ne dispose que de l'action en révision du prix lpour faire réviser le montant du fermage.
Mais cette action doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance ; même s'il s'agit d'un fermage excessif, sous peine d'être irrecevable.
arrêt attaqué Pau, 27 octobre 2008