Dans le cadre d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, dès lors que l'acquéreur potentiel justifie avoir fait des demandes de prêt conformes à la promesse, il appartient au vendeur de démontrer que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 mai 2010, pourvoi numéro 09-15317.

Des propriétaires mettent en vente leur bien immobilier. Ils trouvent un acquéreur. Ils signent le 29 mars 2005 une promesse unilatérale de vente. Cette promesse contient une condition suspensive, l'obtention d'un prêt de 400.000 euros. Une indemnité d'immobilisation est prévue et versée.

La vente ne se fait pas finalement. L'acquéreur n'a pu trouver un financement malgré une prorogation de la promesse et le report du délai au 15 juillet 2005. L'acquéreur demande la restitution de l'indemnité d'immobilisation amiablement puis judiciairement.

Les vendeurs opposent le fait que l'acquéreur potentiel avait formé une première demande de prêt le 7 avril 2005, puis une seconde le 7 juillet, soit 7 jours uniquement avant la fin du délai. La non-obtention du prêt lui était donc imputable selon eux.

La Cour d'appel rejette la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation.

La Cour de cassation casse la décision d'appel. La Cour de cassation juge en effet que la Cour d'appel a renversé la charge de la preuve.

Dès lors que l'acquéreur justifiait avoir fait un nombre suffisant de demande de prêt répondant aux caractéristiques exigées au regard de la promesse de vente, c'était aux vendeurs de démontrer que l'acquéreur avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Ce sont donc les vendeurs qui doivent démontrer que le candidat acquéreur avait été à l'origine de la non-obtention du prêt et non à l'acquéreur de devoir justifier qu'il avait correctement agit.

La seule preuve que l'acquéreur doit apporter est qu'il a rempli ses obligations, en formant une demande de prêt dans le délai fixé et pour un montant défini.

Par Olivier Vibert, Avocat, Paris